（2017）冀0903民初1061号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2017-11-24
案件名称
张建成与王文通房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
沧州市运河区人民法院
所属地区
沧州市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张建成,王文通
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第一百零七条，第一百一十二条，第二百一十二条，第二百二十六条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十条
全文
河北省沧州市运河区人民法院民 事 判 决 书（2017）冀0903民初1061号原告：张建成，男，汉族，1971年4月5日出生，住河北省河间市。委托代理人：王建忠，河北海岳律师事务所律师。被告：王文通，男，汉族，1976年6月28日出生，住河北省河间市。委托代理人：尚双祥，河北至威律师事务所律师。原告张建成与被告王文通房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员张雯独任审判，公开开庭进行了审理。原告张建成的委托代理人王建忠、被告王文通及其委托代理人尚双祥均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张建成诉称，2016年5月，原告张建成因计划经营餐馆生意，看到被告王文通天成明月洲B1-132号门市招租的广告后，就与被告协商租赁事宜，当时被告王文通的妹妹正在进行基装，准备作餐饮生意，不知什么原因又不想干了，因此对外出租，原告明确告知被告租房也是为了经营餐饮，被告同意并保证没有障碍，于是原告分三次向被告支付了十万元人民币用以预付半年租金(95000元)，并剩余5000元。然后原被告双方签订了《房屋租赁协议》，约定租金为每年19万元，租期自2016年6月10日起算，并约定如任何一方提前终止合同，需提前15天告知对方。原告取得租赁房屋使用权后，继续让被告之妹雇佣的沧州市久德装饰公司进行装修，并结清了全部装修费用7.2万元及牌匾制作费1.36万元。2016年7月装修完工后，原告办理了营业执照，并取名“聚仁阁火锅城”，准备开业时，运河区城管、环保等部门以没有办理环评、餐馆服务许可证为由勒令停业，并明确该门市不符合办理的条件，不能经营餐饮生意，因不能正常使用房屋，不得已原告在2016年8月20日通知被告终止合同，并要求退还租金及其它损失，但被告至今未予答复。原告认为，被告明知租赁房屋不能办理餐饮许可，而将房屋租赁给原告，给原告造成了巨大的经济损失，为维护原告的合法权益，故依法起诉，请求请求判令被告向原告返还租金人民币52500元，并支付房屋装修费人民币42800元，共计人民币95300元;诉讼费由被告承担。被告王文通辩称，一、2016年6月10日，我与原告签订房屋租赁协议，协议约定，原告租赁我位于沧州市天成明月洲B1一132号的房屋，租金每年19万元，首次交6个月的租金，以后每6个月付房租一次，原告在承租期间我不得干涉原告的合法居住权，原告不得非法使用，原告交付了6个月房租，我将该房屋交付给了原告。二、原告租赁我的房屋后，房屋用途由他自己决定，我无权干涉，我们在租赁协议中并未约定，对租赁房屋的用途原告要对我进行明确告知，我要对原告租赁房屋的用途作出保证，双方只是约定原告不得非法使用房屋，除此之外并无其他约定。原告在租赁的房屋内开办餐饮生意，原告属于自主经营，其经营行为、经营后果由原告自己承担，假如原告在此不能开办餐饮生意，与我没有任何关系，事实上该处房屋及附近房屋现在一直在开办餐饮生意，正常经营，不存在原告所称的被勒令停业的情况。三、原告提前终止租赁协议构成违约，也给我造成很大损失，我不应返还原告主张的租金52500元和支付装修费42800元，且原告装修的物品已经拆走和拆毁，原告开办的聚仁阁火锅城一直经营到2017年3月3日，原告才在运河区工商局办理注销手续，在此期间我的房屋无法出租，原告的租金支付到2016年12月9日，我保留向原告主张给付自2016年12月10日至2017年3月3日期间的租金的权利。