（2017）沪01民终8427号

裁判日期: 2017-07-31

公开日期: 2017-09-19

案件名称

上海奕尹实业有限公司诉上海盛昆实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案二审民事判决书

法院

上海市第一中级人民法院

所属地区

上海市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

上海奕尹实业有限公司,上海盛昆实业有限公司

案由

房屋租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

上海市第一中级人民法院民事判决书（2017）沪01民终8427号上诉人（原审被告）：上海奕尹实业有限公司，住所地上海市闵行区灯辉路1058号第1幢101室。法定代表人：陈桂佐，经理。委托诉讼代理人：王江燕，上海市沪北律师事务所律师。被上诉人��原审原告）：上海盛昆实业有限公司，住所地上海市松江区新桥镇申北一路96号1幢。法定代表人：杨平照，总经理。委托诉讼代理人：刁骅，上海刁骅律师事务所律师。上诉人上海奕尹实业有限公司（以下简称奕尹公司）因与被上诉人上海盛昆实业有限公司（以下简称盛昆公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初4549号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年7月4日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。奕尹公司上诉请求及理由：1、系争厂房1,001平方米范围的租金标准从合同文义还是双方交易惯例均应认定从第三年递增。2、被上诉人盛昆公司在租赁厂房外墙喷涂“拆”字，导致租客搬离，造成上诉人损失，为此上诉人不应承担支付租金义务。要求撤销原判，改判驳回��上诉人诉请。盛昆公司辩称：1、针对上诉人第一点上诉理由，被上诉人认为原审法院判决正确，合同约定已经明确，上诉人的理解没有事实和法律依据。2、针对上诉人第二点上诉理由，被上诉人表示其未实施任何喷涂等动作，相关行为是当地政府所为。要求驳回上诉，维持原判。盛昆公司向一审法院起诉请求：1、准予解除双方当事人于2015年6月13日及2015年7月18日签订的两份《房屋租赁合同》，奕尹公司立即搬离上海松江区XX镇XX路XX号内合计1,801平方米厂房（以下简称系争厂房）；2、奕尹公司支付租金及房屋使用费（其中800平方米租赁范围，按0.8元每平方米每日，自2016年7月14日起计算至奕尹公司实际搬离系争厂房之日止；其中1,001平方米租赁范围，按0.84元每平方米每日，自2016年8月18日起计算至奕尹公司实际搬离系争厂房之日止）。审理中，盛��公司提出，若其关于合同解除的诉讼请求未获法院支持，其仍主张相应租金至合同约定的租赁期限结束之日止。一审法院认定，盛昆公司为系争厂房的登记权利人。2015年6月13日，双方当事人签订《房屋租赁合同》（以下称“800平方米合同”），约定盛昆公司将系争厂房800平方米范围租予奕尹公司，租赁期限自2015年7月14日起至2021年7月14日止，租金为0.8元每平方米每日，每三个月为一个付款单位，租金在每个付款单位前一个星期内付清，第三年起每年租金递增5%。2015年7月18日，双方当事人签订《房屋租赁合同》（以下称“1,001平方米合同”），约定盛昆公司将系争厂房1,001平方米范围租予奕尹公司，租赁期限自2015年8月18日起至2021年8月18日止，租金为0.8元每平方米每日，每三个月为一个付款单位，租金在每个付款单位前一个星期内付清，第二年起每两年租金递增5%。合同签订前后，盛昆公司将系争厂房合计1,801平方米交付奕尹公司使用。2016年6月13日，盛昆公司向奕尹公司出具《至南仓库业主陈桂佐通知》，要求奕尹公司配合市政工程，于2016年7月15日前搬离系争厂房。2016年7月20日，奕尹公司向盛昆公司（上海市松江区XX路XX号XX楼办公室地址）以邮政特快专递形式寄送落款时间为2016年7月18日的《关于接到搬迁通知后搬迁补偿及租金7月15日后是否继续交付确认函》及《动迁补偿申报表》，要求盛昆公司对相应补偿进行商谈，并要求盛昆公司在补偿未达成前奕尹公司是否应继续交付2016年7月15日后的房租以书面形式回复。上述文件于2016年7月23日由上址门卫签收。另查明：2017年2月17日，松江区新桥镇人民政府动迁办公室出具《交接单》，载明：盛昆公司因��闵高架工程项目碰到动迁，现把红线内全部腾房交于新桥镇动迁办，估算面积1,980平方米；2017年4月5日，松江区新桥镇人民政府动迁办公室出具《证明》，载明：盛昆公司因嘉闵高架工程项目征地需要，进行厂房动迁，现红线内厂房全部拆除，红线以外至伸缩缝剩余的厂房，最后全部拆除。一审审理中，盛昆公司陈述《交接单》所载的1,980平方米不包含系争厂房（合计1,801平方米）在内，但1,980平方米范围与系争厂房同属上海市松江区XX镇XX路XX号，具有关联性。双方当事人均确认系争厂房（合计1,801平方米）目前未拆除，奕尹公司仍在使用。