（2016）京0114民初17507号
裁判日期: 2017-07-30
公开日期: 2018-07-15
案件名称
陈英明与李赛飞房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市昌平区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
陈英明,李赛飞,北京我爱我家房地产经纪有限公司,北京伟嘉安捷投资管理有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0114民初17507号原告：陈英明，男，1977年5月8日出生。委托诉讼代理人：靳友成，北京市京悦律师事务所律师。被告：李赛飞，男，1988年8月15日出生。委托诉讼代理人：孙洪伟，北京高警兵律师事务所律师。第三人：北京我爱我家房地产经纪有限公司，住所地北京市大兴区安定镇工业东区南二路168号。法定代表人：刘田，董事长。委托诉讼代理人：杜文娜，女，1991年2月3日出生，该公司法务。第三人：北京伟嘉安捷投资管理有限公司，住所地北京市大兴区安定镇安定北街甲一号。法定代表人：高晓辉，董事长。委托诉讼代理人：杜文娜，女，1991年2月3日出生，该公司法务。原告陈英明与被告李赛飞、第三人北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）、北京伟嘉安捷投资管理有限公司（以下简称伟嘉安捷公司）房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告陈英明及其委托诉讼代理人靳友成、被告李赛飞及其委托诉讼代理人孙洪伟、第三人我爱我家公司及伟嘉安捷公司共同委托诉讼代理人杜文娜均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。陈英明向本院提出诉讼请求：1、判令解除原告与被告之间签署的《北京市存量房屋买卖合同》；2、判令被告向原告返还定金100000元；3、判令被告向原告赔偿居间服务费119637元；4、判令被告向原告支付违约金1266000元；5、判令被告承担本案的诉讼费用。事实和理由：2016年8月28日，原告经北京我爱我家房地产经纪有限公司介绍，与被告签订了《北京市存量房屋买卖合同》（以下简称买卖合同），购买被告位于X市X区X路X号院X号楼X层X单元X室住房（以下称“该房屋”），并向被告支付了购房定金人民币100000元，买卖合同签署后，原告严格按照买卖合同的约定履行了义务，但被告却一再违约：（1）买卖合同第二条第（四）项约定，被告应在2016年9月15日前自行解除该房屋与抵押权人杜佳锡的1800000元抵押关系，但被告至今未履行该义务。（2）买卖合同约定，被告应于2016年10月20日办理该房屋的网上签约手续，原告在10月20-25日期间多次催促被告履行该房屋的网上签约手续。但被告在该房屋大幅升值的情况下，违反诚实信用原则，恶意拒绝履行买卖合同，并明确告诉房屋中介公司“我们不想卖了，让原告去法院起诉吧”。原告为改善居住环境，在卖掉原有一居室的情况下，购买该房屋，原告二老人为让子女更安心布置新居，特意携原告幼子去外地生活。现被告上述行为不仅使原告遭受巨大经济损失，并且导致原告一家老小在北京无家可归。李赛飞辩称：一、原告所称被告违约情形无事实、法律依据，亦无合同约定，不能成立。（一）原告所称“被告应于2016年9月15日前自行解除该房屋与抵押权人杜佳锡的1800000元抵押关系”的说法不能成立。原被告双方所签房屋买卖合同中并未明确约定该解押时间，被告所持合同原件中该解押时间为空白，原告及中介所持合同中“2016年9月15日前”字样为原告与中介恶意串通私自填写。（二）原告所称“由被告自行解除抵押”的说法根本不能成立。原被告与第三人伟嘉安捷公司于2016年8月28日签订的《履约服务合同》中，第一条第2款明确约定“若甲方（李赛飞）所售房屋存在抵押，丙方（伟嘉安捷公司）为其提供办理解押手续服务”。因此，办理解押手续服务是第三人伟嘉安捷公司应当履行的合同义务。（三）原告所称“被告应于2016年10月20日办理该房屋的网上签约手续”的说法不能成立。双方所签买卖合同中未有此项规定，原被告与第三人我爱我家公司所签《居间服务合同》中明确约定办理网签义务一方为第三人我爱我家公司，且北京市相关规定亦明确规定了第三人我爱我家公司应当履行网签义务。（四）原告所称“原告在10月20-25日期间多次催促被告履行该房屋的网上签约手续”说法不能成立。履行网签手续一方应为第三人我爱我家公司，且原告所提供证据未能证明其多次催促被告履行网签手续，实际上原告亦未与被告联系沟通。二、原告负有举证责任证明其所主张的被告存在违约行为的情况，在原告无法提供充分有效证据的情况下，应由其承担不利后果。故，被告同意解除房屋买卖合同，不同意原告其他诉讼请求。第三人我爱我家公司辩称：一、我公司与原、被告之间系居间服务合同关系，与原告所诉房屋买卖合同纠纷非同一法律关系，原告诉讼请求与我公司无关。