（2017）浙0103民初2906号

裁判日期: 2017-07-31

公开日期: 2017-09-29

案件名称

李治中、张艳玲等与范玲珍房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

杭州市下城区人民法院

所属地区

杭州市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

李治中,张艳玲,范玲珍

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十六条第一款

全文

杭州市下城区人民法院民事判决书（2017）浙0103民初2906号原告(反诉被告)：李治中,男,1980年12月23日出生,汉族,住杭州市拱墅区。原告（反诉被告）：张艳玲,女,1978年4月12日出生,汉族,住杭州市拱墅区。上述两原告共同委托代理人（特别授权）：宋浩霄，北京盈科（杭州）律师事务所律师。被告（反诉原告）：范玲珍,女,1946年12月14日出生,汉族，住杭州市下城区。委托代理人：虞文君，浙江尹天律师事务所律师。原告李治中、张艳玲为与被告范玲珍房屋买卖合同纠纷一案，于2017年4月18日向本院起诉，本院于同日受理后，依法由代理审判员刘新玉独任审判。在审理过程中，范玲珍提起反诉，本院经审查予以受理，决定将本��与反诉合并审理，并依法组成合议庭，于2017年7月6日公开开庭进行了审理。原告（反诉被告）李治中、张艳玲及其委托代理人宋浩宵、被告（反诉原告）范玲珍及其委托代理人虞文君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）李治中、张艳玲起诉称：原被告双方于2017年2月27日签署了编号为2017转让xx的《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》。浙江链家房地产经纪有限公司为房屋买卖合同的居间人。根据《杭州市房屋转让合同》内容的约定：原告采用商业加公积金组合贷款的方式支付房屋转让价款商业贷款银行为工商银行杭州之江支行；在《补充协议》第9条约定：若需要更改按揭银行或增加首付款时，双方在接到代理方通知后应在两个工作日内重新签署《杭州市房屋转让合同》、《资金监管协议》内相关房款支付方式中按揭银行的条款。第19条：甲乙双方已认可本协议条款所约定事项，如任意一方产生违约，均按《杭州市房屋转让合同》约定的违约金额，由违约方支付给守望约方。合同及相关协议签订后，原告向被告支付了定金4万元，将首付款55.5万元支付至银行第三方监管账户，并及时向银行申请办理按揭贷款。2017年3月20日原告和被告均接到房产中介关于银行要求首付款需要增加至四成和需要重新签署或修改原房屋买卖合同的通知，但被告不仅拒绝履行重新签订或修改合同的义务，反而无理要求解除房屋转让合同，同时以投诉上方相要挟阻挠贷款银行同意原告以三成首付发放贷款的正常工作，试图通过此举达到毁约之目的，究其动因就是近期杭州房价上涨造成的。综上，根据《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国合同法》相关之规定，请求法院判令：1、被告继续履行编号为2017转让xx的《杭州市房屋转让合同》；2、被告向原告支付合同履行违约金人民币37万元；3、本案诉讼费由被告承担。被告（反诉原告）范玲珍答辩称：被告并未违约，违约方是原告。2017年2月10日，被告与原告签订《房屋买卖定金协议》时，原告承诺并未办理过住房贷款，故双方达成协议，房屋总价185万元，由原告支付首付款55.5万元进行监管，贷款129.5万元。原告支付首付后，银行发现其曾经办理过住房贷款，无法批贷七成。根据双方签订的《补充协议》第二条的规定，原告有过贷款记录，其所提供的交易材料与承诺不符，双方约定的解除条件已经成就，被告有权解除合同并要求原告承担违约责任。原告提出的被告应当按照《补充协议》第九款配合重新修改合同的观点不应予以支持。首先，第二款加粗加黑，是核心信息，核心条款。结合《补充协议》第二条、第十一款分析，因原告提供材料与承诺不符或者原告个人原因导致不能按原合同约定申请贷款的，原告应当承担违约责任。可见配合义务主要是针对政策波动情势变更等情况。因原告提供材料与承诺不符或者其个人原因导致不能按照原合同申请贷款的两种情况不在配合改签的范围内。如果任何情况都要求相对方改签合同，也是违背公平、自愿的原则的。