（2017）冀01民终6725号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2017-11-13
案件名称
池晓瑞、邱伟丽租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
河北省石家庄市中级人民法院
所属地区
河北省石家庄市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
池晓瑞,邱伟丽
案由
租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
河北省石家庄市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）冀01民终6725号上诉人（原审被告）：池晓瑞，女，汉族，1987年7月15日生，户籍所在地：河北省赞皇县。现住石家庄市栾城区。委托诉讼代理人：王海林、张志峰，河北联想律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：邱伟丽，女，汉族，1977年7月28日生，住石家庄市裕华区。委托诉讼代理人：李志鹏，河北庞晶律师事务所律师。上诉人池晓瑞因与被上诉人邱伟丽租赁合同纠纷一案，不服石家庄市栾城区人民法院（2017）冀0111民初314号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭，进行了审理。上诉人、被上诉人及代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。池晓瑞上诉请求：一、撤销石家庄市栾城区人民法���（2017)冀0111民初314号民事判决，依法改判或发回重审。二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。上诉理由：被上诉人诉上诉人租赁合同纠纷一案，经石家庄市栾城区人民法院作出一审判决，该判决认定案件主要事实错误，适用法律不当.依法应予改判或发回重审。一、认定事实错误。1、上诉人与被上诉人己经在2016年12月26日就双方之间的权利义务达成一致，签订《谅解书》，并实际履行。根据《谅解书》双方之间债权债务己经清理完毕，互不追宄。应依法驳回被上诉人诉讼请求。《谅解书》内容为：谅解书因汉唐风情小镇17楼3单元401室402室装修产生的经济纠纷引起的所有事件己经和解双方互不起诉。池晓瑞邱伟丽。2016年12.22、2016年12月27日起，上诉人将房屋转给被上诉人使用，租金应从所欠的装修款中扣除。上诉人将房屋转租给被上诉人，本就是抵扣装修款，之后��方互不相欠。被上诉人占有、使用了三个多月，两房屋租金每月2600元，应当从装修欠款中扣除。3、被上诉人应归还上诉人在诉争房屋中的物品，或在装修款中扣除。301、302中尚有灯具、门、滑梯、摄像头、木地板等物品；上述物品中室内儿童滑梯、摄像头（12个）购买时大概花费1万5千元，八个门，大约8000元。220平米左右木地板，花费2万元左右，上诉人己经单独付款给被上诉人。其他物品是包含在装修费中的。401、402有灯具、门、吧台、橱柜、书架等物品，是包含在装修费中的。401、402，301、302中还有蹲便一个、抽油烟机二个、洗手池二个、液化气灶一个、天然气灶一个、排风扇二个、老板办公桌一个、老板办公椅一个、灭火器四个、灭火器箱二个、盆栽二盆等物品均被被上诉人拉走。4、双方签订转让协议时，约定房屋中部分物品不得破坏保持原状，���被上诉人将上述物品运走并据为己有，无法律依据，上述费用应从所欠装修款中扣除。二、适用法律错误，合同无效，因合同取得的利益应返还，不是单方返还，双方均应还原到合同签订前的状态。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。首先，上诉人与被上诉人转让协议是违反法律规定无效的，一审法院认定上诉人支付装修款，但被上诉人因合同取得的利益只字未提，违反了法理和情理，被上诉人占有和使用房屋也取得了利益（三个月），这部分利益也应返还给上诉人或相应扣减。其次，房屋中的装修及物品是上诉人所有，被上诉人私自运走并占为己有无��律依据，应返还上诉人或者从上诉人欠装修款中扣除。综上所述，一审判决存在认定事实错误，适用法律错误，为了维护当事人合法权利，根据《中华人民共和国民事诉讼法》望贵院依法改判或发回重审。邱伟丽辩称，双方签订的转让协议没有取得房主的同意，应当是无效，标头写的是转让协议，其实就是转让剩余的租期，她这个房子租赁的卓达的，然后转让给我们的。双方签订协议之后，邱伟丽到卓达公司去更名，被告知不同意转租，当时，邱伟丽就已经告诉上诉人双方的协议无效，要求上诉人尽快还款，不存在占有使用三个多月的情况。卓达公司在收回房屋时邱伟丽多次以打电话、短信等形式，通知上诉人，赶紧搬走屋内的相关物品，但上诉人一直不予理睬，邱伟丽为了减少相应损失，花钱雇人保存了部分易于拆卸的物品，而且上诉人应当就屋内的物品另行起诉。因为三、四楼都是她经营，三楼已经到期了，四楼还有半年还是几个月，就是将房费抵给我，但第二天我去卓达物业了解，人家不同意私下转租，而且焦红艳的房子是池晓瑞租的焦红艳的房子，并不是焦红艳与她合租，装修从三楼到四楼一直是池晓瑞一人经办，所以我找她要装修费。