（2017）辽01民终6191号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2017-08-30
案件名称
上诉人韩云子因与上诉人鑫港置业（沈阳）有限公司商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省沈阳市中级人民法院
所属地区
辽宁省沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
韩云子,鑫港置业（沈阳）有限公司
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省沈阳市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽01民终6191号上诉人（原审原告）：韩云子，女，1972年2月9日出生，汉族，无职业，住沈阳市皇姑区。委托诉讼代理人：张浩，北京大成（沈阳）律师事务所律师。上诉人（原审被告）：鑫港置业（沈阳）有限公司，住所地沈阳市和平区。法定代表人：黄刚，该公司执行董事兼行政总裁。委托诉讼代理人：冯德宾，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。委托诉讼代理人：汪洪凯，北京盈科（沈阳）律师事务所律师。上诉人韩云子因与上诉人鑫港置业（沈阳）有限公司（以下简称“鑫港公司”）商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第03150号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月15日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。韩云子上诉请求：1.撤销一审判决，依法改判按合同约定支付从2015年03月31日起至2017年03月31日止商品房逾期交付违约金合计人民币332,745.332元、赔偿因其虚假宣传“40米最小楼间距”，商业欺诈造成上诉人错误的购买该房屋所产生的经济损失赔偿金911,674.45元。2.判令鑫港公司按照规划设计图纸将机动车出入口设置在园区外、实现机动车入园全部地下通行、西侧出入口实行人车分流、建设项目窗户全部采用三层玻窗、入楼的第一进门改为净宽为1.5米的双开门、入楼第二进门改为并排三个净宽分别为1.5米的双开门、把从大堂进入电梯间的大门改为净宽为1.2米的双开门、将所有楼层疏散走道的门（楼梯间消防门）改为1.4米、将5号楼的售楼处搬走开启业主会所的使用功能，判令被上诉人依据2012年10月18日时代商报网络版的宣传赠送给上诉人新风系统。3.鑫港公司承担诉讼费。事实与理由:一、一审法院审理案件认定案件事实不清，适用法律错误。鑫港公司销售房屋的各种宣传材料已构成要约，是合同的有效组成部分，鑫港公司应当履行合同义务。合同约定交房时间为2015年03月31日。2015年04月26日鑫港公司通知上诉人于27日收房，上诉人发现园区没有实现人车分流、机动车入园全部地下通行，没有豪华业主会所和新风系统，最小楼间距为11.20米，因此上诉人拒绝接收该房屋，鑫港公司构成了违约。鑫港公司存在不符合规划和设计要求的情形，鑫港公司应当承担相应民事责任。一审适用法律错误，不应适用物权法，因我方没有实际接收房屋还不是业主身份。二、一审法院认定案件事实错误。1.一审法院认定逾期交房时间截止点为2015年7月13日错误。2.一审法院认定合同约定房屋交付标准有效是错误的。3.一审法院认定补充协议第四条有效是错误的。4.一审法院认定没有证据证明鑫港公司存在欺诈行为错误。5.一审法院认定机动车出入口设置在园区外、实现机动车入园全部地下通行、西侧出入口实行人车分流、建设项目窗户全部采用三层玻窗、入楼的第一进门改为净宽为1.5米的双开门、入楼第二进门改为并排三个净宽分别为1.5米的双开门、把从大堂进入电梯间的大门改为净宽为1.2米的双开门、将所有楼层疏散走道的门（楼梯间消防门）改为1.4米、将5号楼的售楼处搬走开启业主会所的使用功能属于全体业主的共有利益问题，上诉人不得擅自为之是错误的，这些问题恰恰是上诉人选择购买房屋的前提条件，也是合同的内容之一，否则上诉人不可能购买鑫港公司出售的房屋，这些因素也正是鑫港公司逾期交房至今的原因。一审法院认定上诉人主张的机动车入口等违反规划设计要求的内容属于全体业主利益问题，显然适用的是物权法，上诉人本案中并没有接收房屋。三、综合以上论述，请二审法院依法维护上诉人的合法权益。鑫港公司辩称，我方交付的商品房在2015年4月24日具备商品房买卖合同第八条补充协议第四条，约定的交付条件，以及建设工程质量管理条例第十六条规定的法定交付条件，而且取得了环保及消防部门的相关文件，取得了竣工验收备案书，韩云子提出的上诉没有事实和法律依据，韩云子认为其不具备业主身份，也不具备提起本案诉讼的主体资格。请求驳回韩云子诉请。鑫港公司上诉请求：1.请求撤销该判决作出的第一项判项中，要求上诉人向被上诉人支付逾期交房违约金48,822元的判决内容，改判上诉人向被上诉人支付逾期交房违约金6162元；2.一二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：一、一审法院对于本案中“根据沈阳市城乡建设委员会出具的《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》显示，涉案工程项目于2015年7月13日予以竣工验收”的事实认定错误，涉案商品房所在工程项目已于2015年4月24日完成竣工验收。