（2017）粤0303民初603号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-12-01
案件名称
张全良诉被告黄丹莫、林景煌、青岛威达体育用品有限公司房屋租赁合同纠纷民事判决书
法院
深圳市罗湖区人民法院
所属地区
深圳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张全良,黄丹莫,林景煌,青岛威达体育用品有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十四条第一款，第五十七条，第五十八条；《中华人民共和国民法通则》：第五十八条第一款，第六十一条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
广东省深圳市罗湖区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0303民初603号原告：张全良。委托诉讼代理人：张全明。委托诉讼代理人：真晓慧被告：黄丹莫。被告：林景煌。被告：青岛威达体育用品有限公司，住所地青岛即墨市烟青路17号，统一社会信用代码：91370282740393276P。法定代表人：王作松。被告林景煌、青岛威达体育用品有限公司共同委托诉讼代理人：曾爱春。原告张全良诉被告黄丹莫、林景煌、青岛威达体育用品有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人张全明，被告林景煌、青岛威达体育用品有限公司共同委托诉讼代理人曾爱春到庭参加了诉讼，被告黄丹莫经本院依法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法进行缺席审理。本案现已审理终结。原告向本院提出的诉讼请求：一、请求判令被告一返还原告8000元整，并按照年利率6%的标准支付资金占有期间的利息（从2016年12月22日起至实际返还之日止）；二、请求判令被告二、三返还原告转让费10万元，并按照年利率6%的标准支付资金占有期间的利息（从2016年12月22日起至实际返还之日止）；三、请求判令三被告对原告的损失承担连带责任并承担本案的全部诉讼费用和保全费用。事实与理由：2016年12月22日，被告二将位于深圳市罗湖区桂园路清庆新村1036号商铺（该商铺又称“罗湖区红桂路1036号-6号”，以下简称“该商铺”）的租赁权转让给原告，原告支付被告二10万元转让费，且在被告二的促成下原告与被告一签订该商铺的租赁合同，并支付了43000元的预付款，当原告在第二天准备装修时，却被物业告知该商铺将与2017年3月份拆迁。原告遂追问被告一和被告二，被告一承认该租赁合同无效，愿意退还原告35000元预付款，剩余8000元未退还，被告二却百般狡辩，拒绝退还10万元转让费。原告与被告一、被告二协商转让租赁事宜时，被告二均以个人名义予以协商并以个人银行卡接受原告的转让费99800元。协商过程中，被告一与被告二共同故意隐瞒该商铺要拆迁的事实，诱使原告签系租赁合同。另外，在出具《收条款》时，被告三在收款条中加盖公司印章，该行为进一步不能混淆原告的认知，对原告的损害有着不可推卸的责任。原告认为，三被告的共同欺诈行为严重损害了原告的权益，对原告的损失应承担连带赔偿责任。为维护原告的权利，特诉至贵院，请求依法判允！被告黄丹莫未应诉、答辩，亦未举证、质证。被告林景煌辩称：一、黄丹莫与原告签订的商铺租赁合同合法有效，双方当事人合同履行中产生的问题，与被告林景煌无关，被告林景煌不应该承担任何责任。2016年12月22日，黄丹莫与原告签订的商铺租赁合同（以下简称“租赁合同”）系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。双方当事人均应依照租赁合同约定履行义务。黄丹莫称租赁合同项下的商铺将于2017年3月份拆迁，与事实不符；黄丹莫要求解除租赁合同与法无据。黄丹莫与原告之间在履行租赁合同中产生的纠纷与被告林景煌无关，被告林景煌不应该承担任何责任。二、被告林景煌收取原告“转让费”与法有据，合情合理，不应退还。根据约定俗成的商业惯例，新承租人除了向房东缴纳约定的租金之外，还需要向上一承租人支付一定的转让费用。