（2017）内01民终1631号

裁判日期: 2017-07-30

公开日期: 2017-09-27

案件名称

韦珍珠与边永瑞房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

内蒙古自治区呼和浩特市中级人民法院

所属地区

内蒙古自治区呼和浩特市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

韦珍珠,边永瑞,郭云生

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

全文

呼和浩特市中级人民法院民事判决书（2017）内01民终1631号上诉人（原审原告）：韦珍珠，农民，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：任志坚，内蒙古奥神律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：边永瑞，无固定职业，住呼和浩特市。委托诉讼代理人：郭永利，北京策略（呼和浩特）律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨旭东，北京策略（呼和浩特）律师事务所律师。原审第三人：郭云生，农民，住呼和浩特市。上诉人韦珍珠因与被上诉人边永瑞、原审第三人郭云生房屋买卖合同纠纷一案，不服呼和浩特市回民区人民法院（2016）内0103民初384号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月8日立案后，开庭进行了审理。上诉人韦珍珠及其委托诉讼代理人任志坚、被上诉人边永瑞及其委托诉讼代理人郭永利、原审第三人郭云生到庭参加诉讼。本案现已审理终结。韦珍珠上诉请求：判令边永瑞对已购房屋进行返还；一、二审案件受理费由边永瑞负担。事实与理由：事实上，边永瑞只是在原羊圈和骡子圈的基础上重新盖了两间砖房，其他房屋还保持原样。其次，边永瑞并未将院墙的东、西、南向外扩1米多，一审中焦兰小作为证人出庭作证，他家的老院子与韦珍珠是南邻居，西邻居是郭忠义，西侧已被修路征用，东邻居是陈树生，该院落东、南还保留原样，陈树生、焦兰小均能证明边永瑞未向外占出土地，西侧的院墙还是过去韦珍珠所留下的老基础和墙体。另外，郭云生、李国光均是边永瑞的女婿，关于2003年11月20日边永瑞是否将涉案房屋及院落卖给郭云生、李国光，均是一面之词并无证据能够证实，且郭云生与边永瑞之间存在利害关系，韦珍珠的诉讼只针对与边永瑞之间的房屋买卖行为，其他主体间的法律关系与本案无关。最后，2015年10月，韦珍珠的委托诉讼代理人向呼和浩特市回民区东乌素图拆迁办调取资料时，该拆迁办就明确告知该地已由郭云生与拆迁办签订了补偿协议一份，因此韦珍珠才把郭云生列为无独立请求权的第三人参加诉讼。二、一审法院认为”边永瑞对房屋及宅基地面积均有添附和扩大行为，现有房屋价值、面积与双方在买卖时存在巨大差异，亦非原物，不宜直接返还，故对韦珍珠请求返还宅基地及房屋的诉讼请求不予支持，双方可待房屋价值确定后另行起诉。”事实上，边永瑞只是在原来羊圈和骡子圈的基础上盖了两间砖房，完全可以通过司法鉴定机构进行评估和鉴定，不存在已非原物不宜直接返还一说。一审法院既然认定双方签订的买卖合同无效，则应按照无效合同的后果相互返还。边永瑞答辩称，一、关于买卖合同的效力问题，涉及农村宅基地及地上房屋买卖的纠纷，在司法实践中各地法院认定有效和无效的情形都存在，虽然一审法院认定无效且边永瑞也未上诉，但请二审法院对涉案合同效力予以客观认定。二、关于宅基地及其房屋是否应当返还的问题，边永瑞认为，韦珍珠与边永瑞签订的买卖房屋《协议书》已经17余年时间，当时韦珍珠出售的宅基地上建有一些破旧房屋，2003年边永瑞又将此房屋卖给了韦珍珠的同村村民郭云生，并对有利用价值的正房进行了全面装修改造，并对其他附属房屋进行了拆除重建，才形成现在的房屋现状。韦珍珠出售给边永瑞的原物已经不存在，即使《协议书》被认定为无效，由于原物不存在而不具备返还的基础和前提。而且，现在房屋也由第三人实际占有并居住使用。三、韦珍珠在房屋出售十多年后提起诉讼，完全是看到该地区拆迁可能带来的巨额拆迁款项，通过认定合同无效达到要回所谓的房屋，获得补偿款，韦珍珠违反诚实信用原则，其诉讼主张也不应得到支持。郭云生答辩称，房子是郭云生买的，因此就有与拆迁办签订补偿协议的权利。韦珍珠一审诉讼请求：请求确认韦珍珠、边永瑞双方房屋买卖合同无效，并依法判令边永瑞返还已购房屋。