（2017）辽0102民初6728号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2017-10-31
案件名称
沈阳瑞福城建房产经纪有限公司与梁晓鹏居间合同纠纷一审民事判决书
法院
沈阳市和平区人民法院
所属地区
沈阳市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
沈阳瑞福城建房产经纪有限公司,梁晓鹏
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第三十九条第一款，第四十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第七条，第十三条，第六十四条
全文
沈阳市和平区人民法院民 事 判 决 书（2017）辽0102民初6728号原告：沈阳瑞福城建房产经纪有限公司，住所地沈阳市沈河区十三纬路123号甲4，统一社会信用代码91210100583888581A。法定代表人：艾平平，系该公司总经理。委托诉讼代理人：王宇川，系辽宁显法律师事务所律师。委托诉讼代理人：孙巍，男，1985年12月30日出生，满族，系该公司员工，住沈阳市大东区。被告：梁晓鹏，男，1980年9月14日出生，汉族，现住沈阳市铁西区。委托诉讼代理人：李晶，女，1980年7月30日出生，汉族，现住沈阳市铁西区，系被告梁晓鹏的妻子。委托诉讼代理人：于秀英，女，1954年7月13日出生，汉族，现住沈阳市铁西区。原告沈阳瑞福城建房产经纪有限公司（以下简称“瑞福城建公司”）诉梁晓鹏居间合同纠纷一案，本院立案受理后，依法由审判员王金利适用简易程序于2017年6月29日公开开庭进行了审理。原告瑞福城建公司的委托诉讼代理人王宇川、孙巍，被告梁晓鹏及其委托诉讼代理人李晶、于秀英均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告瑞福城建公司诉称，原告（丙方）同被告（乙方）梁晓鹏于2016年4月28日签订委托协议（看房确认书），由原告带被告实地查看在售的“城建花园”小区的二手房。该协议第三条约定“甲（即房屋出卖方）乙双方承诺：自本协议签署之日起六个月内，除非丙方在场，甲、乙双方不在任何时间、任何情况下进行与该房屋有关的买卖、租赁等交易活动；否则，视为违约，甲、乙双方自愿连带向丙方支付违约金两万元”。签署上述看房确认书时，原告已就该条款向被告作出解释和说明，被告作为完全民事行为能力人，理应了解并知晓签署该协议所应承担的权利及义务。但被告梁晓鹏在签订完该协议后，并没有按照协议的内容履行其约定的义务，而是在上述协议约定的六个月内，在没有通知丙方（即原告）的情况下，对位于沈阳市铁西区滑翔路14-2号“城建花园”小区（19号楼）1-16-1房屋[以下简称“城建花园（19号楼）1-16-1”房屋]与该房屋出卖方进行交易，该房屋就是原告之前带被告去看过的房屋。原告认为，被告违反协议中的明确约定，应当承担违约责任。约定上述条款系房产中介行业的习惯做法，目的是为了约束房屋买卖双方，也防止其他房产中介“撬单”。该看房确认书是为了原告公司反复使用而制作的格式文书，但该文书上所列的条款不属于格式条款，上述条款系甲、乙、丙三方在诚实信用原则的基础下签订的，并不存在排除和限制一方权利的情形。该条款的目的仅为促成房屋交易，保护居间人服务能取得正常回报，且保护交易双方能够在居间人的见证下完成合法交易，从而避免因一方隐瞒事实造成其他方的经济损失。本案中，城建花园（19号楼）1-16-1房屋的所有权人在原告公司登记二手房出售信息时，曾多次声明仅在我公司登记该售房信息，但我公司并非限制其仅在我公司登记，其也有权利在其他中介机构登记售房信息。另外，被告到原告处看房时，城建花园（19号楼）1-16-1房屋标注的销售价格为130万元，但该价格是可协商调整的。我公司收取的中介费为房屋交易总价款的1%-2%，但这是可协商调整的。而且原告到我公司看房时，我公司工作人员也已向其说明，中介费是“可以研究”的。看房确认书中的甲方“皮秀杰”是该房屋所有权人皮秀华的妹妹，每次看房都由皮秀杰带领前往。原告工作人员虽未向原告出示皮秀华委托皮秀杰售房的委托书。但因皮秀华与皮秀杰系姐妹关系，皮秀华又口头委托皮秀杰办理看房、售房事宜，并将房屋钥匙交给皮秀杰，所以，皮秀杰是有权代表皮秀华在确认书中签字的。被告对涉案房屋的购买意愿强烈，其通过我公司于2016年4月末看房后，即在短短的几天之内，购买了该房屋，可以证明这一点。如被告对该房屋不满意，不可能在短短几天内作出十分重大的购买决定。因该房屋价值上百万，所以被告所说系临时决定于常理不符。被告与原告签订合同后，被告未就协议内容与居间内容与原告进行协商，从而达成补充协议。根据中介行业交易习惯及经营现状，我方执行的居间服务标准为行业标准，不可能也不存在恶意压低或者提高中介服务费用的可能。因此，被告在未与我公司协商的情况下，擅自不履行合同，理应承担违约责任。双方签订合同，且履行在先，被告系首次知晓该房源信息，并由原告带领实地查看该房源。