（2017）浙0402民初3468号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-09-29
案件名称
蔡友莲与沈丽娜房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
嘉兴市南湖区人民法院
所属地区
嘉兴市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
蔡友莲,沈丽娜
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百四十二条
全文
浙江省嘉兴市南湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0402民初3468号原告：蔡友莲，女，1979年8月5日出生，汉族，住浙江省诸暨市。委托代理人：王建华、赵鑫（实习），浙江天程律师事务所律师。被告：沈丽娜，女，1956年5月2日出生，汉族，住嘉兴市南湖区。原告蔡友莲因与被告沈丽娜房屋租赁合同纠纷一案，向本院提起诉讼。本院于2017年6月12日受理后，依法由代理审判员陈前独任审判，于2017年7月11日公开开庭审理了本案，原告蔡友莲及其委托代理人王建华、被告沈丽娜到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告蔡友莲起诉称，原、被告于2016年9月28日签订房屋租赁协议一份，被告将坐落于嘉兴市南湖区嘉华广场2508室的单身公寓租一套赁给原告使用。该合同规定：1、租赁期间从2016年9月28日至2017年9月27日；2、房屋月租金为900元/月，每三月一付；3、原告租房时向被告支付房租押金1500元；4、租赁期内若要提前解除本协议，需提前半个月通知对方，并承担一个月房租900元。房屋租赁协议签署后，原告向被告依约履行房屋租赁协议的支付押金、按时支付房租等义务。履行该协议过程中，原告的房租交至2017年6月27日。至2017年5月，被告以租房内使用的空调被使用损坏为由，单方面口头通知原告解除房屋租赁协议，并且未待原告同意，被告擅自于2017年5月31日在“嘉兴房产超市网”上发布房屋出租信息，将原告尚在使用中的租赁房招租。原告无奈于同日搬出租房。被告发布招租信息后，租客陆续不断前来原告租赁房看房，被告拒绝向原告清退租赁房押金，故原告诉求判令：一、被告退还原告房租810元（2017年6月1日至28日）、预收物业费45元以及押金1500元；二、被告支付原告违约金人民币900元；三、本案诉讼费由被告承担。诉讼过程中，原告变更第一项诉讼请求为：解除房屋租赁合同，被告退还原告房租810元（2017年6月1日至28日）、预收物业费45元以及押金1500元。被告答辩称，要求法院驳回原告的诉讼请求，理由如下：一、双方签订的租赁合同并未到期，被告也没有提前半个月通知原告解除合同并承担违约责任，原告至今也没有向被告归还涉案房产钥匙也没有办理房屋腾退手续，故租赁合同并未解除，原告要求被告退还租金、预收物业费剩余款以及房租押金无法律依据。二、双方在出租伊始，被告交付原告使用的设施均完好无损，现原告提出空调损坏，原告理应维修或赔偿损失，退一步讲，即使租赁协议至法院审理之日起正式解除，押金在足以弥补被告损失的范围内，应当予以扣除。三、原告要求被告支付违约金，不符合合同约定，也无事实依据，原告陈述被告于2017年5月31日发布房屋出租信息，将尚处于原告使用中的租赁房招租，原告无奈同日搬出租房，之后租客陆续不断前来看房，既然原告已经搬离该房，又如何知道租客前来看房？至今涉案出租房屋仍被原告实际占有使用，双方的租赁关系尚未解除，故被告无需支付违约金。针对自己的主张，原告提供了以下证据：1、房屋租赁合同一份，证明原、被告签订了房屋租赁合同，并对双方的权利义务进行约定等事实。被告质证认为：真实性无异议。租赁合同里明确约定，不得将房屋转租给其他人，但原告不遵守该约定，应承担违约责任。2、支付宝转账单手机截屏照片，证明原告分三次向被告支付房租、水电费的事实。被告质证认为：真实性无异议，确实收到过这笔款项，原告是存心要诉讼才保留这些证据的。3、电脑网络页面截屏照片，证明被告将原告租住的公寓公布在嘉兴房产超市网上发布招租信息，进而证明被告违约。被告质证认为：被告确实是登记了出租信息，但是被告至今也未将该房另外出租，钥匙至今还在原告手里，被告无法出租该房。