（2017）皖0304民初797号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2017-09-26
案件名称
姚绪与李洪振、王丹丹房屋买卖合同纠纷一审民事判决书
法院
蚌埠市禹会区人民法院
所属地区
蚌埠市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
案由
法律依据
全文
安徽省蚌埠市禹会区人民法院民 事 判 决 书（2017）皖0304民初797号本诉原告（反诉被告）：姚绪，男，1996年6月15日出生，汉族，住安徽省蚌埠市怀远县，委托代理人：郭利，安徽南山松律师事务所律师。委托代理人：孙腾，安徽南山松律师事务所律师。本诉被告（反诉原告）：李洪振，男，1984年4月17日出生，回族，户籍所在地安徽省蚌埠市怀远县涡北新城区，现住安徽省蚌埠市禹会区，本诉被告（反诉原告）：王丹丹，女，1987年5月10日出生，回族，户籍所在地安徽省蚌埠市怀远县城关镇佟楼街*号，现住址同上，身份证号3403031987********。两本诉被告（反诉原告）共同委托代理人：张浩，安徽径桥律师事务所律师。两本诉被告（反诉原告）共同委托代理人：邵丹，安徽径桥律师事务所律师。第三人：蚌埠市雅居房地产营销策划有限公司（以下简称雅居公司），住所地安徽省蚌埠市万达广场公寓A栋25层2513号，统一社会信用代码91340300MA2MRQFG5H。法定代表人：马艳，该公司副总经理。本诉原告（反诉被告）姚绪与本诉被告（反诉原告）李洪振、王丹丹、第三人雅居公司房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年4月17日受理后，依法适用简易程序审理。2017年5月19日，李洪振、王丹丹向本院提起房屋买卖合同纠纷反诉，本院审查后予以准许并与本诉合并审理，本案审理期限从反诉受理之日起重新计算。本诉原告（反诉被告）姚绪及其委托代理人郭利、孙腾、本诉被告（反诉原告）李洪振、王丹丹及其委托代理人张浩、第三人雅居公司的法定代表人马艳均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。姚绪向本院提出诉讼请求:1、李洪振、王丹丹继续履行2016年12月7日姚绪与李洪振、王丹丹签署的《房屋买卖合同》，将房屋产权过户至姚绪名下，并交付房屋（价值84万元）；2、诉讼费、律师代理费等姚绪支出的必要费用由李洪振、王丹丹承担。事实和理由：2016年12月7日，在第三人的居间服务下，姚绪与李洪振、王丹丹签订了一份《房屋买卖合同》。该合同约定：姚绪购买李洪振、王丹丹所有的位于蚌埠市××会区君××天下小区××楼××单元××层××号房屋，建筑面积124.4平方米（以房屋产权证登记面积为准），房屋总价款840000元，合同还约定：姚绪直接办理银行按揭支付房款。具体为：姚绪与李洪振、王丹丹双方在本合同签字时姚绪向李洪振、王丹丹支付人民币70000元作为定金，姚绪与李洪振、王丹丹双方45个工作日内办理完银行按揭手续(差额部分在办理产权过户时支付)。双方约定姚绪须在过户手续后10个工作日内完成抵押手续，姚绪接到银行放款通知的10个工作日内，双方到银行办理解冻或转款手续。合同生效后，姚绪如约向李洪振、王丹丹支付了70000元定金。李洪振、王丹丹于2017年12月底才将房屋产权证书交给第三人。第三人立即帮助姚绪进行房屋价值预评（申请银行贷款）。2017年1月5日蚌埠柏信房地产评估咨询有限公司出具了《房地产价值预评报告书》。2017年1月22日姚绪与李洪振、王丹丹双方办理了《蚌埠市存量房买卖合同》网签手续，同日，双方签署了《蚌埠市存量房交易资金托管协议》，姚绪支付了首付款230000元。姚绪共支付房款300000元。在合同履行过程中，姚绪虽因银行按揭贷款办理不顺，但在约定期限内已明确告知李洪振、王丹丹全款买房，遭到李洪振、王丹丹拒绝。姚绪未给李洪振、王丹丹造成任何损失，未有违约行为。李洪振、王丹丹主张解除合同、违约赔偿，没有任何事实和法律依据。姚绪已支付300000元房款并一直要求全款办理过户手续，李洪振、王丹丹拒不履行生效合同，严重侵害了姚绪的合法权益，姚绪特提起诉讼，请依法支持姚绪的诉讼请求。李洪振、王丹丹辩称及其反诉称，2016年12月7日，李洪振、王丹丹与姚绪在第三人的居间介绍下签署了一份房屋买卖合同，合同约定：李洪振、王丹丹将位于蚌埠市××会区君××天下小区××楼××单元××层××号房屋以总价840000元出卖给姚绪。