因此，不排除被告利用从原告处得来的该房源信息及价格在其他房产中介机构寻找该房源信息，并通过压低价格的方式与其签订居间服务合同的情形。因居间服务合同性质决定居间人仅提供促成房屋买卖双方交易的媒介及信息，在本案中，原、被告双方签订合同且原告向被告提供该涉案房产信息，被告并最终达成房屋买卖交易，其理应按照双方签订的合同履行义务。综上，现原告依据民事诉讼法的规定诉至法院，请求法院依法判令被告给付原告违约金20,000元；本案的全部诉讼费用由被告承担。被告梁晓鹏辩称，2016年4月28日，被告到原告处了解二手房出售房源信息。当时，原告的工作人员让被告在看房确认书上签字，但并未向被告说明签字的后果，也未向被告解释该看房确认书上各条款的含义，并且该看房确认书所附带的条款均系格式条款。看房确认书中“城建花园（19号楼）1-16-1”房屋的出卖方签字人并非该房屋的真正房主。同日，原告工作人员带领被告实地查看了两处房屋，分别为“城建花园（19号楼）1-16-1”和“1-20-1”，标价均为130万元。当时被告对“城建花园（19号楼）1-20-1”房屋比较中意，但此后经与原告联系，原告表示经了解该房房主并无出售的意愿，所以，此事就搁置下来。2016年5月初，被告又到另一家房产中介（沈阳市铁西区浩然迈田房产中介店，以下简称“浩然迈田中介店”）了解二手房出售信息，该房产中介店工作人员也带被告到了“城建花园”小区查看在售的二手房，这时，被告发现查看的房屋正是“城建花园（19号楼）1-16-1”，但标价为125万元。而且，浩然迈田中介店的居间服务费要比原告的价格低，同时，浩然迈田中介店工作人员向被告极力推荐该处房屋，考虑到被告的妻子当时怀孕8个月，急需要住房，于是，在上述情况下，被告通过浩然迈田中介店购买了“城建花园（19号楼）1-16-1”房屋。此后不久，该房屋即办理过户手续，产权登记到被告及妻子李晶（即本案被告委托诉讼代理人）二人名下。综上所述，被告不存在原告的看房协议书中记载的违约事项。因为被告并未与甲方（皮秀杰）进行房屋交易，被告是与涉案房屋所有权人和浩然迈田中介店三方进行的交易。经审理查明，2016年4月28日，被告梁晓鹏因购房需要到原告瑞福城建公司了解二手房出售信息。原告（居间服务方，丙方）、被告（买受方，乙方）及在售二手房一方（出卖方，甲方）共同签订《委托协议（看房确认书）》一份，其中约定“1、甲、乙双方委托丙方提供房屋买卖/租赁居间服务，丙方接受上述双方的委托，将上述甲方房屋推荐给乙方，并带领乙方对上述房屋进行实地查勘。2、若甲、乙双方通过丙方的带看及相关居间服务签订房屋买卖/租赁合同，则甲、乙双方同意在签订房屋买卖/租赁合同时支付丙方居间服务费。3、甲、乙双方承诺：自本协议签署之日起六个月内，除非丙方在场，甲、乙双方不在任何时间、任何情况下进行与该房屋有关的买卖、租赁等交易活动；否则，视为违约，甲、乙双方自愿连带向丙方支付违约金两万元。4、在本协议签订前，丙方向甲、乙双方对协议的全部内容进行了充分说明和沟通，各方均理解和接受。5、本协议于看房当日签订。”该协议中还附有两处在售二手房的位置信息，分别为“城建花园（19号楼）1-16-1”和“城建花园（19号楼）1-20-1”。其中，“城建花园（19号楼）1-16-1”房屋的甲方（出卖方）签字人为“皮秀杰”。同日，原告瑞福城建公司工作人员张爽带领被告梁晓鹏前往上述两处房屋实地查看，并告知被告其收取的居间服务费标准为房屋交易总额即130万元的2%。2016年5月4日，被告梁晓鹏（买受方，乙方）、“城建花园（19号楼）1-16-1”房屋所有权人皮秀华、李光波（出卖方，甲方）及浩然迈田中介店（居间方，丙方）签订《房屋买卖合同》，合同约定，被告梁晓鹏以1,230,000元价款购买皮秀华、李光波所有的“城建花园（19号楼）1-16-1”房屋。“甲乙双方均确认，双方的房屋买卖交易，是在丙方提供居间服务的情况下达成的，《房屋买卖合同》签订之时，视为居间成功。一方在签订本合同当日，一次性支付丙方居间服务费人民币壹万贰仟叁佰元整（小写：12,300元）”。后，被告梁晓鹏与“城建花园（19号楼）1-16-1”房屋所有权人皮秀华、李光波进行房产交易，并办理了房产更名过户等手续。现上述房产登记所有权人为被告梁晓鹏及其妻子李晶。本案审理过程中，本院通过电话询问方式向案外人即“城建花园（19号楼）1-16-1”房屋原所有权人皮秀华了解相关情况，其表示，“被告梁晓鹏所述情况属实。自己是“城建花园（19号楼）1-16-1”房屋的原所有权人。因欲出售该房屋，自己就首先到瑞福城建公司进行了二手房出售信息登记，但一直无音讯。于是，自己又到浩然迈田中介店进行了再次登记。后来，梁晓鹏就通过浩然迈田中介店与自己进行了上述房屋的交易。”上述情况，有原、被告的当庭陈述笔录、委托协议（看房确认书）、房屋电子登记查询证明、房屋买卖合同、被告办理房产买卖的证据材料以及本院调查核实情况的说明等证据在卷佐证，经庭审质证及审查，本院予以确认。本院认为，根据我国合同法第三十九条之规定，格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。