（2016）湘0102民初2898号
裁判日期: 2017-07-31
公开日期: 2017-08-28
案件名称
胡某某诉某置业有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
长沙市芙蓉区人民法院
所属地区
长沙市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
胡某某,湖南某置业有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条，第一百一十四条第一款
全文
湖南省长沙市芙蓉区人民法院民 事 判 决 书（2016）湘0102民初2898号原告：胡某某，男。被告：湖南某置业有限公司。法定代表人：王某某，董事长。委托诉讼代理人：艾某。委托诉讼代理人：曾某。原告胡某某因与被告湖南某置业有限公司（以下简称某公司）发生房屋买卖合同纠纷，于2016年6月1日向本院起诉。本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告胡某某，被告某公司的委托诉讼代理人艾某、曾某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。胡某某向本院提出如下诉讼请求：判令某公司支付迟延办理房屋栋产权证、房屋产权证的违约金28698.47元（518023*0.0001*554=28698.47）。事实和理由：原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告支付518023元购买被告开发的某小区4栋1103房。合同第十九条约定被告应自交房之日起365日内办理初始登记，取得栋产权证后180日内办理房屋所有权证。但被告自2013年4月30日通知原告交房后，直到2015年11月5日才办理完毕栋证，因此被告已经违约。某公司辩称：一、胡某某主张某公司因逾期办理初始登记、房屋所有权证而向其支付违约金的主张没有事实和法律依据，其理由不能成立。1、胡某某对于房屋楼栋的初始登记没有诉的利益，法律并不保护其对办理栋证的违约金请求权。2、某公司依约申请办理并办妥了房屋所有权证，不存在违约情形。二、本案不是由于“出卖人的责任”导致迟延办理初始登记，某公司依约不应承担违约责任。因雨花区2014年重点建设项目“雀园路（万家丽路-仙姑岭路）”占用了某公司有效用地1030.56平方米，导致长沙市国土局、规划局迟迟无法提供办理某小区项目初始登记所需的竣工验收合格证明文件、建设工程规划许可证正本。某公司办理初始登记有所迟延，系政府征地的不可抗力情形导致，不应归责于某公司。三、实际交房日应为买受人办理收房手续的日期，某公司延后办理初始登记的行为没有给胡某某造成任何实际损失，且胡某某也未就具体损失金额举证证明。假设某公司存在违约情形（事实上不存在），鉴于是政府市政工程建设方面原因导致办证延迟，某公司无过错，且胡某某没有任何经济损失等因素，胡某某主张的违约金明显过高，请求免除或大幅减少违约金。综上，请求驳回胡某某的诉讼请求。经审理查明：2012年1月13日，胡某某（买受人）与某公司（出卖人）签订《长沙市商品房买卖合同》及补充协议，约定：由买受人购买出卖人开发的某小区4栋1103房，房屋总价款为518023元；出卖人应当在2013年4月30日前，将符合合同约定的商品房交付买受人使用；出卖人在实际交付商品房后365日内，将该幢商品房向长沙市住房和城乡建设委员会申请办理初始登记，取得栋产权证后180日内申请办理买受人的房屋所有权证，取得房屋所有权证后365日内申请办理买受人的土地使用权证；如因出卖人的责任，未能在规定期限内为买受人办理上述登记手续的，买受人不解除合同，自本合同规定期限的第二天起至实际办理登记之日止，出卖人按日向买受人支付已付房款万分之一的违约金。合同签订后，胡某某按合同约定支付了全部购房款，某公司通知于2013年4月30日交房，胡某某在2013年7月12日办理收房手续、领取钥匙。某公司于2015年11月5日申请办理了该房楼栋初始登记，并于2015年11月9日申请将该房屋的所有权证办理至胡某某名下。另查明，雀园路（万家丽路-仙姑岭路）系长沙市雨花区2014年重点工程建设项目之一，某小区项目用地红线中的雀园路与控规中雀园路的线形不一致，部分雀园路在某小区项目用地红线有效用地范围内。为此，某公司向长沙市城乡规划局等部门多方交涉，要求将该部分道路用地计算容积率，长沙市城乡规划局于2014年12月18日向某公司复函，表示该局正在按程序研究处理。某小区二期2、4、6-8号栋房屋于2015年1月27日才通过规划、国土等部门的竣工联合验收。