（2017）琼9023民初166号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2018-09-05
案件名称
海南明好置业有限公司与吴淑菊房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
澄迈县人民法院
所属地区
澄迈县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
海南明好置业有限公司,吴淑菊
案由
房屋买卖合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第六条，第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
海南省澄迈县人民法院民 事 判 决 书（2017）琼9023民初166号原告：海南明好置业有限公司，住所地：海南省澄迈县。法定代表人：李孟其，该公司董事长。委托诉讼代理人：刘清云，男，1987年8月5日出生，汉族，系该公司员工。委托诉讼代理人：喻江，男，1987年11月14日出生，汉族，系该公司员工。被告：吴淑菊，女，1972年10月28日出生，汉族，住河南省郑州市。原告海南明好置业有限公司（以下简称明好公司）诉被告吴淑菊房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案受理后，依法由审判员李劲松担任审判长，与人民陪审员黄桂玉、符厚文共同组成合议庭适用普通程序于2017年3月29日公开开庭进行了审理。原告明好公司的委托诉讼代理人喻江到庭参加诉讼，被告吴淑菊经传票合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。原告明好公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原、被告双方签订的《澄迈商品房买卖合同》；2.请求判令被告承担原告代为支付的逾期贷款利息、罚息、复利、手续费等费用5997.06元；3.请求判令被告无条件配合原告到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，并承担相应费用；4.本案诉讼费由被告承担。事实和理由：原告与被告于2013年11月13日签订了《澄迈商品房买卖合同》（下称：《房屋买卖合同》），约定：”被告购买原告建设的位于澄迈县老城镇美桃岭恒大御景湾一期19#住宅楼12层1203室，建筑面积共109.5平方米，总金额为691406元；付款方式为银行按揭付款，即被告须于2013年11月13日前支付首期房款211406元，余款（即480000元）须于2013年11月13日前办理完毕银行按揭贷款申请手续”。同日，被告向原告支付了211406元[其中被告直接付款45470元；被告委托案外人金碧物业有限公司澄迈分公司（以下简称金碧公司）银行转账165936元]首期购房款。2015年4月13日，被告与中信银行股份有限公司海口分行（下称”中信海口分行”）签订了《中信银行个人购房借款合同》[借款合同号（2014）海银房贷字第010269号，下称《按揭贷款合同》]，约定中信海口分行向被告提供借款480000元，原告对本借款承担连带保证责任。《按揭贷款合同》签订后，中信海口分行依约向被告提供了借款。截止2016年3月，被告累计向中信海口分行逾期还款5期，且最终明确表示不再履行还款义务，期间虽经原告、中信海口分行多次以电话、短信及函件的方式催促，但被告再没有按《按揭贷款合同》约定向中信海口分行继续还款。数次催告无效后，中信海口分行依据《按揭贷款合同》约定，要求被告提前偿还借款并支付利息及罚息共计455908.98元，同时要求原告承担连带保证责任。原告已按约定履行担保责任，累计向中信海口分行支付455908.98元（其中449911.92元为被告未偿还之本金，5997.06元为逾期偿还按揭而应承担的利息、罚息、复利、手续费等）。《房屋买卖合同》附件七的第二条（一）款5项约定：”在《房地产权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：1、有权单方面解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续······”因被告逾期向中信海口分行偿还按揭款，原告已于2016年3月31日按《按揭贷款合同》向中信海口分行承担了连带担保责任，共向中信海口分行支付被告借款本金及利息、罚息、复利等共计455908.98元。