我公司服从法院判决，对于需要我公司予以配合的，同意配合。二、原、被告双方所签买卖合同在我公司存档的合同中对被告解除抵押的时间是有明确约定的，被告所持合同中未有明确时间可能是工作人员疏忽忘了写。在原告的购房资质核验和被告的房源核验结果均已通过后，我公司通知原、被告双方配合签字做网签，但被告当时称房子还在考虑是否继续出售导致网签手续未完成。三、伟嘉安捷公司只是协助被告办理解押事宜，并不出资解押。办理解押事宜需要另行收费，而本案居间合同中并未对此收费作出约定，被告如有需要应另行签订协议。第三人伟嘉安捷公司同意我爱我家公司的答辩意见。经审理查明：2016年8月28日，出售方（甲方）李赛飞与买受方（乙方）陈英明在我爱我家公司的居间下签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定甲方将位于X市X区X路X号院X号楼X层X单元X号房屋以6330000元的价格出售给乙方。合同第二条关于房屋权属情况的第四项注明该房屋的抵押情况为：该房屋已设定抵押，抵押权人为：招商银行，抵押金额为：人民币1000000元（大写壹佰万元）。该房屋的抵押，甲方应于过户前办理抵押注销手续。该房屋除前述条款抵押情形外，另有抵押，抵押权人为：杜佳锡，抵押金额为人民币1800000元（大写壹佰捌拾万元整），甲方同意自行于2016年9月15日前办理完毕该抵押的解除手续。合同第四条关于成交总价格、付款方式、付款时间约定：（一）经甲乙双方协商一致，该房屋成交总价为：人民币6330000元（大写陆佰叁拾叁万元整）。乙方应于本合同签订当日向甲方支付定金人民币100000元（大写壹拾万元整），定金通过自行交接方式划转。（二）乙方采取贷款方式支付房屋成交总价款，具体付款方式及期限约定：乙方选择商业贷款，拟贷款金额为人民币2660000元。甲乙双方一致同意，乙方分2次向甲方支付除定金与拟贷款金额外的所有成交总价款。第一次，于网签后批贷当日，乙方向甲方支付人民币900000元，资金通过自行交接方式划转；第二次，于批贷当日乙方向甲方支付人民币2670000元，资金通过资金存管方式划转。另外，合同第九条关于权属转移登记的约定：……（二）因甲方原因致使乙方未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，乙方有权单方解除合同。如乙方选择解除合同的，适用本合同第十一条第二款约定。合同第十一条第二款约定：“如乙方依照本合同的约定单方解除合同，应当以书面的方式进行。本合同自乙方向甲方发出的书面通知到达甲方之日起自动解除。甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。……在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。”同日，李赛飞、陈英明与我爱我家公司签订《居间服务合同》。陈英明给付李赛飞购房定金100000元，陈英明向我爱我家公司交纳中介费119637元。2016年8月28日，甲方（出售方）李赛飞、乙方（买受方）陈英明与丙方（服务方）伟嘉安捷公司签订《履约服务合同》，合同第一条约定《买卖合同》履行服务的具体内容包括：“……2、若甲方所售房屋存在抵押，丙方为其提供办理解押手续服务；……”对于该条的理解，被告认为解除抵押所需资金及解押手续均应由第三人伟嘉安捷公司办理。伟嘉安捷公司认为该条款是约定作为服务方应提供办理解押手续的相关服务，但并不包括由服务方出资，如需服务方出资，应另行签订书面协议，并支付相关费用。截至2016年9月15日，李赛飞并未按照合同约定办理完毕该房屋1800000元的抵押解除手续，至本案法庭辩论终结时该抵押登记仍未解除。庭审中，被告提出签订的《房屋买卖合同》为一式三份，被告手中的合同上并未注明办理房屋1800000元的抵押解除手续的期限，因此不能说明被告违约。原告及第三人均认可己方所持合同注明了解除该抵押的期限，对于被告手中的合同未注明该期限，原告及第三人认为是工作人员的疏忽。庭审中，原告称即使被告未依约解除涉案房屋的抵押也并不影响双方办理网签手续，但被告拒不配合办理网签手续，导致合同无法继续履行。被告称《居间服务合同》中约定：“甲乙双方共同授权丙方办理房源核验、购房资质核验、网签及注销手续、资金监管、资金存管、物业交验等手续”，被告认为网签手续已委托第三人我爱我家公司办理，并不需要被告直接办理网签手续，故被告不构成违约。第三人我爱我家公司称网签手续确实系其公司提交，但需要原、被告双方签字确认才能提交正式的网签，2016年10月20日原告的购房资质核验结果及被告的房源核验结果均已通过，当日草拟了网签，并告知原、被告配合其公司签字，但被告称还要考虑房屋是否要继续出售，所以导致网签未完成，后续的所有流程均未再进行。庭审后，伟嘉安捷公司提交告知函及寄件客户存根，证明其公司工作人员多次与李赛飞联系办理网签事宜，但李赛飞一直未配合，并告知李赛飞于2016年10月31日前配合办理网签事宜。