（2017）晋0931民初326号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2017-07-28
案件名称
闫政全诉张彦明房屋租赁合同案民事判决书
法院
保德县人民法院
所属地区
保德县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
闫政全,张彦明
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第一百条，第二百一十二条，第二百一十五条，第二百二十六条，第二百二十七条，第二百三十六条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款，第七十六条
全文
山西省保德县人民法院民 事 判 决 书（2017）晋0931民初326号原告：闫政全，男，1959年4月15日出生，汉族，山西省保德县东关镇楼圪凸人。委托代理人：闫星宇，男，系原告闫政全之子。被告：张彦明，女，1956年10月20日出生，汉族，山西省保德县林遮峪乡元家山村人。委托代理人：刘明玉，系被告张彦明丈夫。原告闫政全诉被告张彦明房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年3月25日立案后，依法适用普通程序，于2017年6月12日公开开庭进行了审理，原告闫政全的委托代理人闫星宇、被告张彦明的委托代理人刘明玉到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。原告闫政全向本院提出诉讼请求：原告四年（2013年4月28日至2017年4月28日）的房租收益与其欠被告的借款10万元本息折抵后，被告还需向原告支付房租36761元（包括违约金2250元）。事实和理由：2009年开始被告张彦明向原告闫政全租赁河滨大楼面南门市第七间卖家纺。2013年1月6日原告闫政全向被告张彦明借款本金10万元，约定月息1.2分。2013年4月28日前的房屋租金，被告张彦明已向原告闫政全全部付清。从2013年4月28日至2017年4月28日四年期间被告张彦明欠原告闫政全房租费分别：2013年4月28日至2014年4月28日欠房租5.8万元（该房租原被告有争议，等待诉讼结果），2014年4月28日至2015年4月28日欠房租4万元，2015年4月28日至2016年4月28日欠房租2.5万元,2016年4月28日至2017年4月28日欠房租2.5万元，被告共欠原告房屋租金148000元。根据以往租赁关系，被告每年预付房租即租期之日付清当年房租，原告闫政全主张按每年到期房屋租金逐年抵扣所欠被告的借款本息。综上事实，原告闫政全以逐年到期的房租收益抵扣其所欠被告张彦明的借款本息，原告就到期房租与借款本息逐年抵扣后，被告张彦明还需支付原告闫政全房租收益36761元（包括逾期付租违约金2250元），请法院支持原告的诉讼请求。原告闫政全为支持其诉讼请求，向本院提供如下证据：一、保德法院（2016）晋0931民初419号民事判决书复印件一份。二、证明复印件一份。三、民事答辩状和开庭传票。四、民事上诉状一份。被告辩称：现在我欠原告房租9万元，2014-2015年的房租4万元，2015-2016年的房租2.5万元，2016-2017年的房租是2.5万元，从2017年4月28日后的房租没有协商定下来。2013-2014年的房租现在正在诉讼期间。我与原告没有协议抵顶房租。2013年1月6日原告向我借款10万元，2013年11月左右原告闫政全因其他案件被羁押，2015年秋天被取保候审。现在我要求算我的借款本息，原告算他的房租。原被告分别算后，进行抵顶。原告就没有和我说过如何抵顶的事情。我们没有达成如何抵顶，如果达成，在交房租的时候会变更借条，事实上没有变更借条，说明原被告未达成到期的房租抵顶借款本息的合意。被告张彦明为支持其抗辩理由，向本院提供如下反驳证据：一、借条复印件一支。二、房租协议书复印件一份。经本院审理查明：2009年原告闫政全和被告张彦明签订租房协议书一份，被告张彦明租赁原告闫政全位于保德县县城河滨大楼面南门市第七间卖家纺，租期一年，租金43000元。此后，原告闫政全和被告张彦明未签订书面租房协议，但原被告一直延续租赁该房屋，由定期租赁合同变为不定期租赁合同。2013年房租增加为58000元，原被告对房租金额增加为58000元均无异议，被告张彦明主张房租已给付原告闫政全，但原告闫政全否认被告张彦明已给付其2013年的房租。原被告就2013年房租是否给付纠纷一案，本院已作出（2016）晋0931民初419号民事判决书，被告张彦明不服本院判决，上诉至忻州市中级人民法院，现中级法院未作出终审判决。2013年1月6日原告闫政全向被告张彦明借款10万元，约定月息1.2%，至今原告闫政全未支付被告张彦明本息。原被告认可2014年房租为4万元、2015年房租2.5万元、2016年的房租2.5万元，双方口头同意2014年、2015年、2016年的房租抵顶借款本息。庭审中，原告闫政全主张按每年到期房屋租金逐年分段抵扣所欠被告张彦明的借款本息，被告张彦明表示如果逐年抵扣借款本息，原告闫政全应当变更借条；被告张彦明主张借款本息与原告房租分别计算，以其到期借款本息与原告到期房租抵扣。原被告对上述各自主张的抵扣方式均未提供相应的证据予以证明。原告闫政全对其到期的房租是否向被告张彦明主张过，原告闫政全未向本院提供确实充分证据证明。本院认为：《中华人民共和国合同法》第二百一十二条规定：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用和收益，承租人支付租金的合同；第二百一十五条规定：租赁期限6个月以上的，应当采用书面形式，当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁；第二百二十六条规定：租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限变更为不定期。就本案而言，原告闫政全和被告张彦明均同意以房租抵扣借款本息，原告闫政全主张以房租逐年抵扣借款本息，被告张彦明主张以借款本息与房租分别单独计算，相互抵消。原告闫政全和被告张彦明对计算方式持不同意见，双方当事人提供证据的证明力均不足以推翻对方，故本院对原被告各自的主张均无法采信。按照“谁主张，谁举证”的一般证明原则，原告闫政全针对以房租逐年抵扣借款本息的主张，只有原告闫政全本人陈述而不能提出其他相关证据，被告张彦明对原告主张亦表示不予认可，故本院对原告闫政全的主张不足以采纳。原告闫政全对其主张未能尽到举证证明责任，故原告闫政全应承担举证不能的不利后果。依照《中华人民共和国合同法》第一百条、第二百一十二条、第二百一十五条、第二百二十六条、第二百二十七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第七十六条之规定，判决如下：驳回原告闫政全的诉讼请求。案件受理费300元，由原告闫政全负担。如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于忻州市中级人民法院。审 判 长 马俊青审 判 员 孙俊斌人民陪审员 郝新海二〇一七年七月三日书 记 员 李 欣 来自