（2017）赣09民终409号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2017-09-01
案件名称
欧阳云、邱克妮商品房预售合同纠纷二审民事判决书
法院
江西省宜春市中级人民法院
所属地区
江西省宜春市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
欧阳云,邱克妮,万载县宏达房地产开发有限公司,龙长征,辛圣兴,涂德洪,邱丹
案由
商品房预售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条，第一百七十五条
全文
江西省宜春市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）赣09民终409号上诉人（原审原告）：欧阳云，男，1966年8月23日出生，汉族，江西省万载县人，私营业主。委托诉讼代理人：凌舒平，江西求理律师事务所律师。上诉人（原审原告）：邱克妮，女，1975年9月20日出生，汉族，陕西省白河县人，私营业主，系欧阳云妻子。委托诉讼代理人：凌舒平，江西求理律师事务所律师。上诉人（原审被告）：万载县宏达房地产开发有限公司，住所地江西省宜春市万载县康乐大道468号。法定代表人：晏磊，该公司总经理。委托诉讼代理人：邹晓明，江西鸿韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：黄日斌，江西鸿韵律师事务所律师。上诉人（原审第三人）：龙长征，男，1978年10月18日出生，汉族，江西省万载县人，私营业主。委托诉讼代理人：罗海波，万载县云帆法律事务所法律工作者。被上诉人（原审第三人）：辛圣兴，男，1965年8月9日出生，汉族，江西省万载县人，私营业主。被上诉人（原审第三人）：涂德洪，男，1972年5月25日出生，汉族，江西省万载县人，职员。委托诉讼代理人：黄富海，江西同茂律师事务所律师。被上诉人（原审第三人）：邱丹，女，1985年8月6日出生，汉族，江西省万载县人，教师，系涂德洪妻子。委托诉讼代理人：黄富海，江西同茂律师事务所律师。上诉人欧阳云、邱克妮为与上诉人万载县宏达房地产开发有限公司（以下简称宏达房地产公司）、上诉人龙长征、被上诉人辛圣兴、涂德洪、邱丹商品房预售合同纠纷一案，不服江西省万载县人民法院（2014）万株民初字第221号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成由审判员吴刚担任审判长，与代理审判员罗武平、黄泰文参加的合议庭，书记员张媛担任记录，于2017年6月6日公开开庭审理了本案。上诉人欧阳云、邱克妮的委托诉讼代理人凌舒平，上诉人宏达房地产公司的委托诉讼代理人黄日斌，上诉人龙长征及委托诉讼代理人罗海波，被上诉人涂德洪及涂德洪、邱丹的委托诉讼代理人黄富海到庭参加了诉讼。被上诉人辛圣兴经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。上诉人欧阳云、邱克妮的上诉请求：1、依法撤销一审判决第一、四项，改判宏达房地产公司、龙长征支付违约金312114.23元（计算到房屋产权证、住宅质量保证书、住宅使用说明书实际交付日止，现计算到2016年12月19日）；2、一、二审诉讼费由宏达房地产公司承担。事实和理由：一、一审判决适用法律不当，导致错误。一审认定《商品房买卖合同》第八条约定的交房时间应以后约定的竣工验收合格后一个月内交付使用为准，不符合法律规定。商品房买卖合同为格式合同，根据合同法第四十一条的规定，对格式条款有两种以上解释的，应当作出不利于提供格式条款一方的解释。故逾期交房违约金应该从2012年9月1日开始计算。二、一审判决对上诉人欧阳云、邱克妮的诉讼请求理解有误，违约金应计算到合同履行完毕止，即房屋产权证、住宅质量保证书、住宅使用说明书实际交付日止。一审既然认定合同有效，且宏达房地产公司一直没有履行或全部履行合同，说明宏达房地产公司的违约行为一直存在，计算违约金就应该计算到宏达房地产公司合同履行完毕止。