（2016）黑0103民初7987号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2017-12-14
案件名称
边祖鹏与黑龙江辰能盛源房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
哈尔滨市南岗区人民法院
所属地区
哈尔滨市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
边祖鹏,黑龙江辰能盛源房地产开发有限公司
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第一百一十二条第一款；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第一百一十七条第一款，第一百一十八条
全文
黑龙江省哈尔滨市南岗区人民法院民 事 判 决 书（2016）黑0103民初7987号原告边祖鹏，男，1988年2月15日生，汉族，住哈尔滨市平房区。委托代理人荆雪莲，黑龙江龙琰律师事务所律师。委托代理人韩志勇，黑龙江龙琰律师事务所律师。被告黑龙江辰能盛源房地产开发有限公司，住所地哈尔滨市南岗区哈双路279号。法定代表人刘兆新，职务董事长。委托代理人，王旭辉，黑龙江高盛律师集团事务所律师。委托代理人，王玉民，黑龙江高盛律师集团事务所律师。原告边祖鹏与被告黑龙江辰能盛源房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告边祖鹏委托代理人荆雪莲、韩志勇，被告黑龙江辰能盛源房地产开发有限公司委托代理人王旭辉、王玉民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：原告边祖鹏向本院提出诉讼请求：1.请求确认位于哈尔滨市南岗区××、××街××单元××号房屋系原告所有，判令被告立即为原告办理该房屋产权证书；2.请求判令被告向原告支付违约金人民币30225.92元；3.请求判令由被告承担本案诉讼费用。事实与理由：原、被告双方于2014年2月28日签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》一份，约定原告从被告处购买位于哈尔滨市南岗区××、××街××单元××号商品房一处，商品房总价款为人民币1511296元，同时，合同第15条约定，被告应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人的资料到产权登记机关备案，如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房产地权属证书，买受人不退房，被告按已付房价款的2%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照协议约定向被告交付了全部合同价款。原、被告双方于2015年1月2日办理了房屋进户手续，被告将合同约定之房产交付给原告使用，时至今日原告仍未能取得该房屋的房地产权属证书。原告认为，被告的行为违反了双方签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》中相关条款约定，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第18条规定，被告应承担应有的违约责任。故诉至本院。被告黑龙江辰能盛源房地产开发有限公司辩称：一、被告对案涉房屋系原告所有并无争议，原告请求确权的该项诉求应依法驳回。二、原告请求被告办理房屋产权证没有依据，应当依法予以驳回。根据被告与原告签订的《商品房买卖合同》第十五条约定，被告的义务只是持办理权属登记需要由出卖人提供的资料到产权登记机关备案。而并没有约定被告为原告办理产权证。所以，原告请求被告立即为其办理房屋产权登记证书没有合法依据，应当依法予以驳回。三、原告未在合同约定期限内取得案涉房屋的房地产权属证书，非被告原因造成，被告不应承担违约责任，其请求被告支付违约金的请求不能成立，应当依法予以驳回。双方签订的《商品房买卖合同》第十五条约定“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权书证书的，出卖人按约定承担相应违约责任”。而导致原告没有在合同约定的期限内取得房地产权属证书不是因被告的责任。原被告签订商品房买卖合同书时，被告已经取得原告购买房屋所需要的“五证”，即建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证。后期由于哈尔滨市政府为了地铁建设这一社会公共利益事业的需要，对包括原告所购买的房屋所在地块在内的哈尔滨西客站地区部分地块控制性详细规划进行变更调整造成。这是政府强制性的行为，不是以被告的主观意志为转移的。如果不发生规划变更调整，那么被告完全可以依据已经取得的“五证”去办理相关备案，但是规划变更调整以后引起一系列的已经获得的行政许可全部作废。在该种情况下，被告去产权登记部门备案不能实现，政府作废原规划许可是强制性的。所以，被告对于原告逾期办证主观上是没有过错的，没有责任的。政府对被告已经获准的用地规划进行调整后，被告需要等待规划、土地、房产等相关政府部门办理完规划调整及其他行政流程后，为被告重新核发《建设用地规划许可证》、《建设用地批准书》及《商品房销售许可证》等。上述这些证件直到2016年4、5月份才陆续为被告核发，而这些许可证及批准书都是办理权属登记需要由被告提供到产权登记机关备案的。所以说，原告不能在规定的期限内取得房地产权属证书是由于政府调整规划的行为造成的，属于不可抗力因素，而不是由于被告的责任造成的，被告依据法律规定及合同约定不应承担违约责任。原告请求被告支付违约金没有合法依据，应当依法予以驳回。原告及被告围绕诉辩请求依法提交、当庭举示证据并互相质证。原告举示证据为商品房买卖合同、缴纳购房款票据及进户材料等用以证明被告违约。被告举示证据为商品房用地规划审批、建设施工审批、预售许可、销售许可及哈尔滨市人民政府因修建地铁调整涉案土地规划的批复文件等用以证明因不可抗力原因被告不构成违约。合议庭评议原、被告双方举示的证据及质证意见，认为虽因角度不同及阐明观点不同，但是双方举示证据均系自然形成的客观性证据。