（2017）粤13民终1059号

裁判日期: 2017-07-31

公开日期: 2017-11-22

案件名称

广东中胜置业有限公司、张桂林商品房预售合同纠纷二审民事判决书

法院

广东省惠州市中级人民法院

所属地区

广东省惠州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

广东中胜置业有限公司,张桂林

案由

商品房预售合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十一条

全文

广东省惠州市中级人民法院民 事 判 决 书（2017)粤13民终1059号上诉人（原审被告)：广东中胜置业有限公司，住所地：惠州市惠阳区淡水金惠大道润鑫花园3号楼E幢1层101号。法定代表人：颜添河，董事长。委托诉讼代理人：江伟，该公司法务。被上诉人（原审原告)：张桂林，女，1974年5月10日出生，汉族，香港居民，委托诉讼代理人：何云，泽丰（深圳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：赵常远，广东卓言律师事务所律师。上诉人广东中胜置业有限公司因与被上诉人张桂林商品房预售合同纠纷一案，不服惠州市惠阳区人民法院（2016）粤1303民初1160号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月1日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。上诉人广东中胜置业有限公司上诉请求：基于被上诉人的实际损失未发生，恳请二审法院酌情考虑减免违约金并以一万元违约金数额为上限判令上诉人承担逾期交房违约金。事实和理由：一审判决对上诉人显著不公平，应予以改判。首先，案外人广东清泉商业运营管理有限公司受上诉人之委托，与被上诉人签订的《物业代管合同》，双方约定自上诉人交房之日起即由运营公司代管并向被上诉人支付代管期内的代管收益，且在代管期内商铺的使用权、经营权、管理权、收益权均由运营公司享有，被上诉人仅为法律上的权属人，对该商铺在代管期内并不享有直接的经营使用权利。而且，上诉人在被上诉人与运营公司签订该合同时已向被上诉人披露委托专业的运营公司进行代管操盘及支付代管收益，并在该合同中为代管收益的足额支付提供了保证担保。故在运营公司根据上诉人的付款指示向被上诉人及时、足额的支付代管收益的前提下，再加上代管期间涉案商铺是由运营公司经营使用收益，被上诉人的合法权益并未受损。其次，《合同法》确定的违约赔偿的原则是填补性而非惩罚性，即便双方在合同中有违约金条款约定，但基于《合同法》第一百一十四条之规定，上诉人有权在本案的特殊情况下请求法院予以适当减少。在考虑到被上诉人的实际利益已得到实现的前提下，法院再按照双方约定判令上诉人承担高额违约金将势必构成显著不公平。综上，本案的核心焦点是被告至今没有交房是否对原告造成原告损失，从三方签订的物业代管合同条款来看，原告应获得的反租收益得到实现，在加上交房日即2015年7月30日至2018年7月30日期间是由第三方经营使用受益，原告在此期间不享有对商铺的实际利益，故原告不存在利益损失，恳请二审改判上诉人酌情一万元的上限内支付违约金。开庭前上诉人广东中胜置业有限公司变更上诉请求为：将上诉人申请追加并列入本案的第三人广东清泉运营管理有限公司代上诉人向被上诉人支付的代管回扣（以实际支付金额为准）与上诉人应当承担的逾期交房违约金相抵扣。事实及理由：《合同法》确定的违约赔偿的原则是填补性而非惩罚性，即便合同双方当事人在合同中有违约金条款约定，但基于公平起见，法院亦应当查明获得违约赔偿的一方是否存在现实的损失以及实际损失同违约赔偿约定金额之间的比重关系，如果获赔的一方不存在利益损失或损失显著轻微，那么违约赔偿的现实基础将不存在，此时再判令承担约定的违约赔偿额势必导致显著不公平。一审中，基于案外人广东清泉运营管理有限公司缘由导致上诉人未能在一审披露关键性事实即足以证明被上诉人是否存在实际损失的事实。上诉人与被上诉人签订商铺的买卖后合同后即与第三人另行签订《物业代管合同》，由第三人根据申请人付款委托指示，将约定的代管报酬如期如数的支付给被上诉人。在上诉人未将商铺交付给被上诉人时构成上诉人的违约，那么被上诉人未根据《物业代管合同》约定向第三人交付商铺亦构成被上诉人的违约，而第三人在涉案商铺没有受交付的前提下却将代管回报根据委托付款指示支付给被上诉人，此时被上诉人获得的代管回报即没有事实依据并构成民法上的不当得利，据此第三人有权另案要求被上诉人返还该不当得利。