（2017）豫02民终1727号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-12-13
案件名称
开封市三鼎建材科技有限公司、开封市顺河回族区土柏岗乡厂尚社区居民委员会租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河南省开封市中级人民法院
所属地区
河南省开封市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
开封市三鼎建材科技有限公司,开封市顺河回族区土柏岗乡厂尚社区居民委员会
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河南省开封市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）豫02民终1727号上诉人（一审被告）：开封市三鼎建材科技有限公司。住所地：开封市顺河回族区火电厂北侧青年路路西。组织机构代码：68176561-4。法定代表人：聂政，公司经理。委托诉讼代理人：黄昆，河南点石（上海）律师事务所律师，代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：陈晨，公司员工，代理权限为特别授权。被上诉人（一审原告）：开封市顺河回族区土柏岗乡厂尚社区居民委员会，住所地：开封市顺河区土柏岗乡厂尚村。负责人：徐巧德，该村委会主任。委托诉讼代理人：刘遂，河南时代律师事务所律师。代理权限为特别授权。委托诉讼代理人：刘军，河南时代律师事务所律师。代理权限为特别授权。开封市顺河回族区土柏岗乡厂尚社区居民委员会（以下简称厂尚居委会）因与开封市三鼎建材科技有限公司（以下简称三鼎公司）租赁合同纠纷一案，于2017年1月23日向开封市顺河回族区人民法院提起诉讼，要求：一、依法判令解除双方之间的《土地租赁合同》并腾出场地；二、依法判令三鼎公司向厂尚居委会支付从2012年9月23日至实际腾出场地止按照合同约定应付的租金（自2012年9月23日至2014年9月22日每亩每年为1920元，自2014年9月23日至2017年每亩为2304元）；三、依法判令三鼎公司向厂尚居委会支付按照合同约定的违约金（违约金应按照交欠付租金每逾期日千分之二计算，截止2016年9月22日为312838.2元）。2017年4月25日开封市顺河回族区人民法院依法作出（2017）豫0203民初202号民事判决，开封市三鼎建材科技有限公司不服，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。一审法院查明：开封市顺河区土柏岗乡厂尚村民委员会（甲方）与被告开封市三鼎建材科技有限公司（乙方）于2008年9月23日签订了租赁合同，甲方将位于开封电厂北侧火电厂临占地62亩租给乙方，双方约定：租赁期为10年，租金每三年一次上浮20%。每年的租赁费在上一年度租赁费到期前的五个工作日内一次性支付下个年度的租赁费。逾期未缴，甲方按日收取2‰的违约金，逾期超过30日甲方有权解除合同。另查：开封市顺河区土柏岗乡厂尚村民委员会曾就该租赁协议将被告开封三鼎建材诉至本院，本院于2012年6月12日作出（2012）顺民初字第347号民事调解书，该调解书中原被告达成协议：一、开封市三鼎建材科技有限公司于2012年7月12日前一次性支付给开封市顺河区土柏岗乡厂尚村民委员会截止到2012年9月23日的租金17.8万元及逾期付款的违约金4万元；二、如果开封市三鼎建材科技有限公司未按时缴纳上述款项，开封市顺河区厂尚村民委员会解除双方租赁合同，开封市三鼎建材科技有限公司15日内腾出场地。开封市顺河区土柏岗乡厂尚村民委员会按开封市三鼎建材科技有限公司欠其租金17.8万元及违约金9.5万元申请强制执行。该调解协议第一项约定的付款义务开封三鼎建材已于2013年元月履行完毕。2013年4月26日有“一五联队”及朱建青、徐海涛、杨亮、徐涛署名的收到条，该收到条显示：今收到三鼎建材租场地费用（2012-2013）一年，共计115200.00元（计壹拾壹万伍仟贰佰元整），备注为：截止日期2013年9月30日。