（2016）赣0924民初42号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2017-07-21
案件名称
宋可清与武宁县房地产综合开发公司、宜丰县房地产管理局房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
宜丰县人民法院
所属地区
宜丰县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
宋可清,武宁县房地产综合开发公司,宜丰县房地产管理局,宜丰县新欣房地产测绘有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十二条
全文
江西省宜丰县人民法院民 事 判 决 书（2016）赣0924民初42号原告宋可清，男，1996年7月29日出生，汉族，宜丰县人，住宜丰县。委托代理人邬俊杰，宜丰县法律援助中心工作者，特别授权。被告武宁县房地产综合开发公司，住所地:九江市豫宁大道9号，组织机构代码：15954212-7。法定代表人车武平，该公司经理。法定代表人夏源斌，江西际民律师事务所律师，特别授权。被告宜丰县房地产管理局，住所地：宜丰县新昌西大道37号，组织机构代码：01474873-0。负责人姚ＸＸ，该局局长。委托代理人廖学文，江西竹乡律师事务所律师，特别授权。被告宜丰县新欣房地产测绘有限公司，住所地：宜丰县城新昌西大道37号一楼，组织机构代码：06346705-4。法定代表人刘亚敏，该公司经理。委托代理人刘炳，该公司员工，一般代理。原告宋可清与被告武宁县房地产综合开发公司（下称武宁房产）、宜丰县房地产管理局（下称宜丰房管局）房屋买卖合同纠纷，本院受理后，因原测绘单位现分立为独立法人，根据原告申请，本院依法追加宜丰县新欣房地产测绘有限公司（下称新欣测绘公司）为本案被告参加诉讼。依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告宋可清及其委托代理人邬俊杰、被告武宁房产委托代理人夏源斌、宜丰房管局委托代理人廖学文、新欣测绘公司委托代理人刘炳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告宋可清诉称：2007年，被告武宁房产在宜丰开发翠竹御景楼盘，2009年3月2日，原告购买了翠竹御景南区的一楼19间商铺中第4、5、6号，面积68.88平方米，总价299700元，原告付清全款。2010年，被告为原告办理产权证。2015年上半年，原告才发现专用于二楼商铺上下的一楼3间楼梯间的建筑面积，办产权证时错误地分摊到了一楼19间商铺中，导致产权证中多计算了9.45平方米，原告为此多支付了商铺款41117元和契税1644元，共计42761元。原告发现多算后，因武宁房产宜丰支公司早已歇业，原告找县房管局处理，房管局承认，当时一、二楼未分开整体出售，后面分开出售了，办证时疏忽，没把3个楼梯间分摊到二楼商铺云，导致一楼商铺多摊面积，并将错算面积计算表提交给原告，建议与二楼商户协商解决。但无法达成补偿协议。原告认为，原告购买武宁房产商铺，县房管局办理产权证，测绘部门是县房管局内设机构，如果分立成法人也应一并承担责任，各被告严重失职造成原告的损失。请求判令三被告赔偿原告商铺款41117元和契税1644元，共计42761元。并从2009年5月29日按银行贷款利率6%标准支付利息直至付清止。被告武宁房产辩称：一、本纠纷为商品房买卖合同纠纷，本司与原告在购房合同上约定了房产价格及房产建筑面积，即使用面积和分摊面积构成，本开发中心以按合同足额给付了建筑面积。现行法规只是交付房产实际面积与登记面积相差3%-5%时问题处理依据，并无公摊面积处理规定，即公摊面积属于私法，是买卖双方约定。原告主张的不应分摊的面积必须经过第三方有资质的司法鉴定机构意见才能确认，而不应由测绘公司认定。原告的诉请应由计算分摊面积单位承担，本司并没有多收取房款，且在本案中是没有过错的，不应承担原告的损失，请驳回原告对本司的诉请。被告宜丰房管局辩称：一、本局是行政单位，审查、登记发证是履行行政职能，原告对本局提起民事诉讼无法律依据。二、本局根据买卖双方共同签署的《宜丰县房屋转移登记申请表》及相关材料进行登记发证，无过错，至于后来出让方与二楼业主改变原状，使楼梯间失去共用功能，责任不在本局。三、原告与出让方共同签署的《宜丰县房屋转移登记申请表》于2010年提交，登记发证行为也是2010年完成的，时隔五年后对本局提起诉讼，已过诉讼时效。综上理由，请求驳回原告对本局的诉讼请求。被告新欣测绘公司辩称：本司查阅了电子档案，还有蓝图，看了一下图纸情况，一、二、层是连通的，中间是没有分割的，一、二楼楼梯是共用的，有相关图纸为据，按照国家标准GB/T17986-2000房产测量规定，楼梯间属于共有建筑面积，无产权分割协议的，按相关房屋建筑面积的比例分摊。计算出分摊系数为0.19923，上下楼商铺均按此系数分摊。测绘后，出让方与二楼业主擅自将二层楼梯间封闭，未向本司申请变更，故本司无过错。如按变更之后的现状，分割开的楼梯间面积应该分摊到二楼，与一楼商铺无关。纠纷发生后，我们参加了协调，并将封闭楼梯间前后一楼各商铺的公摊面积、建筑面积及差额列表交与相关各方为据。所以该纠纷与本司无关。请求驳回原告对本司的诉讼请求。经审理查明，2007年，被告武宁房产在宜丰成立宜丰分公司，开发翠竹御景楼盘，2009年初基本竣工。楼盘包含南区、北区二楼商铺。