为避免将来发生第三人以不当得利另案起诉要求被上诉人返还已付的代管回报而造成司法资源浪费及法官的诉累，申请人请二审在同意追加第三人进入本案并在查明第三人所付款项的真实性的基础上，判令将第三人已支付的代管回报与申请人应承担的违约赔偿相抵充，以彰显法律的公平公正。被上诉人张桂林答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，其变更上诉请求没有依据，与本案无关，且已经在二审期间，不符合法律规定，不应支持，而且其变更的上诉请求可以另行其他途径进行解决，不在二审的审理范围。原审原告张桂林向一审法院起诉请求：1、被告将惠阳区xxx城市广场xx号商业裙楼x层xx号房交付原告；2、被告支付原告2015年8月1日起至2016年3月31日止逾期交房违约金人民币101035.2元（按已付房款日万分之五自2015年8月1日起计算至2016年3月31日止）；3、被告支付原告2016年4月1日起至实际交房日止逾期交房违约金（按已付房款日万分之五自2016年4月1日起计算至实际交房日止）；4、被告承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：2014年1月23日，原、被告签订《商品房买卖合同》及《补充协议》，约定：原告向被告购买位于惠阳区淡水金××大道清泉城市广场××商业××楼××房，建筑面积21.99㎡，房屋总价款841960元；付款方式为签订合同当日一次性付清房款841960元。第八条交付期限：被告应当在2015年7月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告的房屋交付原告使用。但如遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起60日内告知买受人的、施工中遇到重大技术问题，未能及时解决的、其他非出卖人所能控制的因素，除双方同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期。出卖人逾期交房的违约责任为除本合同第八条规定的特殊情况外，出卖人（被告）如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人（原告）使用，按逾期时间，分别处理（不作累加），（1）逾期不超过90日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过90日后，买受人有权解除合同；买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起90天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五（该比率不小于第（1）项中的比率）的违约金。合同签订后，原告于2014年5月21日支付全部房款841960元，且于2014年1月23日就交付了办证费用2610元，契税25258.8元已于2014年6月23日缴纳。另查明，原告曾就涉案房屋延期交房问题向惠阳区信访局反映，后经转至惠阳区住房和城乡规划建设局处理，该局于2015年9月10日回复称，涉案楼盘清泉城市广场因未竣工验收，不符合交付使用条件。一审法院认为:本案系商品房预售合同纠纷。原、被告签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》，系双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律禁止性规定、合法有效，原、被告应当按照约定履行自己的义务。被告未能按合同约定将涉案商品房交付原告使用，其行为已构成违约，应承担违约责任。原告请求被告将涉案房屋惠阳区xxx城市广场xxx号商业裙楼x层xx号房交付原告并支付逾期交付房屋违约金，理由正当，应予支持；因原告已付清购房款841960元，被告应按合同约定向原告支付逾期交付房屋违约金，即按已付购房款每日万分之五的标准计付。违约金计算期限应为2015年8月1日起至被告将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告的房屋交付原告使用之日止，原告诉请计至2016年3月31日的违约金为101035.2元，该诉求金额未超过以上述标准计算所得违约金，故原审对计至2016年3月31日的违约金按原告诉求支持。