上诉人宏达房地产公司的上诉请求：1、请求改判上诉人宏达房地产公司不承担违约赔偿责任；2、改判宏达房地产公司不承担案件受理费。事实和理由：1、宏达房地产公司的合作开发商已经于2013年5月30日工程竣工验收后电话通知欧阳云、邱克妮交房，只是欧阳云、邱克妮要求见到房产证等手续后才收房（这一点在一审庭审中其并不否认）。要说明的是，双方签订的商品房买卖合同并未约定交房时必须同时提供房产证等手续，产权证的办理，约定的是房屋交付使用后190日内报产权登记机关备案。欧阳云、邱克妮拒绝收房，责任应由其自行承担。2、即使因无书面通知交房需承担逾期交房违约责任，依据商品房买卖合同的特别约定，宏达房地产公司也不应承担违约责任。商品房买卖合同第八条约定“该商品房竣工验收合格后一个月内交付使用，交付时间由合作开发商定，如未按合同时间交付，给客户造成合同违约经济损失，全部由合作开发商赔偿。”这一约定上诉人欧阳云、邱克妮是认可的，并未提出异议，且合作开发商辛兴圣、龙长征均向宏达房地产公司出具了承诺，对合作开发项目的质量、安全、进度等承担全部责任。该约定并不违反法律强制性规定，一审判决改变了三方认可的约定，既不符合事实，也不符合平等自愿的原则。3、依据宏达房地产公司与合作开发商的合作协议，按期交房是合作开发商应承担的义务，由合作开发商承担逾期交房的违约责任依法有据。4、三方签订的商品房买卖合同明确约定，逾期交房的违约责任由合作开发商承担，故宏达房地产公司也不存在承担连带责任问题。上诉人龙长征的上诉请求：1、撤销一审判决第一、三项，改判龙长征不承担违约金赔偿责任；2、一、二审案件受理费由欧阳云、邱克妮承担。事实和理由：1、房屋竣工验收后，上诉人龙长征曾催促欧阳云、邱克妮前来收房，欧阳云、邱克妮不来收房的责任与龙长征无关。2、欧阳云、邱克妮称未通知其收房不合常理。①2013年5月房屋竣工验收后，龙长征通知了所有购房户前来办理收房手续，除了欧阳云、邱克妮其他购房户都在通知书上签字、盖章，并接收了房屋，作为开发商不可能单独不通知欧阳云、邱克妮。真正的原因是欧阳云、邱克妮因没有“三证”拒绝收房，但商品房买卖合同并未约定办理了“三证”后才交房，欧阳云、邱克妮的这一要求无理。②2013年10月，龙长征通知所有购房户到万载县房管局办理相关手续，欧阳云、邱克妮到场并签字盖章，因此可见欧阳云、邱克妮是接到过收房通知的。③房屋“三证”办理完后，再次通知了欧阳云、邱克妮前来领证，欧阳云、邱克妮又以超过了交房时间为由不接受房产。3、商品房买卖合同是万载县房管局的格式合同，该合同约定的书面通知交房应作扩大解释，只要是真正通知到了购房人就可以。总之，上诉人龙长征在交房过程中没有任何过错，不应承担违约责任。上诉人欧阳云、邱克妮、上诉人宏达房地产公司、上诉人龙长征针对对方上诉的答辩意见与其各自的上诉意见一致。被上诉人涂德洪、邱丹答辩称，我方已经将涉及本案房屋的权利、义务转让给了龙长征。本案已经通知欧阳云、邱克妮收房，其起诉违约金没有事实和法律依据，我方不应承担违约责任。被上诉人辛圣兴未答辩。欧阳云、邱克妮向一审法院的起诉请求：1、判令宏达房地产公司向欧阳云、邱克妮支付违约金146958.15元（现计算至2014年8月30日止，以实际核算为准）；2、判令宏达房地产公司向欧阳云、邱克妮交付两套商品房及其“三证”、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》；3、宏达房地产公司承担本案诉讼费用。一审法院认定事实：宏达房地产公司依法取得了万载县康乐大道及宝塔东路延伸段相应国有土地使用权和开发权。2006年5月30日，由于与宏达房地产公司商定合作开发康乐大道西面6号街区B、C栋商住楼，辛圣兴以及邓水圣、欧阳白云共同向宏达房地产公司出具一份《承诺书》，载明：“为确保康乐大道西面6号街区B、C栋商住楼的开发建设顺利进行，我辛圣兴、邓水圣、欧阳白云愿在贵公司和县主管部门、监理单位的监督下保证该工程质量、进度、生产安全和维修等方面，负全部责任。”