（2017）琼01民终1254号

裁判日期: 2017-07-30

公开日期: 2017-11-06

案件名称

吴丽英、成凯等与海南明瑞房地产开发有限公司、海口弘泰物业管理有限公司案外人执行异议之诉二审民事判决书

法院

海南省海口市中级人民法院

所属地区

海南省海口市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

吴某,成凯,成某,执行案外人）,海南明瑞房地产开发有限公司,海口弘泰物业管理有限公司

案由

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

海南省海口市中级人民法院民事判决书（2017）琼01民终1254号上诉人（原审被告、申请执行人）：吴某，女，1966年12月8日出生，汉族，住湖北省通山县。上诉人（原审被告、申请执行人）：成凯，男，1996年10月14日出生，汉族，住湖北省通山县。上诉人（原审被告、申请执行人）：成某，男，2006年11月11日出生，汉族，住湖北省通山县。法定代理人：吴某，系成某的母亲，住湖北省通山县。三上诉人共同委托诉讼代理人：张庭墛，海口市美兰区法律援助中心律师。三上诉人共同委托诉讼代理人：潘国威，海口市美兰区法律援助中心法律工作者。被上诉人（原审原告、执行案外人）：刘子强，男，1979年3月18日出生，汉族，住海南省海口市美兰区和平大道**号加州阳光***房。被上诉人（原审被告、被执行人）：海南明瑞房地产开发有限公司，住所地海南省海口市国贸路港澳国际申亚大厦9层A13楼。法定代表人:杨学明，执行董事。被上诉人（原审被告、被执行人）：海口弘泰物业管理有限公司，住所地：海口市海甸岛和平大道26号加州阳光小区。法定代表人：杨进，执行董事兼总经理。上诉人吴某、成凯、成某因与被上诉人刘子强、海南明瑞房地产开发有限公司（以下简称明瑞公司）、海口弘泰物业管理有限公司（以下简称弘泰物业公司）案外人执行异议之诉一案,不服海口市美兰区人民法院（2016）琼0108民初2653号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月2日立案受理后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。本案现已审理终结。吴某、成凯、成某上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判驳回刘子强的诉讼请求；2.一、二审诉讼费用全部由刘子强、明瑞公司、弘泰物业公司承担。事实与理由：一、一审判决认定事实不清。一审判决认定刘子强”在法院查封加州阳光916房前，已购买并实际占有使用涉案房屋”是错误的。首先，无任何证据证明在2005年期间加州阳光小区进行过报建、规划等的变更。刘子强与明瑞公司签订的《商品房买卖合同》显示刘子强所购买的是915房，未包括916房，双方并未就916房签订过任何的书面协议。一审法院依据由明瑞公司2005年5月28日出具的《告知书》，就认定刘子强所购买的房屋包括916房，没有事实根据。《告知书》中所称的”因报建、规划等原因，房号变更为915房和916房”与事实不符。从《商品房买卖合同》第一条、第二条可知，明瑞公司办理《建设工程规划许可证》[海市规证建（2003）BE-0007号]、《施工许可证》（证号×××）、《商品房预售许可证》[(2004)海房预字517号]等报建、规划的时间均在2005年之前已经全部完成，刘子强与明瑞公司并无任何证据证明在2005年期间加州阳光小区进行过报建、规划等的变更申请，行政职能部门对此有无批复，不得而知。其次，从刘子强提供的《个人住房借款合同》与《告知书》也存在相互矛盾之处。《告知书》的出具时间是2005年5月28日，《个人住房借款合同》签订的时间是2005年6月22日。假设《告知书》中的报建、规划等原因属实，那么刘子强与明瑞公司完全可以在合同中予以修改和补充，然而从《商品房买卖合同》中看不到任何的改动；从《个人住房借款合同》中也没有加注916房的文字。如此重大的事项，明瑞公司却没有向贷款人中国建设银行海南省分行进行过说明，显然有悖常理。事实说明，本案的915房并不存在”报建、规划的原因”，刘子强与明瑞公司所购买的是915房，刘子强向中国建设银行海南省分行办理抵押贷款的也是915房，并未包括916房。再次，不能将915房的购房面积等同于915房与916房的实际面积。至于房屋面积存在的差异，不应当以《商品房买卖合同》、《个人住房借款合同》中915房的面积为85.46㎡，本案中915房和916房的产权登记的建筑面积为44.20㎡，二者面积相近，就认定刘子强实际所购买的房屋就是915房、916房。最后，即使刘子强一直居住和使用916房也不能认定其对此拥有所有权。