一、二楼商铺通过三个楼梯连通，一楼自然分成22间，其中19间作商铺，另三间为楼梯间。武宁房产提交设计图纸等材料向宜丰房管局申报测量各商铺建筑面积，宜丰房管局派出下属测绘部门（2012年与该局脱勾，成立独立法人，即“新欣测绘公司”）到现场测绘，因武宁房产未提供分割协议或相关文件，一、二楼商铺均为开放式商铺，整体销售，三个楼梯为一、二商铺共用，测绘部门按照国家标准GB/T17986-2000房产测量规定，楼梯间属于共有建筑面积，按相关房屋建筑面积的比例分摊，计算出分摊系数为0.19923，一、二楼商铺均按此系数分摊楼梯间面积。测绘后，武宁房产公司将一层22间全部砌墙隔开，并各自安装了卷帘门，然后将19间商铺向社会销售。2009年3月2日原告宋可清与武宁房产公司宜丰分公司订立《商品房买卖合同》，约定原告购买南区第4、5、6间商铺，建筑面积68.88平方米（套内建筑面积、公摊面积空格未填写），单价4351元，总价299700元，2009年3月3日原告支付房屋款250000元，余款49700元于2009年5月已付清。2010年5月23日，武宁房产宜丰分公司持其与宋可清签署的《宜丰县房屋转移登记申请表》及相关材料申请登记发证，表中载明建筑面积58.88平方米，套内建筑面积57.66平方米。原告按4%税率交纳商铺契税11988元。自2013年起，一楼商铺为三个楼梯间的使用权问题与二楼商铺业主发生矛盾，找房管局等单位反映。2015年新欣测绘公司根据商铺分割现状，认为商铺分割砌墙出售后，三个楼梯间已失去了共用功能，其面积不能分摊到一楼商铺，故依据设计图纸，重新计算出一楼商铺公摊系数、公摊面积，建筑面积差额计算表交各方协商依据，计得原告购买的4、5、6间商铺多计算9.45平方米。因武宁房产宜丰分公司已歇业，纠纷至今未能解决。上述事实，有原告提交的商品房买卖合同、商品房产权证书、预收款收据、契税完税证票、公摊面积计算表、被告县房管局提交的宜丰县以房屋转移登记申请表及附件，被告新欣测绘公司提交的翠竹御景楼盘建设设计图纸、公摊面积计算表，以及各方当事人法庭陈述为证，可以认定。本院认为，原告与被告武宁房产签订《商品房买卖合同》中，约定原告购房面积为建筑面积68.88平方米，未标明公摊面积，虽系民事行为意思自治，但并不等于可以将不属于公摊性质的面积摊入买方，因此双方仍应按照相关规定罗定共用面积及共有人，以保证买方承担的义务与享有的权利平衡。武宁房产将原计划整体出售的翠竹御景楼盘南区一、二楼商铺，分割围成19个单个商铺销售时，应及时向委托测绘部门及房产登记部门申请变更，以厘清各商铺的公摊面积，武宁房产怠于履行应尽义务，仍旧按原测量分摊数据填写买卖合同，造成原告多交购房款，未得到相应建筑面积的房产，也造成发证部门按原测量分摊的面积错误发证，被告武宁房产对此应承担责任。对新欣测绘公司制作的摊入前后公摊面积的误差表，武宁房产未向本院申请重新鉴定，且未提交相关证据抗辩，因此，对分割出售后，三个楼梯间面积不能摊入一楼商铺的作法，及新欣测绘公司提交的摊入前后公摊面积的误差数据，本院予以采信。本纠纷是买卖双方履行合同行为争议，宜丰县房管局对当事人申请登记房屋产权变更，依法只对相关材料作形式审查，并无明显过错，不承担本案民事责任。新欣测绘公司根据委托资料等对公摊面积的界定作出的分摊，也无过错，在本案中无需承担责任。武宁房产将整体销售时的公摊面积填写为分割销售的分摊面积，虽然在经济上并未受益，但根据合同的相对性原则及《商品房买卖合同》内容，武宁房产未履行好合同内容，应向原告承担违约责任，即退还原告因此多支付的购房款41117元（9.45平方米×4351元/平方米）参照最高院有关民间借贷司法解释的规定，原告要求被告武宁房产按银行贷款利率年息6%支付多收购房款的利息，本院予以支持。原告提交的完税证载明税率为4%，如按59.43（68.88-9.45）平方米面积购房款258579.93计税，税款为10343.2元，而原告实际交纳税款11988元，多交契税1644.8元，多交的契税被告武宁房产应予以赔偿。原告一直向县房管局等部门反映，请求解决，房管局等部门也一直在调处之中，不存在诉讼时效过期问题。综上所述，根据《中华人民共和国合法法》第四十四条、第一百零七条、第一百三十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：一、限被告武宁县房地产综合开发公司在本判决生效后十日内，赔偿原告宋可清多支付的公摊建筑面积房款41117元及多支付的契税1644.8元，并承担从2009年5月29日起至本款清偿之日止，按银行贷款年利率6%的利息。二、被告宜丰县房地产管理局、宜丰县新欣房地产测绘有限公司不承担民事责任。三、驳回原告宋可清的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，被告应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费869元，由被告武宁县房地产综合开发公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省宜春市中级人民法院（在递交上诉状之日起七日内，按上诉标的预交上诉案件受理费，款汇至江西省宜春市中级人民法院，开户行：农行宜春市分行袁山支行，帐号：14×××48。如逾期不交纳，按自动撤回上诉处理）。如到期不履行，权利人可在二年内向本院申请强制执行。审判长 冷文平审判员 蔡为武审判员 汪小霞二〇一七年七月三日书记员 梅 芳 来自：