（2017）豫1303民初559号

裁判日期: 2017-07-30

公开日期: 2017-12-12

案件名称

许森与河南省格林豪泰酒店管理有限责任公司、河南省惠裕房地产开发有限责任公司租赁合同纠纷一审民事判决书

法院

南阳市卧龙区人民法院

所属地区

南阳市

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

许森,河南省格林豪泰酒店管理有限责任公司,河南省惠裕房地产开发有限责任公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第六十条第一款，第九十四条，第一百一十四条第一款，第二百二十六条，第二百二十七条；《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》：第二十六条

全文

河南省南阳市卧龙区人民法院民事判决书（2017）豫1303民初559号原告许森，男，汉族，1977年10月28日出生，住甘肃省嘉峪关市。委托代理人杨宏炜，南阳市高新法律服务所法律工作者。代理权限为一般代理。被告河南省格林豪泰酒店管理有限责任公司（简称格林公司）。法定代表人白松杨，男，汉族，1965年10月23日出生，住河南省南阳市卧龙区梅溪路**号，身份证号4129011965********。任公司总经理职务。住所地南阳市新华西路。注册号411300100021363（1-1）。被告河南省惠裕房地产开发有限责任公司（简称惠裕公司）。法定代表人白松杨，男，汉族，1965年10月23日生，住河南省南阳市卧龙区梅溪路**号，身份证号4129011965********。任公司总经理职务。住所地南阳市新华西路***号。统一社会信用代码914113007721855437（1-1）。二被告的委托代理人王萌，河南大为律师事务所律师。代理权限为一般代理。原告许森与被告河南省格林豪泰酒店管理有限责任公司、河南省惠裕房地产开发有限责任公司租赁合同纠纷一案，本院受理后依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告许森委托代理人杨宏炜、被告河南省格林豪泰酒店管理有限责任公司、河南省惠裕房地产开发有限责任公司共同委托代理人王萌到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告许森诉称，2012年2月23日，原告与二被告签订了《酒店产权租赁合同》。合同约定原告将其位于南阳市××路格林豪泰国际商务酒店十四楼，房号为1401，面积为42.63平方米的房屋租赁给被告格林酒店，租赁期限为20年，自2012年6月1日至2032年5月31日。第一个五年期年租金收益率为购置房屋总价款的8%。支付方式为自2012年6月1日起，按年支付。被告惠裕公司作为担保方，同意为被告格林酒店履约并向原告支付租金提供经济担保，并承担连带保证责任。合同签订后，原告依据合同约定全面履行了自身义务，但对于2015年6月1日至2016年5月30日的租金，二被告分别于2015年10月19日、2016年2月5日、4月14日、6月27日以及6月30日给付了租金2234、380、691、500、700元，剩余17830元的租金，经原告多次催告，二被告均拒绝支付。故原告诉至本院。请求：1、法院依法解除原告与二被告于2012年2月23日签订的《酒店产权租赁合同》；2、请求法院依法判决二被告返还原告所有的位于南阳市××路格林豪泰国际商务酒店十四楼，房号为1401，面积为42.63平方米的房屋及钥匙；3、请求法院依法判决二被告支付2015年6月1日至2016年5月30日未支付部分租金17830元，并支付自2016年6月1日起至被告返还房屋之日止的租金；4、请求依法判决二被告支付原告自2015年6月1日起至2016年6月30日止的违约金7713元，并支付自2016年7月1日起至二被告债务完全履行之日止的违约金（每延误一日按该房屋月租金的千分之一支付违约金）；5、本案诉讼费由二被告承担。被告河南省格林豪泰酒店管理有限责任公司辩称，双方的酒店产权租赁合同不具备解除的实质性要件，所以原告要求返还房屋及支付拖欠租金的请求不应得到支持，由于双方在合同中约定租金的支付周期为一年，因此在原告起诉之时，租金期限尚未届满，原告提前请求租金行为属于违约行为，因此违约金不应得到支持。请求原告继续履行合同，请求法院依法驳回原告所有诉讼请求。原告起诉也超过了法定的诉讼时效。且上一个确权案件正在审理中，本案应中止诉讼。被告河南省惠裕房地产开放有限责任公司辩称，惠裕公司作为担保人，在合同中承担连带责任，由于担期限没有约定，保证期间应为六个月，因此惠裕公司作为担保人超过法定期限，不应承担连带责任。经审理查明，2012年2月23日，原告许森与被告河南惠裕房地产开发有限责任公司签订了《房屋认购协议》，合同约定原告许森以每平方米6800元的单价认购由被告惠裕公司投资建设的世奥国贸大厦酒店十四楼1401户房屋，房屋预测建筑面积为42.63平方米，总房款暂定为人民币279186元，合同约定房屋交付期限为2012年6月1日前，原告支付定金人民币279186元；同日，被告惠裕公司向原告出具收据一份，收据内容为：“2012年2月23日，今收到许森产权酒店款，人民币贰拾柒万玖仟壹佰捌拾陆元整，￥279186元，系付产权酒店1401号、42.63㎡、6800元/㎡”。