（2017）京02民终6823号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-08-01
案件名称
张莉与林喜红、赵世刚房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第二中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
张莉,赵世刚,林喜红
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第二中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京02民终6823号上诉人（原审原告）：张莉，女，1979年3月24日出生。委托诉讼代理人：张胜利，北京市京德律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚燕华，女，住安徽省安庆市，由北京金华汉新技术有限责任公司推荐。被上诉人（原审被告）：赵世刚，男，1955年3月26日出生。被上诉人（原审被告）：林喜红，女，1955年3月21日出生。上列二被上诉人之共同委托诉讼代理人：蔡明勤，北京市合川律师事务所律师。上诉人张莉因与被上诉人赵世刚、林喜红房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2016）京0101民初22162号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月3日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。张莉上诉请求：撤销一审判决第一、三项，改判赵世刚、林喜红退还我押金30000元，并交付税务机关机打房租发票。事实和理由：现场照片证明地板只是有保险柜轮子的压痕，并非一审判决认定的严重磨损，且该压痕可以通过打磨修复。一审曾要求赵世刚、林喜红对赔偿地板损失提出反诉、申请鉴定，但在赵世刚、林喜红未提出反诉、没有申请鉴定的情况下，直接认定赵世刚、林喜红的损失数额并直接判决我赔偿赵世刚、林喜红损失，违反法定程序并超出我的诉讼请求。赵世刚、林喜红的修复费用只能通过鉴定确定，法官的酌定行为是证人行为，法律没有授权法官在审判的同时兼做鉴定人，一审无法查清我入住房屋原始情况，酌定我赔偿20000元，适用法律错误。依法纳税是出租人的义务。赵世刚、林喜红辩称，同意一审判决。张莉向一审法院起诉请求：赵世刚、林喜红：1.退还房屋租赁保证金30000元；2.支付水费363.68元；3.交付税务机关机打房租发票。一审法院认定事实：赵世刚、林喜红系夫妻，涉案房屋登记于赵世刚名下。2013年9月14日，林喜红和张莉签订了《房屋租赁合同》，约定将涉案房屋租于张莉，租期为2013年10月1日至2014年9月30日，月租金30000元，押金为一个月租金计30000元；另约定张莉应合理使用并爱护涉案房屋及其附属设施，否则应负责维修或承担赔偿责任。后，上述合同正常履行至期满，双方另协商续期至2016年9月30日，合同条款未变更。2016年10月1日，林喜红和张莉进行涉案房屋交接，因林喜红认为涉案房屋内墙壁及室内卫生不行，故双方未能交接，张莉事后对墙壁进行了粉刷及做了室内卫生，但林喜红仍未满意。10月6、7日，林喜红再次至涉案房屋与张莉交接，因林喜红认为室内地板损毁严重，且林喜红误以为张莉尚有二个月租金计60000元作为押金在自己处，故林喜红向张莉提出扣除一个月租金的押金30000元作为赔偿，剩余合一个月租金的押金30000元退还张莉。张莉在明知其实际交纳的押金仅为一个月租金30000元的情况下，当林喜红陷入错误认识并表态同意退还张莉一个月租金的押金30000元的时候，张莉并未给予林喜红善意提醒，而是顺着林喜红的错误认识与其交接了涉案房屋钥匙。事后，林喜红发现张莉实际交纳的押金仅为一个月的租金30000元，故不同意再退还张莉押金，故此成诉。2017年1月12日，一审法院至涉案房屋进行了勘验，经查涉案房屋建筑面积约246平米，室内地板有多处磨损严重，厨房台面及卫生间地面也有污损等。