2006年8月20日，宏达房地产公司（甲方）与辛圣兴（乙方）签订一份《商住楼合作开发合同》，约定：一、项目概况，甲方同意将康乐大道西面6号街区C栋，桩号912.11至桩号1014.11，占地长102.62米、宽20米，折合面积3.0693亩的土地与乙方进行合作开发经营；二、合作方式，1、以甲方提供单项项目土地使用权和开发权，乙方提供建设资金的方式进行合作；2、双方共同投资，利益共享，盈亏按投资比例分担；3、共同决定商住楼销售价。该合同还对合作条件、项目现况、双方职责、销房款分配顺序、项目结算及盈亏分配、违约责任、合同期限等进行了约定。2008年6月1日，宏达房地产公司、辛圣兴以及邓水圣、欧阳白云与工程承包建设单位在《建设工程经济责任划定书》中约定，本合同的建设工程如果发生经济责任纠纷及合同中未涉及到的一切经济赔偿责任，由与宏达房地产公司合作的开发商辛圣兴、邓水圣、欧阳白云全部负责，宏达房地产公司不负任何责任。后来，康乐大道西面6号街区C栋商住楼实际合作开发商为龙长征和邱丹（涂德洪）。2011年6月23日，宏达房地产公司取得了万载县房产局颁发的康乐大道394号商住楼的《商品房预售许可证》。2011年8月6日，宏达房地产公司分别收取购房人欧阳云该商住楼一单元501室、502室的购房定金各3万元。2011年8月11日，宏达房地产公司与欧阳云、邱克妮分别签订两套房屋的《商品房买卖合同》。约定：买受人所购商品房为康乐大道394号一单元住户五层501室，建筑面积86.06平方米，单价每平方米3086元，总金额265581元。付款方式及期限：首付159581元，二期付款10万元，在2011年9月11日付清，余款6000元待办完“三证”后付清。房屋交付期限：2012年8月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列（附）条件，并符合本合同约定的商品房交付买受人使用。附：该商品房竣工验收合格后一个月内交付使用，房屋交付时间由合作开发商定；如未按合同时间竣工验收交付，给客户造成合同违约的经济损失，全部由合作开发商赔偿，宏达房地产公司不承担任何经济责任。逾期交房的违约责任：出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列第1种方式处理：1、按逾期时间，分别处理（不作累加）。（1）逾期不超过30日，自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一点五的违约金，合同继续履行；（2）逾期超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付房价款万分之三的违约金。商品房的交付：达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续。双方进行验收交接时，出卖人应当出示本合同规定的证明文件，并签署房屋交接单。所购商品房为住宅的，出卖人还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。产权登记：出卖人应当在商品房交付使用后190日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。邱丹、涂德洪在该合同尾部“商住楼合作开发商签字”栏签名并捺印。该合同附件四为合同补充协议，注明：卖方为买方办理好“房屋所有权证”、“契税证”、“国有土地证”。办理“三证”的各项费用由买方承担[契税、维修基金、工本费、登记费、测绘费（土地证费用预交2000元，多退少补）等]。如果今后国家政策调整，还有新的收费项目应由购房者负担的，仍由购房者负担。该合同还约定了其他事项。502室房屋的《商品房买卖合同》，除了建筑面积为126.06平方米，总金额为389021元，首付购房款和二期付款金额不同外，其他合同条款与501室房屋的合同一致。同日，宏达房地产公司分别收取了欧阳云、邱克妮501室、502室的购房款129581元、204021元和代收费用6603元、9671元。