同日，原告与二被告签订了《酒店产权租赁合同》，合同约定原告将其位于南阳市××路格林豪泰国际商务酒店第十四层，房号1401，产权面积为42.63平方米的房屋租赁给被告格林酒店用于经营宾馆酒店及配套的商业服务项目，租赁期限为20年（即2012年6月1日至2032年5月31日）。被告需按原告购置房屋总价款（279186元）向原告每年按约定的年租金收益率支付租金，约定第一个5年期年租金收益率为8%，第二个5年期租金收益率为9%，以后10年期年租金收益率为10%，约定的支付租金时间为自2012年6月1日起，按年支付。若格林酒店逾期支付租金，则应按房屋月租金的1‰向许森支付违约金。被告惠裕公司作为担保方，同意为被告格林酒店履约并向原告支付租金提供经济担保，并承担连带保证责任。合同签订后，原告向被告格林酒店交付了房屋，被告格林酒店于2012年2月23日向原告支付了2012年6月1日至2014年5月31日期间的房屋租金44670元，2014年6月1日以后的租金被告支付了4505元。其后双方因房屋租金缴纳问题产生矛盾，原告诉至本院。上述事实，由原被告陈述、房屋认购协议书、酒店产权租赁合同、等证据所证实。上述证据已经庭审质证并记录在卷。本院认为，原告许森与被告格林公司签订的《酒店产权租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效，双方均应按合同约定履行各自权利义务。《中华人民共和国合同法》第二百二十七条规定，承租人无正当理由未支付或延迟支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。原告主张被告未按约定支付租金，并基于此要求解除合同，被告未提供已支付租金的证明，也未作出合理的解释。且自原告起诉至今被告仍未支付租金。故对于原告的诉讼请求，本院予以支持。关于原告请求的违约金部分。被告未按照合同约定于2015年5月31日前按年支付下一期的租金，属于违约。原被告之间签订的租赁合同中明确约定了违约责任，故原告要求被告支付违约金，符合合同约定，本院予以支持。关于原告要求被告惠裕公司承担保证责任。合同中约定惠裕房地产公司承担连带责任保证，且该合同的履行期限至2032年5月31日，故被告惠裕房地产公司辩称已超出保证期间的理由不成立。惠裕房地产公司应当对未支付租金及违约金部分承担连带责任。关于诉讼时效的问题。因原、被告约定的房屋租赁期限为20年(即2012年6月1日至2032年5月31日），租金的支付方式为按年支付。根据《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第五条“当事人约定同一债务分期履行的，诉讼时效期间从最后一期履行期限届满之日起计算。”据此被告最后一期租金的履行期限届满之日为2032年5月31日，原告的起诉并未超过诉讼时效。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第九十四条、第一百一十四条、第二百二十六条、第二百二十七条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十六条之规定，判决如下：一、解除原告许森与被告河南省格林豪泰酒店管理有限责任公司、河南省惠裕房地产开发有限责任公司于2012年2月23日签订的《酒店产权租赁合同》。二、自本判决生效后三十日内，被告河南省格林豪泰酒店管理有限责任公司腾出并将位于南阳市新华西路格林豪泰国际商务酒店14层，房号1401，产权面积为42.63平方米的房屋返还原告许森。三、被告河南省格林豪泰酒店管理有限责任公司自2014年6月1日起按照《酒店产权租赁合同》约定向原告许森支付房屋租金至实际腾房之日止并扣除已支付的4505元租金。（2017年5月31日前按购房款279186元×8％支付租金，2017年6月1日后至2022年5月31日前按购房款279186元×9％支付租金，2022年6月1日起至合同到期前，按购款款279186元×10％支付租金）。四、被告河南省格林豪泰酒店管理有限责任公司自2014年6月1日起按照《酒店产权租赁合同》约定向原告许森支付违约金至租金付清之日止（2017年5月31日前的违约金按购房款279186元×8％÷12×违约天数×1‰；2017年6月1日后至2022年5月31日前的违约金按购房款279186元×9％÷12×违约天数×1‰；2022年6月1日起至合同到期前的违约金按购房款279186元×10％÷12×违约天数×1‰）。五、河南省惠裕房地产开发有限责任公司对上述租金及违约金承担连带清偿责任。六、驳回原告许森的其他诉讼请求。案件受理费438元，由二被告承担。如不服本判决，可在接到本判决书之次日起十五日内,向本院递交上诉状，上诉于河南省南阳市中级人民法院。审　判　长　　李　青审　判　员　　刘雅丽人民陪审员　　李　楠二〇一七年七月三十日书　记　员　　胡冠尊更多数据：