一审法院以《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》中登记的竣工时间作为涉案商品房验收合格时间事实认定错误。上诉人完成涉案商品房所在项目五方验收手续后，于2015年4月26日通知被上诉人办理入住，因此迟延交房违约金应计算至2015年4月26日，共计26天。二、一审法院关于迟延交房违约金的标准认定错误。上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》第九条约定，出卖人如未按照合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2这种方式处理。根据该约定，上诉人迟延交房26日，应按日向被上诉人支付已交付房价款万分之一的违约金共计6162元（2,369,981元×26天×万分之一）。即使上诉人迟延交房超过60天，那么违约金也应当分段计算，迟延交房60以内的部分违约金标准为日万分之一，迟延交房超过60日以上的部分违约金标准为日万分之二，一审法院将违约金全部以万分之二的标准计算，系对违约金标准的事实认定错误。综上所述，一审判决认定事实错误，请求二审法院查清案件事实，依法撤销错误判决，支持上诉人的诉讼请求，以维护上诉人合法权益。韩云子辩称，一、鑫港置业展示给法院的经建设单位、施工单位、监理单位、勘察单位和设计单位验收合格的房屋建筑工程竣工报，有如下问题：1.该报告的五个单位都是先盖公章，然后后写的竣工验收日期。也就是说该日期可以随意填写，想写哪天写哪天。2.五个单位填写的日期，居然都是同一个人所写。说明这个人分别在五个单位工作，这种情况是不可能的。3.五个单位都没有负责人签字。该份竣工报告是一份假的《房屋建筑工程竣工报告》。二、鑫港置业说合同的该项条款约定符合《建设工程质量管理条例》及其他法律法规的规定。其实该法律依据完全错误。1.依据《中华人民共和国建筑法》建筑工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。依据最高法关于审理建筑物若干问题第一条规定。我不是业主，我还没有办理房屋交接手续，没有办理交接钥匙。鑫港置业主张逾期交房为26天没有事实法律依据，鑫港置业开发的楼盘存在上诉状中的违反约定及违反国规定的情形，侵权行为在持续，开发的房屋不具备实际交付条件，存在消防隐患。鑫港置业提供竣工验收备案，一审及楼房现在情况看，其开发的楼盘违反国家强制性规定。韩云子向一审法院起诉请求，一、判令鑫港公司按合同约定支付韩云子从2015年3月31起至2017年3月31止商品房逾期交付违约金合计人民币332,745.332元，并保留从2017年4月1日起至鑫港公司把符合合同约定及法定交付条件的商品房交付与韩云子的时间止所再次产生的逾期违约金的诉权;二、判令鑫港公司赔偿因其虚假宣传“40米最小楼间距”的商业欺诈造成韩云子错误的购买该房屋所产生的经济损失赔偿金911,674.45元;三、判令鑫港公司依据沈阳市环境保护局已经批复的《鑫港置业（沈阳）有限公司宁波路北地块房地产（一期）项目环境影响报告书》的要求以及在2011年11月11日其官方网站上“关于鑫港置业（沈阳）有限公司宁波路北地块房地产（一期）项目环保审批情况公示”的内容，将机动车出入口设置在园区外。鑫港公司什么时候改完，韩云子什么时候接收该房屋，鑫港公司承担有此产生的新的逾期违约金；四、判令鑫港公司依据其广告及宣传资料的内容，实现机动车入园全部地下通行。鑫港公司什么时候改完，韩云子什么时候接收该房屋，鑫港公司承担有此产生的新的逾期违约金；五、判令鑫港公司依据广告宣传及规划许可证附图以及《建设用地规划许可证》第5.1条之规定，西侧出入口实行人车分流。鑫港公司什么时候改完，韩云子什么时候接收该房屋，鑫港公司承担有此产生的新的逾期违约金；六、判令鑫港公司依据沈阳市环境保护局在2011年11月11日其官方网站上“关于鑫港置业（沈阳）有限公司宁波路北地块房地产（一期）项目环保审批情况公示的内容，将建设项目窗户全部采用三玻窗”。鑫港公司什么时候改完，韩云子什么时候接收该房屋，鑫港公司承担有此产生的新的逾期违约金；七、判令鑫港公司依据B1、B4号楼一层局部平面图（建施图及竣工图）的设计，将入楼的第一进门改为净宽为1.5米的双开门，第二进门改为并排三个净宽分别为1.5米的双开门，把从大堂进入电梯间的大门改为净宽为1.2米的双开门。鑫港公司什么时候改完，韩云子什么时候接收该房屋，鑫港公司承担有此产生的新的逾期违约金；八．判令鑫港公司依据B1、B4号楼一层局部平面图（建施图及竣工图）的设计，将所有楼层疏散走道的门（楼梯间消防门）改为1.4米。鑫港公司什么时候改完，韩云子什么时候接收该房屋，鑫港公司承担有此产生的新的逾期违约金；九、判令鑫港公司依照广告宣传及合同约定以及政府规划，将5号楼的售楼处搬走，开启业主会所的使用功能。鑫港公司什么时候改完，韩云子什么时候接收该房屋，鑫港公司承担有此产生的新的逾期违约金；十、判令鑫港公司必须依法取得规划部门的验收文件。鑫港公司什么时候取得，韩云子什么时候接收该房屋，鑫港公司承担有此产生的新的逾期违约金；十一、判令鑫港公司依据2012年10月18日时代商报网络版的宣传赠送给韩云子新风系统。