（2017）鲁01民终3991号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2018-07-12
案件名称
葛明宪与齐磊房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济南市中级人民法院
所属地区
山东省济南市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
葛明宪,齐磊
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
山东省济南市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁01民终3991号上诉人(原审被告、反诉原告)：葛明宪，男，1981年10月11日出生，汉族，住济南市。委托诉讼代理人：高立辉(系葛明宪之妻)，女，l979年6月28日出生，汉族，住济南市。被上诉人(原审原告、反诉被告)：齐磊，女，l988年6月l4日出生，汉族，住济南市。上诉人葛明宪因与被上诉人齐磊房屋租赁合同纠纷一案，不服济南高新技术产业开发区人民法院(2016)鲁0191民初l310号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月17日立案后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。葛明宪上诉请求：一、请求撤销一审民事判决第二项，改判齐磊支付违约金l9655元;二、本案一、二审诉讼费用由齐磊承担。事实与理由:一、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。也就是说，法院衡量当事人约定的违约金是否过高应该以当事人的主张为前提，如果当事人没有对约定的违约金金额或计算方式提出异议，法院不应该主动干预当事人的缔约自由。而齐磊要求葛明宪向其支付违约金l9655元，可见齐磊对双方约定的违约金计算方式并无异议。一审法院却主动降低违约金，是对当事人双方缔约自由的侵犯。二、自2016年4月l5日葛明宪通知齐磊解除合同开始，葛明宪为了找到新的租客，通过多家网站发布招租信息并安排时间与想租房的人员看房、协商租房事宜，无论是在物力上还是在精力上都产生了很大的损失。另外，2016年6月17日，葛明宪与现任租客卢涛签订房屋租赁合同，并给予卢涛l0天的免费装修期，产生租金损失2056元。齐磊使用的房屋的门有损坏，门上面一个门槛坏了，现在的租客可以证实，维修费花了200元。租房期间齐磊装修未拆除，拆除费用应由齐磊承担。齐磊租赁房屋时葛明宪让了装修期l0天，这块的费用l917.8元齐磊要交还。综上，齐磊的违约行为给葛明宪造成的经济损失远远超出5000元。因此，一审法院判决齐磊支付违约金5000元有违公平和诚信原则。齐磊辩称，1、房屋如果有损坏葛明宪应在2016年6月16日通知我方清除房屋搬走时检验房屋，并告知我们这个情况，当时未提出，一年之后再次提出这个问题我方无法接受。房屋内除了刷墙外没有进行其他的装修和改动，对于葛明宪说的这个情况不予认可。关于装修期的问题，葛明宪是在签订合同前同意装修期，现在因为租赁产生争议再次提出退还优惠不予认可。2、租赁合同第2条第5项约定乙方未经甲方同意擅自将房屋转租、转让或转借他人使用的，甲方有权提前终止合同，并按乙方违约处理，收取违约金。《合同法》第224条规定，承租人经出租人同意可以将租赁物转租给第三人，承租人转租的，承租人与转租人的合同继续履行。根据以上约定我方向对方提出转租申请，对方同意并通知我方找到新租客才能解除合同，为避免给对方造成损失我方一直在寻找新租客，并继续租赁房屋，所以以上说明我方并未违约。3、租赁合同第4项第9条此处结合第2条第5项规定及事实情况，我方是经过对方同意并积极配合寻找新租客，对方通知我方清理房屋时我们也是积极配合，而且从始至终的事实情况都是围绕不给对方造成损失进行，因此我方并不属于违约。