（2017）闽06民终1429号

裁判日期: 2017-07-03

公开日期: 2017-07-31

案件名称

陈国川、漳州市经济发展有限公司租赁合同纠纷二审民事判决书

法院

福建省漳州市中级人民法院

所属地区

福建省漳州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

陈国川,漳州市经济发展有限公司

案由

租赁合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

福建省漳州市中级人民法院民事判决书（2017）闽06民终1429号上诉人（原审被告）：陈国川，男，汉族，1960年6月30日出生，居民，住福建省厦门市思明区。被上诉人（原审原告）：漳州市经济发展有限公司，住所地漳州台商投资区角美镇金山村龙池商业街15号龙池广场，统一社会信用代码：913506007395141490。法定代表人：郑水明，董事长。诉讼委托代理人：黄恩泽，福建簪华律师事务所律师。诉讼委托代理人：林华阳，福建簪华律师事务所律师。上诉人陈国川因与被上诉人漳州市经济发展有限公司租赁合同纠纷一案，不服龙海市人民法院（2016）闽0681民初6414号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月25日立案后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，上诉人陈国川、被上诉人漳州市经济发展有限公司的委托诉讼代理人林华阳律师到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审原告漳州市经济发展有限公司一审的诉讼请求：1、被告陈国川支付原告租金54516元；2、被告陈国川支付原告违约金17199.798元；3、被告陈国川支付原告物业管理费35046元、公共维修金7009.2元、水电费12593.5元；4、被告陈国川立即腾空租赁房屋交付给原告并支付从2016年7月1日起至交房日止，按月租金9086元计算占有使用费。一审法院认定的事实：2015年4月3日，漳州市经济发展有限公司与陈国川订立《房屋租赁合同》，约定漳州市经济发展有限公司将龙池开发区龙池商厦1#楼第三层，建筑面积1298M2的房屋租赁给陈国川作为经营性场所使用，租赁期限15个月，自2014年3月31日至2015年6月30日止，每月建筑面积每平方米租金7元，每个月租金9086元，15个月的租金为136290元，房屋租金需在合同签订后五日内一次性交清；租赁期间所发生的物业管理费、水电费由陈国川承担，陈国川应按物业公司的书面通知自行缴纳；如果未按时交纳房屋租金，每逾期一天应当支付租金的千分之一违约金，租赁期满合同自然终止，任何一方若有意续约，应提前一个月以书面形式通知对方，否则视为不续约。2015年8月14日，漳州市经济发展有限公司与陈国川订立《房屋租赁合同》，约定漳州市经济发展有限公司将龙池开发区龙池商厦1#楼第三层，建筑面积1298M2的房屋租赁给陈国川作为经营性场所使用；租赁期限为12个月，自2015年7月1日至2016年6月30日止；每月租金9086元，12个月的租金为109032元；房屋租金需在合同签订后五日内一次交清上半年租金即54516元，12月31日前交清下半年租金即54516元；租赁期间所发生的物业管理费、水电费由陈国川承担，陈国川应按物业公司的书面通知自行缴纳；陈国川应按时交纳房屋租金，每逾期一天应当支付租金的千分之一违约金。2015年4月28日，陈国川向漳州市经济发展有限公司转账支付租金81774元。2015年6月10日，陈国川向漳州市经济发展有限公司转账支付租金54516元。2015年9月14日，陈国川向漳州市经济发展有限公司转账支付租金54516元。以上合计190806元。上述两份《房屋租赁合同》约定的租赁期间即2014年3月31日至2016年6月30日，该租赁物为陈国川占有使用。2016年7月15日，漳州市经济发展有限公司向陈国川发出律师函，要求陈国川于2016年7月25日前交清拖欠的租金、物业费、水电费，并将房屋腾空交付给漳州市经济发展有限公司。之后，漳州市经济发展有限公司对租赁房屋停水、停电。陈国川至今尚未将租赁物交付漳州市经济发展有限公司。