2011年9月9日，又分别收取二期购房款10万元、14.9万元。2011年12月25日，由于合伙人之间产生分歧，邱丹（甲方）与龙长征（乙方）签订了一份《康乐大道西6号街区C栋开发合同补充协议（分家协议）》，约定：将目前开发的西6号C栋3亩地（长100米×宽20米）根据目前的设计方案分为两块：1、A部分：已完成主体工程的主框架（11层电梯房共计两个半单元）；2、B部分：已完成一层的副楼部分三个单元。由甲方和乙方每人负责一块，各自独立开发。A部分工程由龙长征承建，B部分工程由邱丹承建，龙长征一次性补偿邱丹补偿款300万元。宏达房地产公司、辛圣兴、案外人龙湖南在该协议尾部“参与方”栏盖章或者签名。2012年12月10日，宏达房地产公司（甲方）与辛圣兴（乙方）又签订一份《商住楼合作开发合同》，约定：甲方同意将康乐大道西面6号街区C1栋，桩号969.41至桩号1014.11，占地长45.32米、宽20米，折合面积1.3503亩的土地与乙方进行合作开发经营。其他合同条款与双方2006年8月20日签订的《商住楼合作开发合同》主要条款一致。同日，辛圣兴（委托人）与龙长征（受托人）共同出具一份《委托书》，该委托书载明：“本人系原康乐大道西6号街区C1栋（即西6号街区C栋A部分）签约联合开发商辛圣兴，现本人债权委托龙长征或张国宁办理该栋楼盘开发过程中所有事宜，该栋楼委托人办的手续，受托人全部认可，今后的所有债权债务及所有责任全部由受托人负责。特此委托！”2014年1月8日，龙长征出具一份《承诺书》，该承诺书载明：“万载县宏达房地产开发有限公司：为确保康乐大道西6号C1栋商住楼的开发建设顺利进行，我龙长征愿在贵公司和县主管部门、监理单位的监督下保证该工程质量、进度、生产安全和维修等方面，负全部责任。”同日，龙长征还出具一份《承诺书》，该承诺书载明：“万载县宏达房地产开发有限公司及西6号C1栋（康乐大道394号）购房户：辛圣兴与万载县宏达房地产开发有限公司联合开发的西6号C1栋（康乐大道394号），所有签订了商品房买卖合同的房款及费用龙长征都与万载县宏达房地产开发有限公司包结账。今后如果房款及费用有误差，请购房户直接与龙长征结算，与万载县宏达房地产开发有限公司无关。”同日，宏达房地产公司（甲方）与龙长征（乙方）签订一份《商住楼合作开发合同补充协议》，约定：该项目[备注：西6号C1栋（康乐大道394号）]产生的税费全部在该项目内支付，该项目所得的利润或亏损全部由乙方享有或承担。2013年5月30日，宏达房地产公司取得康乐大道西6号街区C栋《竣工验收备案表》。2013年12月23日，宏达房地产公司代为办理了房屋所有权人为欧阳云、邱克妮的本案501室、502室《房屋所有权证》。2014年1月6日，又代为办理了本案501室、502室房屋的《国有土地使用证》。因欧阳云、邱克妮认为至今未接到宏达房地产公司办理交房手续的书面通知，故未与宏达房地产公司办理交房手续。后诉至一审法院，提出了前述诉讼请求。一审法院认为，欧阳云、邱克妮的诉讼请求为两部分：一、要求宏达房地产公司支付违约金。本案《商品房买卖合同》自双方签字盖章时成立，且不存在法律、行政法规所规定的无效、可变更或者可撤销的情形，合法有效，双方应当按照约定全面履行自己的义务。欧阳云、邱克妮依约支付了全部购房款项，宏达房地产公司却至今未书面通知办理交房手续，致房屋至今未交付，构成违约。故依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，应当承担违约责任。从起诉状计算公式可知，欧阳云、邱克妮起诉的违约金包括逾期交房的违约金和逾期取得房产证的违约金。（一）宏达房地产公司至今未向欧阳云、邱克妮交付房屋，故依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款的规定，应当依约支付逾期交房违约金。但是，需要明确的是：1、如何确定支付逾期交房违约金的起始时间？虽然《商品房买卖合同》第八条约定应当在2012年8月31日前交房，但是在同一条款中随后又约定竣工验收合格后一个月内交付使用，可见在后约定事实上对在前约定进行了变更，应以在后约定为准。