（2017）粤0606民初4851号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2017-09-12
案件名称
方卫朝与佛山市顺德区澳德房产有限公司、佛山市顺德区登图物业管理有限公司房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
佛山市顺德区人民法院
所属地区
佛山市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
方卫朝,佛山市顺德区澳德房产有限公司,佛山市顺德区登图物业管理有限公司
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百零七条
全文
广东省佛山市顺德区人民法院民 事 判 决 书（2017）粤0606民初4851号原告：方卫朝，女，1951年11月10日出生，汉族，住广东省佛山市禅城区，委托诉讼代理人：陈巧玲，广东实丰律师事务所律师。委托诉讼代理人：罗闽，广东实丰律师事务所实习律师。被告：佛山市顺德区澳德房产有限公司，住所地广东省佛山市顺德区容桂街道办事处上佳市居委会桂洲大道东3号创富大厦10号铺首层之三。法定代表人：曾志强。被告：佛山市顺德区登图物业管理有限公司，住所地广东省佛山市顺德区均安镇鹤峰社区居民委员会鹤峰路1号都市经典广场16座511之一。法定代表人：冯嘉超。两被告委托诉讼代理人：梁淑敏，广东顺迪律师事务所律师。两被告委托诉讼代理人：曹伟君，广东顺迪律师事务所律师。原告方卫朝诉被告佛山市顺德区澳德房产有限公司（简称澳德公司）、佛山市顺德区登图物业管理有限公司（简称登图公司）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月6日立案受理后，依法适用简易程序于2017年6月12日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人陈巧玲及两被告的委托代理人曹伟君到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：1.两被告按照交楼标准将房屋恢复原状交付给原告或赔偿原告自行恢复的装修、设施设备、家电家具等费用损失103572.44元；2.两被告赔偿原告物业管理费损失650.7元；3.两被告为案涉房屋设立独立水表、电表；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：2009年7月14日，原告与被告澳德公司签订商品房买卖合同，原告向被告澳德公司购买位于佛山市顺德区容桂街道办事处上佳市社区居民委员会xxx房屋，总价款307200元，合同约定了《装饰装修标准》。同时，原告与被告登图公司、澳德公司签订《公寓委托经营管理协议书》，约定原告将上述房屋（注明酒店单位的装修、设备标准）委托登图公司经营，澳德公司提供担保。澳德公司后将房屋直接交付给登图公司进行经营管理，2014年7月14日，登图公司向原告发出《终止合同通知书》，明确表示终止三方签订的《公寓委托经营管理协议书》。原告不同意终止，登图公司停止支付租金收益，原告无奈于2016年6月13日收楼。原告已于2014年5月15日起诉要求支付2014年3月至2014年10月15日的租金及提前终止合同的租金损失。原告收楼后发现该房屋不符合《商品房买卖合同》约定的交付标准，更不符合《公寓委托经营管理协议书》约定的装修、设备标准。合同约定登图公司受托管理房屋期间所产生的物业管理费由其代收代支，因其单方提出解除合同，原告虽已主张提前终止合同的3个月租金损失，但上述三个月的物业管理费应由登图公司承担。案涉房屋只有创富酒店一个总表，导致原告水电费非常高，且无故停水停电，导致无法出租，故应按合同约定恢复原状。因其他案件中，广州金盛建工程项目管理咨询有限公司对创富大厦2座827号房屋的装修工程造价已进行鉴定，原告的案涉房屋与该房屋同为复式楼，应按该鉴定确定的每平方米单价赔偿原告的装修、设备损失。