（2017）粤0491民初393号

裁判日期: 2017-07-03

公开日期: 2017-11-28

案件名称

王忠琪与杨思宇房屋买卖合同纠纷一审民事判决书

法院

珠海横琴新区人民法院

所属地区

案件类型

民事案件

审理程序

一审

当事人

王忠琪,杨思宇,珠海市诚众房地产投资有限公司

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第七十七条第一款，第七十八条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第六十四条

全文

广东省珠海横琴新区人民法院民事判决书（2017）粤0491民初393号原告：王忠琪，女，1979年10月8日出生，台湾地区居民。委托诉讼代理人：谢伟强，广东海鸥律师事务所律师。被告：杨思宇，男，汉族，1991年2月13日出生，住广东省高州市。委托诉讼代理人：王凤华，广东诚迅达律师事务所律师。第三人：珠海市诚众房地产投资有限公司。住所地：珠海市拱北粤海中路****号101商铺。法定代表人：廖爱君，公司执行董事兼经理。原告王忠琪与被告杨思宇房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月28日立案后，依法适用简易程序，于2017年6月22日公开开庭进行了审理。原告委托诉讼代理人谢伟强、被告及其委托诉讼代理人王凤华到庭参加诉讼、第三人珠海市诚众房地产投资有限公司（以下简称诚众房产）经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭。本案现已审理终结。原告向本院提出诉讼请求：一、被告向原告双倍返还房产买卖定金20万元；二、被告承担诉讼费、保全费等费用。事实与理由：原、被告于2016年9月29日经中介诚众房产撮合，签订《房地产买卖合同》。合同约定原告向被告支付总额125万元购买被告位于珠海市香××区××房××套，不动产权证书编号：粤（2016）珠海市不动产权第0063567号。款项支付方式，签订《房地产买卖合同》后交付定金10万元，其他款项通过银行按揭的方式，待银行审批后，按差额部分支付首期款，余款委托银行向被告支付。签订合同后，原告按正常途径向银行申请按揭贷款，但由于其他原因未通过审批。为此，原告委托广东迎福律师事务所孔静律师发函被告，经过商讨，被告于2016年10月28日答复同意交易延长三个月即至2017年1月27日前完成交易，以给原告充足时间去筹集一次性付款的款项。之后珠海市对2016年10月6日之前符合成交条件的房产买卖要求在2016年12月20日前办结手续，原告只好向亲朋好友到处借款，并通过诚众房产向被告求证，被告同意在2016年12月20日前继续履行合同。于是原告在筹足一次性付款的资金后于2016年12月6日从台湾赶到珠海，要求被告履行合同，办理房产过户手续。但被告及其代理人罗艺莲于2016年12月7日将原告拉黑，两人均没有联系原告商讨办理房产过户事宜。原告只能通过中介联系被告，双方交流极其不顺畅。另一方面，被告又没有申请提前返还银行贷款注销抵押。在时间紧急的情况下，2016年12月5日原告再次致电中介，请求中介催促被告办理过户手续，当天被告没有到来，派代理人罗艺莲到场，但罗艺莲没有出示合法有效的授权委托手续，没法前往办理。2016年12月16日，代理人罗艺莲提出抵押公证给原告，二年后再过户，遭原告拒绝。2016年12月18日原告通知被告及中介于2016年12月19日上午8点半到珠海市房产登记中心办理手续，但被告及中介没有出现。如此反反复复，导致没法按珠海市房产登记中心的要求在2016年12月20日前完成交易。由此可见，被告故意不履行合同，构成违约，按合同法的规定及《房地产买卖合同》第11条的约定，被告应双倍返还定金20万元。