4、我方一再说明是征求对方同意后才转租，而且也作了很多工作，发布了很多转租信息，说明对方对事实清楚也认可，因考虑对方损失从始至终配合对方一切工作，房屋未闲置一天，对方所说的违约我方不予认可。齐磊向一审法院起诉请求：1.葛明宪支付房屋租金53034元、物业费963元、电费884元，合计费用54881元；2.葛明宪支付押金5000元；3.葛明宪支付违约金19655元；4.本案所有诉讼费用由葛明宪承担。一审法院认定事实：2015年3月6日，齐磊（乙方）与葛明宪（甲方）签订《房屋租赁合同》一份，甲方将坐落于高新区康虹路2335号丰奥嘉园北区6号楼2单元103商铺一层40个平方的铺面出租给乙方作为经营场所；租赁期限共三年，自2015年3月6日零时起至2018年3月5日24时止；第一年租金为70000元，第二年租金为74000元，第三年租金为78000元；租金支付方式为年付，每次应提前两个月支付下一年的房租，租金收款方式可以现金或者银行转账，收款账号：6226……0288，葛明宪，民生银行；乙方未经甲方同意擅自将商铺转租、转让或转借给他人使用的，甲方有权提前终止合同收回商铺，并按乙方违约处理，收取违约费用；乙方向甲方交纳5000元押金，合同期满或终止，在乙方交清租金、水电费、物业管理费和违约金等相关费用并对有损失的部分进行赔偿；电表表底数为3598度，此度数以后的费用由乙方承担，直至合同期满；租赁期间，如乙方确因特殊情况退房，必须提前三个月书面通知甲方，解除合同，应付给甲方违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的15%计算；如甲方确因特殊情况需要收回房屋，必须提前三个月书面通知乙方，解除合同，应付给乙方违约金，违约金以剩余租期内应交租金总额的15%计算；如果违约一方未提前通知对方，按乙方交纳甲方押金为准，向对方加赔违约金，如乙方未提前三个月通知甲方，没收押金，甲方未提前三个月通知，加赔对方以押金为准（注：无论谁违约至少赔偿对方壹万元，例如按租期算违约金不满壹万元，以壹万元为准）；租赁期间，若因不可抗力的自然灾害导致不能使用租赁房屋，本合同可自然终止，互不承担责任，若非甲方主观原因造成租赁房屋无法正常使用的，甲方须将押金及预付租金无息退还乙方。上述合同签订后，齐磊于2015年3月6日向葛明宪交付第一年度租金70000元、押金5000元、物业费1344元、电费2000元。同日，葛明宪向齐磊出具收条一份，载明：“今收到齐磊租房租金柒万元整（70000元），租房押金伍仟元整，时间2015年3月6日至2016年3月5日止。预存电费贰仟元，壹年物业管理费壹仟叁佰肆拾肆元（1344元）”。2016年2月4日，齐磊向葛明宪交付第二年度租金74000元、物业费1344元。同日，葛明宪出具收据一份，载明：“2016年3月6日-2017年3月5日房租74000元，物业费1344元”。2016年4月15日，齐磊以微信方式通知葛明宪因经营不善不再租赁该房屋。2016年6月17日，葛明宪之妻高立辉寻找到新租户即案外人卢涛，并就涉案房屋与其签订了新的《房屋租赁合同》一份。同日，齐磊从涉案房屋中搬离。诉讼中，葛明宪对齐磊主张的剩余房屋租金53034元、剩余物业费963元、剩余电费884元及押金5000元均予以认可，但认为应在上述款项中扣除齐磊应支付的违约金19655元后返还给齐磊。就违约金应否承担问题，双方发生争议。诉讼中，齐磊主张其于2016年4月15日以微信方式向葛明宪提出转租，葛明宪亦予以同意。但葛明宪在双方未解除合同且亦未结算任何费用的情况下又与他人签订新的房屋租赁合同，已构成违约。葛明宪签订新合同后即要求齐磊搬走。齐磊出于理解，在双方未进行结算的情况下即按照葛明宪的要求提前搬走。但在双方结算时，葛明宪要求齐磊承担违约金19655元。双方因违约金支付问题未达到一致，后期租金等葛明宪亦未退还。