此后原告已经《房屋买卖合同》附件七的第二条（一）款5项的约定，要求被告协同原告办理有关解除合同的撤销备案手续，遭被告无理由拒绝。原告认为，原、被告双方签订的《房屋买卖合同》合法、有效，双方均应严格遵照执行。被告因个人原因，拒还中信海口分行按揭贷款，导致原告承担了连带保证责任，已达到了解除双方《房屋买卖合同》附件七的第二条（一）款5项约定的出卖人单方解除《房屋买卖合同》的条件，按约定被告已支付的购房款人民币211406元应归还原告所有。且因被告的违约行为，致使原告代被告支付了贷款利息、罚息、复利共计5997.06元，系给原告造成损失，被告应予赔偿。为维护自身合法权益，原告特向法院提起诉讼，请求依法支持原告的诉讼请求。被告吴淑菊未到庭参加诉讼，亦未提交书面答辩意见。本院经审理认定事实如下：2013年11月13日，原、被告协商一致后签订了《澄迈商品房买卖合同》（以下简称《合同》），约定被告购买原告开发建设的位于澄迈县老城镇美桃岭恒大御景湾一期19#12层1203号住房一套，房屋建筑面积为109.5㎡，总房款为691406元。《合同》第五条付款方式及期限约定：”出卖人（原告）同意买受人（被告）采取下列第3种方式付款。......3、其他方式付款。银行按揭付款方式：2013年11月13日前支付首期房款211406元，余款480000元需在2013年11月13日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。”。《合同》附件七的第二条第（一）款第5项约定：”在《房屋所有权证》办理完毕前，买受人未按银行、公积金贷款合同规定期限偿还贷款或要求终止贷款合同，导致出卖人承担了保证责任的，出卖人享有下列权利：1、有权单方面解除本《商品房买卖合同》，收回该商品房，买受人所交的全部款项不予退还。同时买受人必须在出卖人履行其保证责任后30天内，协同出卖人到房管局办理有关解除合同的手续......”2013年11月18日，被告向原告支付房款45470元，2013年12月20日，被告又通过案外人金碧公司向原告明好公司支付房款165936元（该款系案外人金碧公司通过中国银行海口龙珠支行营业部向原告支付）。另查，2014年1月24日，以被告吴淑菊为甲方（借款人）、以中信银行股份有限公司海口分行（下称”中信海口分行”）为乙方（贷款人、抵押权人）、以原告明好公司为丙方（保证人）三方共同签订了《中信银行个人购房借款合同》[借款合同编号：（2014）海银房贷字第010269号，下称《借款合同》]，《借款合同》第20.9条约定，甲方贷款所购买并作为抵押物的房屋坐落于海南省××县美桃岭恒大御景湾19-1203房；《借款合同》20.1条约定，本合同贷款金额为人民币480000元；20.3条约定，本合同贷款期限180月，自2014年1月24日至2029年1月24日止；20.5条（2）约定，甲方选择还款的方式为按月等额本息还款法。还款日期为每月20日，还款总期数为180期，每期还款本息为4281.57元。《借款合同》第13.2条约定，在保证期间，如甲方未能依照合同约定按时偿还丙方承担连带保证责任的贷款本金或相关费用，乙方有权直接要求丙方承担保证责任并有权从丙方在中信银行任何营业机构开立的账户中直接扣划。《借款合同》签订后，中信海口分行向被告提供借款480000元，后被告亦按期偿还贷款，但自2015年9月20日开始怠于履行还款义务，截止2016年2月被告已累计5期未履行还款义务。再查，因被告逾期偿还中信海口分行按揭款，2016年3月11日，中信海口分行向被告吴淑菊发出《逾期贷款催收函》（编号：009），通知吴淑菊于2016年3月8日前清偿贷款本金1986.04元、利息1886.64元及罚息4.56元，共计3877.24元，如不能及时清欠，该行将有权根据《中信银行个人贷款借款合同》（借款合同号：010269）违约相关条款约定，解除贷款合同，宣布该合同项下全部贷款提前到期，要求你归还全部借款本息约439360.7元。同日，中信海口分行向被告吴淑菊发出《贷款提前收回告知函》，告知被告吴淑菊，截止到2016年3月11日，其已经连续逾期20天，拖欠贷款本金1986.04元、利息1886.64元、罚息4.56元（罚息暂计算至2016年2月26日），且通知被告吴淑菊，宣布全部贷款提前到期，要求被告于2016年3月11日前归还全部贷款本金438046.61元，利息1314.69元，合计金额439360.7元（利息暂计算至2016年3月11日）。