（2016）冀0223民初3251号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2018-05-13
案件名称
张瑞文与滦县滦州镇前明碑村村民委员会土地租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
滦县人民法院
所属地区
滦县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
张瑞文,滦县滦州镇前明碑村村民委员会
案由
土地租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五十一条，第五十六条，第五十八条；《中华人民共和国民法通则》：第四条，第六十一条第一款
全文
河北省滦县人民法院民 事 判 决 书（2016）冀0223民初3251号原告：张瑞文，男，汉族，1962年1月4日生。被告：滦县滦州镇前明碑村村民委员会。委托诉讼代理人：常秀红，河北滦天律师事务所律师。委托诉讼代理人：秦慧玲，河北滦天律师事务所实习律师。原告张瑞文与被告滦县滦州镇前明碑村村民委员会土地租赁合同纠纷一案，本院于2016年8月15日立案后依法适用简易程序公开开庭进行了审理。原告张瑞文及被告滦县滦州镇前明碑村村民委员会的委托诉讼代理人常秀红、秦慧玲到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告张瑞文向本院提出诉讼请求：依法判令被告赔偿原告经济损失300000元（待评估后以评估结论为准），并由被告承担评估费、诉讼费等。事实和理由：原、被告签订了租赁协议，约定被告将村南205国道南排水沟租给原告使用并同意原告在排水沟上建汽车修理厂。该排水沟四至：东至机电公司服务站、西至劳服公司、南至机电公司改装厂、北至205国道。长62米，宽28米，占地2.6亩，租期为长期。原告租用该土地建汽车修理厂从事汽修经营。2012年6月，原劳务公司的现土地使用权人张胜利诉原告占地建房侵权，诉至法院请求拆除房屋。滦县法院于2012年作出（2012）滦县初字第2483号民事判决书，判决由原告拆除在张胜利土地上的建筑物，随即法院强制拆除。原告认为，造成上述结果的原因是被告将没有处分权的土地租赁给原告造成的，导致原告房屋被拆，汽车厂停业，排水沟被损毁，被告对原告的损失应当予以赔偿。经调解未果，故诉至法院，请求判令被告赔偿经济损失300000元（待评估后以评估意见为准），评估费、诉讼费由被告承担。以上事实有租赁协议书、照片、判决书等证实。唐山正德工程造价咨询有限公司对被拆建筑物作出工程造价鉴定意见书后，原告张瑞文当庭变更诉讼请求，要求被告赔偿原告经济损失数额为236694.05元（依照唐山正德工程造价咨询有限公司出具的工程造价鉴定结论），并承担鉴定费9000元。被告滦县滦州镇前明碑村村民委员会辩称：1、原、被告在2002年1月6日签订了一份《占地协议》，协议内容是村委会同意原告无偿使用205国道南村里的一道排水沟，占用土地面积0.36亩，同时约定原告应确保水道的畅通，原告在盖房时超占了不属于被告的土地，该合同履行至2006年9月6日。之后，原告提出在原排水沟的基础上继续南延占用前明碑村的土地，南延面积0.421亩，原来的排水沟0.36亩仍属于无偿使用。2012年5月29日，原告在原租赁合同的基础上提出继续扩大租赁土地，原告自己拟好协议，让村委会成员在协议上签字，土地面积村委会没有实际测量。2、原告自己超占的土地从西测量是6米（是指东西长6米），上面的建筑物有张胜利签字并补偿了3万元的收条为证。综上所述，应依法驳回原告诉请。原告张瑞文向法庭提交下列证据用于支持其诉讼请求：证据一、2012年5月29日的协议书，用于证明：1、原告被法院强制拆除的标的房屋是自2006年建成，位置：东至机电公司服务站、西至劳服公司、南至机电公司改装厂、北至205国道；2、原、被告双方于2012年5月29日签订了租赁协议书并通过被告村两委会会议通过，被告将2.6亩土地租给原告使用（含原告被强拆的标的房屋的占地）；证据二、（2012）滦民初字第2483号判决书，用于证明：1、滦县人民法院于2012年12月14日作出了（2012）滦民初字第2483号民事判决书，判令本案原告张瑞文拆除其在本案被告处承租土地上所建的标的