鑫港公司什么时候给，韩云子什么时候接收该房屋，鑫港公司承担有此产生的新逾期违约金；十二、鑫港公司在上述所有问题整改完毕之后，通知韩云子收房。但是，只有在鑫港公司已经支付了韩云子2015年3月31日起至2017年3月31日止的逾期违约金合计人民币332,745.332元以及其40米最小楼间距的虚假宣传、商业欺诈行为所给我造成的损害赔偿金合计人民币911,674.45元后，韩云子依法、依合同的约定接收该房屋。如果鑫港公司没有及时支付韩云子上述违约金及赔偿金，所造成的继续逾期，由鑫港公司承担新的逾期违约金；十三、由鑫港公司承担诉讼费用。一审法院认定事实:2012年11月26日，韩云子（买受人）与鑫港公司（出卖人）签订《商品房买卖合同》一份，约定韩云子以2,369,981元购买鑫港公司开发建设的位于沈阳市和平区振兴街45-9号2-19-2房产（建筑面积为182.67平方米）一处。其中合同第六条约定，买受人于2012年10月21日前付清首付款人民币719,981元……；第八条约定，出卖人应当在2015年3月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列第1种条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用：1.该商品房经验收合格……；第九条约定，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第2种方式处理：合同继续履行。出卖人承担逾期违约金,违约金的计算方式为:逾期在60日之内的,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金;逾期在60日之外,自逾期第61日起至该商品房具备本合同规定的交付条件之日止,出卖人应每日按商品房价款的万分之二向买受人支付违约金;此外出卖人无需承担其他赔偿责任。……第十一条约定，商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。由于买受人原因，未能按期交付的，双方同意按以下方式处理：详见附件四《补充协议》。合同附件四的《补充协议》中载明：1.买受人确认：买卖双方的权利义务以合同及本补充协议的约定为准，凡在签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型、销售代表个人承诺等）所表达和提供信息不再作为确定双方权利义务的依据……4.……合同第八条所述之“该商品房经验收合格”是指该商品房经出卖人、建筑总承包商、监理方及设计方完成验收合格即可……。韩云子依约将购房款2,369,981元支付给鑫港公司，鑫港公司于2013年5月16日为韩云子出具了销售不动产统一发票。一审法院另查明，2015年4月24日，涉案商品房获得由施工单位、监理单位、勘察单位、设计单位、建设单位加盖公章的房屋建筑工程竣工报告一份。2015年10月28日，沈阳市城乡建设委员会出具辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书一份，内容载明“工程名称：奕聪花园；竣工验收时间：2015年7月13日”。一审法院认为，韩云子与鑫港公司签订的《商品房买卖合同》双方当事人真实的意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，应认定为合法有效。关于韩云子诉请鑫港公司给付逾期交房违约金的问题。本案中，《商品房买卖合同》中约定的房屋交付日期为2015年3月31日前，而根据沈阳市城乡建设委员会出具的《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》显示，涉案工程项目于2015年7月13日予以竣工验收。所以，涉案房产确存在迟延交房的事实，鑫港公司应向韩云子支付逾期交房违约金。关于逾期交房违约金的计算标准，因韩云子、鑫港公司已在合同第9条中明确约定，故从其约定。鑫港公司应从2015年4月1日起给付韩云子逾期交房违约金至2015年7月13日止，具体金额为48,822元（2,369,981元×103天×万分之二）。关于韩云子诉称的因鑫港公司的商业欺诈行为所产生的经济损失赔偿金问题。因韩云子提供的证据无法对其诉求予以佐证，故一审法院不予支持；关于韩云子诉称的“40米最小楼间距不符合规定、园区没有做到人车分流、机动车未实行入园地下全部通行、机动车出入口未设置在园区外、没有业主会所、1号楼入楼第一进门没有达到净宽1.5米、1号楼入楼门第二进门不是并排三个净宽1.5米的双开门、1号楼大堂进入电梯间的门不是净宽为1.2米的双开门、1号楼楼梯间的疏散走道的门没有达到1.4米”的问题。因《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条明确规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”共有是两个或两个以上的人（公民或法人）对同一项财产享有所有权，对共有物处分必须得到全体共有人的同意，不能由某一共有人或某部分共有人擅自为之。根据民法共有理论，争议业主对上述共有部分存有异议，应由全体或大多数业主或由全体业主委托某人或组织主张权利。现韩云子的上述主张不能代表其他业主的意愿，故对其主张，一审法院不予支持。关于韩云子诉称的“没有新风系统、1号楼房屋内的玻璃不是三玻窗”问题。