（2017）湘0408民初673号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-09-01
案件名称
湖南名家物业管理有限公司与熊伟、罗欣昱物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
衡阳市蒸湘区人民法院
所属地区
衡阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
湖南名家物业管理有限公司,熊伟,罗欣昱
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百零七条；《物业管理条例（2007年修正）》：第二十一条，第四十二条第一款；《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第一条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款
全文
湖南省衡阳市蒸湘区人民法院民 事 判 决 书（2017）湘0408民初673号原告：湖南名家物业管理有限公司，住所地：湖南省长沙市开福区华章路50号。法定代表人：黄锡荣，系该公司总经理。委托诉讼代理人:罗彬榕，湖南天戈律师事务所律师。被告：熊伟，男，1981年12月23日，汉族。被告：罗欣昱，女，1986年10月1日出生，汉族。原告湖南名家物业管理有限公司（以下简称“名家物业公司”）与被告熊伟、罗欣昱物业服务合同纠纷一案，本院于2017年5月4日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告名家物业公司委托诉讼代理人罗彬榕、被告罗欣昱到庭参加诉讼。被告熊伟经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告名家物业公司向本院提出以下诉讼请求：1.被告向原告支付拖欠的物业管理费4611元，滞纳金4611元；2.本案诉讼费用和其他费用均由被告负担。事实与理由：2008年7月，原告名家物业公司与衡阳市尚邦房地产开发有限公司签订一份尚邦邻域前期物业管理合同，该合同第二十条对物业管理服务费用约定，乙方（即原告）根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费，住宅：1.5元/月、平方米；公寓楼：1、4元/月、平方米；商业用房：2.5元/月、平方米，延期交付按每日0.3%交纳滞纳金。从2014年2月15日至2017年2月28日，被告一直拒绝交纳物业管理费，经原告多次催交未果，遂酿成涉案纠纷。被告罗欣昱辩称，被告不交物业费是因原告服务不到位。原告与开发商签订的合同，被告一直没有见到过。2014年，原告未向业主说明，在被告住的楼顶上安装移动基站，业主要求原告将移动基站拆除，原告一直未拆，导致被告生活各方面受到影响。被告儿子出生时有畸形，被告有理由怀疑这与楼顶的移动基站有关，根据相关资料，移动基站对胎儿的影响是很大的。且被告缴纳水费后，原告物业公司就直接克扣水费。被告家里及地下室漏水的情况，导致路人摔跤，物业公司一直未作处理。涉案按1.5元每平方米收取物业费，没有经过物价局的批准。被告熊伟未予答辩。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下:1.原告提供的前期物业服务合同，拟证明高层住宅1.5元/平方米，对被告实际操作是按照1.3元/平方米进行收取物业费的，从2009年3月1日起每日缴纳物业管理费。逾期按0.3‰缴纳滞纳金。被告对该证据的三性均有异议，辩称其一直未见过。经庭审质证，本院认为，该证据有房地产开发商、原告方授权人的签名及单位的盖章，且来源合法，内容真实，与本案待证事实相关联，本院依法予以确认；2.原告提供的催收通知单，拟证明原告名家物业履行了催收义务。被告对该证据的三性均有异议，辩称其未见过该通知书。经庭审质证，本院认为，该份证据来源形式合法、内容客观真实，与本案待证事实相关联，且与原告提供的其他证据相互印证，本院依法予以采信；3.被告提供的照片3张，拟证明楼顶未经业主同意装设的移动基站。原告对该证据的的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议，辩称该基站电源已拔掉，系政府行为。经庭审质证，本院认为，原告对该份证据本身的真实性、合法性并没有异议，并明确楼顶的移动基站仅拔掉电源，且该份证据来源合法、内容真实、与本案相关联，可以作为本案定案依据；被告提供的照片1张，拟证明在电梯内粘贴广告。原告对该证据的真实性无异议，辩称该广告行为是物业公司与开发商的合同约定行为。经庭审质证，本院认为，该证据与本案无关联，本院不予采信；被告提供的照片1张，拟证明家内漏水多年，找物业公司一直无人解决，检修后房屋仍没有修建好。原告对该证据的真实性无异议，辩称房屋漏水与物业公司没有关系。经庭审质证，本院认为，该证据来源合法、内容真实，与本案待证事实相关联，本院予以采信；被告提供的医院发票收据，拟证明因基站辐射，影响本人小孩先天畸形，医院就诊产生的费用。原告对该证据的三性均有异议，辩称与本案无关联，不能达到被告证明目的。