其次，配合改签不可能是无条件的。原告要求改签时明确向被告表示资金不足，需要时间筹措，这个时间无法确定。而在当时的情况下，被告一旦配合改签，银行可能就要批贷了。买方剩余首付款不能到位的风险就要由卖方来承担。原告违反诚实信用原则，有过错在先，却要求被告去承担风险，这是说不通的。在这种情况下，给银行施加影响，想让银行按照六成直接批贷，直接损害了被告的权益，被告不同意也是理所当然的。被告委托律师按照《补充协议》第二款发出解约函并送达，双方签订《杭州市房屋转让合同》、《补充协议》已于2017年4月12日解除。在原告违约，合同解除条件已经成就的情况下，被告发出解约函，该解约函已于2017年4月12日到达原告，《杭州市房屋转让合同》、《补充协议》已经解除。综上所述，被告认为，原告的诉讼请求于法无据，应当依法驳回原告的诉讼请求。请求法庭支持反诉请求，公正判决。被告（反诉原告）范玲珍反诉称：2017年2月10日，范玲珍与李治中、张艳玲经浙江链家房地产经纪有限公司居间介绍，签订《房屋买卖定金协议》。李治中、张艳玲购买范玲珍位于杭州市下城区××单元××室房屋。在该定金协议中，李治中、张艳玲承诺未办理过住房贷款。在这个基础上，双方于2017年2月27日签订《杭州市房屋转让合同》、《补充协议》约定由李治��、张艳玲支付首付款55.5万元，剩余129.5万元办理贷款。合同签订后，由于李治中、张艳玲曾办理过住房贷款，必须首付四成，无法以三成首付获得贷款，合同无法正常履行。根据《补充协议》第2条：甲乙双方承诺提供给居间方、银行、有关部门的证件及交易材料全部真实有效，若与承诺不符则视同违约，守约方有权解除《杭州市房屋转让合同》并按《杭州市房屋转让合同》约定的违约金额要求违约方承担违约责任；第11条：因乙方个人原因导致不能按原合同约定申请贷款，使原《杭州市房屋转让合同》不能正常履行的，则乙方须承担《杭州市房屋转让合同》中约定的第五条违约责任。范玲珍依据约定委托律师向李治中、张艳玲发出解除合同通知书，该律师函已于2017年4月12日送达并已经生效，《杭州市房屋转让合同》、《补充协议》已解除。综上所述，李治中、张��玲违约事实确凿，范玲珍有权依据合同约定解除合同并要求李治中、张艳玲承担违约责任。请求法院判令：1、范玲珍与李治中、张艳玲2017年2月27日签订的《杭州市房屋转让合同》、《补充协议》已于2017年4月12日解除；2、李治中、张艳玲向范玲珍支付违约金37万元；3、李治中、张艳玲承担本案本诉、反诉的诉讼费用。原告（反诉被告）李治中、张艳玲答辩称：不认可范玲珍关于违约责任和关于解除房屋买合同的。虽然《补充协议》第2条约定甲乙双方承诺提供给居间方、银行、有关部门的证件及交易材料全部真实有效。第11条：因乙方个人原因导致不能按原合同约定申请贷款责任的内容，但第9条同时针对增加首付款这特殊情况发生时甲乙双方应当重新签署《杭州市买卖合同》资金监管协议中有关房款支付中按揭银行条款的义务，而第9条为特殊条款，规定��第2条和第9条所列情形之外的特殊情况。故需要单独列明进行特殊约定。特殊处理也即是一旦发生更改按揭银行双方都有无条件改签的义务而不受其他条款包括第2、11条的约束，因此以合同内容为依据结合订立合同的目的和法律规定的合同解释规则可以明确得出以下结论李治中、张艳玲的行为不属于违约行为更不构成导致合同解除的原因。事实合同是完全可正常履行，李治中、张艳玲已将四成首付款汇入监管账户，而范玲珍的行为恰恰在乱用权力，企图毁约以获得房价上涨带来的利益。是正常的违约行为将导致极大的不公。原告（反诉被告）李治中、张艳玲就本诉和反诉部分一并向本院提交了以下证据：1、《杭州市房屋转让合同》、《补充协议》各1份，证明原被告签订的房屋买卖合同成立并生效。2、二手房交易资金监管协议1份、��金监管款项专用收据2份、买卖居间款项专用收据2份，定金收付收据1份，证明合同签订后原告按照合同约定正当全面履行合同义务的事实。3、微信信息记录1组，证明被告违约拒不履行合同义务并人为制造障碍阻挠银行发放贷款。4、证人章某证言1份，证明要求增加首付款的情况在银行办理购房贷款的业务中经常会遇到的,也是房屋买卖双方在签订合同时都无法准确判断，在买方有支付能力条件下不会对卖方造成损害，不会对交易造成影响。被告恶意制作障碍阻挠合同正常履行的事实。5、证人吴某证言1份，证明根据合同约定中间需要更改更按揭银行和增加首付款情况时原被告都是无条件的义务并且原告有继续履行合同的能力和意愿。中介在履行签订合同时没有尽到解释说明的职责和义务，原告没有故意提供错误信息的主观。