这有一份证据是协议书，焦红艳与上诉人签订的，证明四楼的房子是上诉人从焦红艳那得到的。第二份证据是一个欠条，是上诉人给被上诉人邱伟丽打的。第三份证据是上诉人给邱伟丽相关款项的记录，就是装修款，欠的装修款不是一下给的，是今天给点，明天给点，一审出示过的。我有她写的装修条款跟她付款的收条，我们之间没有规范的协议。欠条也是她写的，付款也是她付的。请求维持原判。邱伟丽向一审法院起诉请求：1、判令撤销原被告签订的两份转���协议；2、判令被告给付转让费3.5万元及利息；3、判令被告给付装修款3.95万元及利息；4、本案诉讼费由被告承担。一审法院认定事实：2016年12月27日，原被告订立转让协议，内容为：“被告转让卓达太阳城汉唐风情小镇17楼3单元301、302室给原告邱伟丽，转让费3.5万元。一、自2016年12月27日起物业费、租金由原告承担。二、被告保证室内装修不得破坏，保持现状，其他东西带走。三、所有账款已经结清，互补相欠”。同日，原被告又订立另一份转让协议，内容为：“被告在卓达太阳城汉唐风情小镇17楼3单元401、402室的装修款9.3万元，已付5.35万元，还欠原告3.95万元。现将卓达太阳城汉唐风情小镇17楼3单元401、402室转让给原告，以此抵消欠款3.95万元。一、自2016年12月27日起所有账款已经结清，互补相欠；二、自2016年12月27日起物业费、租金由原告承担。三、被告保证室内装修不得破坏，保持现状，其他东西带走”。2016年12月27日，被告池晓瑞书写了便条一张，内容为：“我已将汉唐风情小镇17楼3单元301、302、401、402室转让给邱伟丽，我与学生家长、老师工资所有费用由池晓瑞承担，与邱伟丽无关。池晓瑞2016.12.27”。当日，原告给付被告转让费3.5万元，被告书写了收条一张，内容为：“今收到邱伟丽房屋转让费3.5万（叁万伍仟园）”。2016年12月27日，原被告签订了谅解书，内容为：“因汉唐风情小镇17楼3单元401、402室装修产生的经济纠纷引起的所有事件以已和解，双方互不起诉。池晓瑞邱伟丽2016年12月27日”。另查明，上述房屋是被告池晓瑞租赁并使用，其与卓达公司签订的租赁合同约定：“……第七条违约条款,由下列行为之一的，有权收回房屋，所交租金及保证金不予退还，造成损失的应承担赔偿责任：（1��未经卓达公司书面同意，将房屋转租、转借他人使用的……”。现卓达公司不同意转租，原告不能正常使用房屋。以上有双方当事人提交的证据及当庭陈述为证。一审法院认为，被告池晓瑞对卓达太阳城汉唐风情小镇17楼3单元301、302、401、402室未取得完全独立的处分权，而以自己的名义与原告邱伟丽订立了两份转让协议，事后也未经权利人追认，该两份转让协议应为无效合同。因合同取得的利益应予返还。被告池晓瑞应返还原告转让费3.5万元，利息自给付之日（2016年12月27日）起按中国人民银行同期同档次贷款利率计算至还清之日止。被告池晓瑞应返还原告装修费3.95万元，利息自起诉之日（2017年2月9日）起按中国人民银行同期同档次贷款利率计算至还清之日止。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定，判决如下：一、原告邱伟丽与被告池晓瑞于2016年12月27日订立的两份转让协议无效；二、被告池晓瑞于本判决生效后十日内给付原告邱伟丽转让费3.5万元及利息（自2016年12月27日起按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率计算至还清之日止）；三、被告池晓瑞于本判决生效后十日内给付原告邱伟丽装修款3.95万元及利息（自2017年2月9日起按中国人民银行公布的同期同档次贷款利率计算至还清之日止）。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费832元，由被告池晓瑞负担。二审中，上诉人提供的物品清单和被上诉人提供的物品清单不一致，被上诉人称屋内的物品上诉人的父母拉走了一部分，有一部��上诉人抵顶了老师们的工资了。上诉人不认可。其他事实同原审查明的事实一致。本院认为，池晓瑞对卓达太阳城汉唐风情小镇17楼3单元301、302、401、402室未取得完全独立的处分权，而以自己的名义与邱伟丽订立了两份转让协议，事后也未经权利人追认，一审判决认定该两份转让协议应为无效合同符合法律规定。因合同取得的利益应予返还。池晓瑞应返还邱伟丽转让费3.5万元，利息自给付之日（2016年12月27日）起按中国人民银行同期同档次贷款利率计算至还清之日止。池晓瑞应返还邱伟丽装修费3.95万元，利息自起诉之日（2017年2月9日）起按中国人民银行同期同档次贷款利率计算至还清之日止。关于邱伟丽拉走的池晓瑞的物品的问题，双方分歧较大，所出示的证据均不足，故本院不予处理，池晓瑞可另行起诉解决。综上所述，池晓瑞的上诉请求��能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1664元，由池晓瑞负担。本判决为终审判决。审判长 孟志刚审判员 周玉杰审判员 卢 亮二〇一七年七月三日书记员 郭智芳 来自