（2017）黔0103民初3626号

裁判日期: 2017-07-31

公开日期: 2017-10-09

案件名称

马某、潘某等与唐某等财产损害赔偿纠纷一审民事判决书

法院

贵阳市云岩区人民法院

所属地区

贵阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

马某,潘某,唐某,张某

案由

财产损害赔偿纠纷

法律依据

《中华人民共和国民法通则》：第七十一条，第八十四条第一款，第一百零六条第一款，第一百三十五条

全文

贵州省贵阳市云岩区人民法院民 事 判 决 书（2017）黔0103民初3626号原告马某，男，1951年12月2日生，汉族，住贵阳市云岩区。原告潘某，女，1962年12月19日生，汉族，农民，住贵阳市云岩区。二原告共同委托代理人熊某，男，1954年8月1日生，汉族，住贵阳市云岩区，系马某的表弟。被告唐某，男，1963年3月8日生，汉族，住贵阳市云岩区。被告张某，女，1968年11月4日生，汉族，住址同上。委托代理人唐某，男，身份情况同上，系张某的丈夫。原告马某、潘某诉被告唐某、张某财产损害赔偿纠纷一案，本院受理后，依法公开开庭进行了审理。原告马某、潘某及其共同委托代理人熊某，被告唐某、张某及其委托代理人唐某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。原告马某、潘某诉称，2013年5月17日，贵阳市云岩区人民法院作出（2013）云民一初字第249号民事判决书，判决被告唐某将非法侵占的位于云岩区房屋归还具有产权的原告马某。判决生效后，被告拒不执行。2015年5月19日被告以买卖房屋合同纠纷为由诉求云岩区法院，2015年9月8日法院作出（2015）云民一初字第880号民事判决书，再次判决明确上述房屋的所有权归原告所有。判决生效后，被告仍拒不执行，至今非法强制占用且一直对外租赁原告房屋长达四年。按照同等地段之房屋对外租赁价格计算，被告非法侵占原告合法房屋之面积540平方米，对外租赁360平方米，每平方米价格20元，月租金达7200元。原告诉请法院：1、判决被告归还原告2013年5月17日起至归还房屋时止的房屋租金，每月租金为7200元，四年租金共计345600元；2、判决被告支付原告房屋损害赔偿费10万元；3、诉讼费由被告承担。被告唐某、张某辩称，被告是向蒋某购买的房屋，因而不是非法占有房屋。被告购买房屋后，除了自己居住6楼外，确实将2楼至5楼房屋用于出租，但对于2楼和3楼房屋，有时出租，有时没人承租，房子就空着。被告买房时，房屋就是6层，被告并未对房屋进行加层。原告的起诉已超过诉讼时效。请法院驳回原告的诉讼请求。经审理查明，原告马某、潘某系夫妻关系。被告唐某、张某系夫妻关系。1993年，原告马某取得《1993年黔农建管（证）字第（0377）号农房建设施工许可证》，原告潘某取得《1993年黔农建管（证）字第（0121）号农房建设施工许可证》，在贵阳市××路修建农房，批准的底层建筑面积为180平方米，修建的房屋总建筑面积360平方米，房屋总共为三层（第一层为地下层）。2004年2月6日，原告马某、潘某与袁某签订房屋买卖契约，将该房以27万元出售给袁某。袁某买房后，对该房进行了扩建，后其在2004年7月12日与案外人蒋某签订房屋买卖契约，以52万元将房屋出售给蒋某，蒋某在接收房屋后将房屋续建完工。2004年7月21日，原告马某、潘某作为甲方，袁某作为乙方，蒋某作为第二乙方，签订了一份《房屋抵押协议》，该协议主要内容为：甲方马某、潘某在2003年将自己的壹栋伍佰平方米的住房抵押给乙方袁某，贰拾柒万元整；该房屋在袁某接管后，又在该房屋屋面顶上加了三层；经三方协商一致同意，袁某可以将该房屋转抵押给蒋某，伍拾贰万元整；从协议签字之日起，甲方马某夫妻二人和蒋某直接产生抵押关系，从此与袁某没有任何关系。以后甲方马某、潘某夫妻有了钱要收回该房屋，必须付清伍拾贰万元给乙方蒋某，方可收回；从本协议签字之日起，该房屋的使用权从此属于乙方蒋某，直至马某、潘某归还蒋某伍拾贰万元整为止。2008年12月，徐某、蒋某1、蒋某2及蒋某与张某、唐某签订房屋买卖协议，以84.5万元的价格将其向袁某所购并续建之房屋售予张某和唐某，张某及唐某在支付了相应款项后即入住该房屋并居住使用至今。