被告（反诉原告）范玲珍就本诉和反诉部分一并向本院提交了以下证据：1、《房屋买卖定金协议》1份证明反诉被告承诺未办理过住房贷款。2、《杭州市房屋转让合同》、《补充协议》各1份，证明按照《补充协议》第2条、第11条约定，反诉原告有权解除合同并要求反诉被告承担《杭州市房屋转让合同》中第5条约定的违约责任。3、杭州市房地产市场调控政策1份，证明2016年11月10日杭州市房屋限购正策已明确，对三种情形的居民家庭申请商业个人住房贷款购买普通住房的，最低首付款比例调整为不低于40%；4、律师函、快递面单、物流跟踪信息各1份，证明反诉原告已委托律师发出解除合同通知书并已于2014年4月12日到达。5、短信记录1份，证明反诉被告首付比例不够，银行无法批贷。经庭审质证，本院认证如下：对于原告（反诉被告）李治中、张艳玲提供的证据，被告（反诉原告）范玲珍对证据1，三性无异议；证据2，真实性无异议，但对其中资金监管款项专用收据18.5万，是在发了律师函后单独转到账户的，在原告要求被告履行合同时原告的首付款是没有到位的；证据3，证明买方违约，无法按3成首付履行合同，政策在那的，银行只能批贷6成，首付只有3成，剩余首付未付的风险要由卖方承担，不应由卖方承担风险;证据4，没有能力影响银行的决策，贷款7成批不下来的，在首付3成的情况下，银行不可能只批6成，剩余的1成首付在2017年4月17日才补到监管账户，是谁违约很清楚；证据5，原告代理人偷换概念提供材料不准确和真实，证人没有说过无条件配合这话。本院认为，范玲珍对于李治中、张艳玲提交的证据1-3真实性均无异议，本院对真实性予以确认。��据4、5，能够证明双方房屋转让合同签订及贷款办理经过，本院对该事实予以确认。对于被告（反诉原告）范玲珍提供的证据，原告（反诉被告）李治中、张艳玲对证据1，三性无异议；证据2，关联性有异议，不能证明范玲珍主张；证据3、4，三性无异议；证据5，真实性无异议，对关联性有异议，短信记录不能证明银行无法批贷的事实，不能证明范玲珍的主张，银行可批贷，只是提高首付款，原告也有能力支付，因此被告主张银行无法批贷的主张不能成立。本院认为，李治中、张艳玲对范玲珍提交的证据真实性均无异议，本院对真实性予以确认。本院经审理，认定案件事实如下：2017年2月10日，范玲珍作为出售人与李治中、张艳玲作为购买人、浙江链家房地产经纪有限公司作为居间方签订《房屋买卖定金协议》一份，约定转让房屋坐落于杭州市下城区××单元××室；李治中、张艳玲未办理过住房贷款，并保证提供的信息真实、准确；等。2017年2月27日，卖方范玲珍、买方李治中、张艳玲签订编号2017转让0442190的《杭州市房屋转让合同》一份，约定：范玲珍房屋坐落于杭州市下城区××单元××室、建筑面积89.14平方米、房屋转让总价为1850000元；付款方式为委托银行监管支付，双方同意委托中国工商银行股份有限公司杭州之江支行，xx帐号对房产交易资金进行监管支付；李治中、张艳玲于2017年3月13日前支付首期款555000元至甲乙双方约定的银行第三方监管账户；余款李治中、张艳玲申请银行贷款，须于2017年3月13日前向银行等有关部门提交抵押贷款申请的相关资料，办理贷款审批手续，抵押贷款金额以银行发放贷款金额为准；银行贷款1295000元发放至双方约定的银行第三方监管账户；在2017年3月13��前李治中、张艳玲将首付款555000元整存入居间方监管账户，待不动产权证书过户到李治中、张艳玲名下后三个工作日内转付范玲珍，余款1295000元整申请按揭，待按揭款到监管账户后三个工作日内转付范玲珍；李治中、张艳玲未按合同约定的时间付款，范玲珍有权按累计应付款向李治中、张艳玲追加违约利息，自本合同规定的应付款最后期限之第二天起至实际付款之日止，月利息按银行同期活期存款利率计算，逾期付款超过5天，李治中、张艳玲向范玲珍支付违约金共计370000元整，合同终止，李治中、张艳玲将房屋退还给范玲珍，范玲珍实际经济损失与违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由李治中、张艳玲据实赔偿；除不可抗拒的因素外，范玲珍未按本合同约定的时间交房的，李治中、张艳玲有权按累计已付款向范玲珍追究违约利息，自本合同规定的最后交付期限之第二天起至实际交付之日止，月利息按银行同期活期存款利率计算，逾期交付超过5天，范玲珍向李治中、张艳玲支付违约金共计370000元整，合同终止，李治中、张艳玲实际经济损失与违约金不符时，实际经济损失与违约金的差额部分由范玲珍据实赔偿；等。