（2017）闽0681民初861号
裁判日期: 2017-07-30
公开日期: 2017-12-15
案件名称
漳州巨凯房地产开发有限公司与何小艳、高扬立商品房销售合同纠纷一审民事判决书
法院
龙海市人民法院
所属地区
龙海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
漳州巨凯房地产开发有限公司,何小艳,高扬立
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第九十三条第一款，第九十七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条
全文
福建省龙海市人民法院民 事 判 决 书（2017）闽0681民初861号原告：漳州巨凯房地产开发有限公司，住所地龙海市浮宫镇港前村委会一楼，统一社会信用代码91350681691912622A。法定代表人：周云，董事长。委托诉讼代理人：章小燕，福建罡言律师事务所律师。委托诉讼代理人：杨国成，福建罡言律师事务所实习律师。被告:何小艳，女，1975年8月20日出生，汉族，住厦门市思明区，被告：高扬立，男，1973年1月1日出生，汉族，住平潭县，二被告的委托诉讼代理人：郑国强，福建协兴律师事务所律师。原告漳州巨凯房地产开发有限公司（下称巨凯房地产公司）与被告何小艳，高扬立商品房销售合同纠纷一案。本院立案受理后，依法适用简易程序进行了审理。因案情复杂转为普通程序进行审理。原告的委托诉讼代理人章小艳、杨国成、被告高扬立及委托诉讼代理人郑国强到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1、请求判令解除原、被告双方于2011年9月4日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；2、判决被告立即向原告支付违约金165373.2元；3、诉讼费由被告承担。诉讼中，原告变更诉讼请求:1、请求判令解除原、被告双方于2011年9月4日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；2、判决被告立即向原告支付违约金28400元；3、诉讼费由被告承担。事实和理由：2011年9月4日原告巨凯房地产公司与被告何小艳、高扬立签订的《商品房买卖合同》及其补充协议，约定被告向原告购买位于福建省龙海市××田头村阳光明××小区××室，合同总价406844元。合同同时约定：被告应于2011年9月4日付清首付款，被告以按揭付款方式支付剩余房款的，应在合同签订当日交齐按揭所需材料并与按揭银行签订按揭相关文件，特殊原因未按时交齐的，应当在合同三天内补齐。合同签订后，被告仅支付首付款122844元，其后经原告多次催告，被告既不向按揭银行交齐按揭材料，也未向原告缴纳剩余购房款284000元。根据双方合同的约定，被告逾期付款超过60日经原告书面催告7日内仍未支付的，原告除了有权解除合同外，被告还应按应付款的10%向原告支付违约金。被告何小艳、高扬立辩称：1、原告请求解除双方所签订的合同明显超过合理期限，其行使解除合同的权利已消灭。原告在双方签订合同当日与被告一同到银行办理按揭手续，发现被告存在信用不良原因不能正常办理按揭贷款时，完全可以行使解除权。但原告基于当时房屋卖不出去，直到2017年1月20日才提出解除合同。期间原告没有提出过解除合同的主张，也没有要求被告履行交款义务。而是在被告于2016年12月底主动向原告询问房屋交付问题时原告才发律师函给被告。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，解除权应在知道或应当知道解除情形之日起3个月内行使。原告在取得合同解除权5年后才主张解除合同，明显超过合理期限。2、即使被告存在付款违约，原告要求的违约金也过高。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十六条规定，当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；原告的损失最多也只能按银行能正常发放贷款的次日起按被告未付款的总额依银行同期同类贷款利率进行计算。如果在2011年11月份原告就知道被告无法进行按揭，那么原告当时就可以要求解除双方的合同关系，当时被告仅仅承担的也只是未付款的10%违约金，因此，不能因为原告怠于行使解除权利而获得更大的利益，否则显失公平。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，对无争议的事实本院确认如下：2011年9月5日，原告巨凯房地产公司与被告何小艳、高扬立签订一份《商品房买卖合同》及其补充协议，约定被告向原告购买位于福建省龙海市××田头村阳光明××小区××室，合同总金额406844元。合同补充协议第四条约定，“若买受人采取银行按揭付款方式的，则（1）买受人应于2011年9月5日付清首期房款人民币壹拾贰万贰仟捌佰肆拾肆元整（含定金10万元整）。……（2）买受人以按揭付款方式支付剩余房款的，应在合同签订当日交齐按揭所需材料并与按揭银行签订按揭相关文件，特殊原因未按时交齐的，应当在合同三天内补齐。……（3）如由于下列原因造成银行批准的贷款额度不足本合同中双方约定的贷款额度或银行不批准贷款等原因致使出卖人无法在上款约定的期限内收到剩余房款的，差额部分买受人应自收到出卖人书面及其他形式通知之日起5日内向出卖人补足。”