（2017）湘0406民初144号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-08-17
案件名称
王楚一、刘忠东、何谨与被告衡阳市雁峰区丽豪宾馆、欧革胜房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
衡阳市雁峰区人民法院
所属地区
衡阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王楚一,刘忠东,何谨,衡阳市雁峰区丽豪宾馆,欧革胜
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十四条，第一百零七条，第一百四十四条
全文
{C} 湖南省衡阳市雁峰区人民法院 民 事 判 决 书 （2017）湘0406民初144号 原告：王楚一、男，1948年8月1日出生，汉族，住衡阳市雁峰区。 原告：刘忠东，男，1970年12月15日出生，汉族，住衡阳市石鼓区. 原告：何谨，男，1970年2月21日出生，汉族，住衡阳市蒸湘区。 委托代理人：刘忠东，男，1970年12月15日出生，衡阳市雁峰区检察院干警，住衡阳市石鼓区。 被告：衡阳市雁峰区丽豪宾馆，住所地衡阳市雁峰区。 经营者：欧革胜，男，1968年9月17日出生，汉族，住衡阳市珠晖区。 被告（以下简称被2）：欧革胜，男，1968年9月17日出生，汉族，住衡阳市珠晖区。 原告王楚一、刘忠东、何谨诉被告衡阳市雁峰区丽豪宾馆（以下简称“丽豪宾馆”）、欧革胜房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年2月13日立案后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告原告王楚一、刘忠东、何谨的委托代理人王楚一，被告衡阳市雁峰区丽豪宾馆经营者欧革胜到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。 原告王楚一、刘忠东、何谨向本院提出诉讼请求：1、判令解除2014年2月26日原告与被告签订的《房屋租赁合同（补签）》，收回三原告租给被告的房产和暂借给被告使用的房产的使用权；2、判令衡阳市雁峰区丽豪宾馆及欧革胜支付其拖欠三原告的房屋租金74800元及滞纳金40698元；3、判令衡阳市雁峰区丽豪宾馆及欧革胜履行《房屋租赁合同（补签）》第三项中“特别声明”约定，依法向税务机关申报代缴税款；4、本案诉讼费由被告承担。事实与理由：2006年至2008年间，原告三人陆续依法购得衡阳市中山南路45号（原中南商场）二楼房产共计842.42平方米，并共同将房产租赁给谭家良等人经营“楚天宾馆”。2009年8月，楚天宾馆转让给欧革胜，登记经营者为谭小丽。同时，原告三人与谭小丽、欧革胜共同协商后，同意将其原租赁给楚天宾馆的房产租给谭小丽、欧革胜经营丽豪宾馆，但没有签订书面协议，谭小丽按双方口头约定按月支付租金。至2013年11月，谭小丽从丽豪宾馆退出股份，宾馆转让给欧革胜，工商登记的经营者也变更为欧革胜。2014年2月26日，三原告与被告欧革胜签订《房屋租赁合同（补签）》，租赁期从2013年11月1日起至2019年10月31日止。合同约定：三原告将其中山南路41-51号二楼约760平方米房产出租给欧革胜经营丽豪宾馆，租金为6800元/月，租金按季度提前预付；另合同约定原告将其两个房间约82平方米房屋暂借给被告欧革胜使用。合同还约定：承租人不交付或者不按期交付租金达三个月以上，合同自动解除。合同签订后，欧革胜开始还是按约支付租金。至2016年4月开始，欧革胜在宾馆正常经营的情况下却以各种理由拖延、拒付租金，至今已有11个月。期间，原告多次找到欧革胜商讨租金事宜，欧革胜均拒付，并霸占原告房产不肯退出。2016年8月间，原告从雁峰区地税局获知，被告丽豪宾馆及欧革胜没有履行租赁合同第三项的“特别声明”约定责任，没有向税务机关申报代缴房屋租赁税款。据此，原告特提起诉讼，请求法院判如所请。 被告丽豪宾馆、欧革胜辩称：2009年8月31日楚天宾馆，当时股东是刘忠东的妻子周永红、王楚一的妻子谭秋云、谭家良、黄俊民四人，宾馆协议中约定的债务债权由甲方解决，与乙方无关。