2015年2月16日徐涛收到条一份：今收到砖厂租赁费贰万元整。再查：开封市顺河区土柏岗乡厂尚村民委员会于2014年12月31日依据开封市人民政府汴政（2014）84号文变更为开封市××河××区土柏岗乡厂尚居民委员会。一审法院认为：当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。原、被告之间签订的土地租赁合同系双方真实意思表示，且不违反相关法律规定，双方均应当按照约定履行合同义务。本案被告开封三鼎建材在合同期限内，未按时足额向原告缴纳租赁费，违反了原、被告签订的土地租赁合同第四项“2”的约定（四、租金标准及付款方式、时间：1、土地租赁费为每年每亩1600元整，租金每三年一次上浮20%；2、乙方承诺按以下方式向甲方支付租赁费：乙方须在双方签订合同后五个工作日内将第一年的租赁费一次性支付给甲方，以后每年的租赁费在上一年度租赁费到期前的五个工作日内一次性支付下个年度的租赁费；逾期未交，甲方有权按日收取乙方缴纳的日千分之二的违约金，逾期超过30日时甲方有权解除合同），具有过错，应承担相应的违约责任。原告关于要求解除与被告签订的《土地租赁合同》并腾出场地的诉讼请求，因被告仅依约将租金付至2013年9月30日，故下余应付的租金已超出原被告双方约定的逾期日（30日），原告要求解除与被告开封三鼎建材土地租赁合同的诉讼请求，有原、被告签订合同相佐证，一审法院予以支持；原告关于要求被告从2012年9月23日起至实际腾出场地止按照合同约定应付的租金（自2012年9月23日至2014年9月22日每亩每年为1920元；自2014年9月23日至2017年每亩每年为2304元）的诉讼请求，符合原、被告土地租赁合同中关于租金的约定，但被告已将租金支付至2013年9月30日且原告2015年2月16日也收到被告支付的20000元租赁费，该20000元租赁费折抵61天租赁期（1920×62=119040元；119040÷365≈326.14；20000÷326.14≈61），故一审法院支持原告要求被告自2013年12月1日起以每亩每年1920元租金、以62亩为数量计算至2014年9月22日、自2014年9月23日以每亩每年2304元租金、以62亩为数量支付至实际腾出场地时止的租金的诉讼请求。原告关于要求被告支付按照合同约定的违约金（违约金应按照交欠付租金每逾期日千分之二计算，截止2016年9月22日为312838.2元）的诉讼请求，数额过高，因被告未违约的租金支付至2013年9月30日（2015年2月16日被告支付20000元租金时已属违约后支付），被告违约金应以119040元（1920×62=119040元）为基数以合同约定的日2‰为费率以2013年9月30日为起始日计算至2016年9月22日，即259031.04元，鉴于被告现亦实际使用该租地，该违约行为具有持续性受益性，故一审法院支持原告259031.04元的违约金请求。被告关于原告不具有本案诉讼主体资格的辩称，应原告申请本院调取了开封市人民政府汴政〔2014〕84号文件，该文件可证实2014年12月31日经《河南省民政厅关于开封市撤销顺河回族区东郊乡土柏岗乡实行城市化管理体制的批复》（豫民行批〔2014〕40号）已将开封市××河××区土柏岗乡厂尚村民委员会变更为开封市××河××区土柏岗乡居民委员会，故一审法院对被告此辩称不予采信；被告关于原告未依合同交付62亩土地的辩称，因被告在合同签订后未及时提出异议且被告所述在2013年12月份已发现租地面积短缺亦未及时提出异议，以及一审法院于2012年6月12日就本合同既往产生的租金作出（2012）顺民初字第347号民事调解书（该调解书被告也已实际履行），故一审法院对被告的此辩称不予采信；被告关于其未按时足额向原告缴纳租金是行使不安抗辩权的辩称，证据不足，一审法院不予采信。