（2017）甘0423民初1526号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2018-05-12
案件名称
王某与杨某1、景泰津源兴商贸有限公司房屋租赁合同纠纷
法院
景泰县人民法院
所属地区
景泰县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王某,杨某1,景泰津源兴商贸有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九条第一款，第十条第一款，第四十四条第一款，第五十一条，第六十条第一款，第九十四条，第九十七条，第一百零七条，第一百一十三条第一款，第二百一十二条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）：第五十八条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第二十一条；《诉讼费用交纳办法》：第二十九条第一款
全文
.MsoNormal{margin-top:0cm;margin-bottom:0px}甘肃省景泰县人民法院p t ” > 民 事 判 决 书（2017）甘0423民初1526号原告：王某，现住景泰县。委托诉讼代理人：李某，甘肃仁泽律师事务所律师。被告：杨某1。被告：景泰津源兴商贸有限公司。法定代表人：杨某2，该公司经理。二被告委托诉讼代理人：杜某，白银经纬律师事务所律师。原告王某与被告杨某1、景泰津源兴商贸有限公司（以下简称津源兴公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年7月13日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王某及委托诉讼代理人李某、被告杨某1、津源兴公司委托诉讼代理人杜某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告王某向本院提出诉讼请求：判令解除原、被告之间的《租房合同》，二被告承担连带责任，退还已收取的租金42800元、押金5000元、赔偿原告装修折旧残值31906元、另行租赁商铺装修费用41000元，计120706元；二被告承担诉讼费。事实与理由：2015年11月7日，原告与被告杨某1签订《租房合同》，将景泰县一条山镇永泰路住建局北津源兴公司综合楼一楼铺面出租给原告，合同期限自2015年12月1日起至2018年11月30日，租金4000元/月，租金每年支付一次，押金5000元。合同签订当日原告支付了第一年的租金48000元和押金5000元。合同履行1年后，原告于2016年12月14日向被告津源兴公司支付了第二年的房租48000元。但被告杨某1于2017年1月10日，对原告承租的铺面断水、断电、断暖，并从当日至1月17日带人在铺面闹事，导致原告无法经营。经原告与被告杨某1协商无果后原告另租店面，重新装修。双方的《租房合同》因被告违约无法履行，被告拒绝退还原告的租金和押金，也不赔偿损失。为此，现请求人民法院依法审理，判准原告的诉讼请求。被告杨某1辩称，2015年11月7日杨某1与原告签订了《租房合同》，由于出租的房屋属于津源兴公司所有，杨某1是津源兴公司的一名工作人员，该合同是杨某1代表津源兴公司与原告签订的，但由于当时没有盖津源兴公司的公章；同时原告交付的租金等交给津源兴公司，而不是杨某1。因此原告起诉杨某1的诉讼主体不适格，应当驳回原告要求杨某1承担连带责任的诉讼请求。被告津源兴公司辩称，1、原告诉状所述部分事实不属实。津源兴公司指派工作人员杨保忠与原告签订了《租房合同》，但不是杨保忠的个人行为，而是津源兴公司的职务行为。且津源兴公司没有在2017年1月对原告承租的铺面断水、电、暖，也没有带人在铺面闹事。2017年5月份，津源兴公司多次要求原告给付剩余暖气费2556元，但原告称在保证金中扣除。而保证金是整个租房合同期满后才能返还，不能扣除履行期内的任何费用。因此津源兴公司在原告拒绝给付暖气费的情况下，停了几天水、电，原告到津源兴公司闹事，公司报案后仍然没有解决，其至今在管理承租铺面。2、在履行租房合同中，双方发生了一点纠纷，因原告没有及时交付暖气费行为而造成的，不是津源兴公司违约。原告另行租赁铺面进行扩张发展的行为与津源兴公司没有关系，同时不符合《合同法》第94条规定的法定解除合同的条件，不是解除租房合同的理由。其要求津源兴公司赔偿损失没有事实与法律依据。综上所述，原告进行发展经营，扩大店面，与津源兴公司没有任何法律上的因果关系，要求解除《租房合同》的理由不成立，应当驳回原告诉讼请求，继续履行租房合同。本院经审理认定事实如下：对当事人双方没有争议的事实，本院予以确认。被告津源兴公司法定代表人杨某2系被告杨某1之弟，该公司类型为有限责任公司（自然人独资），于2014年12月4日经景泰县工商行政管理和质量技术监督局依法核准登记成立，领取营业执照。