葛明宪主张，齐磊因经营出现问题通知其不想继续租赁房屋，并未表示转租。根据合同约定齐磊要退房需提前三个月通知，但葛明宪考虑到不想给齐磊增加额外损失，同意在找到新租客的前提下提前解除租赁合同。葛明宪通过网络发布招租信息，前前后后有很多租客前去看房，齐磊均未阻止也未提出异议，2016年6月16日现任租客看房，于次日签订新的租赁合同，齐磊从租赁房屋搬出，双方合同已经解除。合同解除的根本原因是齐磊自身经营出现问题不想继续租赁房屋，葛明宪有权按合同约定要求其支付违约金。一审法院认为，齐磊与葛明宪签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律强制性规定，合法有效，应予以确认。双方签订的房屋租赁合同期限为自2015年3月6日起至2018年3月5日止，而齐磊因经营不善于2016年4月15日向葛明宪提出提前解约，葛明宪于2016年6月17日与案外人卢涛签订租赁合同，齐磊于同日从涉案房屋中搬离，由此可以确定，双方签订的《房屋租赁合同》已于2016年6月17日协商一致解除。至双方解除合同时，齐磊已支付给葛明宪的租金剩余53034元、物业费剩余963元、电费剩余884元及预交的押金5000元，葛明宪亦予以认可，故对于齐磊要求葛明宪返还上述款项的诉讼请求，予以支持。对于双方争议的违约金问题。齐磊主张，双方并未正式解除合同，葛明宪在其不知情的情况下与新租客签订新的租赁合同，葛明宪存在违约行为，应按照合同第四条第九项计算违约金。葛明宪则主张，齐磊系单方提出退房，导致合同解除，根据租赁合同第四条第九项的约定，齐磊违约按剩余租期内租金15%向葛明宪支付违约金。一审法院认为，本案涉案合同的解除，系齐磊向葛明宪提出经营不善不再租赁，在此情况下，葛明宪寻找新的租户并与其签订租赁合同，并未构成违约。且齐磊亦于同日搬离涉案房屋，由此可以确定其亦认可双方的合同已协商解除。故齐磊要求葛明宪支付违约金19655元的诉讼请求，于法无据，不予支持。双方的合同虽已协商解除，但双方在合同中约定了履行期限及违约条款，齐磊提前要求解除合同，确已违反了合同中的相关约定。但考虑到双方约定的违约金过高，而双方的租金已计算至葛明宪与案外人签订合同之日，且齐磊及时配合搬离涉案房屋，未给葛明宪造成较大损失，故根据公平原则及诚实信用原则，一审法院酌定齐磊应向葛明宪支付违约金5000元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十三条、第九十七条，《最高人民法院关于适用若干问题的解释》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条之规定判决：一、葛明宪于判决生效之日起十日内返还齐磊租金53034元、物业费963元、电费884元、押金5000元，共计59881元;二、齐磊于判决生效之日起十日内支付葛明宪违约金5000元;三、驳回齐磊的其他诉讼请求;四、驳回葛明宪的其他反诉请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1788元，由齐磊负担442元，葛明宪负担1346元；反诉案件受理费145.5元，由葛明宪负担105.5元，齐磊负担40元。二审中，当事人没有提交新证据。二审查明的事实与一审一致。本院认为，齐磊与葛明宪签订的房屋租赁合同，合法有效。合同履行中，因齐磊提前退租合同解除，齐磊应承担违约责任。葛明宪要求齐磊按合同约定向其支付违约金19655元，但就其主张的因齐磊违约给其造成的损失，葛明宪并未提交充分证据予以证实，一审根据齐磊承担租金的期间、搬离房屋的时间等情况，酌定齐磊支付葛明宪违约金5000元，并无不妥。综上所述，葛明宪的上诉理由不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费292元，由上诉人葛明宪负担。本判决为终审判决。审判长 马立营审判员 刘忠东审判员 武绍山二〇一七年七月三十一日书记员 徐 敏 来源：