原告为其诉请向本院提交以下证据：一、房地产买卖合同；二、房地产权证；三、转账单、收款收据；四、银行个人明细对账单；五、与杨思宇短信联络复印件；六、与罗艺莲短信联络复印件；七、与中介顾某短信联络；八、原告在房产登记中心等被告图片；九、罗艺莲身份信息；十、诚众房产的公司资料；十一、律师函。被告杨思宇在法定答辩期间答辩称：一、被告实际收取的定金为9万元。合同签订当天，原告在支付定金后发现房产证面积与中介介绍的面积平方米不一致，经双方协商，被告退回1万元，该1万元先由诚众房产业务员垫付给原告，2016年9月30日被告代理人罗艺莲转账还给诚众房产经理洪斌。二、原告称被告未申请提前还款与事实不符。被告已于2016年10月13日到中国农业银行珠海拱北支行办理了个人信贷提前结清全部借款本息的申请手续，且在2016年11月28日双方微信聊天时，已告知原告提前还款并获批的事实，只要原告支付首期款就随时可以，但原告迟迟不予打款，未涂销抵押是因原告未按照合同约定支付首期款还贷的违约行为导致。三、导致合同无法履行是原告违约造成的，被告无需向原告返还定金。签订三方协议后，被告配合原告去银行办理了相关按揭手续，因原告以往存在多次逾期属于征信不合格，银行不同意原告的贷款申请。原告因自己征信原因无法贷款构成违约。2016年10月14日，被告收到原告委托的律师发来的《律师函》要求协商延长三个月以便原告筹钱一次性付款或因限购政策要求解除合同退还定金。因限购政策明确规定在限购政策前已经签订合同并支付定金构成实质性交易的，不受限购政策的限制，因此，被告不同意解除合同，但同意延长合同履行期限由原告一次性付款支付房款。在接下来的近两个月时间里，原告称其一直在凑钱，并且被告也考虑到为了能够完成交易，已经同意按照120万元的价格出售该房产。被告也将限购政策的内容第一时间告知原告，催促原告尽快在2016年12月20日之前将房款需至少提前三日转入被告账户用于还款及办理涂销抵押和过户手续，但原告却迟迟不支付款项提前还款。原告明知合同约定由其负责还款，明知在未还款及未涂销抵押的前提下无法办理过户，在2016年12月19日和20日自行到登记中心去拍照等行为不过是自导自演的闹剧罢了，被告代理人接到通知赶到登记中心时，并未见到原告，足以证明原告并非真心要履行合同。因为限购政策的时间限制，考虑到原告筹集款项有难度，为了能够继续交易，被告还提出愿意在收到全款后交付房屋给原告，并同意将房产先抵押给原告，待原告在珠海购买社保符合过户条件后再配合其办理过户手续，但原告却以种种歪曲的理由拒绝履行合同，足以证明原告已无意继续履行合同。综上，被告一直在积极配合原告履行所有合同义务，原告未按照合同约定支付首期款用于还款构成违约，导致合同无法继续履行是因原告的违约行为造成的，按照合同及法律规定，被告无需返还其定金。恳请法院能够查明事实，驳回原告的全部诉讼请求。被告为其辩称向本院提交了以下证据：一、不动产所有权证书；二、房地产买卖合同；三、公证书；四、个人信贷业务要素变更申请书；五、短信截图；六、微信截图；七、银行流水。被告当庭提交顾某、冯安康证人证言，并申请上述二证人出庭作证。第三人诚众房产向本院提交了书面陈述意见：2016年9月29日，买方王忠琪及卖方代理人罗艺莲一起在第三人的领秀城分公司签署三方《房地产买卖合同》，合同约定买方的付款方式为银行按揭付款，买方用首期款帮卖方还银行欠款。签约后买方支付定金，第三人联系银行办理按揭，买卖双方均到银行办理了相关手续。银行经审查发现王忠琪以往存在多次逾期，属于信用记录不良不符合放贷条件。交易期间遇到珠海出台限购政策，但根据限购政策的要求，在限购政策出台前已经签署合同并支付定金或首期款等行为能够证明存在实质性交易的，可不受限购的约束。在此期间买方曾经要求以限购为由解除合同，但卖方认为其不受限购限制不同意解除。后经第三人多次与买卖双方协调，最终买卖双方同意一次性付款，但合同期限要顺延三个月。在顺延期间，买方多次称因筹钱困难希望卖方可以降价，经第三人几次沟通，双方最终同意以120万元成交。2016年11月24日，珠海市住规建局发布通知，凡属限购前实质性交易的，需在2016年12月20日前办理完过户手续，过期将不予办理。