涉案商住楼于2013年5月30日取得《竣工验收备案表》，也即竣工验收合格，故应从一个月后的2013年6月30日开始计算。2、如何确定支付逾期交房违约金的终止时间？宏达房地产公司至今未交付房屋，违约行为持续存在，但是欧阳云、邱克妮仅要求至2014年8月30日止的违约金，故应计算至2014年8月30日止。（二）至于逾期取得房地产权属证书的违约金，虽然《商品房买卖合同》附件四约定宏达房地产公司为欧阳云、邱克妮办理好“房屋所有权证”、“契税证”、“国有土地证”，但是《商品房买卖合同》第十五条约定，按已付房价款的1%支付违约金的前提条件是宏达房地产公司未在商品房交付使用后190日内将相关资料报送备案，从而导致购房人不能在规定期限内取得房地产权属证书的。宏达房地产公司至今未交付房屋但是已经取得房地产权属证书，所附条件并不成就，故不予支持。二、要求宏达房地产公司交付房屋及其“三证”、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。（一）欧阳云、邱克妮虽然在起诉状中没有明确要求宏达房地产公司交付房屋，但是在当庭陈述诉讼请求时明确要求宏达房地产公司交付房屋，故依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第三款“当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”的规定，宏达房地产公司应当交付房屋。（二）所谓“三证”，即《商品房买卖合同》附件四约定的“房屋所有权证”、“契税证”、“国有土地证”，亦即房地产权属证书。虽然《商品房买卖合同》第十五条约定办理权属登记的期限为商品房交付使用后190日内，但是宏达房地产公司已经取得房地产权属证书，交付房屋的同时完全可以交付房地产权属证书，故依照《中华人民共和国合同法》第一百三十五条的规定，宏达房地产公司应当在交付房屋的同时交付“三证”。（三）《商品房买卖合同》约定房屋交付时宏达房地产公司还需提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，故依照《中华人民共和国合同法》第一百三十六条的规定，宏达房地产公司应当在交付房屋的同时交付《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》。本案合作开发商是否应当承担相应责任？该院认为应当，理由如下：《中华人民共和国合伙企业法》、《中华人民共和国民法通则》明确规定，合伙合同以共同出资、合伙经营、共享收益、共担风险为本质特征，而涉案《商住楼合作开发合同》约定，合作方“共同投资，利益共享，盈亏按投资比例分担”，具有合伙合同的法律性质。《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条“本解释所称的合作开发房地产合同，是指当事人订立的以提供出让土地使用权、资金等作为共同投资，共享利润、共担风险合作开发房地产为基本内容的协议”的规定，实际上已经将房地产合作开发合同定性为合伙合同。因此，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条“合伙的债务，由合伙人按照出资比例或者协议的约定，以各自的财产承担清偿责任。合伙人对合伙的债务承担连带责任，法律另有规定的除外。偿还合伙债务超过自己应当承担数额的合伙人，有权向其他合伙人追偿。”的规定，合作开发商应当对合伙债务承担连带责任。当然，涉案房屋所在C1栋合作开发商的权利和义务最终由龙长征享有和承担，涉案房屋实际上也由龙长征控制和管理，其他人则因各种原因，通过不同方式相继不再享有和承担涉案房屋的权利和义务，故应由龙长征承担连带责任。宏达房地产公司辩称的不承担责任而应由合作开发商承担，该院不予支持。其一，宏达房地产公司与欧阳云、邱克妮签订《商品房买卖合同》，并收取购房款项，是合同的一方当事人，依法应当承担相应的合同义务和责任。