我国现有法律尚无针对商铺转让费问题的明确规定，但在各地法院的裁判文书中根据公平合理的原则，裁判转让费不予退还的案例颇为多见。(一）收取“转让费”具有合法性“转让费”包含了被告林景煌已经支出的“有形资产”费用，含原租赁房屋的装修、添附的固定物品所含有的价值。被告林景煌于2015年4月9日承租该商铺时，同样是向上一家承租人肖大志支付了8万元转让费才取得的（其中预付现金1万5千元，签定合同时支付5万，肖大志搬离时支付1万5千元）。在2015年4月9日至2016年12月12日之间，被告林景煌装修该商铺花费2万余元。因被告林景煌无法将该固定投资收回，根据公平原则，被告林景煌理应收取原告“转让费”。“转让费”包含了租赁合同项下的“无形资产”价值。被告林景煌承租该商铺已经多年，作为一家与居民日常生活息息相关的服装店，在周边商业圈拥有了一批相当稳定的用户，积累了良好的人脉基础。当原告承租之后，原有的客源、人脉等仍旧对该店铺地址熟记于心，诚然双方经营类目有所差异，但是无论经营种类有什么区别，商铺的人流量对于一家实体店来说仍旧是至关重要的，并且无论是服装店还是便利店都是与居民生活息息相关的，不可否认，当时原告选中该商铺也是基于如此考虑。“转让费”问题属于私法领域，在私法领域遵循“法无禁止即可为”，无论是转让费缴纳与否，还是缴纳的具体数额，均是双方在协商一致的结果，并且双方已经按照约定履行完毕，理应受到法律的保护。原告向被告林景煌支付“转让费”，符合商铺转租时的交易习惯。根据《最高人民法院关于适用（中华人民共和国合同法)若干问题的解释（二）》第七条规定“下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称的交易习惯（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法。”被告林景煌从上一承租人接手该房屋时也支付了8万元的转让费，可以证明被告林景煌亦对此交易习惯进行了举证证明。(二）收取“转让费”合情合理原告支付给被告林景煌的“转让费”相对于该店铺同一商圈、同一时间的“转让费”是明显低于同等水平的。另外原告支付给被告林景煌的“转让费”也是低于被告林景煌支付给上一承租人转让费与被告林景煌支付的装修费。基于商业惯例，承租任一商铺均需支付一定额度的转让费，但是原告在与黄丹莫签署的租赁合同并无转让费的支付约定，说明原告并没有因为承租该处商铺支付双份的转让费用。综上，原告支付被告林景煌的“转让费”数额适中，于法有据，合情合理，且已经履行完毕，不应退还。在此恳请法庭本着公平公正的原则处理。根据当事人陈述及经法庭开庭审理确认的证据，本院认定如下：被告林景煌是被告青岛威达体育用品有限公司的工作人员，被告林景煌是深圳市罗湖区桂园路清庆新村1036号商铺的原承租人，涉案商铺是被告黄丹莫出租给被告林景煌，用于经营被告青岛威达体育用品有限公司的体育用品。双方合同到期后，被告林景煌要求终止合同，将涉案商铺退回被告黄丹莫。被告林景煌在店铺张贴转让出租广告，原告知悉后，与被告林景煌取得联系，原告与被告林景煌协商转让涉案商铺，被告林景煌称需要给付转让费用人民币10万元，后原告同意。2016年12月22日原告通过被告林景煌认识被告黄丹莫，并于当天与被告黄丹莫签订《商铺租赁合同》，合同约定被告黄丹莫将位于深圳市罗湖区桂园路清庆新村1036号商铺以每月人民币8000元租赁给原告，租赁期限自2017年1月1日至2019年1月1日。当天原告将人民币43000元预付款交给被告黄丹莫。将转让费人民币99800元通过银行转账方式转至被告林景煌个人银行帐号中。被告林景煌收到原告转账款后，向原告书写一张《收款条》，并在《收款条》上加盖被告青岛威达体育用品有限公司的印章。《收款条》的内容是收到张全良转让费人民币10万元，转让店铺地址罗湖区红桂路1036号-6号。原告将上述款项全部支付完毕后，取得涉案商铺人钥匙，并于第二天进场准备装修。进场装修时被物业告知该商铺为等拆迁物业，将于2017年3月份拆迁。原告与被告黄丹莫协商，2016年12月26日被告黄丹莫在《商铺租赁合同》最后面一页的空白处书写并签名确认，内容为2016年12月22日由林景煌转让给张全良，现因本店铺2017年3月要拆迁，导致合同无效，黄丹莫收取张全良的43000元，退还张全良人民币35000元，本合同解除终止。