本案诉讼中，赵世刚、林喜红自行委托案外人对涉案房屋内的损坏处及木地板等做了维修及更换，共计支付68400元。另查，张莉于2015年期间垫付了涉案房屋内发生于2013年10月1日之前的水费363.68元。一审法院认为：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。本案中，林喜红是在误以为收取了张莉60000元押金的情况下，才向张莉做出扣除30000元押金作为赔偿并退还剩余30000元押金的意思表示，而张莉明知林喜红陷入错误认识却没有对其善意提醒，而是顺着林喜红的错误认识与其交接了涉案房屋钥匙，张莉的行为有违诚信原则，法院不能认定张莉和林喜红在交接涉案房屋时就押金的退还问题达成了真实一致的意思表示。鉴于张莉在租住涉案房屋期间确实对涉案房屋造成了不同程度的损坏，张莉应予赔偿，赵世刚、林喜红虽支出了68400元的维修及更换费用，但考虑到涉案房屋内的装修及设施也存在自然损耗，且张莉入住涉案房屋时的原始状况客观上已无法查实，故法院酌定张莉赔偿20000元，因张莉尚有押金30000元在赵世刚、林喜红处，故赵世刚、林喜红在扣除上述费用后，返还张莉10000元即可。关于张莉主张的水费363.68元，赵世刚、林喜红应予返还张莉。至于张莉主张的赵世刚、林喜红交付张莉税务机关机打房租发票的诉请，因缺乏依据，故法院不予支持。判决：一、赵世刚、林喜红即日退还张莉押金一万元；二、赵世刚、林喜红即日支付张莉水费三百六十三元六角八分；三、驳回张莉其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。二审中，当事人没有提交新证据。张莉主张室内仅有客厅地板有损坏，并非多处，且不是磨损严重。张莉就此未提交证据。本院当庭核实一审卷宗中现场照片，照片显示室内地板确有多处磨损严重，故本院对于张莉的上述主张不予认可，本院对一审查明的事实予以认定。本院另查明，《房屋租赁合同》关于“房屋基本情况”约定，房屋装修状况为精装修；关于“房屋租赁保证金”约定，租赁期满或者合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方。本院认为，本案中，张莉起诉要求退还保证金，赵世刚、林喜红答辩主张保证金应折抵房屋修复费用。虽然赵世刚、林喜红未就房屋修复费用提出反诉，但是，根据双方《房屋租赁合同》的约定，租赁期满或者合同解除后，房屋租赁保证金除抵扣应由乙方承担的费用、租金以及乙方应承担的违约赔偿责任外，剩余部分应如数返还乙方，故赵世刚、林喜红关于房屋修复费用的答辩意见是否成立，直接关系到合同约定的租赁保证金的返还条件是否成立，进而影响到张莉的诉讼请求能否得到支持，故本案中应当对赵世刚、林喜红答辩中提出的房屋修复费用进行审查和认定，一审程序并无不当，亦未超出张莉的诉讼请求，张莉就此提出的上诉意见系对程序理解有误，本院不予采纳。关于房屋修复费用的金额，双方《房屋租赁合同》约定房屋装修状况为精装修，一审法院根据房屋受损等案件事实酌情确定为20000元，现赵世刚、林喜红同意一审判决，本院不持异议，张莉上诉主张修复费用只能通过鉴定确定，没有法律依据，本院对于张莉的该项主张不予采信。扣除上述费用后，一审判决赵世刚、林喜红退还张莉剩余押金，并无不当，本院予以维持。关于张莉上诉要求赵世刚、林喜红交付房租发票一节，双方合同对此没有明确约定，至于张莉提出依法纳税是出租人的义务一节，并非本案民事案件处理的范畴，张莉可以向相关部门反映，张莉在本案中要求赵世刚、林喜红交付税务机关机打房租发票，依据不够充分，一审判决对此处理并无不妥，本院予以维持。一审法院关于案件受理费的处理有误，本院予以纠正。综上，张莉的上诉请求不能成立，应予驳回。一审判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。一审案件受理费559元，由张莉负担368元（已交纳280元，余款于本判决生效之日起7日内交至一审法院），由赵世刚、林喜红负担191元（于本判决生效之日起7日内交至一审法院）；二审案件受理费300元，由张莉负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 何江恒审判员 王 平审判员 李明磊二〇一七年七月三十一日书记员 祝 石 关注公众号“”