（2017）湘1321民初606号
裁判日期: 2017-07-30
公开日期: 2017-11-17
案件名称
湖南中伟物业管理有限公司双峰县分公司与彭富国物业服务合同纠纷一审民事判决书
法院
双峰县人民法院
所属地区
双峰县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
湖南中伟物业管理有限公司双峰县分公司,彭富国
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《物业管理条例（2007年修正）》：第二条，第二十一条，第四十二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款
全文
湖南省双峰县人民法院民 事 判 决 书（2017）湘1321民初606号原告湖南中伟物业管理有限公司双峰县分公司。住所地湖南省双峰县永丰镇和森大道。法定代表人张兴高，该公司总经理。委托代理人胡永红，湖南国藩律师事务所专职律师。被告彭富国，男，1984年4月12日生，汉族，双峰县人，居民，住双峰县。原告湖南中伟物业管理有限公司双峰县分公司（以下简称中伟物业公司）诉被告彭富国物业服务合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理，现已审理终结。原告中伟物业公司诉称：2011年10月20日，被告彭富国与双峰县华建盛置业发展有限公司签订了《商品房买卖合同》,购买了中伟世纪城南区1栋11层1101,面积136.1平方米，房产局实测面积138.9平方米，《商品房买卖合同》第18条约定出卖人选聘原告中伟物业公司对该房屋进行前期物业管理。同日被告与中伟业公司签订了《前期物业服务协议临时管理规约》，前期物业服务协议约定从2012年8月1日是，按1.2元/平方米收取物业费,如已乙方未按时支付物业服务费及其他费用,每逾期一日按应付金额的千分之三向甲方支付违约金。合同签订后，原告依约履行了自己的业务，被告从2015年2月1日起拖欠物业服务费，被告却未能如约缴纳有关物业服务费，且多次公示催讨无果，原告依约服务至2016年9月30日，因小区部分业主长期拖欠物业服务费，导致原告无法继续履约而解约，现起诉要求被告支付原告物业服务费3334元（2015年2月1日至2016年9月30日）及逾期付款违约金3150元，并由被告承担本案的诉讼费用。被告彭富国辩称：原告方没有安装好消防设施设施，形同虚设，在未经业主委员会同意的情况下物业公司擅自安装电信塔，对业主身体有辐射，导致我的小孩身体不好，楼顶墙体裂缝，造成房屋墙体浸水，楼下商铺开设餐馆，油烟给业主的生活带来困扰，要求原告方将餐馆油烟处置到位。电梯停业运行，是原告故意造成业主出入不便，电费也是由原告方代收，不是阶梯收费，收费太高，因原告未按物业合同约定提供物业服务，违约在先，被告才主张先履行抗辩权，拒绝支付物业服务费用，请求驳回原告的诉讼请求。被告向本院提交了书面答辩状，并向法庭提交了餐馆的照片和发射塔的照片等证据。查明的事实经审理查明，双峰县华建盛置业发展有限公司以协议的方式选聘原告中伟物业公司对中伟世纪城所有的房屋进行前期物业管理，2011年10月20日被告与双峰县华建盛置业发展有限公司签订《商品房买卖合同》的同时与原告中伟物业公司签订了《前期物业服务协议临时管理规约》，合同约定管理期限自原、被告双方签字日起生效，至与业主委员会签订正式物业服务合同止。被告彭富国与双峰县华建盛置业发展有限公司签订该项目名下1栋11楼1101号房的商品房买卖合同，同时与原告中伟物业公司签订了中伟世纪城前期物业管理合同书，该房屋的建筑面积为136.1平方米，房产局实测面积138.9平方米，合同规定：物业服务费从2012年8月1日起计收，已办理房产面积实测的，以房产局实测绘记载的面积为准；未办理房产面积实测的，按购房合同标明的面积计收，不予退补，业主交纳费用时间为每季交纳一次，每季前15天交下个季度的物业管理费；物业管理费收费标准：多层按每月每平方平0.6元计算，电梯房按每月每平方米1.2元计算，业主空置房屋（装修动工之日前视为空置）物业管理服务费按照由湖南省物价和湖南省建设厅发布的《湖南省物业服务收费管理实施办法》的规定按照收费标准每月每平方米单价的90%计算。未按照《交房通知书》约定的交房之日起到装修动工之日，按照空置房标准交纳物业管理服务费。业主、使用人逾期不交纳其应承担的物业服务费及按规定应交纳的其他费，物业公司在应收费之日起，每日按千分之三计收滞纳金。经物业公司催讨仍不交纳，物业服务企业可以向物业所在地人民法院起诉。被告彭富国交纳了从2012年8月1日至2015年1月31日的物业管理费。被告彭富国结欠原告中伟物业公司物业管理费（从2015年2月1日至2016年9月30日止）1.2元/平方米/月×138.9平方米×20个月＝3333.6元，被告每逾期一日原告要求支付违约金元/平方米/月×138.9平方米×20个月）÷2×3‰×30天×20个月＝3150.252元。上述事实，有《商品房买卖合同》、《前期物业服务协议临时管理规约》、律师函催讨物业服务费等书证材料证实，可以认定。判决的理由与结果本院认为，本案争议的焦点是原告要求被告交纳物业管理费及滞纳金是否有理。《物业管理条例》第二条规定：物业管理是指业主通过选聘物业服务个业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设备和相关场地进行了维修、养护、管理、维护物业区域内的环境卫生和相关秩序的活动。第二十一条规定：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。开发商双峰县华建盛置业发展有限公司选聘原告中伟物业公司作为中伟世纪城的物业服务企业，且原、被告双方已于2011年10月20日订立了《前期物业服务协议临时管理规约》，由原告对中伟世纪城小区进行物业管理。《物业管理条例》第四十二条规定：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。被告作为中伟世纪城小区的业主，原、被告双方理应按照物业管理委托合同的约定履行双方的权利、义务，被告在原告已按照合同约定进行了物业服务的情况下，拒交物业管理费显属违约，故对原告要求被告支付物业管理费3333.6元的诉讼请求，本院予以支持。对于原告要求被告支付违约金的诉讼请求，原告约定的违约金以每日千分之三计算显失公平，根据法律规定比照借款利率最高不得超过银行同类贷款利率的四倍（包括利率本数），且原告中伟物业公司依约服务至2016年9月30日，因小区部分业主长期拖欠物业服务费，导致原告无法继续履约而解约，提供的服务确实存在一些瑕疵和不中足，故对原告要求支付违约金的诉讼请求，本院不予支持。被告彭富国以房屋质量有问题、物业公司未经业主同意擅自安装电信塔及商业门面餐馆油烟影响居住生活为由拒交纳物业管理费，因上述事务不属物业合同内的事务与本案无关，故对被告的这一抗辩理由，本院不予认可。据此，依照《物业管理条例》第二条、第二十一条、第四十二条、《中华人民共和国合同法》第八条，判决如下：一、被告彭国富在本判决生效后五日内支付原告湖南中伟物业管理有限公司双峰县分公司物业管理费3333.6元；二、驳回原告双峰县中伟物业有限公司的其他诉讼请求。如未按本判决所指定的期限履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，由被告彭富国承担。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内通过本院或直接向娄底市中级人民法院递交上诉状,并按对方当事人人数提出副本,上诉于娄底市中级人民法院。审 判 长 谭灵芝人民陪审员 贺初中人民陪审员 谢美钦二〇一七年七月三十日代理书记员 秦 成 来源：