其二，依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条的规定，合伙人对于合伙债务，在对外关系上应当承担无限连带责任，在对内关系上应当按照出资比例或者协议约定分担。对于宏达房地产公司和合作开发商而言，本案属于对外关系，应当承担无限连带责任。至于双方之间如何分担则属对内关系，与本案并非同一法律关系，应当另行处理。依照《中华人民共和国民法通则》第三十五条、《中华人民共和国合同法》第三十二条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款、第一百三十五条、第一百三十六条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第一款、《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、万载县宏达房地产开发有限公司、龙长征向欧阳云、邱克妮支付逾期交房违约金83461.76元（详见附表），限本判决生效后15日内付清；二、万载县宏达房地产开发有限公司、龙长征向欧阳云、邱克妮交付万载县康乐街道康乐大道394号一单元501室、502室商品房及其《房屋所有权证》、《契税证》、《国有土地使用证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，限本判决生效后15日内履行完毕；三、万载县宏达房地产开发有限公司、龙长征对上述第一、二项承担连带责任；四、驳回欧阳云、邱克妮其余诉讼请求。案件受理费3240元，由欧阳云、邱克妮负担1400元，万载县宏达房地产开发有限公司、龙长征负担1840元。附表：（265581元+389021元）＝654602元，从2013年6月30日起至2014年8月30日止按日万分之三计算的违约金为83461.76元。经审理查明，一审查明的主要事实属实。上诉人龙长征二审提供了二组证据：一、《交房物业明细表》、业主《证明》，用以证明：1、2013年5月开发商就在小区张贴了交房通知，售楼部人员电话通知购房户来办理交房手续，其他购房户办理了收房手续，只有欧阳云、邱克妮未来办理收房手续。2、开发商通知了所有购房户于2013年12月19日到万载县房管局办理房屋登记。欧阳云、邱克妮质证认为，该二组证据均不属于新的证据，不予质证；宏达房地产公司经质证，对该二组证据的真实性、合法性、关联性均没有异议；涂德洪、邱丹经质证，对该两组证据的真实性、合法性没有异议，对关联性有异议。本院认为，该第一组证据反映的是各购房户的物业费收取情况，并由各业主签名确认，只能证明涉案物业C栋大部分业主在2013年5月1日至2014年4月30日交纳物业费情况，不能证明涉案房屋的交房时间。该第二组证据为《万载县房屋转移登记申请表》，由万载县房管局出具，加盖了该局挡案章，宏达房地产公司及欧阳云、邱克妮均盖章、签字捺印，登记申请属于办理房产证的必备程序，该证据内容真实可信，应予认定，并作为认定本案事实的依据。因此，二审补充以上事实。另外，一审遗漏了部分事实，根据一审证据二审补充事实如下：涉案物业C栋楼房经勘察、设计、施工、监理、建设等单位同意，于2013年5月9日，办理了竣工验收，以上单位均签字、盖章。2013年5月30日，万载县城乡规划建设局在建设工程竣工验收备案表上签字、盖章，同意涉案物业C栋楼竣工备案。一审查明的其他事实三方当事人没有争议，二审予以确认。本院认为，本案争议的焦点为：一、本案是否存在逾期交房的违约行为；二、逾期交房违约责任的承担主体和违约金的具体数额。一、关于本案是否存在逾期交房的行为及逾期交房的时间和违约金的计算问题。从双方签订的《商品房买卖合同》来看，双方约定的交房时间是2012年8月31日前，但又特别约定“该商品房竣工验收合格后一个月内交付使用”，并约定了合作开发方应承担交房责任。因此，该特别约定是合同当事人真实的意思表示，是对前交房时间的变更，本案应以双方的特别约定时间认定为交房时间。