该房屋在经过加层扩建后现面积已达1000多平方米。2011年，蒋某1、蒋某2、徐某以及蒋某作为原告将张某、唐某诉至贵阳市云岩区人民法院，潘某、马某及袁某作为第三人参加诉讼，原告的诉讼请求为确认原、被告双方所签《房屋买卖协议》无效，双方返还标的物。贵阳市云岩区人民法院在审理查明相关事实后认为，诉争标的房屋性质为农房，根据相关法规和政策的规定不得出售给城镇居民，袁某为城镇居民，其与马某、潘某签订的关于买卖该房屋的房屋买卖契约应为无效协议。据此，袁某与蒋某签订的关于买卖该房屋的房屋买卖契约也应为无效协议。因此蒋某、徐某、蒋某2、蒋某1与唐某、张某签订的房屋买卖协议也应认定为无效协议。依照法律规定，无效协议的合同当事人应当相互返还财产，给对方造成损失的应赔偿损失。但该案标的房屋的合法所有权人为潘某，其合法民事权益受法律保护，因此蒋某、徐某、蒋某1、蒋某2提出的其与唐某、张某相互返还标的物的诉讼请求不利于保护马某、潘某的合法权益，对其诉请不予支持。对于合同无效的法律后果可待潘某、马某另行主张权利时各方当事人再行解决。马某、潘某所举之房屋抵押协议，因签订在两份房屋买卖契约之后，并不能否定已签订的两份房屋买卖契约。在阐述以上理由后，贵阳市云岩区人民法院依照相关法律规定，作出（2011）云民一初字第234号民事判决：一、确认蒋某、徐某、蒋某1、蒋某2与唐某、张某于2008年12月签订的房屋买卖协议无效；二、驳回蒋某、徐某、蒋某1、蒋某2的其余诉讼请求。该判决作出后，蒋某、徐某、蒋某1、蒋某2不服并提出上诉，贵阳市中级人民法院以（2012）筑民终字第2167号民事判决驳回上诉，维持原判。2013年，马某、潘某作为原告将蒋某起诉至云岩区人民法院，唐某作为第三人参加诉讼，马某、潘某的诉讼请求为：1、确认2004年7月21日马某、潘某与蒋某签订的《房屋抵押协议》为有效协议；2、判令蒋某、唐某共同返还马某、潘某某某路195号房屋一栋。云岩区人民法院依法作出（2013）云民一初字第249号民事判决书，判决：1、蒋某及唐某于本判决生效后十日内将位于云岩区某某路195号房屋返还给马某、潘某，返还房屋的面积以《1993年黔农建管（证）字第（0377）号农房建设施工许可证》及《1993年黔农建管（证）字第（0121）号农房建设施工许可证》上所批准的面积为准；2、驳回马某及潘某的其余诉讼请求。马某、潘某不服，提起上诉，贵阳市中级人民法院作出（2013）筑民终字第1856号民事判决书，判决驳回上诉，维持原判。2015年，唐某、张某作为原告将蒋某起诉至云岩区人民法院，马某、潘某作为第三人参加诉讼，唐某、张某的诉讼请求为：1、判令蒋某、马某、潘某返还唐某、张某购房款82.5万元；2、判令蒋某、马某、潘某承担损失赔偿金48.7万元。云岩区人民法院作出（2015）云民一初字第880号民事判决书，判决：1、蒋某、马某、潘某于本判决生效后十日内一次性返还唐某、张某购房款82.5万元；2、驳回唐某、张某的其余诉讼请求。双方当事人均未上诉，该判决已生效。2016年11月30日，马某、潘某作为原告将唐某、张某起诉至云岩区人民法院，马某、潘某的诉讼请求为：1、判令唐某、张某将某某路195号房屋返还给马某、潘某，返还房屋面积为《1993年黔农建管（证）字第（0377）号农房建设施工许可证》及《1993年黔农建管（证）字第（0121）号农房建设施工许可证》上所批准的面积；2、判令唐某、张某支付马某、潘某租金损失294000元。云岩区人民法院经审理认为，马某、潘某要求返还房屋之请求已经在（2013）云民一初字第249号民事判决书中得到支持，并经贵阳市中级人民法院对上述判决予以维持，故法院对其该项诉请依法不予再行处理；对于马某、潘某要求对方给付房屋租金之诉请，因其未能提供足够证据予以证明房屋确系出租，故对该项诉请不予支持，遂依法作出（2016）黔0103民初7389号民事判决书，判决驳回马某、潘某的诉讼请求。该判决现已生效。本案诉讼中，原、被告均表示：原告向云岩区人民法院申请执行（2013）云民一初字第249号民事判决书及（2013）筑民终字第1856号民事判决书，被告亦向法院申请执行（2015）云民一初字第880号民事判决书，但因原告认为自己返还被告购房款82.5万元后，被告应将6层房屋全部交还给自己，而被告认为其只能交还两份《农房建设施工许可证》上所批准的房屋面积给原告，故两件案子均未能执行。