因韩云子、鑫港公司签订的《商品房买卖合同》中未对此进行约定，故对于韩云子的上述诉求，一审法院不予支持。判决：一、被告鑫港置业（沈阳）有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告韩云子逾期交房违约金48,822元；二、驳回原告韩云子的其他诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或支付迟延履行金。案件受理费15,999元，由原告韩云子承担15,371元，被告鑫港置业（沈阳）有限公司承担628元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。韩云子提交了光盘一张。光盘内容来源，电脑网站上录制的。证明雅宾利花园当时的均价是8500元，诉争花园均价是14,000元。鑫港公司发表质证意见称，该证据不是新证据，与本案没有关联性。雅宾利花园与诉争花园没有可比性，我们是在南湖公园北面，是核心区域，还有知名度均不是雅宾利花园能比的。本院认为韩云子提供的该证据来源于网络，商品房楼盘的定价由诸多因素决定，鑫港公司对该证据关联性提出异议，本院对该证据与本案的关联性不予确认。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，韩云子与鑫港公司签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应按合同约定履行各自的义务。关于鑫港公司提出的逾期交房违约金的问题。鑫港公司提出应以合同约定商品房验收合格，即经出卖人、建筑总承包商、监理方及设计单位验收合格为交房条件，一审认定以鑫港公司取得《辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书》记载的竣工验收时间作为交房时间并无不当，鑫港公司该主张本院不予支持。鑫港公司提出的违约金计算标准问题，根据双方合同约定逾期在60日之内的,出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金;逾期在60日之外,自逾期第61日起至该商品房具备本合同规定的交付条件之日止,出卖人应每日按商品房价款的万分之二向买受人支付违约金，一审未区别计算有误，具体金额应调整为34,602元（2,369,981元×60天×万分之一+2,369,981元×43天×万分之二）。关于韩云子主张鑫港公司虚假宣传“40米最小楼间距”，构成商业欺诈，要求鑫港公司赔偿其经济损失及门宽与宣传不符、未实行人车分流、没有赠送新风系统等问题，根据双方合同附件四补充协议第1条的约定，买卖双方的权利义务以合同及本补充协议的约定为准，凡在签约之前买卖双方任何一方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型、销售代表个人承诺等）所表达和提供信息不再作为确定双方权利义务的依据。在本院审理期间，双方均确认韩云子的上述主张内容合同未作出约定。根据该约定双方已明确双方签订合同前的权利义务以合同及补充协议约定为准，故韩云子以鑫港公司虚假宣传要求赔偿损失依据不足。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为物权法第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。”《中华人民共和国物权法》第九十六条：“共有人按照约定管理共有的不动产或者动产；没有约定或者约定不明确的，各共有人都有管理的权利和义务。”故一审法院认定对共有物处分必须得到全体共有人同意，韩云子个人主张不能代表其他业主的意愿，对韩云子主张不予支持，并无不当。综上所述，韩云子主张缺乏事实和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项的规定，判决如下：一、撤销沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第03150号民事判决第二项，即：“二、驳回原告韩云子的其他诉讼请求”；二、变更沈阳市和平区人民法院（2015）沈和民二初字第03150号民事判决第一项，即：“一、被告鑫港置业（沈阳）有限公司于本判决生效之日起十日内给付原告韩云子逾期交房违约金48,822元”，为：鑫港置业（沈阳）有限公司于本判决生效之日起十日内给付韩云子逾期交房违约金34,602元；三、驳回韩云子其他诉讼请求，驳回鑫港置业（沈阳）有限公司其他上诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务或其他义务的，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息或支付迟延履行金。一审案件受理费15,999元，由韩云子承担15,399元，鑫港置业（沈阳）有限公司承担600元；二审案件受理费韩云子交纳15,999元，由韩云子承担；鑫港置业（沈阳）有限公司交纳15,999元，鑫港置业（沈阳）有限公司承担15,844元，由韩云子负担155元。本判决为终审判决。审判长 李 妍审判员 韩彩霞审判员 姜会军二〇一七年七月三日书记员 路柠檑本案判决所依据的相关法律《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。 百度搜索“”