（2017）湘1121民初1496号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-08-16
案件名称
邓贵军与邓安生确认合同有效纠纷一案一审民事判决书
法院
祁阳县人民法院
所属地区
祁阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
邓贵军,邓安生
案由
确认合同有效纠纷
法律依据
《中华人民共和国土地管理法（2004年）》：第六十三条；《中华人民共和国城市房地产管理法（2007年）》：第三十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
湖南省祁阳县人民法院民 事 判 决 书(2017)湘1121民初1496号原告：邓贵军，男，1982年1月11日出生，汉族，居民，住祁阳县。委托诉讼代理人：唐铁章，湖南金浯律师事务所律师。被告：邓安生，男，1948年12月20日出生，汉族，居民，住祁阳县。原告邓贵军与被告邓安生确认合同有效纠纷一案，本院于2017年6月28日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告的诉讼代理人唐铁章到庭参加诉讼。被告邓安生经传票传唤，没有到庭参加诉讼。本案现已审理终结。邓贵军向本院提出诉讼请求，请求法院确认原、被告之间签订的《房屋买卖合同》合法有效。事实与理由：2011年5月，被告邓安生以56万元的价格，购买了由朱克旺、朱冬生、朱新华、朱禾花、朱春华全家人共同使用的座落在祁阳县浯溪镇椒山村第1组牛角巷29号的空宅基地和杂房地430平方米。被告邓安生在与何玉娥、朱冬生签订的《宅基地转让协议》中约定：1、土地出让方即朱冬生等人应预留净空宽度不小于3.8米，高度不小于4米的地下通道，土地受让方即邓安生在房屋建设过程中也应留给土地出让方4米的空地，双方共同使用。2、因邓安生购买的该宅基地为集体土地，在建房过程中不便办理相关的规划报批手续，故邓安生必须借助土地出让方的名义办理有关的规划手续，土地出让方必须协助办理，但办理相关手续的费用由邓安生负担。被告邓安生在购买的该土地上，新建了一栋五层楼的住房，建筑面积约300平方米。2014年6月3日，原、被告签订了《房屋买卖合同》，并约定：1、购买的房屋面积为125平方米，位置为该栋的第二层北面，另配地下室1间，购房款为300000元。2、合同订立时，原告交付被告邓安生购房款260000元；3、被告邓安生为原告办理所购房屋的产权手续，并负担办理产权手续的所需费用。2017年3月3日，原告另出资30000元向被告邓安生购买了该栋房屋的另外1间地下室。被告邓安生卖给原告的房屋，因其建筑用土地性质为集体土地，无法办理该房的不动产手续，故原告只得向法院提起诉讼，要求确认该《房屋买卖合同》合法有效。邓贵军围绕诉讼请求，提供了如下证据：1、宅基地转让协议，拟证实朱克旺、朱冬生、朱新华、朱禾花、朱春华全家将自己共同使用的，位于椒××××一块430平方米的集体土地，转让给被告邓安生修建住房，土地转让的价格为56万元。被告邓安生在该集体土地上修建房屋竣工后，朱新华在该栋房屋的第三层以166000元的价格、朱禾花在该栋房屋的第四层以176000元的价格分别购买一套房屋，并各自任选了1间地下室杂房；同时，朱克旺等人与邓安生还约定了由朱克旺等人预留净空宽度不小于3.8米，高度不小于4米的地下通道，邓安生在房屋建设过程中也应留给朱克旺等人4米的空地。2、《房屋买卖合同》，拟证实被告邓安生自愿将建在椒山村1组牛角巷朱克旺等人使用的宅基地上的房屋的第二层北面的一套住房和地下室1间出售给原告，房价为30万元，原告已付购房款26万元；3、被告邓安生收取原告邓贵军的购房款26万元和购杂房3万元的收据，拟证实原告于2014年6月3日付给了被告邓安生购房款26万元，2017年3月3日，付给了被告邓安生另购一间杂房的费用3万元。邓安生未对原告的证据进行质证，视为其放弃质证的权利，故原告提供证据的真实性应当采信。邓安生未到庭提出答辩意见，也未提供证据。本院经审理认定的事实如下：2011年5月4日，被告邓安生与祁阳县浯溪镇椒山村1组的居民朱克旺、朱冬生、朱新华、朱禾花、朱春华等全家人签订了一份《宅基地转让协议》。协议约定：朱克旺、朱冬生、朱新华、朱禾花、朱春华将自己使用的位于椒山村1组牛角巷29号的一块集体土地，面积为430平方米，以56万元的价格转让给被告邓安生修建楼房。被告邓安生在该土地上修建楼房的过程中，朱克旺等人应留足净空宽不小于3.8米，高不小于4米的地下通道，被告邓安生也应留足4米的空地，由双方共同使用。被告邓安生在该宅基地上的楼房建成后，朱新华有权在该栋房屋的第三层以166000元的价格、朱禾花有权在该栋房屋的第四层以176000元的价格，分别购买一套房屋，并可各自任选1间地下室杂房。2014年6月3日，被告邓安生与原告邓贵军签订了一份《房屋买卖合同》。合同约定，被告邓安生将建在祁阳县浯溪镇椒山村1组牛角巷朱克旺等人使用的宅基地上的一栋第二层北面的一套住房125平方米，和杂房1间出售给原告，出售房的价款为30万元，出售房屋的有关产权手续由被告邓安生为原告办理。原告邓贵军签订该房屋买卖合同后，付给了被告邓安生购房款26万元。2017年3月3日，原告邓贵军向被告邓安生在该讼争房处另购买了1间地下室杂房。被告因至今没有为原告办理该房屋产权的相关手续，故原告提出上述诉讼请求。本院认为，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定，房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。因此，根据该规定，被告邓安生转让给原告邓贵军的房屋，应当与该房屋占用范围内的土地同时转让给原告。但是，被告邓安生转让给原告的房屋占用范围内的土地，系祁阳县浯溪镇椒山村1组的集体土地，根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定，该房屋占用范围内的土地，属于不得出让、转让或者出租用于非农业建设的土地。因此，被告邓安生与原告邓贵军订立的《房屋买卖合同》，违反了法律禁止性规定，属无效的合同。综上所述，原告要求本院确认其与被告邓安生签订的《房屋买卖合同》合法有效的诉讼请求，不予支持。依照《中华人民共和国土地管理法》第六十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：驳回原告邓贵军的诉讼请求。案件受理费100元，减半收取50元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省永州市中级人民法院。审判员 唐铁球二０一七年七月三十一日书记员 罗丹丹附相关法律条文：一、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。二、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。三、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 搜索“”