长沙市中级人民法院在二审审理与胡某某所购房屋同项目购房者诉某公司房屋买卖合同案件过程中，曾向长沙市城乡规划局发出（2016）湘01民终4135号《函》进行调查取证：1、长沙市雨花区2014年重点市政工程建设项目“雀园路”（万家丽路-仙姑岭路）的修建是否占用某公司某小区项目有效用地1030.56平方米？如占用，该用地冲突的原因及解决方案如何？2、如存在占用申请人有效用地的情形，在该问题得以解决之前，是否导致长沙市城乡规划局2015年10月20日前无法核发某小区项目第2、4、6、7、8号栋的《建设工程规划竣工验收许可证》及《建设工程规划许可证》（正本）？对于此《函》，长沙市城乡规划局作出《工作联系函》予以回复，内容为：“雀园路项目系雨花区2014年重点工程建设项目之一，是长沙市城市道路基础设施建设的公共利益项目。在雀园路实施过程中，雨花区工务局根据长沙市国土资源测绘院2013年5月9日的《长沙市建设用地单位地籍测绘成果》，确认雀园路路幅占用了某小区的有效用地，约1030.56平方米。经与相关部门衔接，该道路占用有效用地后的容量指标计算方式2015年9月25日得以确定，我局于2015年10月20日依法按程序核发了该项目的2、4、6、7、8栋位的《建设工程规划竣工验收许可证》及《建设工程规划许可证》（正本）。”上述事实，有双方当事人陈述、《长沙市商品房买卖合同》及《补充协议》、《购房款发票》、钥匙物品签收表、长沙市商品房初始登记凭证列表、房屋所有权证、关于雀园路（万家丽路-仙姑岭路）用地情况的情况说明及长沙市建设用地单位地籍测绘成果；长沙市城乡规划局《关于某某小区项目因雀园路道路用地有关问题的函》、长沙市城乡规划局《关于某某小区项目因雀园线形占用我公司用地和核发后期三栋建设工程规划许可证的复函》、《长沙市建筑工程竣工联合验收意见书》、长沙市中级人民法院（2016）湘01民终4135号《函》、长沙市城乡规划局《工作联系函》等证据证实，经庭审质证，本院予以确认。本院认为：胡某某与某公司所签订的《长沙市商品房买卖合同》是双方真实意思的表示，内容没有违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应诚实全面履行自己的义务。根据胡某某与某公司所签订的《长沙市商品房买卖合同》，某公司应在房屋实际交付后365日内，将该幢商品房向长沙市房屋产权管理局申请办理初始登记，取得栋产权证后180日内申请办理买受人的房屋所有权证。某公司通知于2013年4月30日向买受人交房，通知交房时间与合同约定的交房日期一致，故某公司申请办理上述房屋楼栋初始登记的日期应从2013年5月1日开始计算，某公司依合同约定应在2014年5月1日之前报产权登记机关办理房屋楼栋的初始登记，然而雨花区2014年重点工程建设项目之一雀园路项目建设过程中，实际占用了某公司某小区项目的有效用地1030.56平方米，该道路占用有效用地后的容量指标计算方式于2015年9月25日才得以确定，长沙市城乡规划局于2015年10月20日才向某公司核发2、4、6、7、8栋位的《建设工程规划竣工验收许可证》及《建设工程规划许可证》（正本），而上述两证系办理涉案房屋初始登记的必备资料，因此某公司无法在2015年10月20日前申请办理涉案楼栋的初始登记。上述导致某公司未能按照合同约定申请涉案房屋初始登记情形系政府行为，在某公司签订合同时无法预见，在履行合同过程中无法避免，无法克服，非因某公司原因导致，不应归责于某公司，且某公司取得涉案楼栋的《建设工程规划竣工验收许可证》及《建设工程规划许可证》（正本）后及时办理了涉案房屋楼栋的初始登记，故本案涉案楼栋的初始登记延迟办理不能适用双方所签《长沙市商品房买卖合同》中关于出卖人应当承担违约责任的条款，某公司不应承担逾期办理涉案房屋楼栋初始登记的违约责任。另外，某公司完成涉案房屋楼栋初始登记后，已于2015年11月9日为胡某某办妥房屋所有权证，没有超过取得栋证后180日内的合同约定，故某公司申请办理房屋所有权证没有逾期，依法不应向胡某某承担逾期申请办理房屋所有权证的违约责任。综上，胡某某起诉要求某公司支付逾期办理涉案房屋楼栋初始登记及涉案房屋所有权登记违约金没有事实依据，依法应不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条的规定，判决如下：驳回胡某某的诉讼请求。本案受理费517元，减半收取258.5元，由胡某某负担。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，通过本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。审判员 钟建林二〇一七年七月三十一日书记员 谷 某 微信公众号“”