另查明，2013年2月28日，漳州市经济发展有限公司与厦门鑫飞耀物业管理有限公司签订《龙池商厦物业管理委托合同》，约定将龙池商厦1#楼委托厦门鑫飞耀物业管理有限公司实施物业管理，委托管理期限自2013年3月1日至2016年2月28日。2016年2月29日，漳州市经济发展有限公司与龙海市瑞鑫物业服务有限公司签订《承包合同》，约定将龙池商厦、龙翔大厦物业管理项目发包给龙海市瑞鑫物业服务有限公司，期限自2016年3月1日至2017年4月30日。原审判决认为，漳州市经济发展有限公司、陈国川订立的租赁合同依法成立并生效，合同双方当事人应当按照约定履行自己的义务。根据双方签订的二份《房屋租赁合同》约定，陈国川应支付的租金为245322元（即136290元+109032元），陈国川已付租金190806元，尚欠租金54516元。因此，漳州市经济发展有限公司主张陈国川支付租金54516元，合法有据，应予支持。漳州市经济发展有限公司主张陈国川逾期支付租金应按合同约定支付违约金，陈国川辩称租赁场地存在漏水漏电，漳州市经济发展有限公司没有及时修缮构成违约，陈国川无须支付违约金。因《房屋租赁合同》约定的每逾期一天应当支付租金的千分之一违约金，明显偏高，陈国川辩称无须支付违约金包含了违约金偏高要求降低的抗辩，综合双方当事人的违约情况并兼顾公平原则，依法将违约金调整为以尚欠租金54516元为基数，从陈国川应付租金之次日起（即2016年1月1日）至判决确定的还款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算。因漳州市经济发展有限公司自2016年7月15日发出律师函后，采取断水断电的措施使租赁物无法继续使用，因此，漳州市经济发展有限公司主张陈国川支付从2016年7月1日起至交房日止按月租金9086元计算的占有使用费，没有事实和法律依据，不予支持。根据《房屋租赁合同》约定，租赁期间所发生的物业管理费、水电费由陈国川承担，陈国川应按物业公司的书面通知自行缴纳。因此，物业管理费、水电费应由物业管理公司向陈国川另案主张。漳州市经济发展有限公司将租赁房屋所在龙池商厦委托物业公司进行管理，向物业公司支付一定的费用，其在庭审中提供的费用发票为上述委托管理费用，并非代陈国川缴付物业管理费，因此，漳州市经济发展有限公司主张陈国川支付物业管理费35046元、公共维修金7009.2元、水电费12593.5元，依法不能成立，不予支持。现租赁期间届满，漳州市经济发展有限公司请求陈国川将租赁物腾空并返还租赁物，应予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第一百一十四条、第二百二十六条、第二百三十五条之规定，判决如下：一、陈国川应于判决生效之日起十日内向漳州市经济发展有限公司支付租金54516元及违约金（以54516元为基数，从2016年1月1日至本判决确定的还款之日止，按中国人民银行同期同类贷款利率计算）；二、陈国川应于判决生效之日起一个月内将租赁房屋（即龙池商厦1#楼第三层）腾空并返还给漳州市经济发展有限公司；三、驳回漳州市经济发展有限公司的其他诉讼请求。案件受理费3669元，适用简易程序减半收取1834.5元，由漳州市经济发展有限公司负担1184.5元，陈国川负担650元。陈国川不服一审判决，上诉请求撤销原审判决并驳回被上诉人的一审诉讼请求。上诉理由：原审判决认定事实错误。2013年8月原合同到期前，上诉人按常理计划续签合同，开始准备投入其他健身运动项目装修，并拆除台球馆1∕2面积后，因续签合同不能及时落实及规划保留台球馆项目部分受困于建筑老化的进水系统，加上5-6楼经营者把场所内密布的排雨水管当成公寓酒店的排污管使用而引发渗漏污臭，致使上诉人整个场所无法正常经营。虽然被上诉人是在2016年7月25日对租赁物断电断水使上诉人彻底不能进入租赁场所，但实际上租赁物的漏水漏电问题早在2014年上诉人租赁后就一直存在，而且随着时间的推移和被上诉人拒不维护，上诉人在2015年9月就处于停业状态，根据《合同法》第二百一十六条“出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途”之规定，被上诉人作为租赁房产的产权人和受益人，承担维修责任属于其法定和约定义务，然而上诉人多次通知被上诉人，请求予以维修，但被上诉人置之不理，致使上诉人无法正常经营并遭受重大损失，因此，被上诉人不履行自己的义务，违约在先，其无权要求支付租金和违约金。