同日，卖方范玲珍与买方李治中、张艳玲签订《补充协议》，约定：房屋的成交价为185000元；双方提供给居间方、银行、相关部门的证件、交易材料全部真实有效，若与承诺不符则视同违约，守约方有权解除《杭州市房屋转让合同》按《杭州市房屋转让合同》约定的违约金额要求违约方承担违约责任；若需要更改按揭银行或增加首付款，双方在接到代理方通知后应在二个工作日内，重新签署《杭州市房屋转让合同》、《资金监管协议》内有关房款支付方式中“按揭银行”的条款；因李治中��张艳玲个人原因导致不能按原合同约定申请贷款，使原《杭州市房屋转让合同》不能正常履行的，则李治中、张艳玲须承担《杭州市房屋转让合同》中约定的违约责任；等。李治中分别于2017年3月7日、2017年4月17日向浙江链家房地产经纪有限公司账户转账555000元、185000元。李治中、张艳玲向中国工商银行股份有限公司杭州之江支行申请贷款。在贷款审批过程中，中国工商银行股份有限公司杭州之江支行发现李治中、张艳玲曾有贷款记录，导致贷款无法审批通过。庭审中，李治中认可曾办理过住房贷款，并已结清。范玲珍委托浙江尹天律师事务所向李治中、张艳玲邮寄《律师函》，载明：由于李治中、张艳玲隐瞒曾办理过住房贷款的事实，导致贷款无法获批，合同无法继续履行，依据《补充协议》的约定，自通知到达之日，解除李治中��张艳玲与范玲珍签订的编号2017转让xx的《杭州市房屋转让合同》、《补充协议》，并将采取相应的法律手段追究违约责任。该《律师函》于2017年4月12日签收。另查明，2016年11月10日，杭州市出台房地产市场调控政策，规定申请贷款时实际没有住房但有购房贷款记录的居民家庭，申请商业性个人住房贷款购买普通住房的，最低首付款比例调整为不低于40%。本院认为，李治中、张艳玲与范玲珍签订的涉案《房屋买卖定金协议》、《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》，均系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的禁止性规定，应当认定为合法有效。《补充协议》约定，双方提供给居间方、银行、相关部门的证件、交易材料全部真实有效，若与承诺不符则视同违约，守约方有权解除《杭州市房屋转让合同》并《杭州市房屋转让��同》约定的违约金额要求违约方承担违约责任。李治中、张艳玲在《房屋买卖定金协议》中确认未办理过住房贷款，但后经查实，其有住房贷款记录。故李治中、张艳玲的行为已构成违约，范玲珍有权解除合同。且因李治中、张艳玲未能如实陈述曾办理过住房贷款，致使其申请的银行贷款因违反现行房地产市场调控政策无法审核通过，进而导致双方签订的《杭州市房屋转让合同》无法继续履行。由此，李治中、张艳玲要求继续履行《杭州市房屋转让合同》，于法无据，本院不予支持。范玲珍以《律师函》的形式通知李治中、张艳玲解除合同。结合我国《合同法》关于“解除合同自通知到达对方时解除”的规定，范玲珍反诉请求确认《杭州市房屋转让合同》及《补充协议》已于2017年4月12日解除，符合法律规定，本院予以支持。《补充协议》约定，若需要更改按揭银��或增加首付款，双方在接到代理方通知后应在二个工作日内，重新签署《杭州市房屋转让合同》、《资金监管协议》内有关房款支付方式中“按揭银行”的条款。庭审中，范玲珍明确表示不同意重新签订合同，其行为亦构成违约。关于双方主张的违约金。因双方均存在违约行为，故本院酌情对双方主张的违约金均不予支持。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条第（二）项、第九十六条之规定，判决如下：一、确认原告（反诉被告）李治中、张艳玲与被告（反诉原告）范玲珍于2017年2月27日签订的编号2017转让xx的《杭州市房屋转让合同》、《补充协议》于2017年4月12日解除；二、驳回原告（反诉被告）李治中、张艳玲的全部诉讼请求；三、驳回被告（反诉原告��范玲珍的其他反诉请求。本诉案件受理费24560元，由原告（反诉被告）李治中、张艳玲负担。反诉案件受理费3425元，由被告（反诉原告）范玲珍负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于浙江省杭州市中级人民法院。审　判　长　　周培芳代理审判员　　刘新玉人民陪审员　　王建国二〇一七年七月三十一日代书　记员　　蒋丽莉百度搜索“”