（2017）渝0108民初8291号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-12-01
案件名称
重庆龙升物业管理有限公司与高铭物业服务合同纠纷一审小额诉讼判决书
法院
重庆市南岸区人民法院
所属地区
重庆市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
重庆龙升物业管理有限公司,高铭
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百三十五条，第一百四十条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条，第六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条，第一百六十二条
全文
重庆市南岸区人民法院民 事 判 决 书（2017）渝0108民初8291号原告重庆龙升物业管理有限公司，住所地重庆市渝中区邹容路131号46-1＃，统一社会信用代码915001036889498542。法定代表人薛德岗，总经理。委托代理人赵祥，男，1976年10月21日出生，汉族，重庆龙升物业管理有限公司员工，住重庆市南岸区。被告高铭，男，1964年4月4日出生，汉族，住重庆市南岸区。原告重庆龙升物业管理有限公司（以下简称“龙升物业公司”）诉被告高铭物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月19日立案受理后，依法由审判员邓小晶适用小额诉讼程序公开开庭进行了审理。原告龙升物业公司的委托代理人赵祥及被告高铭均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告龙升物业公司诉称：2012年4月1日，原告与重庆鑫隆达房地产开发有限公司签订了《物业委托管理合同》，约定由原告对“南岸区金色家园”进行前期物业管理，双方对物业服务内容及收费标准进行了约定。被告身为南岸区丹景路6号金色家园小区业主，其享受了原告提供的物业服务，却没有按时向原告缴纳物业服务费用，没有履行一个作为业主应尽的基本义务。原告催收未果，故起诉来院，请求法院判令：一、被告支付原告2012年4月至2016年11月10日期间拖欠的物业服务费6856.90元、水费21.80元、公摊费7元，合计6885.70元；二、被告支付原告违约金923.15元（违约金从2012年4月1日起，以拖欠的物业服务费为基数，按照银行贷款利率计算至2016年11月10日止）。被告高铭辩称：被告是讼争房屋的业主，该房屋建筑面积140.20平方米。因开发商逾期办证，向被告口头承诺可以不交物业服务费，故被告从2012年4月起未缴纳物业费，但是水费和公摊费均已交纳给原告。因原告未向被告催收过物业服务费，原告请求的2014年12月之前的物业服务费已过诉讼时效。现被告仅同意缴纳诉讼时效内的物业服务费（即2014年12月至2016年11月10日期间）及水费21.80元、公摊费7元。经审理查明：被告系重庆市南岸区丹景路6号房屋的业主之一，该房建筑面积140.20平方米。2012年3月10日，重庆鑫隆达房地产开发有限公司作为甲方与乙方重庆龙升物业管理有限公司即本案原告，就重庆市南岸区丹景路6号金色家园小区的物业服务签订了《物业管理委托服务合同》，该合同约定：合同服务期从2012年4月1日至2015年3月31日止，合同期为叁年；收费标准为1.2元/平方米（建筑面积）/月（含电梯费），优惠期间收0.9元/平方米（建筑面积）/月（含电梯费）；小区公共部位用水、用电及二次发电所耗柴油费等，由小区业主据实分摊；业主需于每月1日至25日缴纳其每月应付的管理费；业主、使用人欠缴管理费或其它费用时，乙方可向业主、使用人发出通知，详列所欠款项及清还期限，该欠款业主、使用人应在收到催款通知书起一周内说明拒付理由，若无正当理由，乙方可收取缴付的款项自应付之日起按日千分之三收取违约金。合同还对物业管理服务方式、物业管理服务内容与标准、双方责任与义务、违约责任、争议解决、其他事项等作出了约定。2015年3月22日，重庆鑫隆达房地产开发有限公司与重庆龙升物业管理有限公司再次就上述小区签订了《物业管理委托服务合同》，约定：合同服务期从2015年4月1日至2018年3月31日止，合同期为叁年；收费标准为1.2元/平方米（建筑面积）/月（含电梯费），优惠期间收0.9元/平方米（建筑面积）/月（含电梯费）；小区公共部位用水、用电及二次发电所耗柴油费等，由小区业主据实分摊；业主需于每月1日至25日缴纳其每月应付的管理费。该合同也对物业管理服务方式、物业管理服务内容与标准等作出了约定。另查明，合同签订后，原告一直为金色家园小区提供物业服务至2016年11月10日。被告每月应缴纳的物业服务费为126.18元【140.20平方米×0.9元/平方米/月（原告按照上述合同约定的优惠期间的收费标准执行）】。被告从2012年4月起至2016年11月10日期间拖欠原告物业服务费6981.96元（140.20平方米×0.9元/平方米/月×55个月+126.18元÷30天×10天）、水费21.80元、公摊费7元。