合同第三条付款方式约定“姚绪直接办理银行按揭支付房款，具体为：姚绪与李洪振、王丹丹双方在本合同签字时姚绪向李洪振、王丹丹支付人民币70000元作为定金，姚绪与李洪振、王丹丹双方约定在45个工作日内办理完银行按揭手续……”。合同第五条违约责任约定“姚绪未按合同第三条约定期限履行交易手续或付款的，逾期未超过30日的，每逾期一日，按照逾期金额的10%支付违约金；逾期超过30日的即视为姚绪不履行本合同，李洪振、王丹丹有权单方解除合同，届时姚绪应按照本合同第二条约定的该房价总额10%向李洪振、王丹丹支付违约金，并由姚绪承担此次交易中双方的全部交易税费和中介机构佣金……”。合同第十二条约定“本合同自姚绪与李洪振、王丹丹双方签字之日起生效”。合同签订当日，即2016年12月7日，姚绪向李洪振、王丹丹支付了购房定金70000元。2017年1月22日，姚绪又依据《蚌埠市存量房交易资金托管协议》的约定将230000元购房款存入托管账户。从2016年12月7日开始，45个工作日的期限届满日为2017年2月15日，再延长30日，期限届满日为2017年3月17日。姚绪在2017年3月17日前并未按约支付购房款，已构成根本违约，李洪振、王丹丹有权依据《房屋买卖合同》第五条第2项的约定与姚绪解除合同，同时姚绪还应依约向李洪振、王丹丹支付84000元的违约金，因姚绪在签订《房屋买卖合同》时已支付70000元定金，扣除该定金后，姚绪还应向李洪振、王丹丹支付违约金14000元。因姚绪的违约行为导致合同解除，依约姚绪还应承担李洪振、王丹丹已支付给第三人的中介佣金9000元。另外，姚绪在本诉中称其有意与李洪振、王丹丹协商变更购房款支付方式，即从按揭支付变更为一次性支付。首先，双方就变更购房款支付方式没有达成合意；其次，姚绪也未在《房屋买卖合同》约定的付款期限内将全部购房款汇入李洪振、王丹丹在《蚌埠市存量房交易资金托管协议》载明的账户。可见，姚绪并无诚意和能力履行付款义务。综上，李洪振、王丹丹恳请贵院依法解除李洪振、王丹丹与姚绪于2016年12月7日签订的房屋买卖合同，并判令姚绪向李洪振、王丹丹支付违约金14000元及中介佣金9000元。姚绪针对李洪振、王丹丹的反诉辩称，基于姚绪的诉状，李洪振、王丹丹在合同签署后偿还贷款解除抵押的期间不应该计入姚绪的履行期间，姚绪的履行期间应该从李洪振、王丹丹将房屋产权证、土地证提交给第三人之日计算；2017年1月22日姚绪与李洪振、王丹丹双方网签的《蚌埠市存量房买卖合同》，对于姚绪贷款的时间和金额进行了重新约定，是对于原合同的变更，姚绪在贷款时间上不存在违约。第三人雅居公司称，2016年12月7日，姚绪与李洪振、王丹丹双方在中介公司签订的房屋买卖合同，办理银行按揭是45个工作日，双方约定在姚绪接到银行审批通过通知后30个工作日办理完所有权过户手续。按照合同是银行按揭，因姚绪年纪小银行要求增加首付款数额，审批过程中一直有问题，按揭办理过程中，姚绪有提出可以一次性付款，但是姚绪与李洪振、王丹丹双方一直没有协商成功，办理银行按揭耽误时间，姚绪与李洪振、王丹丹对时间节点就有异议了，一直都在进行协商，但是没有协商好，姚绪与李洪振、王丹丹的诉讼请求法院依法判决。本院经审理认定事实如下：2016年12月7日，姚绪与李洪振在第三人的居间介绍下签署了一份房屋买卖合同。该合同规定：李洪振将其位于蚌埠市××会区君××天下小区××楼××单元××层××号房屋以总价840000元出卖给姚绪；付款方式是姚绪与李洪振均同意按姚绪直接办理银行按揭支付房款，具体为“在本合同签字时，姚绪向李洪振支付人民币70000元作为定金，姚绪与李洪振双方约定在45个工作日内办理完银行按揭手续”；违约责任规定“姚绪未按本合同第三条约定期限履行交易手续或付款的，逾期未超过30日的，每逾期一日，按照逾期金额的10‰支付违约金；逾期超过30日的，即视为姚绪不履行合同，李洪振有权单方解除合同，届时姚绪应按照本合同第二条约定的该房价总额10%向李洪振支付违约金，并由姚绪承担此次交易中双方的全部交易税费和中介机构佣金。若姚绪仍愿意继续履行合同，须经李洪振同意”。2016年12月8日李洪振向第三人交纳中介佣金9000元。同日，姚绪向李洪振交定金70000元。2016年12月22日李洪振将房产证、土地使用证原件交予第三人，由第三人帮助对讼争房屋进行价值预评。2017年1月5日蚌埠柏信房地产评估咨询有限公司对讼争房屋作出房地产价值预评报告书，评估总价为77.01元。