两被告辩称，涉案的房产已经经过（2014）佛顺法容民初字第1034号民事判决认定，原告与被告登图公司的租赁关系于2014年10月15日解除，同时已经判令两被告向原告赔偿损失5760元，因此原告在本案中主张物业管理费的经济损失应当遵守一事不再理原则，不予支持；对于原告主张的装修损失103572.44元，该费用没有依据，合同约定房产交付时候可以存在合理的折旧和耗损；被告在租用原告物业多年来都给了相应的收益，应此不存在任何的损失。被告澳德公司早于2009年已经将案涉房产交付给原告委托的被告登图公司代收，若存在相关装修损失应由被告登图公司与原告自行处理，与被告澳德公司无关。关于原告要求设立独立供水计量表及电量表，目前案涉物业已经设有独立计量表。本院经审理认定事实如下：2009年7月14日，方卫朝与澳德公司签订《商品房买卖合同》，合同约定方卫朝向澳德公司购买xx房屋，该房总价为307200元，方卫朝采取按揭方式支付该房款，该房屋套内面积为33.14平方米。同日，方卫朝与登图公司、澳德公司签订一份《公寓委托经营管理协议书》，协议约定方卫朝将涉案房产委托登图公司进行统一管理，委托期限自方卫朝购买涉案房产的楼款全部交付到澳德公司指定账户的次日起计算至2015年10月31日止；委托经营期间，涉案房产的使用权、经营权、收益权归登图公司，登图公司有权将涉案房产转租给他方，在委托经营期间登图公司每月向方卫朝支付回报款1920元，在每月10日前支付上月回报款；在本协议有效期内，如由于登图公司原因无法按时支付上述回报款给方卫朝时，则由澳德公司负连带责任，澳德公司应无条件代登图公司清偿逾期之款项。登图公司代收、代支物业所产生的物业管理费、水电费、电话及天线费;协议期间，登图公司欲中途终止协议，需提前三个月通知方卫朝，且登图公司需赔偿方卫朝由于登图公司违约而造成的经济损失；方卫朝按照《公寓委托经营管理协议书》附表（一）“酒店单位：装修、设备标准”向登图公司提供涉案房产，协议终止时，登图公司应返还给方卫朝之合理磨损及合理折旧后的委托物业内的设施设备及物品。方卫朝作为委托人在协议书上签名并加捺指模，登图公司作为受托方、澳德公司作为担保方在协议书上加盖公章。涉案房屋实际由登图公司、澳德公司进行装修。合同签订后，案涉房屋依约交由登图公司经营管理，登图公司曾从2014年3月开始拖欠方卫朝费用，并曾于2014年7月向原告发出《终止合同通知书》，明确表示要终止三方签订的《公寓委托经营管理协议书》并要求于2014年10月14日办理交接，但方卫朝予以拒绝。方卫朝于2014年5月起诉要求支付所欠租金并赔偿提前解除合同的损失，后经本院审理后于2015年3月2日作出（2014）佛顺法容民初字第1034号民事判决，判令：登图公司向方卫朝支付租金14400元并赔偿损失5760元；澳德公司对上述债务承担连带清偿责任。上述判决已发生法律效力。方卫朝在2015年6月13日收回案涉房屋，但在交接时发现该房屋不符合双方所签订的《公寓委托经营管理协议书》附表（一）中约定的装修、设备标准，双方签下物业移交签收表，该表记载交接时有空调2台，木衣柜、床头柜、小电视、木茶几、晾衣架、座厕、洗手盆（含水龙头）、花洒、毛巾架各1个（套），钥匙3条。该表另记载水电、电表表底数，并注明其他方面按现状交付。登图公司主张交付时尚有入户门及洗手间门各1扇、推拉式淋浴屏风1个、银镜1面及排气扇1个，但方卫朝认为上述物品与约定的装修、设备标准不符。双方未能就有关损失赔偿协商解决，方卫朝遂提起诉讼。另查明，本院另案审理罗翠绿诉登图公司、澳德公司租赁合同纠纷一案，案号为（2015）佛顺法容民初字第481号，罗翠绿在该案中要求登图公司、澳德公司赔偿其装修、设备损失，本院在该案中委托广州金盛建工程项目管理咨询有限公司对创富大厦xxx房屋的装修工程造价鉴定，该工程造价鉴定显示：该房屋套内建筑面积为33.08平方米，前期拆除工程造价10501.58元（317.46元/平方米），室内装饰装修工程造价为46805.08元（1414.91元/平方米），电器及家具部品造价46077.96元（1392.93元/平方米）。