涉案铺面属被告津源兴公司所有，杨某1系津源兴公司的工作人员。2015年11月7日，原告王某（承租方、乙方）与被告杨某1（出租方、甲方）签订《租房合同》，约定，经双方协商甲方将景泰县一条山镇永泰路住建局北，津源兴商贸公司综合楼一楼铺面房屋出租给乙方经营使用。一、租房自2015年12月1日起至2018年11月30日。二、租金4000元/月，缴租为每年支付一次48000元，以后应提前7日支付，三年内承诺不涨房租，乙方应付甲方押金5000元。三、约定事项：1、乙方入住时，应及时更换门锁若发生意外与甲方无关。因不慎或使用不当引起火灾、电、气灾害等非自然灾害所造成损失由乙方负责。2、乙方无权转卖该房屋，及屋内家具家电，不得擅自改动房屋结构，爱护屋内设施，如有人为原因造成破损丢失应维修完好，否则照价赔偿，并做好防火、防盗、防漏水。3、乙方必须按时缴纳房租，否则视为乙方违约，协议终止。4、甲方保证该房屋无产权纠纷，如遇拆迁，乙方无条件搬出，已交租金甲方按未满天数退还。四、本合同一式两份，自双方签字之日起生效。有甲方杨某1、乙方王某签名。合同签订后，原告按照合同约定于当日向被告津源兴公司交纳了第一年租金48000元、押金5000元。被告津源兴公司分别向原告出具收款收据，交付了涉案铺面由其占用、使用经营。同时原告分别委托景泰县祥和装饰材料批发部、景泰县广悦广告有限公司对涉案铺面进行了装饰装修，支付工程款32000元、18600元，计50600元。2016年12月14日，被告津源兴公司向原告出具收据1张，载明，”今收到王某交房租（2016年12月1日至2017年12月1日）48000元，暖气费共计4556元，已付2000元”。经被告催收，且采取对原告承租的铺面断水、电、暖措施，原告至今未交，双方酿成纠纷。2017年5月25日，原告向本院起诉，请求判令解除原告与被告杨某1之间的《租房合同》，退还已收取的租金42800元、押金5000元，赔偿原告各项损失71906元，计119706元；被告承担诉讼费。经审理对原告王某与被告杨某1房屋租赁合同纠纷一案，原告于2017年7月4日以杨某1作为本案被告主体不当为由，申请撤诉。本院口头裁定：准予原告王某撤回起诉。该裁定已发生法律效力。以上事实，有原、被告陈述，原告提交的下列证据：1、原、被告签订的《租房合同》、被告方出具的收取原告房租、押金的收据3份。证实原、被告之间存在房屋租赁关系，被告收取了原告第一、第二年房租分别为48000元、押金5000元；2、照片5张，录音音频、录像视频文件3份。证实被告于2017年1月10日对原告承租的房屋断水、电、暖，并带人在铺面内闹事，导致原告无法正常营业；3、原告对承租被告的房屋进行室内和门头装修协议书复印件2份，施工方出具的收据、制作清单复印件3份。证实原告承租被告房屋装修费用为50600元；4、原告另行租赁房屋的租赁合同复印件1份，出租方出具的房租、水电卡押金收据2份，原告对另行承租的房屋进行装修的室内和门头装修协议书复印件3份，施工方出具的收据、制作清单复印件2份。证实原告另行租赁房屋，支付装修费用为41000元。二被告质证认为：1、对证据1本身无异议，由于涉案房屋尚未经过批准，杨某1以个人名义代表津源兴公司签订了租房合同，杨某1的签字是代表津源兴公司的职务行为，津源兴公司也认可该协议并实际收取了原告的租金和押金；2、对2、3、4证据均有异议，3份收据中原告欠被告公司暖气费2556元。6张照片是原告欠钱，与被告无任何关系。录音是原告到被告办公室闹事时经报110处理时原告的录音，但不能证实被告在2017年1月份断水、电的事实。3、4组证据，与原、被告签订的租房合同没有关系。相反如果解除合同，原告应当对其装修的部分恢复原状。二被告提交的下列证据：1、景泰县发展和改革局文件1份。证实涉案房屋是被告津源兴公司所有，但尚未办理房产证，而非被告杨某1的房屋；2、津源兴商贸公司营业执照1份，证实被告津源兴公司的主体是适格的，同时证明杨某1与该公司法定代表人杨某2是兄弟关系。原告质证认为：1、对证据1的真实性无异议，对证明目的有异议，该文件是2016年9月2日出具的，但原告与被告杨某1于2015年11月7日在签合同时，应严格遵守诚实信用原则，其保证该房屋无产权纠纷的前提下，原告有理由相信该房屋是被告杨某1所有，杨某1为租房合同的相对人；2、证据2与本案无关，不予质证。本院认为，原告提交的证据1、2、3，被告提交的证据1、2，上述证据，经庭审质证，来源合法、内容真实，已形成了完整的证据链条，能够证明本案查明的事实，本院予以采信。原告提交的证据4未能达到相应的证明目的，被告质证意见成立，本院不予采信。本院认为：原、被告争议焦点系杨某1作为本案被告主体是否适格。原告与谁设立了房屋租赁民事法律关系，签订了《租房合同》及效力，在履行中各自有无违约行为。一、企业法人的法定代表人和其他工作人员，以法人名义从事的经营活动，给他人造成经济损失的，企业法人应当承担民事责任。