一审法院认为，本案的争议焦点为：1、盛昆公司是否对两份《房屋租赁合同》享有法定解除权；2、双方当事人对于1,001平方米租赁部分约定的租金标准为何。就盛昆公司是否对两份《房屋租赁合同》享有法定解除权，一审法院认为，现盛昆公司以合同无法继续履行为由要求确认其享有合同的法定解除权，然盛昆公司未能举证证明系争厂房所属区域位于国家征收范围内，进而导致合同无法继续履行。退一步而言，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同,在此意义上，租赁合同中出租人的主要合同目的为收取租金，承租人的主要合同目的为获得对租赁物的使用及收益。即使租赁合同确因系争厂房位于征收范围内以致无法继续履行，得援引不能实现合同目的以享有法定解除权者亦非盛昆公司。故盛昆公司要求解除合同的诉讼请求无相关事实及法律依据，一审法院不予支持。鉴此，盛昆公司要求奕尹公司搬离并支付至其实际搬离之日止租金的诉讼请求，因属合同解除的效力处理内容，故一审法院该两项诉讼请求亦不予支持。关于盛昆公司提出的，在其合同解除的诉讼请求未获支持的情况下，仍主张相应租金的诉讼请求。一审法院认为，该诉讼行为属诉的预备合并，并不违反民事诉讼程序。然而，一审法院注意到，盛昆公司请求相应租金截至合同约定租赁期限结束之日止，然两份《房屋租赁合同》对租金的支付方式进行了明确约定，即“每三个月为一个付款单位，租金在每个付款单位前一个星期内付清”，故现盛昆公司目前仅得主张2016年7月14日至2017年7月13日的租金（对于800平方米范围而言）及2016年8月18日至2017年8月17日的租金（对于1,001平方米范围而言）。就双方当事人于“1,001平方米合同”中约定的租金标准，一审法院认为，当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意��。对合同条款进行解释应首先遵循文义解释方式，文义解释不得突破社会公众对文字含义的一般预期。该合同约定“第二年起每两年租金递增5%”，而“起”之含义应包括本数在内，由此即：第一年（2015年8月18日至2016年8月17日）租金为0.8元每平方米每日，第二年（2016年8月18日至2017年8月17日）“起”租金即为0.84每平方米每日，第三年（2017年8月18日至2018年8月17日）租金仍（此为“每两年”之含义）为0.84每平方米每日，并就此类推。另外，尽管本案中双方并未争执，但双方当事人于“800平方米合同”中约定的租金标准为“第三年起每年租金递增5%”，基于同样理由，应解释为第一年（2015年7月14日至2016年7月13日）租金为0.8元每平方米每日，第二年（2016年7月14日至2017年7月13日）租金仍为0.8元每平方米每日，第三年（2017年7月14日至2018年7月13日）“起”租金即为0.84元每平方米每日，并以此类推。综上，奕尹公司应支付盛昆公司关于800平方米租赁部分2016年7月14日至2017年7月13日租金233,600元（具体计算方式：800平方米×365日×0.8元每平方米每日）、关于1,001平方米租赁部分2016年8月18日至2017年8月17日租金306,906.6元（具体计算方式：1,001平方米×365日×0.84元每平方米每日）。据此，判决：一、奕尹公司于本判决生效之日起十日内支付盛昆公司上海松江区XX镇XX路XX号内800平方米租赁部分2016年7月14日至2017年7月13日租金233,600元；二、奕尹公司于本判决生效之日起十日内支付盛昆公司上海松江区XX镇XX路XX号内1,001平方米租赁部分2016年8月18日至2017年8月17日租金306,906.6元；三、驳回盛昆公司其余诉讼请求。一审案件受理费减半收取计4,723元，由盛昆公司负担2,421.5元（已付），由奕尹公司负担2,301.5元。本院二审期间，双方��事人均未提交新证据。本院经审理查明，一审认定事实属实，本院予以确认。本院认为，上诉人奕尹公司与被上诉人盛昆公司签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实意思表示，不违反相关法律的禁止性规定，应属合法有效。奕尹公司上诉提出租金计算错误问题，根据双方当事人所签订的合同内容，一审法院从合同文义解释规则出发，结合案件其他事实作出认定，符合双方当事人的意思表示内容，故奕尹公司该项上诉理由，本院不予采纳。关于奕尹公司提出的盛昆公司不当作为导致其损失，对此，因奕尹公司未能依法提供充分、有效的证据证明盛昆公司实施不当作为，故本院对该上诉理由难以采信。综上所述，奕尹公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。据此，依照《中华人民共��国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9,446元，由上诉人上海奕尹实业有限公司负担。本判决为终审判决。审判长　　赵卫平审判员　　严卫忠审判员　　王　伟二〇一七年七月三十一日书记员　　田纬瑾附：相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；…… 关注公众号“”