（2017）辽02民终4731号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2017-07-07
案件名称
周国柱与大连广安物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
辽宁省大连市中级人民法院
所属地区
辽宁省大连市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
周国柱,大连广安物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
辽宁省大连市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）辽02民终4731号上诉人（原审被告）：周国柱，男，1953年4月22日出生，汉族，住大连市沙河口区。被上诉人（原审原告）：大连广安物业管理有限公司，住所地大连市中山区保卫巷8号。法定代表人：初志远，该公司董事长。委托诉讼代理人：杨运杰，男，该公司职员，住大连市中山区。委托诉讼代理人：焉捷，辽宁法大律师事务所律师。上诉人周国柱因与被上诉人大连广安物业管理有限公司物业服务合同纠纷一案，不服大连市中山区人民法院（2016）辽0202民初4711号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月24日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人周国柱和被上诉人的委托诉讼代理人杨运杰、焉捷均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。周国柱上诉请求：撤销原审判决，改判驳回被上诉人在原审的诉讼请求或驳回起诉或发回重审。事实和理由：1、在业主委员会未先行催收物业费的情况下，物业公司无权直接起诉主张欠费给付，故被上诉人的起诉应当被裁定驳回；2、业主委员会成立违法，与物业公司签订的合同无效；3、被上诉人未取得收费许可，无权收取物业费，原审判令上诉人给付物业费错误；4、被上诉人未尽到物业服务职责，维修不及时，违约在先，上诉人行使先履行抗辩权，有权拒交物业费；5、上诉人从未收到过被上诉人的催缴通知，一审时效中断期间计算错误；6、一审按80%比例判缴物业费适用法律错误；7、一审判令上诉人承担170元全部诉讼费错误。大连广安物业管理有限公司辩称，不同意上诉人的上诉请求和理由，认为：1、业主欠缴物业费，业主委员会催缴不是法定的前置程序，物业公司有权直接起诉催要欠款；2、业委会的身份是否合法与本案无关；3、被上诉人有合法的收费许可证，在原审已经举质证；4、原审关于时效、缴纳比例的认定部分，被上诉人保留意见；5、诉讼费的承担属于法院决定事项，不存在适用法律错误的问题。大连广安物业管理有限公司向一审法院起诉请求：1.判令被告周国柱给付所欠物业费人民币14,782元。2.判令被告承担本案的诉讼费用。一审法院认定事实：2007年6月18日，大连市中山区丰源海景山庄业主委员会（甲方）与大连广安物业管理有限公司（乙方）签订《物业管理委托服务合同》，合同约定：甲方将大连市中山区丰源海景山庄小区（坐落位置：大连市中山区丰汇园）委托乙方实行物业管理；委托管理期限自2007年6月18日起至2010年6月18日止；乙方依照本合同和市物价局核发的收费许可证收取物业管理服务费；乙方负责向业主、使用人追缴欠缴的物业管理服务费及其他费用；住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.6元向业主、使用人收取，收费时间为一个年度；业主、使用人逾期交纳物业管理费的，从逾期之日起，按照应交金额的0.3％按日交纳滞纳金。2010年6月18日，大连市中山区丰源海景山庄业主委员会与大连广安物业管理有限公司签订《物业服务合同》，合同约定：委托管理期限自2010年6月18日起至2013年6月18日止，住宅房屋按建筑面积每月每平方米0.9元向业主、使用人收取，其他条款与上述合同中的条款不变。2013年6月1日，大连市中山区丰源海景山庄业主委员会与大连广安物业管理有限公司签订《物业服务合同》，合同约定：委托管理期限自2013年6月18日起至2016年6月18日止，其他条款与上述合同中的条款不变。根据大连市房地产档案馆的房屋登记信息记录证明显示，坐落于大连市中山区丰汇园2号1单元3跃4层2号房屋的所有权人为周国柱，所有权证号2007102887，建筑面积201.95平方米，缮证时间为2007年4月25日。2013年8月29日、2014年5月7日，原告大连广安物业管理有限公司先后两次分别起诉刘辽邕（周国柱配偶）及周国柱物业服务合同纠纷案（案号分别为2013中民初字第3527号、2014中民初字第1929号），后原告又分别于2003年11月11日、2014年8月31日申请撤诉。2011年4月20日，2015年5月25日，原告分别以上门张贴等方式向被告催缴物业费。现被告周国柱拖欠自2009年5月起至2010年6月止的物业费人民币1，696元（201.95㎡X0.6元X14个月），以及自2010年7月起至2016年6月止的物业费人民币13,086元（201.95㎡X0.9元X72个月），共计人民币14,782元。一审法院认为，为改善人民群众的生活和工作环境，在本市行政区域内的相应小区应实行物业化管理。原告与大连市中山区丰源海景山庄业主委员会签订的《物业管理委托服务合同》、《物业服务合同》系双方的真实意思表示，其内容不违反法律禁止性规定，当属合法有效。被告周国柱作为该小区业主，上述合同对其具有约束力，故原、被告之间的物业服务合同关系成立，双方均应按约履行各自的义务，不履行或履行义务有瑕疵应承担相应的法律后果。现原告作为涉案小区的物业服务企业，已履行了相应的物业服务义务，被告即应及时支付物业费，逾期不付系违约行为，应承担相应的违约责任。