经庭审质证，本院认为，该证据与本案缺乏关联性，本院不予采纳；被告提供的水费收据，拟证明原告无故克扣水费。原告对该证据的三性均有异议，辩称与本案无关联，不能达到被告证明目的。经庭审质证，本院认为，该证据具备证据的合法性、关联性，本院对其证据能力予以确认，但不具备证据的客观性，不能直接证明原告存在克扣被告水费的证明目的，证明力不足，本院对其证明力不予以确认。根据原告诉请、被告答辩以及双方提供的证据，本院可确认以下事实：2008年7月7日，原告名家物业公司与衡阳市尚邦房地产开发有限公司签订一份《尚邦邻域前期物业管理合同》，约定由名家物业公司为尚邦领域商住公寓提供物业服务，合同中约定合同期限指本合同自2008年7月15日始，至该项目成立业主委员会并召开业主大会另行选聘物业服务公司后合同终止，并对双方的权利和义务、物业管理服务内容、物业管理服务费用、违约责任等进行了约定。被告熊伟、罗欣昱系尚邦领域商住公寓5-1402号房的业主，2009年11月25日，被告熊伟与原告名家物业公司签署了《入住资料签收单》，向原告名家物业公司明确已收到《入住资料目录》、《临时管理规约》、《物业管理服务协议》、《装修管理规定》、《业主手册》等文件，承诺按照以上规约、协议、规定履行相关义务及权利，如有违约行为自愿承担相应责任。被告已缴纳2013年1月15日至2014年2月14日尚邦领域商住公寓5-1402号房的物业管理费1380元（95.87×1.2/㎡×12个月）。被告拒交2014年2月15日至2017年2月28日的涉案相关物业管理费。原告名家物业公司于2016年9月26日向被告出具尚邦领域催费通知书。原告至今催交未果，遂酿成涉案纠纷。另查明，2014年，二被告所居住的尚邦领域商住公寓的楼顶上修建过移动通信基站，至今该移动通信基站虽电源已拔掉，但未曾拆除。本院认为，本案系物业服务合同纠纷。涉案的《尚邦邻域前期物业管理合同》、《入住资料签收单》系各方当事人的真实意思表示，符合《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及《物业管理条例》第二十一条的规定，合法有效，各方当事人应当依约享受权利和履行义务。本案中，原告为被告提供了物业管理服务，被告也实际接受了物业服务，并缴纳了2013年1月15日至2014年2月14日的物业管理费，但被告在2014年2月15日至2017年2月28日期间却未能按照合同的约定及时支付物业管理费，被告的行为构成违约，应承担本案的违约责任，故原告诉请二被告支付拖欠的物业管理费4611元，经本院核算，符合双方合同约定及法律规定，本院依法予以支持。其中，原告诉请二被告按照1.3元/㎡▪月支付拖欠的物业管理费低于涉案合同约定的收费标准，本院视为原告自行处分行为，本院应予以支持。关于被告罗欣昱主张其卧室飘窗漏水的问题，本院认为，房屋漏水系房屋质量问题，不属于原告的责任范围，且涉案的《尚邦邻域前期物业管理合同》中并未包括对房屋非共享部分漏水进行维护的义务，被告亦未提供证据证明原告未按合同约定履行其义务，故对被告该项主张，本院不予支持，对于房屋质量问题，被告可向有关职能部门主张权利。关于被告罗欣昱以原告提供的物业服务不到位、地下室漏水物业公司未做处理、原告未向业主说明即安装移动通信基站等问题为由，拒绝交纳涉案物业管理费的问题，本院认为，原告提供的物业管理服务虽存在一定瑕疵，但上述事由并不能成为被告拒交物业管理费的抗辩理由。关于被告罗欣昱主张原告安装移动通信基站导致其小孩出现畸形的问题，因被告未提供充分的证据予以证实，故对被告该主张本院不予支持，如原告确实存在物业服务瑕疵，损害业主权益，被告可另行主张权利。对于原告要求二被告承担滞纳金4611元的诉请，本院认为，被告就涉案事由非恶意拖欠物业服务费，从原、被告之间的和谐相处角度出发，对原告该项诉请本院不予支持。希望原、被告双方能够共同努力、换位思考，共建美好家园。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条，《物业管理条例》第二十一条、第四十二条，《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：被告熊伟、罗欣昱于本判决生效之日起十日内支付原告湖南名家物业管理有限公司自2014年2月15日至2017年2月28日的物业管理费4611元；驳回湖南名家物业管理有限公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告熊伟、罗欣昱共同负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于湖南省衡阳市中级人民法院。审 判 长 阳 林审 判 员 彭 仁人民陪审员 范召富二〇一七年七月三十一日代理书记员 谷江波附相关法律条文：《中华人民共和国合同法》第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《物业管理条例》第二十一条在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同”第四十二条业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的由负有举证责任的当事人承担不利后果。 更多数据：搜索“”来源：