创富大厦2座827号房屋与创富大厦2座925号房屋属同一户型，方卫朝要求按上述创富大厦2座827号房屋的工程造价鉴定单价来确定其房屋的装修、设备损失，登图公司、澳德公司在诉讼中经本院征询后没有要求对案涉房屋的装修、设备损失另行鉴定，但提出所交还的房屋附有部分设备，在计算损失时应按对应的上述评估单价进行扣减。本院认为，原、被告双方所签订的《公寓委托经营管理协议书》约定原告将其购置的案涉房屋交由被告登图公司经营管理，被告登图公司按月向原告支付回报款，双方实际上是租赁合同关系，双方的租赁合同关系已解除，被告登图公司应按照《公寓委托经营管理协议书》所附的装修、设备标准的房屋交还原告，但登图公司所交还的房屋并不具备相应的装修、设备标准，原告有权据此要求赔偿损失。至于装修及配套设施损失的认定，原告提出参照本院另案委托广州金盛建工程项目管理咨询有限公司对创富大xxx房屋的装修工程造价鉴定，创富大厦xxx房屋与原告的案涉房屋均属同一户型，该房屋所涉的损失情况亦与原告主张的损失情况类似，故可参照该工程造价鉴定确定原告主张的装修、设备损失，根据本案中案涉房屋经过出租使用的年限减除50%的折旧率，前期拆除工程造价为10520.62元（317.46元/平方米×33.14平方米），装修部分的损失为23445.06元（1414.91元/平方米×33.14平方米×50%），电器及家具部品参照创富大厦2座827号房屋单价1392.93元/平方米计算33.14平方米为46161.7元，减除实际交付时实际配备的部品对应价款24165.59元(空调2台每台34**.13元，木衣柜1个7534.54元、床头柜1个667.61元、木茶几1个1159.1元、座厕1个892.41元、洗手盆1个446.9元、淋浴器1个743.26元、入户门1扇2624.31元、洗手间门1扇1191.83元、推拉式淋浴屏风1个1709.97元、银镜1个179.56元、排气扇1个207.84元),此部分损失为（46161.7元-24165.59元）×50%=10998.05元，即装修及设备损失共计44963.73元。被告登图公司返还方卫朝房屋时配备的小电视等物品与约定的装修设备标准需配备的液晶电视明显不符，此部分物品的价值没有相应的扣减依据，不作抵扣。方卫朝主张澳德公司对登图公司的上述债务承担连带清偿责任，但依据双方签订的《公寓委托经营管理协议书》，登图公司应按合同约定返还房屋、设施设备及物品，并未约定澳德公司负有此项义务，故对方卫朝要求澳德公司对此承担连带责任的诉请缺乏理据，本院不予支持。关于原告要求两被告赔偿其提前解除合同的物业管理费损失的问题，原告事实上尚未支付过解除合同后三个月的物业管理费，即上述费用尚未发生，本院在本案中对此不作处理。原告另要求两被告为其安装独立的居民生活用水、用电设备，但根据查明的事实，案涉房屋已实际用于出租多年，双方在交接时亦记载有水、电表抄表记录，有配备有相应的水电设施，至于是否需另行向供水、供电部门申请单独的生活用水、用电不属本案处理范围，不作处理。综上，《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、被告佛山市顺德区登图物业管理有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内向原告方卫朝支付装修、设备损失赔偿款共计44963.73元；二、驳回原告方卫朝的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费减半收取为1192.23元（原告已预交），由原告方卫朝负担592.23元，由被告佛山市顺德区登图物业管理有限公司负担600元。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省佛山市中级人民法院。审判员 廖 韬二〇一七年七月三日书记员 陈秋莹 来源：百度搜索“”