合同第七条约定，“买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：……逾期超过60日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金。”合同签订当天，被告何小艳、高扬立支付首付款122844元，剩余房款284000元向银行申请办理按揭贷款但未获通过。二被告也未向原告补缴剩余购房款。2016年12月30日，原告向二被告发出通知函，内容为：“一、请你在本通知函送达后7日内向我司支付剩余购房款28.4万元，并依《商品房买卖合同》第七条的规定以28.4万元为基数自2011年9月4日起至你实际付款之日止按日万分之三向我司支付逾期付款违约金165373.2元，合同继续履行。二、若你未能按照上述期限付清剩余购房款和逾期付款违约金的，我司将根据《商品房买卖合同》第七条的规定与你解除合同，并依法要求你承担违约责任”。二被告收到通知函后7日后未向原告补缴剩余购房款，原告遂诉至法院。对有争议的事实，本院认定如下：一、关于原告行使解除权是否超过合理期限的问题。原告认为其在被告逾期付款超过60日的情况下于2016年12月30日向被告发出书面催告，被告在催告7日后未支付应付款，故其在2017年1月7日才具有解除权，其起诉并未超过法律规定的一年期限。被告认为合同解除权应在知道或应当知道解除情形之日起3个月内行使，原告在双方签订合同当日与被告一同到银行办理按揭手续发现被告不能办理按揭贷款时，就可以行使解除权，但原告直到2017年1月20日才提出解除合同已超过合理期限。本院认为，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定，“法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭”。本案即属于对方当事人没有催告的情形，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使。根据合同第七条约定，“买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：……逾期超过60日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。”原告于2016年12月30日向被告书面催告，被告经催告7日后未付款，故原告向被告催告后第八日才享有解除权。而原告于2017年1月22日向本院提起诉讼要求解除合同并未超过一年的法定期限。二、关于约定的逾期付款的违约金是否过高的问题。原告主张被告应根据合同约定按累计应付款284000元的10%向其支付违约金。被告认为原告要求的违约金过高，原告的损失最多只能按银行能正常发放贷款的次日起按被告未付款的总额依银行同期同类贷款利率进行计算。本院认为，被告主张调整违约金，应对违约金过分高于损失的事实承担举证责任，被告并未进行相应举证，应承担举证不能的法律后果。故被告要求调整违约金的意见本院不予采纳。本院认为，原告巨凯房地产公司与被告何小艳，高扬立签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，内容不违反法律、法规强制效力性规定，且系双方当事人真实的意思表示，合同合法、有效，双方应按合同的约定全面履行。被告何小艳、高扬立在未能办理银行按揭贷款的情况下至今未向原告支付剩余购房款284000元，存在逾期付款的违约行为。根据双方签订的《商品房买卖合同》合同第七条约定，“买受人如未按本合同约定的时间付款，按下列第1种方式处理：……逾期超过60日后，买受人在出卖人书面催告7日后仍未支付应付款的，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，买受人按累计应付款的10%向出卖人支付违约金”，原告可以据此主张解除合同，并由被告承担违约责任支付违约金。故原告请求解除合同及被告按剩余应付款284000元的10%支付违约金28400元符合合同约定，本院予以支持。合同解除后，原告向二被告收取的讼争商品房首付款122844元应返还给二被告。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条、第九十七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：一、解除原告漳州巨凯房地产开发有限公司与被告何小艳、高扬立于2011年9月5日签订的《商品房买卖合同》及其补充协议；二、被告何小艳、高扬立支付原告漳州巨凯房地产开发有限公司逾期付款违约金28400元；三、原告漳州巨凯房地产开发有限公司返还被告何小艳、高扬立房屋首付款122844元。以上第二至第三项款项限于本案判决生效之日起十日内付清。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费7403元，由被告何小艳、高扬立负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于福建省漳州市中级人民法院。审 判 长 郑丽卿人民陪审员 蔡水秋人民陪审员 陈艺腾二〇一七年七月三十日书 记 员 沈 皓执行申请提示：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。 来源：百度“”