（2017）琼0107民初3962号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-11-16
案件名称
海南金鹿投资集团有限公司与柯尊财房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
海口市琼山区人民法院
所属地区
海口市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
海南金鹿投资集团有限公司,柯尊财
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
海南省海口市琼山区人民法院民 事 判 决 书（2017）琼0107民初3962号原告：海南金鹿投资集团有限公司，住所地海口市海府路168号，统一社会信用代码×××。法定代表人：施序能，总经理。委托诉讼代理人：许仁春，北京直方（三亚）律师事务所律师。委托诉讼代理人：梁雅兵，海南信达律师事务所律师。被告：柯尊财，男，1980年3月1日出生，汉族，住海口市。原告海南金鹿投资集团有限公司（以下简称金鹿公司）与被告柯尊财房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年6月1日立案受理后,依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告金鹿公司的委托诉讼代理人许仁春、梁雅兵，被告柯尊财到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告金鹿公司向本院提出诉讼请求：1、被告向原告支付铺面占有使用费124800及管理费28800元；2、被告向原告支付利息共计9963.63元（利息计算自2015年9月6日起，按照中国人民银行同期贷款基准利率计算至实际清偿之日止，暂计至2017年5月10日）；3、被告自判决生效之日起5日内搬离位于海口市××路号海南金鹿装饰大世界第1栋东1号商铺，并办理交接手续；4、被告承担本案诉讼费用。事实与理由：2013年3月28日，原、被告双方签订《房屋租赁合同》，约定被告承租原告位于海口市××路号海南金鹿装饰大世界内第1栋东1号商铺，房屋铺面使用面积160平方米。房屋租赁合同期为叁年，从2013年3月1日至2016年2月28日止，并约定了租金标准和逾期交付租金的违约责任。同时，被告向原告租赁该铺面第二层，使用面积为400平方米，并约定第二层租金为8000元/月。同日，双方签订《管理合同》，约定被告应按约定支付管理费。二份合同签订后，原告按照合同约定履行了全部合同义务，但被告在占有使用商铺后，拖欠2015年9月至2016年2月共6个月铺面占用使用费124800元（第一层12800元/月，第二层8000元/月）、管理费28800元（4800元/月），共计153600元。原告依约履行了义务，但是被告拖欠原告铺面占有使用费及管理费的行为违反了合同约定，严重损害了原告的合法权益，请求法院依法支持原告前述诉讼请求。被告柯尊财辩称：1、被告确实存在拖欠使用费和管理费，对拖欠的时间段没有异议，但对金额有异议。之前每个月都是按17600元交纳的。在2015年10月以前，被告都按时缴纳使用费以及管理费，由于被告的合伙人没有及时支付才导致拖欠。到2016年10月份被告才接到原告的通知说被告欠了使用费，当时被告和原告公司的王主任也协商过，他口头同意给拖欠的费用再打折。2、经营期间场地曾发生火灾，原告同意减少20天收费；修路影响经营还应减30天；对于利息原告可以适当地减免一些。3、被告还想继续租用这个铺面经营，不同意搬离。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据材料，本院组织当事人进行了质证。对原告提交的证据《房屋租赁合同》（2013年2月28日）、《管理合同》（2013年2月28日）、发票，被告对真实性没有异议，本院对真实性、合法性、关联性均予以认定；对于原告提交的付款计划，为被告单方制作且原告不予认可，该还款计划本院不予认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年2月28日，原告作为甲方（出租方）、被告作为乙方（承租方）签订一份《房屋租赁合同》，主要内容约定：甲方将位于海口市××路号金鹿装饰大世界内第1栋东1号商铺（房屋铺面使用面积第一层160㎡）出租给乙方；房屋租金标准为第一层第一年每月每平方米70元计缴，第二年每月每平方米75元计缴，第三年每月每平方米80元计缴，每月缴交30元作为市环卫部门清运生活垃圾费用；房屋租赁合同期为三年，从2013年3月1日开始至2016年2月28日止；计租计费时间从2013年3月1日开始计算，租金在每月5日前一次性交清当月租金和市场管理费；乙方在本合同签订之日须向甲方缴付合同保证金32000元；乙方应当按照合同约定交付租金，如不能按时交付的，除需及时如数补交外，每逾期一天则按月租金总额的3‰给甲方支付违约金，如逾期一个月仍未交付租金，甲方有权终止合同，收回房屋使用权，并从乙方所交合同保证金中扣除租金后，余款当作违约金处罚。同日，原、被告双方还签订了一份《管理合同》，主要内容约定：乙方所承租甲方的位于海口市××路号金鹿装饰大世界内第1栋东1号商铺，按照乙方租赁面积，其每月应缴纳的各项管理费用总额为第一年4800元/月，第二年4800元/月，第三年4800元/月；乙方须于每月10日前一次性缴纳当月应缴管理费用；本合同是《铺面租赁合同》的附属合同，若《铺面租赁合同》解除（终止），本合同同时解除（终止），但责任方仍需承担违约责任。上述两份合同签订后，原告依约将涉案商铺交给被告使用。在租赁期间，被告又向原告承租了铺面第二层，但双方未签订书面合同。原告分别于2016年11月2日出具了海府管理处1栋东1号二层2015年3-8月租金发票48000元，以及海府管理处1栋东1号一层2015年3-8月租金发票57120元。