2017年1月22日，姚绪与李洪振、王丹丹网签一份《蚌埠市存量房买卖合同》，对讼争房屋进行了备案。该《存量房买卖合同》第三条规定：姚绪与李洪振、王丹丹同意委托蚌埠市购房贷款担保有限公司在中国银行蚌埠航华路支行银行设立的187240513808托管账号对房产交易资金进行托管支付；姚绪须于2017年1月30日前支付首期款人民币230000元至姚绪与李洪振、王丹丹双方约定的银行第三方托管账户。同日，姚绪与李洪振、王丹丹双方签署了《蚌埠市存量房交易资金托管协议》，该协议规定：姚绪将购房款人民币230000元存入蚌埠市购房贷款担保有限公司在中国银行蚌埠航华路支行银行设立的187240513808托管账号。姚绪已于2017年1月22日将230000元转入姚绪与李洪振、王丹丹约定的以上托管账户。之后，姚绪一直未办理银行按揭支付房款。另查明：李洪振、王丹丹系夫妻关系，本案讼争房屋系李洪振、王丹丹夫妻共同财产。在庭审中，姚绪放弃关于律师代理费由李洪振、王丹丹承担的诉讼请求，并要求姚绪的履行期间应该从李洪振将房屋产权证、土地证提交给第三人之日(即2016年12月22日)计算。本院认为：网上签约，是将普通的房屋买卖合同进行了一种公示。公示是物权转移中的一种必经程序，但是并非合同成立、生效的必要条件。进行网签是房地产主管部门为维护房屋买卖市场的秩序，要求将双方（或者包括中介在内的三方）签订的房屋买卖合同进行公示。而公示的内容是房屋买卖合同本身，如果合同本身尚未成立，仍在探讨过程中，那么就无须也不可能进行公示。所以，反过来印证了网签合同本身应是一种成立和有效的房屋买卖合同。所以，房屋买卖进行了网签，也就确定了这份房屋买卖合同的成立。网签合同虽然形式特殊，也具有一定的政策性因素，却具备合同属性应具有的必要条件，体现了买卖双方的意思表示。网签合同是一种有效的合同形式，也是房屋登记转移的必要条件，但是，只要购房者与存量房卖家签订了书面的购房协议，就应当认定购房合同成立，只要房屋没有重大产权瑕疵，那么，合同签订之日，就已生效，网签与否不影响合同的效力。综上，本案中应当认定姚绪与李洪振于2016年12月7日书面签订的《房屋买卖合同》成立，而姚绪与李洪振、王丹丹于2017年1月22日网签的《蚌埠市存量房买卖合同》是对姚绪与李洪振于2016年12月7日书面签订的《房屋买卖合同》进行的一种公示。姚绪按照《房屋买卖合同》已向李洪振交付了定金70000元，李洪振也向第三人交纳了中介佣金9000元。事实证明，姚绪与李洪振、王丹丹实际履行的是2016年12月7日书面签订的《房屋买卖合同》。按照该合同规定，姚绪与李洪振、王丹丹双方同意按姚绪直接办理银行按揭支付房款。姚绪与李洪振双方约定在45个工作日内办理完银行按揭手续。在庭审中，姚绪要求姚绪履行期间应该从李洪振将房屋产权证、土地证提交给第三人之日(即2016年12月22日)计算，如按照这一时间计算，也早已过了45个工作日，且已逾期超过30日。按照合同规定，应视为姚绪不履行合同，李洪振、王丹丹有权解除合同，姚绪应按照本合同第二条约定的该房价总额10%向李洪振、王丹丹支付违约金，并由姚绪承担此次交易中双方的全部交易税费和中介机构佣金。故，姚绪要求李洪振、王丹丹继续履行2016年12月7日姚绪与李洪振双方签署的《房屋买卖合同》，将房屋产权过户至姚绪名下，并交付房屋（价值840000元）的诉请，本院不予支持。李洪振、王丹丹诉请依法解除李洪振与姚绪于2016年12月7日签订的《房屋买卖合同》，并判令姚绪向李洪振、王丹丹支付违约金14000元（总房款840000元，扣除姚绪已付定金70000元）及中介佣金9000元，本院予以支持。根据《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国合同法》第四十四条、第九十三条之规定，判决如下：一、解除姚绪与李洪振于2016年12月7日签订的《房屋买卖合同》；二、姚绪于本判决生效后十日内支付李洪振、王丹丹违约金14000元（总房款84000元，扣除反诉被告已付定金70000元）、中介佣金9000元，合计23000元；二、驳回姚绪的全部诉讼请求。本诉案件受理费12200元，减半收取6100元，由姚绪负担。反诉案件受理费375元，减半收取187.50元，由姚绪负担。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状及副本一式三份，上诉于安徽省蚌埠市中级人民法院。审判员 陈国琨二〇一七年七月三日书记员 房 颖 搜索“”