被告的答辩意见因为未提交相关证据证实，原审不予采纳。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第一百一十四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条的规定，判决如下：一、被告广东中胜置业有限公司应继续履行与原告张桂林签订的《广东省商品房买卖合同》，在本判决书生效之日起30日内按合同约定的交付条件将涉案房屋xx城市广场xx号商业裙楼x层xx号房交付予原告张桂林使用。二、被告广东中胜置业有限公司于本判决发生法律效力之日起30日内向原告张桂林支付逾期交楼违约金。违约金计算：从2015年8月1日起至被告广东中胜置业有限公司将经建设、监理、施工、勘察、设计五个单位验收合格并出具竣工验收报告的房屋交付原告使用之日止，以已付购房款841960元为基数，按日万分之五标准计算。计至2016年3月31日违约金为101035.2元。受理费2421元，减半收取为1210.5元，由被告广东中胜置业有限公司负担。本院二审期间，上诉人提交了物业代管合同、银行客户回单各三份，证明:1、上诉人、被上诉人第三人存在委托代管的事实；2、被上诉人未按照约定将涉案商铺交付第三人；3、第三人已付的代管回报没有事实依据，构成被上诉人的不当得利。本院经审理查明，一审法院查明的事实基本属实，本院予以确认。另查明：2013年，上诉人（担保方）与被上诉人（委托方）、案外人广东清泉运营管理有限公司（受委托方。下称：清泉公司）签订的《物业代管合同》，约定代管期为三年，从2015年7月30日至2018年7月30日，受委托人支付固定回报款给委托方。2015年9月29日，上诉人代案外人清泉公司支付返租款50518元给被上诉人，2016年10月11日，案外人清泉公司支付返租款58937.20元给上诉人，合共109455.2元的银行转帐凭证。2017年4月20日，案外人清泉公司出具《关于代付代管回报的说明》称：我司与上诉人是关联公司，我司是代上诉人支付返租款。现因上诉人逾期交房并被买受人主张支付逾期交房违约金，我司认为上诉人逾期交房属于客观事实，但我司向买受人支付了头两年代管期间回报，在买受人未向我司交付商铺的前提下该部份回报构成不当得利，为避免将来我司另行以不当得利为由起诉被上诉人返还回报款而造成司法资源浪费，我司同意在上诉人向被上诉人支付逾期交房违约金的同意扣除我司已付被上诉人的回报款。经审理查明，上诉人确认未交房给被上诉人，案外人清泉公司也未使用涉案房屋，被上诉人不同意在本案中抵扣该返租款，应另行起诉。本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。原审判决认定双方签订的《广东省商品房买卖合同》及《补充协议》合法有效，双方均无异议，本院予以维持。根据查明的案件事实和各方在二审中的上诉请求和答辩意见，本案上诉争议焦点应是：案外人清泉公司支付给被上诉人的涉案房屋返租款是否应在逾期交房违约金中予以抵扣的问题。本案事实表明，从上诉人提交的《变更原上诉请求申请书》内容看，其对原审判决计算的逾期交房违约金数额未有异议，仅认为逾期交房违约金应抵扣返租款，而被上诉人认为其变更上诉请求没有依据，故不同意抵扣，应由当事人另行起诉。对此，本院审理认为，上诉人与案外人清泉公司是两个独立法人，被上诉人与案外人清泉公司签订的是《物业代管合同》，虽与本案案涉房屋有关联，但与本案确属不同的法律关系，且被上诉人不同意二审合并审理，以及返租款抵扣逾期交房违约金，故应分开处理。上诉人上诉主张返租款抵扣逾期交房违约金的理由不能成立，本院不予支持。当事人依据《物业代管合同》等事实则可另行起诉主张权利。另外，上诉人主张以一万元为上限支付违约金，也无事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，原审判决认定事实清楚，适用法律和处理并无不当，本院予以维持。上诉人上诉无理，其上诉请求本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十一条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审受理费50元，由上诉人广东中胜置业有限公司负担。本判决为终审判决。审 判 长　　邹　戈审 判 员　　曾求凡审 判 员　　卫书平二〇一七年七月三十一日法官助理　　韦翠玲书 记 员　　肖静雅 来源：百度“”