被上诉人漳州市经济发展有限公司答辩称：原审认定事实清楚、适用法律正确，应予以维持。1、被上诉人与上诉人签订的两份《房屋租赁合同》是在双方自愿、平等的基础上签订的，是双方的真实意思表达，两份《房屋租赁合同》均合法有效，上诉人均应依约履行相应的义务即支付未付的租金及违约金。2、并非如上诉人所言存在诸如漏水、漏电导致其无法经营，事实是仅出现小部分渗水及小部分的电线曝露等小问题，且渗水的范围仅是洗手间，而且被上诉人也已进行了维修，上诉人在一审时也未否认。上诉人并没有在租赁期间向被上诉人主张任何的损害赔偿或提出解除合同，也没有向被上诉人提出过上述小问题已经严重到导致其无法经营，如若真如上诉人所言上述小问题已经导致其无法经营了或者说被上诉人没有进行维修的话，上诉人不可能等到被上诉人提起诉讼主张租金、违约金的时候才提出这些问题已经使其无法经营，而且如果没维修也更不会有电费的产生，再者，如果被上诉人真拒不维修，按正常逻辑上诉人会请别人维修进行“止损”或提出解除合同，但事实上上诉人都没有，故上诉人的这种狡辩仅是拒付租金的一种借口。3、被上诉人将租赁物交付给上诉人使用及签订《房屋租赁协议》时，上诉人并未提出任何异议，如若真的存在无法经营的情况，上诉人根本不会续签合同，更不会有支付租金的行为。现《房屋租赁协议》已经期满终止，上诉人一直不腾房，被上诉人多次催告上诉人搬离，但上诉人均不予理睬，上诉人的行为已经严重损害了被上诉人的合法权益。本院二审中，对原审判决查明的事实，除上诉人提出2015年4月3日的租赁合同是8月13日才倒签的，其余事实双方当事人没有异议。对当事人没有异议的事实，本院予以确认。本院二审期间，上诉人提交一份书面协议作为新证据，拟证明因争执房屋漏水的维修，其现场管理人与物业公司就电费的缴纳问题达成的协议。被上诉人质证认为：上诉人的举证已超过举证期间，协议三性都有问题，没有任何签字盖章，证明不了上诉人所要证明的内容。本院认为：上诉人所提交的书面协议，没有任何人的签名，不符合证据的形式要件，被上诉人对其真实性有异议，不予确认，故不能作为认定事实的依据。本案争议的焦点为：上诉人是否应支付租金、违约金和返还租赁物。本院认为，上诉人陈国川与被上诉人漳州市经济发展有限公司签订的《房屋租赁合同》是双方当事人的真实意思表示，合同内容没有违反法律法规强制性规定，涉案的两份《房屋租赁合同》合法有效。对于有效合同双方当事人均应依约履行。被上诉人依照约定将租赁场地交付上诉人经营使用，上诉人也应当依照约定交付租金，上诉人未按约定交付租金，构成违约。现租赁期限已经届满，被上诉人要求上诉人支付租金和违约金并返还租赁物，符合合同约定和法律规定。上诉人辩称被上诉人提供的租赁场地存在漏水漏电，被上诉人不履行义务予以修缮，导致其无法正常经营，被上诉人构成违约在先，无权要求上诉人支付租金和违约金。因上诉人对该辩称不能举证证明，并且本案是续租，租赁合同签订之前，租赁场地是由上诉人与其他人共同租赁，上诉人对于租赁场地的情况应该也应当是清楚的，如若真的存在漏水漏电到至无法经营的情况，按照情理上诉人是不会续签合同，或者会在续签的合同中提出并商定解决方法或补偿问题，但没有证据证明上诉人在签订本案租赁合同时有提出该问题。因此，对于被上诉人本案起诉后，上诉人提出的租赁物存在漏水漏电至其无法经营的情况，因缺乏事实依据，本院不予采信。综上所述，本院认为，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决并无不当，应予维持。上诉人的上诉理由不能成立，不予采纳，上诉请求不予支持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费3669元，由上诉人陈国川负担。本判决为终审判决。审　判　长　　林良志代理审判员　　谢建才代理审判员　　王杰河二〇一七年七月三日书　记　员　　韩英燕附注：引用的主要法律条文及执行申请提示《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十九条：申请执行的期间为二年。申请执行时效的中止、中断，适用法律有关诉讼时效中止、中断的规定。前款规定的期间，从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起计算；法律文书未规定履行期间的，从法律文书生效之日起计算。来源：百度搜索“”