被告自2015年9月至2016年2月28日的铺面占有使用费及管理费未支付。原告在庭审中仅认可曾同意减免被告20天的占有使用费和管理费，对于被告主张的再减免30天的占有使用费和管理费不予认可。另查明，原告向被告出租的铺面没有产权证也未取得建设工程规划许可证。本院认为，一、关于占有使用费的问题。原、被告于2013年2月28日签订的《房屋租赁合同》中向被告出租的铺面未办理产权证也未取得建设工程规划许可证。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条”出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效”的规定，原、被告于2013年2月28日签订的《房屋租赁合同》为无效合同。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第五条第一款规定了”房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。”被告在租赁期间实际占有和使用了涉案铺面，应向原告支付使用费。被告对原告主张的欠费起止时间无异议，但对金额有异议，认为双方已对租金和管理费金额进行过调整，每月只需支付17600元。从原告提供的被告缴费发票显示，被告支付第二层2015年3月至8月租金48000元，即每月8000元，支付第一层租金57120元，即每月9520元，合计每月支付17520元。从被告实际缴费情况，第一层铺面租金确实未按合同约定每月12800元收取。故本院认定被告每月应支付一、二层铺面使用费17520元。被告拖欠2015年9月至2016年2月28日的使用费共计105120元（17520元×6月）。在庭审过程中，原、被告均认可原告向被告承诺了减免其20天的铺面占有使用费，故对于原告主张的铺面占有使用费不超过93440元=[105120元-（17520元÷30日×20日）]部分的请求，本院予以支持。对于被告主张的再减免30天的铺面占有使用费，原告对此不予认可，且被告未提交证据予以证明，本院对被告此主张不予支持。二、关于管理费的问题。金鹿公司与被告签订的《管理合同》约定的权利义务虽然有别于《房屋租赁合同》，但《管理合同》以《房屋租赁合同》的成立及履行为前提，随《房屋租赁合同》的解除或终止而效力灭失，不能脱离《房屋租赁合同》而独立存在，因此，涉案《房屋租赁合同》为主合同，《管理合同》为从合同。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：”合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”虽然《房屋租赁合同》无效导致《管理合同》无效，但金鹿公司为维护海南金鹿装饰大世界的正常运转，应当实施必要的管理行为，因此，本院认定金鹿公司已实施了管理行为。因管理行为无法返还，被告应当向金鹿公司支付管理费。被告称管理费进行调整，没有证据证明，本院不予采信。被告拖欠2015年9月至2016年2月28日的管理费共计28800元（4800元×6月）。在庭审过程中，原、被告均认可原告向被告承诺了减免其20天的铺面管理费，故对于原告主张的铺面管理费不超过25600元=[28800元-（4800元÷30日×20日）]部分的请求，本院予以支持。对于被告主张的再减免30天的铺面管理费，原告对此不予认可，且被告未提交证据予以证明，本院对被告此主张不予支持。三、关于利息的问题。原告出租不具有建设规划许可证的房屋给被告，导致两份合同无效，原告存在一定过错。原告按合同约定的支付租金和管理费的时间计算利息损失，本院不予支持。尽管合同无效，被告仍应在合理期限内支付使用费和管理费，本院酌情以《房屋租赁合同》租赁期限届满后二十日内应予支付，故利息损失从2016年3月21日起算，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率计至被告付清费用为止。四、关于原告主张被告于本判决生效之日起五日内搬离涉案铺面并办理交接手续的请求。原、被告所签订的《房屋租赁合同》为无效合同，被告应向原告返还所占用的涉案铺面。故对于此项请求，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体适用法律若干问题的解释》第二条、第五条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、限被告柯尊财于本判决生效之日起五日内向原告海南金鹿投资集团有限公司支付自2015年9月至2016年2月28日尚欠的铺面占有使用费共计93440元及利息（利息以93440元为基数，自2016年3月21日起计至债务清偿之日止，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率计算）；二、限被告柯尊财于本判决生效之日起五日内向原告海南金鹿投资集团有限公司支付自2015年9月至2016年2月28日尚欠的铺面管理费共计25600元及利息（利息以25600元为基数，自2016年3月21日起计至债务清偿之日止，按中国人民银行同期一年期贷款基准利率计算）；三、限被告柯尊财于本判决生效之日起七日内与原告办理铺面交接手续，并搬离位于海口市××路号金鹿装饰大世界内第1栋东1号一、二层商铺；四、驳回原告海南金鹿投资集团有限公司的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费1786元（原告已预交），由被告负担1304元，原告负担482元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于海南省海口市中级人民法院。审 判 员 袁艺畅二〇一七年七月三十一日法官助理 庄梦婷法官助理 庄梦婷书 记 员 许莹莹速 录 员 陈文燕 来自：