合同到期后，又签署总合同，2011年房租是18000元/月，但是原告没有做到，引起房东起诉原告等人，把被告等变成第三人，2016年雁峰区法院又判决被告出104万房租，从2009年9月1号到2016年3月被告总共支付575600元，转让费是39万，所以经营过程中，被告没有欠任何费用，后面未支付房租是因为原告违背合同。宾馆转让协议中很明确，宾馆中的债务由甲方（原告）解决，由于甲方（原告）欠的房租没付，所以造成后面的纠纷。 本院根据原、被告提交的证据以及原、被告及其委托代理人的当庭陈述，确认以下事实： 2006年至2008年间，原告王楚一、刘忠东、何谨三人陆续依法取得衡阳市中山南路41号（原中南商场）二楼部分房产共计842.42平方米。2014年2月26日，三原告与被告欧革胜签订《房屋租赁合同（补签）》，并就补签合同成因进行了说明：“2009年8月，经原、被告双方协商约定，三原告将其产权的衡阳市中山南路41-45号房产租赁给被告使用（总面积842.42平方米，租金8000元/月）。口头约定后，原告当即将房屋交付给被告使用，被告用于经营丽豪宾馆。因被告原因，本房屋租赁关系一直没有签订书面合同进行确定，但房租由谭小丽按口头约定履行。2013年6月，由于被告经营方面的原因，丽豪宾馆关门停业，并开始拖欠原告的房租款，至今已欠9个月。2013年11月，丽豪宾馆重新开业时发现在宾馆停业期间，宾馆505、506两间客房的厕所下水道被唐圣扬乘机非法封堵，造成这两间客房无法正常使用。为支持丽豪宾馆持续稳定经营，原被告双方多次协商，共同达成协议，并签订书面正式合同。”租赁期从2013年11月1日起至2019年10月31日止。合同约定：一、原告继续将其坐落在中山南路41-51号（原中南商场）二楼房产出租给被告欧革胜经营丽豪宾馆，总面积约760平方米（注：原有总面积842.42平方米，除去不能正常使用的505、506两间客房面积约82平方米）。原告同意将505、506两个房间暂借给被告免费使用。二、租期从2013年11月1日起，至2019年10月31日止。合同到期时，被告如想继续租赁，需提前3个月与原告商议续签合同，如不能达成协商意见，本合同无条件终止。在同等条件下被告可以优先续租。续签合同时，租金上涨幅度不得超过原租金的百分之十五。三、房屋租金为6800元/月，按季收取，在每季首月5日前预付当季房租；逾期按照每日千分之三罚取滞纳金。如505、506这两间客房的下水道疏通正常后，仍然租给被告使用，租金恢复8000元/月，不另签合同。特别声明：该房租为税后租金，如遇房屋租赁税等方面的问题，由被告自行交纳、解决。……九、本合同生效条件：被告必须付清本合同签订前所欠原告的全部租金方能生效（截至2014年2月底止，被告共欠租金6.72万元，其中2013年6月至2013年10月，五个月合计欠租金4万元，2013年11月至2014年2月，四个月合计欠租金2.72万元）。所欠租金未全额付清前，本合同不发生效力。十、有下列情形之一，本合同自动解除：1、承租人不交付或者不按期交付租金达三个月（含三个月）以上；2、承租人在本租赁合同期内，不承担维修责任致使房屋或者设备严重损坏的；3、未经原告书面同意，承租人将出租房屋转租第三人。…… 另查明，2016年4月1日至2017年2月28日，经原告多次催收后，被告仍拒绝支付房屋租金。被告丽豪宾馆及欧革胜拖欠三原告租金已有11个月，拖欠租金74800元（6800元×11个月=74800元） 再查明，丽豪宾馆系被告欧革胜个人经营，并办理了个体工商户经营执照。 还查明，被告欧革胜没有履行《房屋租赁合同（补签）》第三项的“特别声明”所约定义务，未向税务机关申报代缴房屋租赁税款。 本院认为：本案系一起房屋租赁合同纠纷，本案的争议焦点为：1、原、被告签订的《房屋租赁合同（补签）》是否可以解除；2、被告欧革胜是否存在违约行为以及是否应向原告支付拖欠的房屋租金、滞纳金；3、被告欧革胜是否应承担代缴税款的责任。 一、关于原、被告签订的《房屋租赁合同（补签）》是否可以解除的问题。原告王楚一、刘忠东、何谨与被告欧革胜签订房屋租赁合同的系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告欧革胜自2016年4月起开始拖欠原告房屋租金，已达11个月之久，属于违约行为，按照《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，以及合同约定的解除事由，原告有权将该合同解除。 