刘子强居住使用916房只是说明其对涉案房屋的实际利用，仅是限制物权，不具备完整的占有、使用、处分的权利。通过出租等方式，即使是非房屋所有权人也可获得房屋的使用权。居住使用权只是房屋所有权的权能之一，享有使用权的刘子强不能因此对抗享有所有权的明瑞公司。916房的房屋产权证书表明明瑞公司直接拥有该房屋，是该房屋的所有者刘子强对该房屋的居住使用仅代表其有使用权，但并不代表其拥有916房的所有权。因此，一审法院在未向相关行政部门核实的情况之下，仅凭明瑞公司的《告知书》和刘子强居住使用916房的事实，就认定刘子强购买该房，系该房的所有者是错误的，依法应予以纠正。二、一审判决适用法律不当。本案中，刘子强与明瑞公司签订的《商品房买卖合同》关于产权登记的约定为：备案的时间为房屋交付使用后90日内,在双方约定的办理过户备案履行期限届满后,刘子强并没有在合理的期限向明瑞公司主张要求履行相关的备案和过户手续。在长达11年多的时间内,刘子强对房屋的产权登记和备案都不主张权利,明显有违常情。刘子强提交的海南省海口市地方税务局2010年8月4日出具的《房地产转让税收证明书》，说明其早已得知915、916房的产权登记在明瑞公司名下。在本案所涉及的916房被查封之前,办理房屋产权证的条件已经成就,刘子强并未要求明瑞公司办理房屋过户登记。因此，刘子强怠于主张权利，在本案中应当认定其对未办理房屋过户登记手续存在过错。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十五条规定：”当事人对自己提出的主张应当及时提供证据......”和《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》中第二十九条”金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”等规定，应当确认刘子强对916房并不享有所有权，其阻却执行的主张无理，对其停止执行的诉讼请求依法不予支持。综上所述，一审判决认定事实不清、适用法律有误，应予纠正。刘子强辩称：拿到不动产发票就应视为其拥有产权。刘子强于2005年购买的房产有80多平方米，在与银行签订贷款前开发商让刘子强去售楼部领告知书，刘子强提交了很多凭证，包括住房建设局开具的维修基金发票和有限电视的开户记录所记载的都是915、916房。刘子强所购的房产系按照915、916房产的面积去办理贷款，且从来没有断供过。刘子强没有经验，认为开发商会打电话通知拿房产证，但想不到开发商后来找不到了，刘子强觉得面积、价格都合理就全额付款，并且办理了公证书。明瑞公司、弘泰物业公司未作答辩。刘子强向一审法院起诉请求：1.立即停止对登记在明瑞公司名下的位于海口市××区的位于海口市××区号加州阳光916房（产权证号：HK1613**）的强制执行，并解除对上述房产的查封；2.本案的诉讼费用由吴某、成凯、成某、明瑞公司、弘泰物业公司共同承担。一审法院认定事实：吴某、成凯、成某因与明瑞公司、弘泰物业公司房屋买卖合同纠纷一案，向一审法院申请执行。一审法院于2016年5月11日作出了（2016）琼0108执379号之一执行裁定书，裁定查封明瑞公司名下的位于海口市××区的位于海口市××区号加州阳光916房（产权证号：HK1613**）。在执行过程中，本案刘子强以其已向明瑞公司购买了上述执行标的，且已支付了全部购房款并实际装修入住为由，向一审法院提出执行异议。2016年7月12日，一审法院作出（2016）琼0108执异21号执行裁定书，裁定驳回刘子强的异议。刘子强不服，向一审法院提起本案诉讼。另查，2005年2月16日，刘子强与明瑞公司签订《商品房买卖合同》，该合同主要约定，明瑞公司将位于海口市××区号加州阳光915房卖给刘子强；房屋建筑面积共85.46平方米，其中套内面积70.06平方米，分摊面积15.40平方米，合同约定面积与产权登记面积有差异的，以产权登记面积为准；房屋价款按套内面积计算，单价为每平方米3181.26元，总金额222879元；付款方式为，银行七成25年按揭付款；明瑞公司应当在2005年5月28日前将房屋交付刘子强使用。2005年5月28日，明瑞公司向刘子强发出告知书，主要内容为：鉴于刘子强购买的加州阳光915房，建筑面积85.46平方米，因报建、规划等原因，导致房号变更为915房和916房，面积不变。刘子强有权在收到本告知书之日起15日内做出是否退房的书面答复，未作书面答复的，视同接受变更。2005年6月22日，刘子强与中国建设银行海南省分行签订《个人住房借款合同》，向银行按揭贷款156000元用于向明瑞公司支付购房款。2005年11月25日，明瑞公司向刘子强交付了海口市美兰区和平大道26号加州阳光915、916房。刘子强对上述房屋装修并入住，刘子强还申请对上述两套房屋进行给水安装并交纳水费，申请安装有线电视并缴纳相关费用。