原告及我爱我家公司对此予以认可，李赛飞认可收到过该告知函，但认为系第三人未履行承诺、拖延办理网签事宜。原告提交我爱我家公司工作人员与被告李赛飞的妹妹李晓璐的微信聊天记录，证明被告拒绝继续履行合同。被告对该证据的真实性不予认可。第三人我爱我家公司对此予以认可。经核实，李晓璐表示对于该卖房事宜，我爱我家公司有时会联系李晓璐，对于微信的聊天记录李晓璐表示认可。上述事实，有《北京市存量房屋买卖合同》、《履约服务合同》、《居间服务合同》、佣金收据、定金收据及当事人陈述等证据在案佐证。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。本案中，陈英明与李赛飞在我爱我家公司居间下签订的《房屋买卖合同》系双方当事人真实意思表示，其内容并不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方均应依约定履行各自的义务，违反合同约定的一方应当承担违约责任。依据双方上述合同的约定，李赛飞应于2016年9月15日前办理完毕抵押权人为杜佳锡，抵押金额为1800000元抵押的解除手续，但其至法庭辩论终结前仍然未能依约解除该房屋的抵押登记，其行为已经构成了违约。李赛飞辩称，自己所持的《房屋买卖合同》中并未记载解除该抵押的时间，陈英明所持合同及我爱我家公司备案的合同中对该时间的约定系陈英明和我爱我家公司恶意串通，私自填写，对李赛飞没有法律约束力。陈英明及我爱我家公司均认为签订合同时一式三份，当时约定了解除该抵押的期限，李赛飞所持合同未填写时间系工作人员疏忽漏填，李赛飞亦未提交证据证明陈英明和我爱我家公司恶意串通，事后补填，故本院对李赛飞该项辩解意见不予采信。李赛飞辩称，《履约服务合同》中约定若李赛飞所售房屋存在抵押，则由服务方伟嘉安捷公司为其提供办理解押手续服务，因此，办理垫资解押手续是第三人伟嘉安捷公司应当履行的合同义务。伟嘉安捷公司表示解押手续服务不包括垫资，如需服务方出资，应另行签订书面协议，并支付相关费用。结合合同约定、交易习惯及各方对办理房屋解押登记手续垫资费用的负担主体、数额、垫资费用的付款对象、具体支付方式及期限均未明确等因素，可以认定办理房屋解押登记手续应为出卖人李赛飞的义务。因此，李赛飞未能在合同约定的期限内办理涉案房屋的解押登记手续，违反了合同约定，应当承担相应的违约责任。现陈英明请求解除与李赛飞之间的房屋买卖合同关系，李赛飞表示同意，可见双方继续履行合同的基础已不存在，故对陈英明要求解除合同的请求，法院予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。原、被告签订的《房屋买卖合同》第十一条约定：“如乙方依照本合同的约定单方解除本合同，……甲方应于5个工作日内将其已经收取的乙方的全部付款返还给乙方，并按照房屋成交总价的20%向乙方支付违约金。……在房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由甲方承担。”故合同解除后，陈英明要求李赛飞返还定金100000元的诉讼请求，有事实和法律依据，本院予以支持。关于陈英明要求李赛飞赔偿违约金的主张，于法有据，本院应予支持。违约金的数额应当以陈英明的实际损失为基础，但陈英明未提供充分证据予以证明其实际损失数额，且李赛飞提出了违约金计算标准过高，要求法院酌减的意见。本院将根据利益平衡原则及诚实信用原则，结合当事人过错程度、合同履行状况以及实际损失、预期利益损失等因素，酌情确定违约金数额。关于陈英明主张的居间服务费，因我爱我家公司不同意退还，故该笔费用属于陈英明在履行合同中的损失，考虑到本院已判决被告支付违约金，故该部分诉讼请求，本院不予支持。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十三条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：一、原告陈英明与被告李赛飞于2016年8月28日签订的《北京市存量房屋买卖合同》于本判决生效之日解除；二、被告李赛飞于本判决生效之日起十日内向原告陈英明返还购房定金100000元；三、被告李赛飞于本判决生效之日起十日内赔偿原告陈英明违约金700000元；四、驳回原告陈英明的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费18170元，由原告陈英明负担6370元，已交纳；由被告李赛飞负担11800元，于本判决生效之日起七日内交纳。保全申请费5000元，由原告陈英明负担1750元,已交纳；由被告李赛飞负担3250元，于本判决生效之日起七日内交纳。如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 田 倩人民陪审员 唐东彪人民陪审员 陈英方二〇一七年七月三十日书 记 员 郑蝶宜 微信公众号“”