（2017）苏1323民初773号
裁判日期: 2017-07-30
公开日期: 2018-03-01
案件名称
中国农业银行股份有限公司泗阳县支行与泗阳广安中月房地产有限公司、陈勇等金融借款合同纠纷一审民事判决书
法院
泗阳县人民法院
所属地区
泗阳县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
中国农业银行股份有限公司泗阳县支行,泗阳广安中月房地产有限公司,陈勇,穆晓青
案由
金融借款合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十七条；《中华人民共和国物权法》：第一百八十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条，第一百四十四条
全文
江苏省泗阳县人民法院民 事 判 决 书（2017）苏1323民初773号原告:中国农业银行股份有限公司泗阳县支行,住所地泗阳县众兴镇众兴中路67号。法定代表人：房友标,该支行行长委托诉讼代理人：张绍恒，该行员工。委托诉讼代理人：葛业强，该行员工。被告:泗阳广安中月房地产有限公司,住所地泗阳县众兴镇淮海东路（康庭名苑16幢105号）。法定代表人：金陵,该公司总经理。委托诉讼代理人：王忠益，该公司员工。委托诉讼代理人：李晓康，该公司员工。被告:陈勇,男,1978年12月2日出生,汉族，住泗阳县。委托诉讼代理人：许强风，江苏八面锋律师事务所律师。委托诉讼代理人：穆晓青，女，1978年3月28日出生，汉族，住泗阳县。系被告陈勇配偶。被告：穆晓青，女，1978年3月28日出生，汉族，住泗阳县。原告中国农业银行股份有限公司泗阳县支行（以下简称农行泗阳支行）与被告泗阳广安中月房地产有限公司（广安公司）、陈勇、穆晓青借款合同纠纷一案，本院于2017年2月7日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告农行泗阳支行委托诉讼代理人张绍恒、葛业强、被告广安公司委托诉讼代理人王忠益、李晓康、被告陈勇委托诉讼代理人许强风到庭参加诉讼，被告穆晓青经本院传票传唤无正当理由未到庭参加诉讼，本院依法缺席审理，本案现已审理终结。原告农行泗阳支行向本院提出以下诉讼请求：1、请求法院判令被告陈勇、穆晓青、广安公司返还原告剩余贷款本金2236816.14元；2、要求被告陈勇、穆晓青、广安公司赔偿原告可得利益损失68502.49元；3、原告对抵押房屋（坐落于泗阳县××北侧××时代广场××室、××室）××、变卖所得价款优先受偿；4、本案的诉讼费用由被告陈勇、穆晓青、广安公司承担。事实与理由：2015年1月28日，被告陈勇因购买房屋与原告签订个人购房担保借款合同,被告广安公司作为担保人在合同上签字，为被告陈勇的借款提供阶段性担保。合同签订后原告依约向被告发放贷款。后因被告原因导致原告与被告签订的个人购房担保借款合同被解除，给原告造成利息损失68502.49元（计算方法为2236816.14*180*4.9%*125%/360）。现要求被告陈勇、穆晓青、广安公司返还剩余贷款本金2236816.14元，并赔偿原告可得利益损失68502.49元。被告广安公司辩称，借款人为陈勇应由其承担还款责任，而非广安公司。对原告主张的利息损失广安公司不认可。要求被告陈勇将涉案房屋从房管部门备案系统中退出，要求原告以及被告陈勇立即解封涉案房屋。被告陈勇辩称，1、2015年1月28日其与原告签订的个人购房担保借款合同已被法院生效的判决确认解除，判决书中明确被告陈勇不再负有还款义务，应由开发商一次性返还原告银行按揭贷款。2、原告主张的利息损失是其假设推定而得，不能作为损失依据，对损失的计算方式不予认可。3、原告主张就涉案房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿无法律依据。4、广安公司要求陈勇将涉案房屋从房管部门备案系统中退出无法律依据，陈勇只负有协助义务。被告穆晓青未作答辩，也未提供证据。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。原告提供的被告个人信贷业务申请表、个人购房担保借款合同、借款凭证、申请贷款时的照片、（2016）苏1323民初0339号民事判决、（2016）苏13民终3029号判决、还款明细真实性被告无异议，本院予以确认并在卷佐证。对原告提供的人民币贷款利率表被告陈勇虽不予认可，但经本院核对属实，故本院对该证据亦予以认可。本院经审理查明以下事实：被告陈勇与被告穆晓青系夫妻关系。2014年2月19日、2014年3月11日被告陈勇与被告泗阳广安中月房地产有限公司签订了两份商品房买卖合同，双方约定，泗阳广安中月房地产有限公司将其开发的位于泗阳县众兴镇淮海路北侧、人民路东侧银河时代广场1幢1单元109号商铺、110号商铺出售给被告陈勇。2014年1月27日被告陈勇向被告广安公司缴纳了2615000元首付款，双方约定剩余2590000元购房款通过银行按揭的方式支付。2015年1月28日原告作为贷款人，被告陈勇作为借款人，被告陈勇、穆晓青作为抵押人，被告广安公司作为保证人双方签订个人购房担保借款合同一份，合同主要约定：借款人应将借款用于购置泗阳县淮海北路北侧银河时代广场1幢1单元109室、110室房产；借款本金贰佰伍拾玖万元；借款期限为120个月；借款利率为借款发放日中国人民银行同期同档次人民币贷款基准利率上浮25%；本合同项下借款逾期的，罚息利率为本合同所执行贷款利率的水平上上浮50%；付款方式为贷款人将款项一次划入账户名称泗阳广安中月房地产有限公司、账号10×××38、开户银行泗阳农行；本合同项下担保方式为抵押加保证；阶段性保证人泗阳广安中月房地产有限公司提供阶段性担保。抵押财产为泗阳县淮海北路北侧银河时代广场1幢1单元109室、110室房产房产。抵押登记应自本合同签订之日起当日内办妥抵押预告登记；自本合同第二十四条所述房屋满足借款人与售房人约定交付条件之日起90日内办妥房地产权属证书。