原告主张被告长期出租原告所有的某某路195号2至3楼房屋（属两份农房建设施工许可证批准的面积），每月租金为7200元；被告承认其从2008年购买房屋后，就将房屋2至3楼出租，但不是所有房间都能租出去，有时租不出去，房间就空着，出租房间多的时候一年租金有3-4万元，出租房间少的时候一年租金有2-3万元。被告主张原告的起诉已超过诉讼时效。另，原告马某、潘某主张由于被告唐某、张某非法侵占某某路195号房屋，并在其上加盖3层，给原房屋的整体性、安全性造成了损失，故增加诉讼请求，要求被告支付房屋损害赔偿费10万元。上述事实，有相关书证以及原、被告陈述等证据在卷佐证，经庭审质证，可以确认。本院认为，已经发生法律效力的（2013）云民一初字第249号民事判决书和（2013）筑民终字第1856号民事判决书认定贵阳市××路×号房屋1至3层系马某、潘某修建，并判决蒋某及唐某将该房返还给马某、潘某，返还房屋的面积以两份《农房建设施工许可证》上所批准的面积为准，则两份《农房建设施工许可证》上所批准的房屋面积的相关权利由本案两原告享有，被告无权出租该房，也无权享有出租该房所产生的收益，故被告应将出租上述房屋所收取的租金返还原告。至于租金金额，原告主张每月租金为7200元，但未提供足够证据证明被告每年出租房屋的面积、金额等情况，故对其主张不予采信。根据本案实际情况，两份《农房建设施工许可证》上所批准的房屋面积出租金额酌情考虑为每年3万元为宜。原告要求被告给付2013年5月17日至归还房屋时的租金，被告主张原告的起诉已超过诉讼时效，我国《民法通则》第135条规定：“向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为二年，法律另有规定的除外”，第136条规定：“下列的诉讼时效期间为一年：。（三）延付或者拒付租金的。”第136条是针对房屋租赁法律关系中出租人向承租人主张租金权利时而规定的诉讼时效期间，本案原告向被告主张的是被被告侵占的房屋所产生的收益，原、被告之间不是房屋租赁关系，是侵权法律关系，故本案诉讼时效应适用第135条规定的二年时效。2016年11月30日原告曾起诉被告要求给付租金，因未能举证证明被告出租房屋，被本院以（2016）黔0103民初7389号民事判决书，判决驳回诉讼请求，该次起诉证明原告向被告主张了权利，故原告对于2014年12月1日至今的租金未超过诉讼时效，对于2014年12月1日之前的租金超过了诉讼时效。原告要求被告支付房屋租金至归还房屋时止，但对于以后被告是否还出租房屋，是个未知数，故本案只支持被告返还原告2014年12月至现在2017年7月（共计32个月）期间产生的租金。综上，被告应返还的租金为3万元／年÷12个月×32个月＝80000元。对于原告以被告非法侵占××路×号房屋，并在其上加盖3层房屋，给原房屋的整体性、安全性造成了损失为由，要求被告支付房屋损害赔偿费10万元之诉请，因在原告房屋上扩建房屋的是袁某，后蒋某续建完工，原告未能举证证明被告加盖房屋，亦未提供足够证据证明被告对其房屋造成损害，故对其诉请不予支持。据此，根据《中华人民共和国民法通则》第71条、第84条、第106条、第135条之规定，判决如下：被告唐某、张某于本判决生效之日起十日内，返还原告马某、潘某2014年12月1日至2017年7月房屋租金共计人民币80000元；驳回原告马某、潘某的其余诉讼请求。案件受理费6484元，减半收取3242元，由原告马某、潘某承担2442元，被告唐某、张某承担800元（此款已由原告预交，被告在履行本判决时将此款一并支付给原告）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于贵州省贵阳市中级人民法院。逾期不提起上诉，则本判决书发生法律效力，当事人可在二年内向本院依法申请强制执行。审判员　　田彩莲二〇一七年七月三十一日书记员　　申　萍 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