2016年12月28日，原告向被告邮寄了催款函，因被告尚未支付拖欠的物业服务费等费用，原告遂于2017年4月14日向本院递交民事起诉状。庭审中，原告举示照片两张（均系复印件），拟证明原告分别于2014年3月13日、2016年3月通过在被告门上张贴催款通知单的方式向被告催收物业服务费，被告对照片的真实性予以否认，并称原告一直未向其催收物业服务费。上述事实，有《物业管理委托服务合同》、物业服务资质证书、房屋登记信息查询证明、照片、签到表、金色家园外来人员登记表等证据及原、被告的当庭陈述在卷为凭，并经当庭质证，足以认定。本院认为，原告与重庆鑫隆达房地产开发有限公司签订的两份《物业管理委托服务合同》，是双方根据有关法律、法规,在自愿、平等、协商一致的基础上签订的,形式要件符合相关法律规定,合同内容没有违反法律的强制性规定,故本院确认该合同真实有效。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条规定：“建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。”因此，前述两份对物业服务企业和业主均具有法律约束力，双方均应按照合同约定履行义务。《中华人民共和国合同法》第六十条第一款规定：“当事人应当按照约定全面履行自己的义务。”原告已向被告提供了物业服务，被告作为该小区的业主，应按约履行缴纳物业服务费等相关费用的义务。被告认可缴纳2014年12月至2016年11月10日期间的物业服务费及水费21.80元、公摊费7元。本庭予以确认。双方争议的焦点为：原告请求2014年12月之前的物业服务费是否已过诉讼时效？原告请求的违约金是否应当支持？《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条规定“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”。原告作为物业服务一方，其提供的物业服务具有连续性。现原告举示的相应催收证据虽系复印件，但其催收方式符合物业服务行业习惯，且在涉案小区类似案件类似时间段中，原告已举示其他催收证据证明向业主进行过催收，从高度盖然性看，现原告主张曾于2014年3月向被告进行过催收符合常理。诉讼时效因原告向被告主张权利而中断，从中断时起，诉讼时期间重新计算。则原告请求被告支付2012年4月至2014年12月期间的物业服务费，并未过两年的诉讼时效期间。同时，业主欠缴之物业服务费，不仅是物业服务企业之利润，也是物业公共服务设施的维护、保安保洁的劳务费等之基础，事关全体业主之利益，若被告仅以未收到原告催缴通知为由口头抗辩而并未举示有效证据证明原告怠于行使上述权利，人民法院即采纳被告关于诉讼时效抗辩而免除其物业服务费缴纳义务，实则亦是对其他已缴费业主权益之侵害，综上，被告应承担举证不能之不利法律后果，对于被告提出2014年12月之前的物业服务费已过诉讼时效的抗辩理由，本院不予采纳。现原告请求被告支付2012年4月至2016年11月10日期间的物业服务费6856.90元、水费21.80元、公摊费7元，合计6885.70元，系原告对其诉讼请求的自愿处分，本院予以支持。关于违约金。被告未按照合同约定缴纳相关费用已经构成违约，原告有权要求被告支付违约金。原告与重庆鑫隆达房地产开发有限公司签订的物业服务合同中约定的违约金标准过高，现原告自愿调整为按照银行同期贷款利率计算不违反法律规定，本院予以支持。物业服务合同约定的业主缴费期限为每月1-25日，故对违约金，本院支持为被告从2012年4月26日起，以当月差欠物管费为基数，按照中国人民银行同期银行贷款利率计算至2016年11月10日止。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款、第三款，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条之规定，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百六十二条之规定，判决如下：一、被告高铭于本判决生效之日起十日内支付原告重庆龙升物业管理有限公司2012年4月至2016年11月10日期间的物业服务费6856.90元、水费21.80元、公摊费7元，共计6885.70元；二、被告高铭于本判决生效之日起十日内支付原告重庆龙升物业管理有限公司违约金（违约金从2012年4月26日起，以当月差欠物业服务费为基数，按照中国人民银行同期银行贷款利率计算至2016年11月10日止）；三、驳回原告重庆龙升物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取25元，由被告高铭负担（原告重庆龙升物业管理有限公司已垫付，被告高铭在支付上诉款项时一并支付原告重庆龙升物业管理有限公司）。本判决一审终审。（此页无正文）审判员 邓小晶二〇一七年七月三十一日书记员 邓 欣 来自