第三人得知消息后，及时分别通知了买卖双方，一再要求双方尽快办理银行还款、涂销抵押等事宜并办理过户，否则将无法办理。但买方迟迟没有支付首期款及房款，直至2016年12月16日卖方的银行欠款仍未还清，买方要求2016年12月19日办理过户，但因还清银行欠款后银行办理涂销抵押需要至少三个工作日，又恰逢12月17日和18日是周六日，所以12月19日根本办理不了过户，因此该交易并未完成。这就是第三人经手的全过程。第三人认为导致交易最终没有顺利完成是因为买方未按约履行付款义务导致的，如买方能够按照约定提前支付首期款用于还款，本次交易完全有充足的时间可以完成，因此导致交易失败是买方违约造成的。第三人将根据合同约定，另案追究因一方违约导致的第三人佣金损失的权利，恳请法庭能够查明本案违约责任一方，以便于第三人另案主张权利。第三人在本案中没有证据向本院提交。经审庭审质，被告对原告提交的证据真实性认可，对原告提交的短信、微信聊天记录认为仅仅是一部分，不能真实、完整反映全过程。原告除不认可被告提交的证据四真实性及不同意对被告当庭提交的证人证言进行质证外，对被告提交的证据真实性均予确认。本院认为被告当庭提交的证人作庭作证申请不符合民事诉讼法的规定，但鉴于双方提交的证据及质证过程中均有提及诚众房产顾某，本院准许证人顾某出庭作证。本院根据原、被告的质证意见并经审核双方的证据，对双方提交的证据本院认为可作为本案审理查明事实之依据。经审理查明，被告是珠海市香××区××房业主。2016年9月29日，原告（买方）、被告（卖方）、诚众房产（经纪方）签订《房地产买卖合同》，约定：原告以125万元购买被告位于珠海市香××区××房，定金10万元，在签署本合同时交；第二部分楼款为115万元，银行按揭付款，买方须在办理该物业房地产权登记过户手续前支付首期款，买方所付首期上述第二部分楼款中非由银行以贷款形式支付之金额；如买方已付首期款金额少于上述第二部分楼款总额减去银行贷款之金额，则首期款金额相应增加。合同第10条约定，如买方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，买方足额交付定金的，卖方无需退还定金；第11条约定，如卖方未能履行本合同之条款以至本合同不能顺利完成，卖方足额签收定金的，卖方须双倍返还定金。合同第19条备注③买方用首期款帮卖方还银行欠款。合同签订当天，被告委托代理人罗艺莲出具收款收据，确认收到原告定金10万元。10月13日，被告向中国农业银行珠海拱北支行申请提交结清全部借款本息。因原告征信原因，原告无法获取银行贷款。10月14日，原告向被告发律师函，以珠海市出台新政策导致原告不符合限购为由，要求：1、给予3个月时间，拟一次性付款或筹齐首付款；2、解除合同，退还定金。10月28日，被告回复原告称“购买此房属新政前，律师信中可以接受第一条，绝不接受第二条”。此后，原、被告以微信、短信进行沟通、协商，被告催促原告3个月期限快到，尽早办过户。11月28日，原告微信被告“就算我朋友帮我搞定银行贷款问题，要帮你还款，也需要一个多星期。”被告回复“还款大概三天就能拿到注销资料，你钱到位，注销就能过户到你名下。”被告并明确告知原告银行提前还款已批，原告回复是“钱还没凑好”。12月6日，原、被告见面商讨合同履行事宜，原告要求再降低价格，双方未能达成一致意见。12月7日，原告短信给被告“目前手上只有110万元，你与家人商讨，还有无其他方案可行”。被告回复是“按合同办事”。此后，被告将原告微信拉黑。12月15日，原告到诚众房产要求被告到房产登记中心办理产权过户，被告代理人罗艺莲提出因原告没有提前支付首期款，无法办理房屋按揭的注销抵押，提出以先办理抵押并交付房屋的方案，原告予以拒绝。12月19日，原告自行前往珠海市不动产登记中心。原、被告均选择适用内地法律作为处理本案纠纷的准据法。