（2016）苏1003民初5507号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2018-06-27
案件名称
ＸＸ、张跃林与江苏新能源物业服务有限公司物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
扬州市邗江区人民法院
所属地区
扬州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
ＸＸ,张跃林,江苏新能源物业服务有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条
全文
江苏省扬州市邗江区人民法院民 事 判 决 书（2016）苏1003民初5507号原告：ＸＸ，女，1976年10月15日生，汉族，住扬州市。原告：张跃林，系ＸＸ之夫，1976年11月22日生，汉族，住扬州市。两原告共同委托诉讼代理人：徐广飞，江苏征远律师事务所律师。被告：江苏新能源物业服务有限公司，住所地在扬州市孙庄西路21号303室。法定代表人：杨杰，该公司总经理。委托诉讼代理人：胡正华，江苏锦登律师事务所律师，原告ＸＸ、张跃林与被告江苏新能源物业服务有限公司（以下简称新能源公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2016年7月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告ＸＸ、张跃林及其委托诉讼代理人徐广飞、被告新能源公司的委托诉讼代理人胡正华到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告ＸＸ、张跃林向本院提出诉讼请求：要求被告赔偿各项损失208699元。诉讼中，原告变更诉讼请求：1、依据两份评估报告计算赔偿损失111290元；2、参照租金标准，另行赔偿房屋空置损失租金3万元；3、承担评估费3593.45元。事实和理由：二原告系夫妻，也系xx房屋所有权人。2016年1月25日下午，被告管理的消防管道破裂，大量水流入原告屋内，造成屋内地板、楼梯、家具等损坏。二原告就损失与被告协商，未能达成一致意见。2016年5月，双方共同委托评估机构对原告的装修损失进行评估，评估损失为9.19万元，对其他物品未能评估。被告在评估报告出具后，只愿意给付少量赔偿款，原告故起诉要求被告赔偿。被告新能源公司辩称：1、双方诉讼前共同委托评估公司出具的评估报告本身就不具有真实性，客观性和严谨性，因此不能采纳，对于这些损失我们希望法庭能够到现场事实进行察看；2、关于责任分配问题，原告是业主，被告是物业服务单位，在双方签订的前期物业服务协议中，只是要求被告做到消防设施设备的管理、维护职责，而并非是保管和看护职责。原告家的进水是因为消防管道的被冻裂，系极寒天气造成，被告没有实施任何侵权行为。在物业服务协议中，原告并没有要求露天放置的这些设施设备都需要夏要防暑降温。被告只需要保证消防设施完好，没有锈蚀没有损坏，能够正常出水，在有消防安全事故发生时，能起到应有的作用，就是尽了管理养护职责，因此，被告也没有违约行为，所以对原告的损失不承担赔偿责任；3、原告将外露台铺设地板，抬高了露台的整体高度，使得露台的蓄水量变小，水很容易流入户内。原告也将露台进行了改造，将北面的两个出水口变得很小，整个的排水系统被原告自己破坏，这是原告遭受损害的一个重要原因。在原告家被淹的情况下，被告及时通知并且帮助原告家里面打扫，刮水，排除，已经尽了自己最大的努力，所以，被告不承担责任，应当驳回原告的诉讼请求。本院经审理认定事实如下：xx房屋系楼中楼，所有权人为两原告夫妻。2016年1月25日，原告户顶层楼顶消防管道冻裂，管道内水经屋顶流下顶层外露台，并依次进入原告户上层和下层房屋内。2016年5月，原、被告共同委托江苏华瑞苏盛建设咨询房地产评估有限公司（以下简称华瑞公司）对原告户室内的装修损失进行评估。2016年5月20日，华瑞公司做出房地产估价报告书，确定室内装修损失为9.19万元，其中包含租金1.5万元。并注明租房费用正常情况下按类似估价物业6个月租金进行补偿，建筑面积按证记载xx室计算，不考虑阁楼面积。双方于2016年6月6日收到该报告书。