第四十条规定，格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。本案中，被告梁晓鹏因购房需要到原告瑞福城建公司了解二手房销售信息，双方并签订“委托协议（看房确认书）”，该委托协议（看房确认书）系原告瑞福城建公司为重复使用而预先拟定，并在被告梁晓鹏签字时未与其就各项条款，尤其是协议中第3条关于违约责任的认定及承担问题进行协商的格式文本和格式条款。该格式条款中注明，“甲、乙双方承诺：自本协议签署之日起六个月内，除非丙方在场，甲、乙双方不在任何时间、任何情况下进行与该房屋有关的买卖、租赁等交易活动；否则，视为违约，甲、乙双方自愿连带向丙方支付违约金两万元”。该项约定系提供格式条款一方即原告瑞福城建公司免除其自身责任、加重二手房买卖双方责任、排除二手房买卖双方主要权利的条款，应依法认定该条款无效。所以，原告依据该条款主张被告梁晓鹏向其支付违约金20,000元无法律依据，本院不予支持。关于原告瑞福城建公司主张，上述“委托协议（看房确认书）”中的各项条款均在被告梁晓鹏签字或看房时向其解释说明的意见。庭审中，被告梁晓鹏对此不予认可，原告亦未提供其他证据对其主张加以佐证，应依法承担不利法律后果。同时，根据法律规定，采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款。本案中，原告亦未提供证据证明其已“采取合理的方式提请对方注意”免除前述违约责任条款，故本院对原告的上述意见不予采纳。关于原告瑞福城建公司提出，不排除被告梁晓鹏利用从原告处得来的涉案房源信息及价格，在其他房产中介机构寻找该房源，并通过压低价格的方式与之签订居间服务合同进行房产交易的意见。根据法律规定，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，原告瑞福城建公司对其上述主张未提供证据加以佐证，本院不予认定，且本案审理过程中，经本院依法调查核实，“城建花园（19号楼）1-16-1”房屋原所有权人皮秀华于2016年4月30日在浩然迈田中介店登记该房屋的二手房销售信息，况且，皮秀华就其房屋销售信息选择在哪一家房产中介机构登记或者选择同时在两家以上房产中介机构登记系其自身权利，并不受法律法规的规定所限制。此外，根据原告瑞福城建公司提供的证人即2016年4月28日带领被告梁晓鹏到涉案房屋看房的张爽当庭陈述其于当日向被告说明的居间服务费（中介费）收费标准是“2%”（即房产交易总价格的2%），要求被告梁晓鹏在看书确认书上“签字的目的是证明我带被告看过房屋”。原告瑞福城建公司就涉案房屋公示的价格为130万元，故居间服务费（中介费）为2.60万元（130万元×2%），虽然其于庭审中表示当时亦向被告说明该价格“可以研究”，但未提供证据加以佐证。基于此，而浩然迈田中介店登记的涉案房屋的销售价格为125万元，且居间服务费（中介费）为1%，两者相比较，对于作为消费者的被告梁晓鹏而言，浩然迈田中介店的性价比要比原告瑞福城建公司的性价比高，故其选择通过浩然迈田中介店进行交易符合常理。同时，在二手房交易过程中，相对于买卖双方的公民个人而言，房地产经纪机构在交易信息、交易资源、交易经验、交易技巧等各个方面均具有相当大的优势。若放任房地产经纪机构滥用这一优势，势必会损害广大消费者的合法权益，并将导致整个房地产交易秩序的混乱。综上，对于原告瑞福城建公司的诉讼请求，因无事实依据，本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第七条、第十三条第一款、第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：驳回原告沈阳瑞福城建房产经纪有限公司的诉讼请求。案件受理费150元（已减半收取），由原告沈阳瑞福城建房产经纪有限公司承担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于辽宁省沈阳市中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费，按自动撤回上诉处理。审判员 王金利二〇一七年七月三日书记员 陈荟茹本判决所依据的相关法律规定《中华人民共和国合同法》第三十九条采用格式条款订立合同的，提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式提请对方注意免除或者限制其责任的条款，按照对方的要求，对该条款予以说明。格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。第四十条格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。《中华人民共和国民事诉讼法》第七条人民法院审理民事案件，必须以事实为根据，以法律为准绳。第十三条第一款民事诉讼应当遵循诚实信用原则。第六十四条第一款当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。 来源：百度“”