4、原、被告的微信聊天记录一份，证明被告让原告另找租房，被告要将房屋挂出去出租的事实，进一步证明被告违约。被告质证认为：聊天内容属实，但证明不了被告违约，原告至今未向被告交钥匙，被告至今未能出租该房子。被告为证明自己的抗辩，向法庭提供微信通信录截屏一份，证明原告自己就是房产中介，并将房子转租他人，违反合同的约定，原告自己先违约。原告质证认为：原告与被告签合同时不是房产中介，是今年4月份才开始做中介的，另外原告是否是中介与本案无关，该证据不能证明原告将该房屋转租给他人。本院认证如下：原告提供的证据1、2、3、4，被告对证据的真实性予以认可，故本院对上述证据予以认定。对被告提供的证据，与本案缺乏关联性，故本院不予认定。经审理，本院认定案件事实如下：2016年9月28日，原、被告签订《房屋租赁协议》一份，约定被告将坐落于嘉兴市南湖区中山路嘉华广场2508室房屋出租给原告，租赁期限为1年，从2016年9月28日起到2017年9月27日止，月租金为900元，租金3个月一付。原告应承担在承租期内房屋、水、电、家具及电器等使用损坏的维修或赔偿责任，不得将该承租房转租或借给他人使用，原告在签协议同时，支付给被告租房押金1500元，待租赁到期时，双方结清所有费用后，多还少补。租赁到期后，原告应无条件搬出该承租房屋，并将该房屋和钥匙一起交还被告，如该承租房屋设施和屋内物品有损坏和遗失，原告照价赔偿或修复。一方若要提前解除本协议，需提前半个月通知对方，并承担违约责任，违约金为900元。物业费50元每月由原告承担，每三个月结算一次，先付后用。协议签订后，原告即支付了租房押金1500元，该房先由原告自己居住，后由原告的一朋友居住。原告的租金及物业费已付至2017年6月28日。2017年5月31日，双方就空调维修问题通过微信交涉，在双方就该问题达不成一致意见的情况下，被告在微信上与原告说“那你让她去找房子租吧，我现在把房子挂出去，啥时候租掉了，房子里其它没有损坏，我把剩余的钱退给她”，原告当日搬离该房屋。同日被告在嘉兴房产超市网上发布涉案房屋的出租信息，另查明，被告至今未将该房租赁给他人，该房的钥匙仍在原告处。本院认为，本案系一起房屋租赁合同纠纷。原、被告之间的《房屋租赁合同》系当事人的真实意思表示，内容合法有效，双方均应按照约定全面履行自己的义务。《中华人民共和国合同法》第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。根据原、被告微信上的聊天记录，被告是在双方对空调维修有争议的情况下提出解除合同的方案，而原告也在当日搬离，应视为双方就解除合同达成一致，并非被告无端单方违约解除合同，故对于原告要求被告承担违约责任的请求不予支持。原告称由于被告发布招租信息迫使被告搬出租房的理由，与查明的事实不符，不予采纳。本院确认原被告双方的租赁合同在2017年5月31日解除，原告无须要求另行判决解除。被告辩称合同尚未解除的观点与事实不符，不予采纳。合同解除后，原告虽有意归还钥匙但并无实际行动，同时被告也没有证据证明其及时向原告索取钥匙，故双方对房屋空置均负有责任。因此对于2017年6月1日至2017年6月28日的租金及物业费本院酌定由原、被告各半承担，即被告退还原告427.5元。关于租房押金，按照双方的租赁合同约定，应在交还钥匙并结清水电等费用后再予以退还。据此，本院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第二百二十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告沈丽娜于本判决生效之日起七日内退还原告房租及物业费427.5元；二、租房押金1500元在原告交还被告钥匙并结清所有费用的同时，由被告予以退还；三、驳回原告的其他诉讼请求。如果当事人未按上述期限履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由原告负担15元，由被告负担10元，于判决生效后七日内交纳。如不服本判决，可在判决书送达次日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数递交上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。代理审判员 陈前二〇一七年七月三十一日书 记 员 王欢 来自