而关于房屋竣工验收合格的问题，根据《建设工程质量管理条例》第十六条规定，建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收，建设工程经验收合格的可交付使用。现从二审补充的事实来看，本案所涉工程于2013年5月9日竣工验收合格，并报送建设主管部门备案，符合双方合同约定的商品房交付条件。此时一个月内，出卖人应该按照合同约定通知买受人收房，现没有证据证明宏达房地产公司在2013年5月30日竣工备案后一个月内，通过合同中买受人预留的住所地址、手机电话，书面或是电话通知了欧阳云、邱克妮收房。但从上诉人龙长征二审提供的证据来看，欧阳云、邱克妮于2013年12月19日到万载县房管局申请办理了房屋产权证，应该说宏达房地产公司在此之前已经通知了欧阳云、邱克妮交房，否则在未交房的情况下，买受人也不可能会同意办理产权证书。故应认定宏达房地产公司在2013年12月19日前通知了欧阳云、邱克妮收房和前来办理产权登记手续，本案逾期交房的时间为2013年6月30日至2013年12月19日，共171天。按照合同约定的逾期交房责任，宏达房地产公司应当向欧阳云、邱克妮支付违约金33581元（654602元×3?×171天）。一审认定本案至今未交房及以欧阳云、邱克妮要求违约金计算至2014年8月30日的时间，确定逾期交房违约金的计算时间，没有事实和法律依据，二审予以纠正。二、关于逾期交房违约金的承担主体问题。虽然本案《商品房买卖合同》特别约定“如未按合同时间竣工验收交付，给客户造成合同违约的经济损失，全部由合作开发商赔偿，本公司不承担任何经济责任。”但这种约定只是宏达房地产公司与其合作开发方的内部约定，因宏达房地产公司是本案房地产项目的开发商，是本案所涉房地产项目的所有人，交付房产、承担责任是其法定的义务，其将该义务转移给不具有房地产开发资质的个人，明显违反法律规定，该约定对购房人并不具有法律效力。现由于龙长征对一审判决其与宏达房地产公司共同交房和承担逾期交房违约金并无异议，亦未提起上诉，故本案仍应由宏达房地产公司与龙长征共同承担交付房产和赔偿违约金的责任。综上所述，宏达房地产公司逾期交房构成违约，理应承担违约责任，并依照合同约定向购房人欧阳云、邱克妮支付违约金。上诉人欧阳云、邱克妮、宏达房地产公司的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持；上诉人龙长征的部分上诉理由成立。一审判决部分事实认定错误，处理不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项、第一百七十五条之规定，判决如下：一、维持江西省万载县人民法院（2014）万株民初字第221号民事判决第二项，即：万载县宏达房地产开发有限公司、龙长征向欧阳云、邱克妮交付万载县康乐街道康乐大道394号一单元501室、502室商品房及其《房屋所有权证》、《契税证》、《国有土地使用证》、《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》，限本判决生效后15日内履行完毕；二、撤销江西省万载县人民法院（2014）万株民初字第221号民事判决第四项，即：驳回欧阳云、邱克妮其余诉讼请求；三、变更江西省万载县人民法院（2014）万株民初字第221号民事判决第一项为：万载县宏达房地产开发有限公司、龙长征向欧阳云、邱克妮支付逾期交房违约金33581元，限本判决生效后15日内付清；四、变更江西省万载县人民法院（2014）万株民初字第221号民事判决第三项为：万载县宏达房地产开发有限公司、龙长征对上述第一、三项承担连带责任；五、驳回欧阳云、邱克妮的其他诉讼请求。如未按本判决书指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费3240元，二审案件受理费1840元，合计5080元，由上诉人欧阳云、邱克妮负担2032元，由万载县宏达房地产开发有限公司、龙长征负担3048元。本判决为终审判决。审 判 长 吴 刚代理审判员 罗武平代理审判员 黄泰文二〇一七年七月三日书 记 员 张 媛 微信公众号“”