后被告黄丹莫向原告退回预付款人民币35000元。原告要求被告林景煌和被告青岛威达体育用品有限公司退还转让款人民币10万元，但两被告均未退回，原告向本院提起诉讼，要求三被告退回应退款项本息，并相互承担连带责任。经本院去函深圳市罗湖区城市更新局，了解涉案商铺的拆迁情况。深圳市罗湖区城市更新局回函的内容为，深圳市罗湖区桂园路清庆新村1036号商铺位于罗湖区桂园街道蔡屋围城市更新统筹片区范围内。该片区于2013年8月经市政府审批，列入《2013年深圳市城市更新单元规划制定计划第一批计划》。2016年12月该片区经罗湖区城市更新工作领导小组第63次会议审议原则通过。2017年3月罗湖区城市更新工作领导小组第69次会议进一步审议该片区规划方案。2017年4月13日至5月12日，该片区规划进行为期30天的公示，目前该片区统筹规划仍处于审批流程中。本院认为，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和民法通则〉若干问题的意见》（试行）第68条规定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”。本案为房屋租赁合同纠纷。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”。本案原告与被告黄丹莫签订的《商铺租赁合同》时虽然是双方当事人的真实意思表示，但涉案的商铺确实为待拆迁物业。被告黄丹莫在明知涉案商铺为待拆迁物业的情况下，故意隐瞒真实情况，致使原告作出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为，且过错在于被告黄丹莫。因此原告与被告黄丹莫签订的《商铺租赁合同》应当予以撤销，原告要求被告黄丹莫退还剩余的预付款及按年利率6%给付利息，要求合理、合法，本院予以支持。同样，被告林景煌收取原告转让费行为，被告林景煌亦是明知涉案商铺为待拆迁物业，而故意隐瞒真实情况，可以认定为欺诈行为，过错在于被告林景煌。被告林景煌是被告青岛威达体育用品有限公司的工作人员，其收取原告的转让费后，在收款条上加盖被告青岛威达体育用品有限公司的公章，且原涉案商铺对外经营的商号是被告青岛威达体育用品有限公司，因此原告要求林景煌和被告青岛威达体育用品有限公司共同承担退回转让费及按年利率6%给付利息，要求合理、合法，本院予以支持。原告未能向本院举证被告黄丹莫与被告林景煌、被告青岛威达体育用品有限公司存在需要相互承担连带责任的证据，因此原告要求三被告相互承担连带责任，没有事实根据和法律依据，本院不予支持。被告黄丹莫在本院向其送达起诉状等法律文书后，未答辩、未举证、质证，亦未到庭参加诉讼，本院视被告黄丹莫对原告提出的诉讼请求放弃抗辩权利，由此产生的法律后果依法应由被告黄丹莫自行承担。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第五十四条、第五十七条、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（三）项、第六十一条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：一、被告黄丹莫应于判决生效后十日内向原告张全良返还预付剩余款人民币8000元及利息（利息以人民币8000元，按年利率6%的计算标准，自2016年12月22日计至实际付清之日止）；二、被告林景煌、被告青岛威达体育用品有限公司应于判决生效后十日内向原告张全良返还转让款人民币99800元及利息（利息以人民币99800元，按年利率6%的计算标准，自2016年12月22日计至实际付清之日止）；三、驳回原告张全良的其他诉讼请求；如果未按本判决指定期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币1230元，由被告林景煌、被告青岛威达体育用品有限公司负担。该款原告已向本院预交，本院不予退回，两被告承担之数迳付原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省深圳市中级人民法院。审判员 邱昭霞二〇一七年七月三十一日书记员 黄金能 微信公众号“”