自房地产权属证书办妥之日起一个月内向房地产登记管理机构申请办理抵押登记。2015年2月10日原告依约将2590000元支付给被告广安公司。自2015年3月10日起被告陈勇按照约定的期限、金额向原告农行泗阳支行还款，截止2016年12月10日被告陈勇尚欠原告农行泗阳支行借款本金2236816.14元。2016年1月20日，被告陈勇以被告广安公司未按期交付房屋为由向本院提起诉讼，提出以下诉讼请求：1、要求解除双方于2014年2月19日、2014年3月11日签订的商品房买卖合同；2、泗阳广安中月房地产有限公司返还首付款2615500元及利息；3、泗阳广安中月房地产有限公司退还购房款2590000元及利息；4、解除原告与农行泗阳支行签订的贷款合同。2016年8月4日，泗阳县人民法院作出（2016）苏1323民初0339号民事判决，主文如下：“一、解除原告陈勇与泗阳广安中月房地产有限公司于2014年2月19日、2014年3月11日所签订的两份商品房买卖合同；二、泗阳广安中月房地产有限公司于判决生效后十日内向原告陈勇返还首付款2615000元及利息（自2014年1月27日起计算至还清款之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）;三、泗阳广安中月房地产有限公司于本判决生效后十日内向原告陈勇返还已还贷款本息486588.31元及利息（利息自2016年6月10日起计算至还清款之日止，按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；四、解除原告陈勇与第三人中国农业银行股份有限公司泗阳县支行于2015年1月28日签订的《个人购房担保借款合同》；五、驳回原告陈勇的其他诉讼请求；六、反诉被告陈勇于本判决生效后十日内向反诉原告泗阳广安中月房地产有限公司支付剩余房款2590000元的利息（自2014年11月24日起计算至2015年2月9日止，利率按中国人民银行同期贷款基准利率计算）；七、驳回反诉原告泗阳广安中月房地产有限公司其他诉讼请求。”后泗阳广安中月房地产有限公司不服该判决，上诉于宿迁市中级人民法院，宿迁市中级人民法院于2016年12月22日作出（2016）苏13民终3029号民事判决，驳回上诉，维持原判。合同解除后，原告要求被告陈勇、穆晓青返还借款本金并赔偿损失，被告广安公司承担连带还款责任，被告陈勇、穆晓青、广安公司未返还，原告起诉至法院。另查明，涉案的位于泗阳县众兴镇淮海路北侧、人民路东侧银河时代广场1幢1单元109号商铺、110号房屋至今仅办理了抵押预登记，原告至今未取得他项权证。本院认为，原告农行泗阳支行与被告陈勇、穆晓青、广安公司签订的个人购房担保借款合同系原被告双方真实意思表示，且符合有关法律规定，合同有效，应受法律保护，双方当事人均应按照合同约定严格履行各自义务。原告农行泗阳支行依约履行义务后，由于被告广安公司原因导致其与被告陈勇之间的买卖合同解除，从而导致原告与被告陈勇、穆晓青、广安公司之间的个人购房担保借款合同因目的不能实现而解除。本院认为，根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条第二款规定：当商品房买卖合同被确认无效或者被撤销解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。根据上述规定被告广安中月公司应将其收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还农业银行泗阳支行和陈勇，农业银行泗阳支行要求陈勇、穆晓青偿还涉案贷款剩余部分并无事实及法律依据。另根据《中华人民共和国合同法》第九十七条的规定作为守约方的原告在借款合同解除后有权要求违约方即被告广安公司赔偿损失。原告主张按照中国人民银行同期同类贷款基准利率加收25%标准计算6个月的利息损失，符合合同约定及法律规定，本院照准。被告广安公司的抗辩无事实和法律依据，本院不予采信。关于原告农行泗阳支行对涉案房产能否行使抵押权问题。本院认为，房产上设定的抵押预告登记，与抵押权设立登记具有不同的法律性质和法律效力。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。即抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的请求权，该请求权具有排他效力。因此，原告农行泗阳支行作为涉案房屋抵押权预告登记的权利人，在未办理房屋抵押权设立登记之前，其享有的是当抵押登记条件成就或约定期限届满对该房屋办理抵押权登记的请求权，并可排他性地对抗他人针对该房屋的处分，但并非对涉案房屋享有现实抵押权，故原告农行泗阳支行要求对涉案房屋行使优先受偿权，无事实与法律依据，本院不予支持。综上，依照最高人法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条、《中华人民共和国合同法》第九十七条、《中华人民共和国物权法》第一百八十七条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条、第一百四十四条的规定，判决如下：被告泗阳广安中月房地产有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告中国农业银行股份有限公司泗阳县支行借款本金2236816.14元及违约金（违约金以2236816.14元为基数，按照中国人民银行同期同类贷款基准利率上浮25%标准，计算6个月）；驳回原告中国农业银行股份有限公司泗阳县支行的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费25242元、保全费5000元，由被告泗阳广安中月房地产有限公司负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江苏省宿迁市中级人民法院。审 判 长 刘慧玲代理审判员 王春雪人民陪审员 万宝平二〇一七年七月三十日书 记 员 朱 艳 关注公众号“”