另，弘泰物业公司出具证明，证明海口市美兰区和平大道26号加州阳光915、916房一直由刘子强居住使用并交纳物业管理费、水电费等费用。再查，位于海口市××区号加州阳光915房（产权证号：HXXXX号加州阳光916房（产权证号：HK1613**），房屋建筑面积均为44.2平方米，现均登记在明瑞公司名下。一审法院认为，关于刘子强对涉案房屋是否享有足以排除强制执行的民事权益的问题。吴某、成凯、成某抗辩称刘子强并非海口市美兰区和平大道26号加州阳光916房的实际产权人。根据刘子强提交的证据，虽然刘子强与明瑞公司签订的《商品房买卖合同》约定，刘子强购买海口市美兰区和平大道26号加州阳光915房，房屋建筑面积85.46平方米。但随后明瑞公司告知刘子强，因报建规划等原因，刘子强所购买的915房变更为915、916两套房，总的面积不变。刘子强选择继续购买上述房屋，并通过银行按揭方式向明瑞公司支付了全部购房款，明瑞公司依约将上述915、916两套房交付给刘子强。从弘泰物业公司出具的证明以及刘子强缴纳加州阳光915房及916房的水电费、有线电视费等的情况可以证明上述两套房屋一直由刘子强居住使用。另，上述加州阳光915房、916房的产权登记的建筑面积均为44.20平方米，两套房屋合计面积与刘子强签订加州阳光915房购房合同时约定的面积相当。刘子强提交的证据能相互印证，足以证明刘子强居住使用上述两套房屋的事实。刘子强虽尚未办理产权变更登记手续，但在法院查封加州阳光916房前，刘子强已购买并实际占有使用涉案房屋且无过错。吴某、成凯、成某的抗辩理由，无事实根据及法律依据，一审法院不予采纳。刘子强所主张的异议事实成立，本案符合法律规定的应予以解除执行措施的情形。综上所述，刘子强诉请停止对登记在明瑞公司名下的位于加州阳光916房（产权证号：HK1613**）的强制执行，并解除对上述房产的查封，有事实根据及法律依据，一审法院予以支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第二百二十七条，《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十二条第一款第一项规定，缺席判决如下：不得执行位于海口市××区号加州阳光916房（产权证号：HK1613**）的房产；解除对上述房产的查封。案件受理费100元，由吴某、成凯、成某共同负担。一审法院（2016）琼0108执异21号执行异议裁定于一审判决生效时自动失效。二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，本案双方争议的焦点是应否停止对涉案房产的强制执行，并解除该房产的查封。本案相关证据显示，刘子强与明瑞公司签订的《商品房买卖合同》约定了刘子强购买海口市美兰区和平大道26号加州阳光915房，房屋建筑面积85.46平方米，随后明瑞公司告知刘子强，因报建规划等原因，刘子强所购买的915房变更为915、916两套房，总面积不变。刘子强选择购买上述房屋，并通过银行按揭方式向明瑞公司支付了全部购房款，明瑞公司依约将上述915、916两套房交付给刘子强。而从弘泰物业公司出具的证明以及刘子强缴纳加州阳光915房及916房的水电费、有线电视费等证据均证明了上述两套房屋一直由刘子强居住使用。此外，上述加州阳光915房、916房的产权登记的建筑面积均为44.20平方米，两套房屋合计面积与刘子强签订加州阳光915房购房合同时约定的面积相当。以上事实均能相互印证，证明了刘子强购买并居住使用上述两套房屋，且都发生在一审法院对916房查封之前。刘子强虽未办理产权变更登记手续，但在法院查封加州阳光916房前，刘子强已通过购买并实际占有使用涉案房屋，并无过错。因此，一审法院对刘子强提出立即停止对登记在明瑞公司名下的位于海口市××区的位于海口市××区号加州阳光916房（产权证号：HK1613**）的强制执行，并解除对上述房产的查封的诉讼请求予以支持，有事实和法律依据，本院予以维持。吴某、成凯、成某关于一审法院在未向相关行政部门核实的情况之下，仅凭明瑞公司的《告知书》和刘子强居住使用916房的事实，就认定刘子强购买该房，而在该房被查封之前，办理房屋产权证的条件已经成就，刘子强未要求明瑞公司办理房屋过户登记手续存在过错，根据法律规定，应当确认刘子强对916房并不享有所有权，对其主张停止执行的诉讼请求依法不予支持的理由不成立，故本院不予采纳。综上所述，吴某、成凯、成某的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费100元，由上诉人吴某、成凯、成某共同负担。本判决为终审判决。审判长　陈杰林审判员　陈桂华审判员　韩　芬法官助理　汪　伟法官助理　汪　伟书记员　叶苗芳速录员　李　杰来源：百度“”