二、关于被告欧革胜是否存在违约行为以及是否应向原告支付拖欠的房屋租金、滞纳金的问题。被告欧革胜拖欠原告房屋租金，属于违约行为，按照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条之规定，应当向原告支付拖欠的房屋租金以及按照合同约定承担相应的违约金。被告欧革胜拖欠三原告租金已有11个月，应向三原告支付租金74800元（6800元×11个月=74800元）。对于三原告主张被告应承担40698元滞纳金的诉讼请求，据其计算方式，实际应为合同约定的逾期支付租金的违约金。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条等规定均已经确定违约金具有“补偿和惩罚”的双重性质，系以赔偿非违约方的损失为主要功能，而非旨在严厉惩罚违约方。鉴于违约金主要体现为一种民事责任形式，因此对数额过高的违约金条款，人民法院可根据实际情况适当进行调整，以维护公平和诚实信用原则。本案中合同约定逾期按照每日千分之三标准计付滞纳金约定明显过高，结合本案的实际情况，本院酌情确定违约金为8000元。 三、关于被告欧革胜是否应承担代缴税款的责任。原、被告双方通过合同形式约定由承租人欧革胜缴纳租赁税是合同当事人之间对费用分担进行的约定，实质上是对房屋租金金额的约定，并未违反国家税收法律法规，应属合法有效。 被告丽豪宾馆系欧革胜开设的起字号的个体工商户，在诉讼中可以列为当事人。本案原告根据双方签订的《房屋租赁合同（补签）》提起合同之诉，但丽豪宾馆并非合同主体，原告要求丽豪宾馆承担合同责任于法无据。综上，本院依据《中华人民共和国合同法》第四十四条第一款、第六十条第一款、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百四十四条之规定判决如下： 一、解除原告王楚一、刘忠东、何谨诉被告欧革胜签订的《房屋租赁合同（补签）》； 二、被告欧革胜在本判决生效之日起十五日内向原告王楚一、刘忠东、何谨支付房屋租金74800元以及违约金8000元； 如未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。 三、被告欧革胜在本判决生效之日起三十日内向原告王楚一、刘忠东、何谨返还位于衡阳市中山南路41-45号（原中南商场）二楼总面积842.42平方米房产； 四、被告欧革胜在本判决生效之日起十五日内根据实际交纳的房屋租金向税务机关依法申报并代缴租赁税； 五、驳回原告王楚一、刘忠东、何谨其他诉讼请求。 本案受理费2610元，由被告欧革胜负担。 如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。 审 判 长 鲁 值 良 人民陪审员 欧阳秋顺 人民陪审员 谢 景 华 二〇一七年七月三十一日 代理书记员 李 劲 校对人：李 劲 注：本案适用法律条款见附页 附：本案适用的法律条文 《中华人民共和国合同法》 第四十四条第一款依法成立的合同，自成立时生效。 第六十条第一款当事人应当按照约定全面履行自己的义务。 第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。 第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同： （一）因不可抗力致使不能实现合同目的； （二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务； （三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行； （四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的； （五）法律规定的其他情形。 第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。 第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。 约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。 当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。 微信公众号“”