之后，中信海口分行又向明好公司发出《关于履行担保责任提前结清贷款的通知》，通知明好公司根据中信海口分行及原被告三方签订的《借款合同》的规定，宣布《借款合同》于2016年3月11日提前到期，并提前收回被告全部贷款本金438046.01元及利息1314.69元，同时，敦促原告尽快履行担保义务，在收到该通知后一个月内筹清资金结清贷款。逾期未主动履行，其行将依合同约定，从贵公司的账户中扣收借款人相应贷款本息。又查，原告已依照《借款合同》约定义务向中信海口分行承担了连带保证责任，共向中信海口分行支付被告借款本金及利息、罚息等共计455908.98元。2017年1月16日，明好公司向本院提出诉讼请求：1.请求判决解除原、被告双方签订的《澄迈商品房买卖合同》；2.请求判令被告承担原告代为支付的逾期贷款利息、罚息、复利、手续费等费用5997.06元；3.请求判令被告无条件配合原告到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，并承担相应费用；4.本案诉讼费由被告承担。庭审中，明好公司放弃第二项诉讼请求，第三项诉讼请求变更为请求判令被告在3个工作日内无条件配合原告到有关政府部门办理注销合同备案等取消交易的手续，并承担相应费用。以上事实，有原告提供的《澄迈商品房买卖合同》、《中信银行个人购房借款合同》、《逾期贷款催收函》、《贷款提前收回告知函》、中信海口分行业务凭证/客户回单、《关于履行担保责任提前结清贷款的通知》、《还款提示函》及邮寄底单（1034930743519）、《”吴淑菊”保证金扣划说明》、借款协议、委托书、付款委托书、海南全国联销项目收款专用收据、中国银行国内汇款付款通知单、中国银行单位客户集中支付业务凭证、中国银行单位客户集中支付结算业务明细清单等证据材料以及当事人的陈述、庭审笔录等在卷佐证，可以认定。本院认为，原告明好公司与被告吴淑菊签订的《合同》是双方当事人的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，系有效合同，受法律保护，双方均应按照合同的约定行使权利和履行义务。被告按照合同约定支付了购房首付款，余款通过银行按揭贷款支付，其在与案外人中信海口分行签订借款合同后，理应按照借款合同约定的还款时间如约履行偿还银行贷款的义务，但截止2016年2月已有5期未偿还银行贷款，导致明好公司根据其与中信海口分行及吴淑菊三方签订的借款合同的约定承担了偿还455908.98元的保证责任。被告逾期偿还贷款并导致原告承担了连带责任，按照双方在《合同》附件七第二条第（一）款第五项的约定，原告单方解除《合同》的条件已经成就，故其诉请解除其与被告于2013年11月13日签订的《合同》于法有据，本院予以支持。关于《合同》解除后，原告要求被告协助其办理涉案商品房撤销备案登记手续并承担办理撤销备案登记费用的问题，因原被告双方在《合同》附件七第二条第（一）款第五项对被告配合原告办理撤销备案登记手续有明确的约定，且该义务亦属于被告的后合同义务，故原告的该诉请，有事实和法律依据，本院予以支持。而对于办理撤销备案登记费用的负担，双方在《合同》中并未约定，故本院不予支持。另外，《合同》解除后，原告应返还被告已付的211406元购房款。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第九十三条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：一、解除原告海南明好置业有限公司与被告吴淑菊于2013年11月13日签订的《澄迈商品房买卖合同》。二、被告吴淑菊于本判决生效之日起三个工作日内协助原告海南明好置业有限公司到产权登记机关办理位于××县号房屋的撤销备案登记手续。三、原告海南明好置业有限公司于本判决生效之日起十五日内向被告吴淑菊返还购房款211406元。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8500元，由被告吴淑菊负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于海南省第一中级人民法院。审 判 长 李劲松人民陪审员 黄桂玉人民陪审员 符厚文二〇一七年七月三日法官 助理 温 健书 记 员 王 驰附：相关法律条文《中华人民共和国合同法》第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 关注微信公众号“”