被告对该报告书中装修期6个月租金损失1.5万元无异议，双方陈述本次鉴定费用1750元，已经有双方各半负担。诉讼中，本院委托扬州同德资产评估有限公司（以下简称同德公司）对原告家中的可移动物品、家具等损失进行评估。同德公司于2016年12月27日作出资产评估报告书，该报告书确认评估结果为19390元，其中包含天花板开裂500元、楼下四堂门及门套3000元、楼上四堂门及门套2000元。被告认为上述属于不可移动物，超出了评估范围。被告陈述本次评估费用为2718.45元，经本院核实发票，尚需加上税额81.55元，合计原告缴纳2800元。另查明：原、被告双方于2008年5月20日签订前期物业管理服务协议一份，协议第二条物业管理服务内容第二款房屋共用设施设备及其运行的维护和管理约定：共用设施设备是指共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、公共照明、消防设施、绿地、道路……等。奥都花城装修管理规定约定顶层露台不得搭建构筑物。阁楼外为公共区域，非承重结构，不得搭建、装修及占用。被告提供原告签名的装修施工申请表中明确露台帖前做好防水，墙根防水至使用高度。露台、阳台禁止搭设简易房屋、遮阳蓬、假山、花池浴池等。本案的争议焦点：1、导致原告财产损失的责任如何分配；2、原告的损失如何计算？针对争议焦点1，本院认为，导致原告财产损失的责任应由被告独自承担。在原、被告签订的前期物业服务协议中，被告承诺对消防设施等房屋公共设施设备进行维护管理，现因天气原因导致原告户屋顶公共消防管道破裂，管道内水流入原告屋内，故被告对消防管道破裂承担管理和维护不周的责任。至于被告所持原告户在楼顶露台地坪铺设地砖导致楼台水平面太高，减少露台蓄水量，导致损失扩大的辩解，首先原告户在露台铺设地砖，既未违反小区装修管理规定，也未违反自己的装修施工承诺，且外露台铺设地砖是业主正常行使自己的应有权利。本案原告遭受的损失是由于消防管道破裂引起，原告在本案中不应承担责任。针对争议焦点2，本院认为具体损失应作如下认定：1、华瑞公司出具的估价报告书的室内装修损失9.19万元应当予以认定。该份报告书系原、被告双方在诉讼前自行委托华瑞公司进行评估得出，并非由本院委托，如果双方对该报告书有异议，应当在收到报告书后及时向华瑞公司提出，但双方在在报告书送达后长期未提出异议，故本院对此报告书予以采信；2、同德公司出具的评估报告书关于可移动物品、家具损失19390元，应当扣除非移动物品损失。本院委托同德公司仅对可移动物品、家具进行评估，但该公司在评估报告中所列的天花板500元、楼下四堂门及门套3000元、楼上四堂门及门套2000元明显属于室内装修损失，不属于可移动物品，属于超范围评估鉴定。对该部分损失，原告如认为确实存在，也应当属于第一次评估中存在遗漏评估项目，应当向华瑞公司提出补充评估鉴定，而不能在评估可移动物品时提出，故应当扣减5500元；3、关于原告另行主张的房屋空置租金损失30000元，本院认为，原告房屋进水，双方为损失不能达成一致意见，故原告一直保持现场等待评估，故至评估报告出具之日的房屋空置损失，被告应当予以赔偿。2016年1月25日事故发生至2016年12月27日同德公司出具评估报告，本院酌定空置期为11个月。被告对报告书中6个月租金1.5万元无异议，故参照该标准，被告需另行给付5个月租金12500元。综上，原告与被告签订的前期物业服务合同依法成立且合法有效，对双方具有约束力。在服务期间内，被告未能对消防管道尽到维护和管理责任，导致消防管道破裂，造成原告财产损失，应当予以赔偿。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：被告江苏新能源物业服务有限公司应于本判决生效后十日内一次性赔偿原告ＸＸ、张跃林财产、租金等损失合计118290元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4430元，两次评估费4550元，合计8980元，由原告负担875元，被告负担8105元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省扬州市中级人民法院。审 判 长 陈 彦人民陪审员 姚盛雨人民陪审员 叶 剑二〇一七年七月三十一日书 记 员 卞 杰 来自