关于被告辩称小区业主委员会从未露面向其催交物业费、并且否认原告在起诉前向其进行物业费的书面催交，因此原告不具备起诉被告条件，法院应依法驳回原告的起诉。物业公司起诉前是否向被告进行物业费的书面催交，不是其提起诉讼的必要前置条件。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十九条明确规定，起诉必须符合下列条件：（一）原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织；（二）有明确的被告；（三）有具体的诉讼请求和事实、理由；（四）属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。如果将“书面催交”作为原告起诉追讨物业费的前置条件显然与上述法律的立法本意相悖。故对被告上述抗辩，不予采纳。关于被告辩称原告起诉被告两年以前的物业费已过诉讼时效一节，虽然原告曾于2011年4月20日向刘辽邕进行了催缴，并于2013年8月29日向法院起诉刘辽邕物业服务合同纠纷，但原告并不是向案涉房屋的实际所有权人即被告周国柱主张权利，故关于被告周国柱辩称该段期间的诉讼时效已过，予以采纳；但因原告又于2014年5月7日因被告周国柱欠缴物业费向法院提起诉讼，尽管以撤诉方式结案，但根据法律规定，仍构成诉讼时效的中断。故关于原告要求被告支付自2012年5月起至2016年6月止的物业费的诉讼请求合理，予以支持。关于被告辩称原告物业服务存在严重瑕疵一节，尽管原告亦举出相应证据证明小区物业服务质量不存在问题，但根据被告提供的大量证据，原告在接管小区后，对小区存在的问题及需要改进的地方没有及时处理，小区的物业服务的确存在不足之处，故原告要求被告依合同约定交纳全部物业费显然不妥。依照《中华人民共和国合同法》第一百一十一条之规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。”故原告要求被告被告支付自2012年5月起至2016年6月止的物业费的诉讼请求，应酌情按照应缴纳总额的80％收取为宜。综上所述，依照《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百四十条，《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十一条之规定，判决：一、被告周国柱给付原告大连广安物业管理有限公司自2012年5月起至2016年6月止的物业费合计人民币7,270元（201.95㎡X0.9元X50个月X80％），该款项于判决发生法律效力后十日内付清；如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告的其他诉讼请求。诉讼费170元，由被告负担。二审中，被上诉人补充提交了自桃源街道办事处调取的业委会备案材料和自行政服务大厅公安局窗口调取的业委会用印证明，拟证明业委会是经合法登记备案成立的，其名称和印章曾发生变更，目前的名称为“大连市中山区丰源海景业主委员会”。上诉人发表质证意见认为，被上诉人补充提交的材料均为复印件，没有调取单位的调档印章，且这些材料的发生时间与本案没有关联性，认为这此材料不具有真实性。本院认为，被上诉人补充提交的证据材料无原件予以核对，真实性无法确认，故不予采信。本院对一审判决认定的事实予以确认。本院认为，上诉人与被上诉人是否成立物业服务合同关系系本案争议的焦点问题，但业主委员会是否合法成立并不是本案审理的焦点问题。因为，如果案涉小区业主委员会系经合法成立、登记备案，则其有权代表小区业主与被上诉人签订物业服务合同，该合同对小区业主具有约束力；如果业主委员会身份缺乏合法性，则案涉多份物业服务合同均不成立。但从被上诉人在一审提交的物业维修单据、物业费收费凭据及上诉人称被上诉人提供物业服务中存在违约行为的自认内容可知，被上诉人实际为案涉小区提供了物业服务，上诉人于2009年5月之前曾向被上诉人交纳过物业费，系对其物业服务单位身份的肯定，则双方形成了事实上的物业服务合同关系，上诉人未能提供任何证据否认被上诉人是案涉小区的物业服务单位，也未能举证证明案涉小区存在其他物业服务单位，故原审认定上诉人与被上诉人间存在合法的物业服务合同关系并无不妥，本院予以确认。上诉人自2009年5月起拖欠物业费，被上诉人经定期催要，并于2014年5月7日曾起诉上诉人主张欠款给付，构成时效中断，故原审判令上诉人给付自2012年5月起欠付的物业费并无不当，应予维持。关于上诉人提出被上诉人的起诉应当被驳回一节，被上诉人与上诉人之间存在物业服务合同关系，上诉人欠缴物业费，被上诉人有权起诉主张物业费，我国法律、法规没有将业主委员会催缴物业费作为法定的前置程序，故上诉人主张未经业主委员会的催缴、被上诉人无权起诉的观点没有法律依据，不能成立。关于上诉人主张先履行抗辩权能否成立一节。先履行抗辩权是指互负债务的当事人，有先后履行顺序，先履行一方未履行之前，后履行方有权拒绝履行。本案中，物业单位提供物业服务，业主缴纳物业费并无先后履行顺序之约，上诉人与被上诉人并非互负债务的当事人，上诉人若认为被上诉人在提供物业服务过程中存在违约行为，可以另行主张，其关于先履行抗辩权的主张不能成立。关于被上诉人是否取得收费许可的问题，被上诉人在一审阶段已经提交证据证明其自2007年12月始取得大连市物价局颁发的《收费许可证》，并按时续证，虽中途有一段时间旧证过期、未取得新证，被上诉人对此作出了合理解释，考虑到目前国家已取消收费许可的行政管理制度，上诉人亦无据证明被上诉人在该段时间内未实际提供物业服务或服务质量不符合收费标准，故本院对上诉人提出被上诉人无收费许可不得向业主收取物业费的主张不予支持。关于一审案件受理费负担的问题，属于一审法院决定事项，上诉人如认为一审法院决定内容有误，可向一审法院依法主张，二审不作调整。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费170元，由周国柱负担。本判决为终审判决。审判长 王丽明审判员 王慧莹审判员 宁 宁二〇一七年七月三日书记员 张文秀 来源：