（2016）沪0112民初24654号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-11-28
案件名称
严所英与上海世贸好安居购物中心有限公司、上海东贸虹桥古玩市场经营管理有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市闵行区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
严所英,上海世贸好安居购物中心有限公司,上海东贸虹桥古玩市场经营管理有限公司,上海虹桥世贸家具有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
上海市闵行区人民法院民 事 判 决 书（2016）沪0112民初24654号原告：严所英，女，1969年10月28日出生，汉族，户籍地江苏省，现住上海市宝山区。委托诉讼代理人：郭婷，上海路森律师事务所律师。被告：上海世贸好安居购物中心有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：朱伟山。被告：上海东贸虹桥古玩市场经营管理有限公司,住所地上海市闵行区。法定代表人：黄莉萍，执行董事。委托诉讼代理人：苗栋，上海凯曼律师事务所律师。被告：上海虹桥世贸家具有限公司，住所地上海市闵行区。法定代表人：孔祥贵，董事长。委托诉讼代理人：姚丹文，上海市四方律师事务所律师。原告严所英与被告上海世贸好安居购物中心有限公司(以下简称世贸好安居)房屋租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月22日立案受理后，先适用简易程序审理，后因被告世贸好安居下落不明需要公告送达，本院依法组成合议庭适用普通程序公开开庭进行了审理，期间经原告申请追加被告上海东贸虹桥古玩市场经营管理有限公司(以下简称东贸古玩)、被告上海虹桥世贸家具有限公司(以下简称虹桥世贸家具)为本案共同被告参加诉讼。原告严所英的委托诉讼代理人郭婷，被告东贸古玩的委托诉讼代理人苗栋、被告虹桥世贸家具的委托诉讼代理人姚丹文到庭参加了诉讼。被告世贸好安居经本院传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法作缺席审判。本案现已审理终结。原告严所英向本院提出诉讼请求：1.被告世贸好安居支付拖欠返租租金44,163元；2.被告世贸好安居支付从2015年12月31日起至上述拖欠返租租金实际清偿之日止以总租金420,600元为本金按日万分之三的利率计算的逾期违约金；3.被告东贸古玩、虹桥世贸家具承担连带清偿责任。事实和理由：2011年1月15日，其与被告世贸好安居签订《商铺租赁合同》及《补充协议一：商铺补充协议》各一份，约定由其承租世贸好安居所有的位于金汇路XXX号第x层第xxx号商铺，并由其将该商铺返租给世贸好安居使用；租赁期限为二十年，自2011年3月1日至2031年2月28日；返租期限为六年，自2011年3月1日起至2017年2月28日止；商铺租赁总金额为420,600元；返租租金按其受让该商铺租金总额的一定比例计算，第一年6%，第二年7%，第三年8%，第四年9%，第五年10%，第六年11%；商铺租赁总金额由其于合同签署当日向世贸好安居一次性支付，返租租金由世贸好安居每半年支付一次，分别于5月30日前支付每年3月1日至8月31日期间的返租租金，于12月30日前支付每年9月1日至次年2月28日期间的返租租金；世贸好安居若逾期支付超过30天以上的，应当自协议约定的付款之日起至全额付清之日止按日向其支付其已付商铺款的万分之三的违约金。协议签订后，其已按约通过被告虹桥世贸家具的POS机刷卡支付40万元，另现金支付20,600元，被告世贸好安居遂开具了金额为420,600元的发票。但直至本案起诉时，被告世贸好安居拖欠2015年9月1日至2016年2月29日期间的返租租金21,030元(总租金的10%的一半)及2016年3月1日至2016年9月1日期间的返租租金23,133元(总租金的11%的一半)未付，经其多次催讨未果，理应承担民事责任。被告东贸古玩于2013年8月通过承租主体转让的方式从其股东上海世贸家具(集团)有限公司(以下简称世贸集团)处取得讼争店铺的承租权，二者为关联公司，上述行为损害了其在前的承租权。被告虹桥世贸家具系被告世贸好安居的股东，在其签订上述租赁合同之后，由该公司全额收取租金，该两被告相互财产不分割，实际经营人员相同。故其主张被告东贸古玩、被告虹桥世贸家具应承担连带清偿责任。故诉至法院主张上述权利。被告世贸好安居未作答辩亦未向本院提供证据。