根据《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第六十八条、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决：一、原告开封市××河××区土柏岗乡厂尚社区居民委员会与被告开封市三鼎建材科技有限公司2008年9月23日签订的土地租赁合同于一审判决生效之日予以解除，被告开封市三鼎建材科技有限公司于一审判决生效之日起20日内腾出与原告合同约定的租赁场地；二、被告开封市三鼎建材科技有限公司于一审判决生效之日起20日内向原告开封市××河××区土柏岗乡厂尚社区居民委员会支付自2013年12月1日起以每亩每年1920元租金、以62亩为数量计算至2014年9月22日的租金；自2014年9月23日起以每亩每年2304元租金、以62亩为数量支付至实际腾出场地时止的租金；三、被告开封市三鼎建材科技有限公司于一审判决生效之日起20日内向原告开封市××河××区土柏岗乡厂尚社区居民委员会支付违约金259031.04元；四、原告开封市××河××区土柏岗乡厂尚社区居民委员会诉讼请求超出部分予以驳回。案件受理费11214元，由原告开封市××河××区土柏岗乡厂尚社区居民委员会负担1214元、被告开封市三鼎建材科技有限公司负担10000元。开封市三鼎科技有限公司上诉称：一、被上诉人对涉案土地不具有合法处分权。被上诉人未提供涉案土地的使用权属及边界划定的相关证据，未尽说明告知义务。合同也不能证明被上诉人对涉案土地享有合法处分权。二、被上诉人未实际交付涉案土地65亩，构成先期违约。上诉人、被上诉人于2012年6月12日在开封市顺河回族区人民法院主持下达成的（2012）顺民初字第347号民事调解书并未对被上诉人交付租赁土地的面积予以说明，不能证明被上诉人向上诉人已经足额交纳合同约定的租赁土地。《土地租赁合同》也无法证明被上诉人已经全部履行合同约定的义务。并且，后经上诉人对于土地实际丈量发现被上诉人交付的土地为45亩，并非62亩。三、一审法院审判程序违法。一审法院对上诉人提出的对涉案土地面积，进行现场勘查、测量之请求未进行任何处理。而且，在一审过程中，自始至终只有一名审判员、一名书记员出庭，合议庭组成不符合《民事诉讼法》对审判组织结构的有关规定。综上，一审法院认定事实不清，适用法律不当，程序违法，请求二审法院查明案情，撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。厂尚居委会答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院驳回上诉，维持原判。二审查明的事实与一审一致。本院认为：一审法院调取了开封市人民政府汴政〔2014〕84号文件，该文件可证实2014年12月31日经《河南省民政厅关于开封市撤销顺河回族区东郊乡土柏岗乡实行城市化管理体制的批复》（豫民行批〔2014〕40号）已将开封市××河××区土柏岗乡厂尚村民委员会变更为开封市××河××区土柏岗乡居民委员会。涉案的土地位于开封市电厂北侧，属于厂尚居委会的实际管辖区域。双方于2008年9月23日签订涉案土地租赁合同，三鼎公司在合同签订后未及时对土地的使用权主体及土地实际交付亩数提出异议。三鼎公司称其在2013年12月份已发现租地面积短缺但其亦未及时对上诉问题提出异议。一审法院于2012年6月12日就本合同既往产生的租金作出（2012）顺民初字第347号民事调解书，且三鼎公司就该调解书已实际履行。从双方签订租赁合同至今也未有第三方向三鼎公司主张相关权利。因此本院对三鼎公司上诉称厂尚居委会对涉案土地没有使用权及交付的土地不符合合同约定的62亩的上诉理由不予支持。上诉人未提供有效证据证明一审法院的合议庭组成违反《民事诉讼法》之规定。故本院对于开封市三鼎科技建材有限公司的该项上诉理由不予支持。综上，一审认定事实清楚，适用法律正确，程序合法，判决结果应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10000元，由开封市三鼎建材科技有限公司承担。本判决为终审判决。审 判 长 李翠莲审 判 员 周超举代理审判员 张世杰二〇一七年七月三十一日书 记 员 卜雪南