无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。因此，无处分权人以自己名义擅自处分他人财产，合同效力未定，如事后取得处分权或者得到权利人的追认，合同生效。本案中，涉案铺面属被告津源兴公司所有，其工作人员杨某1以自己名义与原告王某签订《租房合同》时，双方明知杨某1非涉案铺面权利人，但事后得到权利人被告津源兴公司的追认。杨某1之行为产生的法律后果应由被告津源兴公司承担，其作为本案被告非适格主体，且原告于2017年7月4日在与被告杨某1房屋租赁合同纠纷一案中，以杨某1非适格被告为由，申请撤诉。故原告主张杨某1承担连带责任的请求，不予支持。二、原、被告设立的房屋租赁民事法律关系，签订的《租房合同》，双方作为合同相对方主体具有相应的民事行为能力，意思表示真实，不违反法律或社会公共利益，合法有效，受法律保护。在合同履行中，原告如约向被告津源兴公司交纳了第一年租金48000元、押金5000元。被告津源兴公司分别向原告出具收款收据，交付了涉案铺面由其占用、使用经营。同时原告分别委托景泰县祥和装饰材料批发部、景泰县广悦广告有限公司对涉案铺面进行了装饰装修，支付工程款50600元。合同履行1年后，原告于2016年12月14日向被告津源兴公司支付了第二年的房租48000元。但被告以原告拖欠暖气费为由，对原告承租的铺面断水、电、暖，致使原告无法经营，合同目的不能实现。在双方合同无明确约定的情况下，属不履行合同义务的违约行为，又无合法根据，在庭审中又未举证证明自己没有过错，所以其主观有过错，且造成了原告财产损失的客观存在，应当按照合同的约定承担违约责任。违约损失赔偿范围，在法律没有特别规定和当事人没有另行约定的，应当按照完全赔偿原则赔偿全部损失，包括直接损失和间接损失。据此，原告主张解除原、被告之间的《租房合同》及被告退还已收取的租金、押金、赔偿损失的请求项目及数额中符合法律规定的部分，本院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。对于原告主张的赔偿数额，应在本院确定的合理赔偿范围内，按双方合同约定标准，予以计算。原告的具体经济损失有：1、原告主张被告退还已收取的第二年租金42800元，被告不予认可，本院不予认定。应扣除自2016年12月1日至2017年5月25日（原告向本院主张解除《租房合同》占用涉案铺面日期），按131.5元／日标准计算。应为48000元-131.5元／日×174日=25118元；2、原告主张被告退还已收取的押金5000元，双方合同有约定，本院予以认定；3、原告主张被告赔偿剩余租赁期内装饰装修残值损失31906元，被告不予认可，本院不予认定。应扣除自2015年12月1日至2017年5月25日（原告向本院主张解除《租房合同》占用涉案铺面日期），按装饰装修工程款50600元，合同期限3年，47.4元／日标准计算。应为50600元-47.4元／日×539日=25063元；4、原告主张被告赔偿其另行租赁商铺装修费用41000元，依据不足，被告不予认可，本院不予支持。以上第1、2、3项，合计55181元，扣除原告应向被告交纳的暖气费2556元，余额52625元。综上所述，原告的诉讼请求部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九条、第十条、第四十四条、第五十一条、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第二百一十二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第五十八条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条第（一）项，《诉讼费用交纳办法》第二十九条之规定，判决如下：一、解除原告王某与被告景泰津源兴商贸有限公司于2015年11月7日签订的《租房合同》；二、原告王某于本判决生效后十日内返还被告景泰津源兴商贸有限公司所有的的位××县住建局北，综合楼一楼铺面房屋；三、被告景泰津源兴商贸有限公司于本判决生效后十日给付原告王某租金、押金、装饰装修残值损失52625元；四、驳回原告王某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行的债务利息。案件受理费2694元，减半收取计1347元，由原告王某负担755元，被告景泰津源兴商贸有限公司负担592元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于甘肃省白银市中级人民法院。（在递交上诉状之日起七日内预缴上诉案件受理费2694元，逾期不交按自动撤回上诉处理。款汇户名：白银市中级人民法院，帐号：×××，开户银行：甘肃银行白银北京路支行）。审判员张茂中二〇一七年七月三十一日书记员高扬鸿 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