经审理查明，2016年5月，原、被告协商由原告承租被告位于天成明月洲B1-132号门市房屋，在初步达成意向的基础上，原告于2016年5月29日向被告指定账户转账20000元，2016年5月30日转账60000元。2016年6月10日,原、被告签订房屋租赁协议一份，该协议约定原告承租被告位于天成明月洲B1-132号门市房屋，房屋租金为每年190000元（月租金为15833.33元），首次缴纳6个月租金，以后每6个月付房租一次，提前30天交下次房租。该协议还约定双方如有一方想终止合同，需提前15天告知对方。在备注部分还约定房屋租金自2016年6月10日至2018年6月9日为每年190000元，以后按市场行情上浮。在该协议达成后，原告向被告缴纳了半年的房租（2016年6月10日至2016年12月9日的房租，2016年5月29日支付被告的20000元及2016年5月30日支付被告的60000元均含其中），并于2016年6月12日在工商登记部门办理了营业执照，注册沧州市运河区聚仁阁饭店，同时原告对租赁的门市进行装修，准备经营餐饮业务。2016年8、9月，原告张建成以被告出租门市不符合办理经营餐饮生意、其不能进行正常经营为由多次与被告协商解除合同未果，故原告于2016年10月17日诉至本院。另查明，原告张建成于2017年3月3日在沧州市运河区工商行政管理局注销了其注册的沧州市运河区聚仁阁饭店。在原告起诉后，原、被告对租赁房屋进行了交接，对于租赁房屋内部基础的装饰装修部分，原告未予拆除。本院认为，原、被告之间签订的房屋租赁协议是双方真实意思表示，合法有效，本院予以确认。原、被告均应按协议书的约定履行自己的义务。根据协议书约定，原、被告双方如有一方想终止合同，须提起15天告知对方。因此根据合同约定，原告张建成在租赁合同未到期的情况下有提前终止合同的权利，其提前解除的行为未违反合同的约定。但原、被告经协议一直未达成一致意见，原告主张实际解除合同的时间是2016年9月10日，但原告提交的录音证据证明其在2016年9月30日还在与被告协商退租事宜，其主张在2016年9月份将房屋钥匙交付被告证据不足。被告王文通主张双方交付租赁房屋的时间为2017年3月3日，结合原告张建成于2017年3月3日对其经营的沧州市运河区聚仁阁饭店注销的事实，故本院认定双方解除房屋租赁合同的时间是2017年3月3日。关于原告向被告缴纳的租金数额，原告张建成主张缴纳半年租金95000元及多余的5000元共计100000元，被告王文通主张原告缴纳半年租金95000元。根据原告提交的转账证据及录音证据显示，被告王文通对录音中原告所主张的已交租金100000元并未否认，但结合原告张建成向被告王文通实际交付出租房屋具体时间，其已缴纳的租金已不足以支付其实际占有租赁房屋的租金。另原告作为完全行为能力人，在租赁房屋前，应对其租赁的房屋是否具备国家法律、行政法规规定的符合餐饮经营的条件进行充分的了解，且原、被告之间的房屋租赁合同中并未约定被告承诺出租房屋应符合从事餐饮生意的条件，原告对租赁的房屋如何使用、经营与被告无关。综上，对原告主张被告返还2016年9月10日至2016年12月10日租金及多付租金5000元共计52500元的诉讼请求，证据不足，本院不予支持。《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条规定：“承租人经出租人同意装饰装修，租赁期间届满或者合同解除时，除当事人另有约定外，未形成附合的装饰装修物，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状”。根据上述法律规定，因原、被告解除合同系双方达成一致而解除，原告主张被告支付房屋装修费42800元的主张，理据不足，本院不予支持。本案经调解无效，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十二条、第二百一十二条、第二百二十六条，《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条之规定，判决如下：驳回原告张建成对被告王文通的诉讼请求。案件受理费1091元，由原告张建成承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河北省沧州市中级人民法院。审判员 张 雯二〇一七年七月三日书记员 高志远 关注微信公众号“”