审查其真实性、合法性、关联性，合议庭认为原告举证能够证实原告逾期未能取得房屋所有权证的情况，被告举证能够证实被告因行政手续变更无法进行房屋所有权登记备案的情况。合议庭对双方举示的证据均予以采信。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：原、被告双方于2014年2月28日签订《哈尔滨市商品房买卖合同书》一份，约定原告从被告处购买位于哈尔滨市南岗区××、××街××单元××号商品房一处，商品房总价款为人民币1511296元元。合同约定：被告应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人出具的资料到产权登记机关备案，如因被告责任，原告不能在规定期限内取得房地产权属证书，买受人如果不退房，被告按已付房价款的2%向买受人支付违约金。合同签订后，原告按照协议约定向被告交付了全部合同价款。原、被告双方于2015年1月2日办理了房屋进户手续，被告将合同约定之房产交付给原告使用，时至双方约定的期限，原告仍未能取得该房屋的房地产权属证书。原告认为，被告的行为违反了双方签订的《哈尔滨市商品房买卖合同书》中相关条款约定，应承担应有的违约责任，故诉至本院。另查明：被告开发建设的位于庭院××住宅、商业用地公寓、商服项目，2008年9月23日取得哈规城（南岗）地字第【2008】26号《建设用地规划许可证》;2011年5月18日取得哈国用（2011）第03905076号《国有土地使用权证》;2013年4月25日取得哈规城（南岗）建字第【2013】15号《建设工程规划许可证》;2013年7月18日取得2301032013031201-01编号补2013.408号《建筑工程施工许可证》;2013年11月27日取得【2013】哈房预售证第0982号《商品房预售许可证》。2014年4月29日，因地铁施工建设需要，哈尔滨市人民政府以哈政综【2014】25号《关于对哈尔滨市城市部分地块控制性详细规划调整的批复》,同意对“哈尔滨西客站地区NG13-E-21、22、23地块局部地块控制性详细规划调整”(哈政综【2014】25号哈市政府批复附件“关于哈尔滨市部分地块控制性详细规划调整目录”第九项即包括对案涉房屋所在项目用地03、04、05号地块原规划的调整),对包括案涉房屋所在地块原规划进行调整。2014年5月16日为被告重新换发【2013】哈房预售证第0982号《商品房预售许可证》。2015年5月22日，哈尔滨市城乡规划局出具《关于调整哈西地区北22号局部地块规划条件的函》（哈规函【2015】236号）及规划条件附图，对哈西地区北22号03地块、04地块、05地块三个地块履行控制性详细规划调整程序。2016年3月16日，政府对案涉房屋所在地块规划调整后，哈尔滨市国土资源局根据哈规函【2015】236号函、2016年《关于重核辰能溪树庭院03、04、05地块土地出让金有关事宜的复函》（哈规函【2016】21号），与被告重新签订《国有建设用地使用权出让合同》（合同补充条款）。2016年4月12日，哈尔滨市城乡规划局为被告换发哈规城（道里）地字第【2016】13号《建设用地规划许可证》。其后，被告完成产权登记备案。2016年10月后，房地产管理部门已经开始为辰能?溪树庭院三期项目办理产权证。本院认为:（一）依法成立的合同，受法律保护。本案被告在已经取得原告购买房屋所需要的建设用地规划许可证、国有土地使用权证、建设工程施工许可证、建设工程规划许可证、商品房预售许可证的情况下，原、被告使用住房保障和房产管理局联机备案的《商品房买卖合同书》进行销售，双方自愿成立商品房买卖合同关系，该买卖合同有效。原告依约履行给付价款的义务，被告理应按合同约定交付买卖标的物及履行合同的附随义务，按照合同约定履行备案义务及协助原告办理商品房产权登记。经查，辰能?溪树庭院三期项目经由被告完成所有权登记备案已经能够正常办理产权证。原告确认所有权的诉请可通过正常所有权登记实现，本院不予支持。同时，原告诉请被告为原告办理房屋所有权证属于行政颁证行为，不应由被告履行，并且非由民事诉讼程序调整，本院不予支持。（二）合同法规定：因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任。合同法所称不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。其中包含自然灾害和社会因素。本案原、被告《商品房买卖合同书》履行期间，由于政府进行地铁施工这一社会公益事业，政府对被告已经取得的土地使用规划许可进行变更调整。这是政府征用的强制性行为，不是以被告的主观意志为转移的。此种情形下，被告去产权登记部门备案已经不能实现，属于法律规定因不可抗力不能履行合同的情形。同时被告对于不能协助原告及时办证主观上是没有过错的，故不应承担违约责任。在不可抗力消除后，被告积极履行合同的义务，并在合同约定的时限内完成备案，亦不构成违约。故对原告诉请被告支付违约金的请求本院不予支持。（三）合同法规定：当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失。政府用地规划调整，在重新颁发许可证前并没有废止原有的规划许可，只是因为行政审判没有完成不能进行所有权登记的备案工作。其间被告作为没有主动权的政府相对方，无法确定具体的变更调整完成时间。被告依法持有预售必须具备的许可手续，其销售行为以及无法履行具体明确的告知义务，在主观上都不欠缺民事法律行为的合法要件。不可抗力消失后，被告获得新的规划许可证明，及时履行所有权登记备案义务。庭审中原告未能举证证明具有实际性和可确定性的经济损失已经发生，亦未能举证证明相对确定的可期待利益损失及损失的扩大。故在被告因不可抗力不构成违约的前提下，也不宜判令被告以支付违约金的形式承担赔偿责任。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十七条、第一百一十八条之规定，判决如下：驳回原告的诉讼请求。案件受理费558元，由原告负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于哈尔滨市中级人民法院。审 判 长 郝云鹤审 判 员 王春光人民陪审员 周金路二〇一七年七月三日书 记 员 孟祥录 百度搜索“”