本院认为，原告系台湾居民，本案属于涉台房屋买卖合同纠纷案件，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国涉外民事关系法律适用法〉若干问题的解释（一）》第一条、第十九条的规定，应参照涉外民事诉讼的相关规定进行审理。本案合同关系的发生地在内地，内地与本合同有最密切联系，且原、被告双方均选择适用内地法，故本案适用内地法律作为处理本案纠纷的准据法。故依照《中华人民共和国涉外民事关系法律适用法》第四十一条之规定，本案适用中华人民共和国内地法律。根据双方庭审的诉辩意见，本案争议的焦点是：一、被告收取定金的数额；二、原告主张的定金是否应双倍返还。关于焦点一。首先，《房地产买卖合同》约定的定金数额为10万元，该款在合同签署时交付；其次，根据原告提交的卡卡转账记录及被告代理人出具的收款收据显示，被告收到原告的定金10万元；第三，被告申请的证人顾某出庭作证，拟证明原、被告经协商变更了定金金额为9万元并在银行当场向原告支付了1万元现金，原告否认收到顾某支付的1万元，被告及顾某没有证据证明原告收取1万元现金。因此，被告向诚众房产洪斌转账及洪斌向顾某转款的行为，并不能证明原告向被告支付的定金是9万元，故本院认定，被告收到原告的定金是10万元。关于焦点二。首先，根据《中华人民共和国合同法》第四十四条“依法成立的合同，自成立时生效”，原、被告签订的《房地产买卖合同》为双方真实意思表示，内容不违反国家法律、法规，为有效协议，各方均应恪守。合同约定的付款方式是银行按揭付款，但因原告自身的征信问题，原告无法获取贷款资格，在此情况下，双方同意变更延长三个月并改为一次性付款方式。上述变更内容，原、被告及诚众房产均予确认，因此，除上述变更的内容外，其他条款均应按原合同约定履行。第二、被告在2016年10月28日虽然同意了原告提出的一次付款或筹齐提高首付款并延长三个月的方案，但双方此时对于房屋的交易总价并没有作出变更的意思表示。而从原、被告其后的微信、短信聊天记录可以反映，原告直至2016年12月7日仍要求被告降低房价，并表示“手头只有110万元”。说明双方在12月7日仍未就房款达成一致意见，在此情况下，原告应按合同约定履行其义务。第三、合同第19条备注③买方用首期款帮卖方还银行欠款，此为原告之合同义务。且从原告与被告11月28日微信聊天中，原告不仅确认要为被告还银行贷款，同时也知晓完成上述事项是需要一定时间的。原告庭审中主张认为依据交易惯例，120万元应在取得房产交易回执后方能支付，没有事实与法律依据。第四、原告主张在12月7日后，被告及其代理人罗艺莲将其微信拉黑无法再与被告继续商谈，然从原告提交与被告的短信聊天记录，双方除了微信外还互留了手机号码，因此，原告主张从12月7日后无法与被告联系的说法不成立。第五、12月20日是涉案房屋产权过户的最后期限，原告11月28日与被告微信聊天中，已经确认要为被告还银行贷款，同时也知晓完成上述事项是需要一定时间的，因此，原告在没有向被告支付提前还贷款项的情况下，要求被告于12月19日到房产登记部门办理产权过户显然是无理的，也是不可能完成的。综合以上的分析，本院认为，造成涉案房屋未能在最后期限完成交易的原因在于原告没有按照合同约定为被告支付偿还银行贷款所致，原告的行为已构成违约，根据合同第10条的约定，被告无需退还定金，原告请求被告双倍返还定金没有事实依据，本院不予采纳。综上所述，原告诉讼请求无理，应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第七十七条第一款、第七十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：驳回原告王忠琪的诉讼请求。因适用简易程序，本案案件受理费减半收取为2150元，由原告王忠琪负担。如不服本判决，原告可以在判决书送达之日起三十日内，被告可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于广东省珠海市中级人民法院。审判员　徐艳红二〇一七年七月三日法官助理　熊　健书记员　罗志斌搜索“”