被告东贸古玩辩称，不同意全部诉讼请求。其与原告之间不存在任何合同关系，也未向原告收取钱款，不应承担连带责任。讼争店铺所在的金汇路XXX号场地原由世贸集团从武警部队承租取得，之后世贸集团与上海凯源投资管理有限公司(以下简称凯源投资)共同出资设立东贸古玩，并约定该处土地租赁收益权归其所有。在世贸集团与凯源投资因股权纠纷引起的民事诉讼中，法院在生效判决中认可上述店铺收益权归其所有。在实际履行中，其直接向相关产权人支付房租并从产权人处收取发票，亦表明其是合法的承租人。现有证据不足以说明与原告签订合同的被告世贸好安居有合法出租的权利，故其不认可原告对于讼争店铺有使用和收益的权利。被告虹桥世贸家具辩称，不同意全部诉讼请求。原告在与被告世贸好安居签订租赁合同之后并不对商铺进行实际经营，该租赁关系不合法，租赁合同无效，应由世贸好安居承担返还责任。其与被告世贸好安居之间的股东关系，并不能成为其承担连带责任的依据。被告世贸好安居没有POS机，故借其POS机收款，其不是实际收款人，也不能据此认定其与世贸好安居经营混同。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，被告世贸好安居未到庭参加质证，视为放弃抗辩的权利。对于原告及其余被告对真实性均无异议的证据部分，因这些证据与本案具有关联性，本院予以确认并在卷佐证，至于举证目的之分歧，本院综合分析后予以认定。在有争议的证据中，原告提供的承租主体变更情况表、租金支付义务关系图以及被告各公司关联关系图，与当事人陈述的效力相当。由于被告对原告提供的《补充合同》、《关于变更合同主体承租方的回函》系从工商部门调取的事实没有异议，表明其来源真实，因被告未提供相反证据予以推翻，应认定其真实性。原告对其提供的《函》、《复函》、房地产租赁许可证未能证明与原件一致或来源的真实性，对招商宣传不能证明实际发出主体是谁，均不具有证据效力。本院经审理认定事实如下：2008年3月案外人武警上海市总队后勤部营房处租赁办公室(出租人甲方)与上海世贸家具有限公司(承租人乙方)签订《补充合同》，载明甲方接受武警上海市总队后勤部委托，代表本合同的产权方与乙方于2008年3月18日签定《武警部队房地产租赁合同》(以下简称主合同)，就未尽事项签订补充合同，在主合同约定的五年租期届满后，自动顺延二十年(其余内容略)。2009年4月上述租赁办公室向上海世贸家具有限公司发出《关于变更合同主体承租方的回函》，同意将承租方变更为上海世贸家具管理有限公司。2012年3月上海东贸百货市场经营管理有限公司、孔祥贵设立被告东贸古玩，同年8月该被告股东变更为世贸集团、凯源投资。世贸集团与凯源投资之间曾就金汇路XXX弄XXX号租赁物的房屋租赁合同纠纷引起讼争。现被告东贸古玩处持有武警部队向其出具2014年10月10日至2015年10月9日期间关于金汇路XXX号房地产出租收入的有偿服务收费票据二份。2011年1月15日原告严所英(受让方乙方)与被告世贸好安居(出租方甲方)签订《商铺租赁合同》，约定甲方拥有上海世贸好安居购物中心项目整体的租赁使用权，并有权对该项目的商铺分割出租；该购物中心位于金汇路XXX号；甲方将购物中心第3层第3109—A号商铺出租给乙方，在租赁期内，乙方拥有该商铺使用权，商铺面积为15.53平方米(含公摊面积)；该商铺租赁期限为20年，自2011年3月1日起至2031年2月28日止；该商铺租赁期限内总价款为420,600元；乙方于本合同签署当日向甲方一次性支付本合同总价款420,600元；甲方预定在2011年3月1日前，依照本合同约定的条件将商铺交付乙方使用；商铺使用权期限届满后乙方不再继续受让商铺使用权的，或者本合同被解除的，则乙方应当将商铺使用权交还甲方(其余合同内容略)。同时双方签订《补充协议一：商铺返租协议》，约定乙方拥有上海世贸好安居购物中心交易区第3层第3109—A号商铺之使用权，使用年限自2011年3月1日起至2031年2月28日止；乙方同意将标的商铺返租给甲方由甲方全权运营管理，甲方有权在返租期内行使占有、使用、收益等权利(包括甲方自己租赁、出租、转租及对标的商铺进行市场管理等)；返租期限为六年，自2011年3月1日起至2017年2月28日止；返租期内，甲方以乙方受让标的商铺租金总额的一定比例资金作为乙方的返租回报，具体返租计划为第一年6%(指甲方支付给乙方的返租回报与乙方所获得该标的商铺租赁总价款之比，以下类同)，第二年7%，第三年8%，第四年9%，第五年10%，第六年11%；支付时间及方式：甲方每年两次分别于5月1日至5月30日前第一次、12月1日至12月30日前第二次将支付给乙方的返租回报汇入乙方指定银行账户，