一审法院认定事实：韦珍珠系呼和浩特市回民区东乌素图村村民，2000年9月，韦珍珠与边永瑞订立协议书一份，韦珍珠将坐落于呼市××区的宅基地及地上建筑物以6800元的价格卖给边永瑞，院内共有正房两间半，正房并排东面有羊圈和骡子圈，有一个东房和凉房，院内有杏树七棵。边永瑞买下该院落后，将原来的两间半正房重新换了门窗及地面，将羊圈和骡子圈拆除重新盖了两间砖房，东房在下雨时坍塌，另外边永瑞将院墙的东西南各向外扩了1米多。2003年11月20日，边永瑞又将该房屋及院落卖给第三人郭云生、李国光。现该房屋未列入呼和浩特市回民区拆迁范围。一审法院认为，本案系房屋买卖合同纠纷，双方争议焦点为房屋买卖合同的效力问题。依据《中华人民共和国合同法》关于合同无效情形规定，违反法律、行政法规的强制性规定的，合同无效。本案韦珍珠、边永瑞双方当事人订立的合同中买卖的标的物是农村宅基地及地上房屋，依据《中华人民共和国土地管理法》的规定，宅基地属于农民集体所有，只能由本集体经济组织成员享有权利，是与农民的身份关系相关联的，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设，因此非本集体经济组织成员不得取得或者通过买卖宅基地上的房屋变相取得宅基地，这是我国法律的强制性规定，而该强制性规定属于效力性规范，因此，韦珍珠、边永瑞双方订立的合同虽然形式上合法，但实质内容违反了法律的强制性规定，依法应当认定为无效。因此，对韦珍珠诉请合同无效的主张，一审法院予以支持。合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。本案中边永瑞对房屋及宅基地面积均有添附和扩大行为，现有房屋价值、面积与双方在买卖时存在巨大差异，已非原物，不宜直接返还，因此对于韦珍珠请求返还宅基地及房屋的诉讼请求，一审法院不予支持，双方可待房屋价值确定后另行起诉。对于韦珍珠要求第三人郭云生对其承担侵权责任，因其未向法庭提交相关证据，一审法院不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十三条、《中华人民共和国物权法》第一百五十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、确认韦珍珠与边永瑞签订的协议书无效；二、驳回韦珍珠的其他诉讼请求。二审中，当事人没有提交新证据。对于当事人二审争议的涉案院落是否向外扩建一米的事实，本院认为，仅凭韦珍珠、边永瑞所签订的买房协议书、韦珍珠所出具的林权证、边永瑞所提供照片，无法认定韦珍珠出售的院落面积与现有院落面积发生过变化，因此对于边永瑞所称院落向外扩建的诉讼主张，本院不予采信。对于一审法院查明的其他事实本院予以确认。本院认为，本案的争议焦点是韦珍珠要求边永瑞返还涉案房屋及院落是否应予支持。宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。农村房屋买卖必然涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的。本案中，边永瑞并非该集体经济组织成员，边永瑞与韦珍珠签订的房屋买卖《协议书》的相关内容违反了我国法律的规定，一审法院据此确认该协议无效，并无不妥之处。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：”合同被确认无效或者被撤销后，因该合同取得的财产应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，边永瑞在购买涉案房屋后，在长达十余年的时间内，对诉争房屋进行了装修、在院落内部拆旧和增建了新房、新栽种了林木等，而双方当事人在审理中均未提出对争议房屋及院落内地上附作物的现有价值进行评估，故对于合同无效后的相互返还以及双方责任的认定及承担，当事人可自行协商或另行主张。另外，涉案房屋及院落在2003年已被边永瑞出售给郭云生、李国光，现被郭云生占有使用，在未对郭云生、李国光取得行为的法律效力进行确认的前提下，边永瑞也无法将涉案房屋及院落直接予以返还。综上所述，韦珍珠的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。《依照中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费4300元，由上诉人韦珍珠负担。本判决为终审判决。审　判　长　　韩　韬审　判　员　　戴玉英代理审判员　　刘　伟二〇一七年七月三十日书　记　员　　曹建飞关注公众号“”