其中每次转账金额为当年返租回报总额的50%；其中甲方应于2011年5月1日至5月30日前将第一年50%返租回报款转账至乙方指定的银行账户，应于2011年12月1日至12月30日前将第一年剩余50%返租回报款转账至乙方指定的银行账户，以后每年按既定期限汇入，如遇法定节假日则作相应顺延，直至返租结束；返租期结束双方不再续签的，甲方应在返租期结束后7天内通知乙方收回商铺租赁；甲方逾期支付乙方固定返租回报款达30天以内的，自本合同约定的付款之次日起至全额付清之日止，甲方按日向乙方支付乙方已付商铺款万分之一点五的违约金，返租继续履行；逾期超过30日以上的，自本合同约定的付款之次日起至全额付清之日止，甲方按日向乙方支付乙方已付商铺款万分之三的违约金，合同可继续履行(其余合同内容略)。同日原告通过特约商户名称为“世贸家具”的POS机刷卡支付34万元、6万元(诉讼中被告虹桥世贸家具表示是否系上述刷卡的POS机主需要回去核实，本院限期要求答复，逾期未答复)，被告世贸好安居出具金额为420,600元的收据，备注内载明“信用卡、现金”。原告从2015年12月起未收到返租回报至今，遂以诉称理由诉至本院。本院认为，原告与被告世贸好安居签订的《商铺租赁合同》及《补充协议一：商铺返租协议》，系签约当事人的真实意思表示，且未违反相关法律规定，合法有效，双方均应按约履行。原告全额支付总租金之后，有权要求被告世贸好安居履行按期支付返租租金的义务。现该被告经本院合法传唤无正当理由拒不到庭，视为放弃抗辩的权利，因此产生的法律后果由其自行承担，故本院认定原告主张被告世贸好安居拖欠返租租金之事实成立，该被告理应依约承担清偿欠付钱款及逾期付款违约责任等民事责任。现原告诉请主张欠付返租租金的金额及起算违约金的起止时间、适用利率均与合同约定一致，计算无误，本院予以支持。被告东贸古玩、虹桥世贸家具并非与原告订立合同的另一方主体，双方之间不存在合同关系。被告虹桥世贸家具对是否是上述POS机主的问题未作肯定或否定回答，也未在本院限定期限内予以答复，理应承担不利的后果，本院认定原告系使用该被告的POS机刷卡支付本案讼争租金。但原告系基于与被告世贸好安居之间的合同履行付款义务，其理应知道实际收款人是谁，故仅依POS机主的事实不足以证明原告与被告虹桥世贸家具之间具有法律上的权利义务关系，或者被告世贸好安居与被告虹桥世贸家具存在经营混同的情形。就被告东贸古玩提出讼争商铺承租权的异议，超出依本案法律关系可以审理的范围，本院于本案中不作评价。但即使如原告所言损及其承租权，在本案法律关系中亦无适用连带责任的基础。本院认定原告主张被告东贸古玩、虹桥世贸家具承担连带责任之诉请缺乏法律依据，本院不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条、第二百二十六条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、被告上海世贸好安居购物中心有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告严所英44,163元。二、被告上海世贸好安居购物中心有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告严所英从2015年12月31日起至上述第一项判决主文中确定的给付义务履行完毕之日止按每日126.18元的标准计算的违约金；三、驳回原告严所英的其余诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1,736.86元，由被告上海世贸好安居购物中心有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第一中级人民法院。审 判 长 王静波人民陪审员 尹 萍人民陪审员 石定伟二〇一七年七月三十一日书 记 员 赵易思附：相关法律条文一、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。二、《中华人民共和国合同法》第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。第二百二十六条承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，租赁期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付；租赁期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在租赁期间届满时支付。 来自：