房屋，理由是本案被告滦县滦州镇前明碑村村民委员会未取得租赁土地的使用权，张瑞文未经土地使用权人的同意在该宗土地上临建房屋侵犯了土地使用权人张胜利的合法权益；2、原告所建标的房屋在2014年8月份被强制拆除；证据三、照片（9张），用于证明：2014年8月份，原告的标的房屋被法院强制拆除之后的现场情况；证据四、张瑞文门市房平、正立面图及房屋结构说明，用于证明：1、原告被强拆的标的房屋是正房三间及地下室一间，面积分别为：正房共计68.85平方米×高度3.6米，地下室40平方米×高度2.5米；2、被告滦县滦州镇前明碑村村民委员会的原村主任师海及村支委员师振江、师玉林、潘希永在该图纸上签字认可该图纸所标明的三间正房及一间地下室的面积数额；3、标的房屋的结构主体为砖混结构，顶是钢结构、塑钢门窗。经庭审质证和认证：被告滦县滦州镇前明碑村村民委员会对原告张瑞文提交的证据一、证据二、证据四的真实性没有异议，故本院对该三份证据的真实性予以确认。被告滦县滦州镇前明碑村村民委员会对原告张瑞文提交的证据三（照片）的真实性不予认可，认为不清楚该组照片是否是本案争议的现场照片。本院认为，根据原告提交的照片中周围建筑物的现状并结合原告提交的涉案门市房平、正立面图，能够确认该组照片确系涉案被强拆房屋的现场，故本院对该份证据的真实性予以认可。被告滦县滦州镇前明碑村村民委员会为证实其答辩主张向本院提交下列证据：证据一、占地协议书，用于证明：2002年1月6日，原、被告双方签订占地协议书，由原告无偿使用属于被告所有的村南0.36亩排水沟并由原告保证水道畅通；证据二、租地协议书，用于证明：原告按每亩1000元使用排水沟以外的0.421亩土地，租期15年；证据三、收条，用于证明：原告收到张胜利给予的本案争议标的物补偿款30000元。经庭审质证和认证：原告张瑞文对被告滦县滦州镇前明碑村村民委员会提交的证据一（占地协议书）、证据二（租地协议）真实性不认可，认为该两份协议书均已作废，应以原告提交的2012年5月29签订的协议书为准。本院认为，被告提交的该两份协议系原、被告双方自愿签订且签字确认，即使废止或有所变更，亦是当时双方当事人的真实意思表示，故本院对该两份证据的真实性予以确认。原告张瑞文对被告滦县滦州镇前明碑村村民委员会提交的证据三（收条）的真实性无异议，对证明目的有异议，故本院对该份证据的真实性予以采信。本院经审理认定事实如下：2002年1月6日，原告张瑞文与被告滦县滦州镇前明碑村村民委员会签订了《占地协议书》。该协议主要约定：1、原告提出在旋门南205国道南的排水沟上建一个汽车修理厂，需要占地0.36亩，被告同意让原告使用土地；2、该地座落在南侧，西至大道、东至大道、南至流水沟、北至205国道；东西长12米，南北长20米，合计0.36亩；3、该汽车修理厂整个占地是一个排水沟，属于废地利用，而确保了水道的畅通，故被告不收取任何费用，是以支持村民搞活经济为目的；4、原告不得随便转卖其建成的汽修厂，只能卖地面以上的附着物，任何时候该地块的所有权都归被告所有。2006年9月6日，原告张瑞文与被告滦县滦州镇前明碑村村民委员会签订了《租地协议书》，该协议主要约定：1、被告同意原告在原汽车修理厂基础上再往南延长23.4米、宽12米，共占地0.421亩；2、该地承租期限为15年，自2006年9月6日至2021年9月6日止；3、该地租金为每亩1000元，租地款上打租，原告每年向被告交租地款421元，一次性交清。2012年5月29日，原告张瑞文与被告滦县滦州镇前明碑村村民委员会签订了《协议书》，该协议主要约定：1、被告自愿将位于滦县旋门南205国道南的原排水沟，现已由原告建成的汽车修理厂自愿租赁给乙方使用；2、该地坐落于南侧，西至现劳动服务公司，东至冀电公司一汽服务站，南至冀电公司改装厂二厂，北至205国道，长62米，宽28米，占地2.6亩；3、租赁期限为长期；4、租金及给付方式：租金为每年每亩1000元，上打租，每年的12月31日前交清当年租金；5、本协议生效后，原、被告双方于2002年1月6日签订的占地协议书及2006年9月6日签订的租地协议书全部作废，以本协议为准。另查明：2012年12月14日，滦县人民法院于作出（2012）滦民初字第2483号民事判决书，确认如下事实：1988年6月20日，滦县劳动服务公司与滦县滦州镇前明碑村村民委员会签订征地协议书，征用了6.34亩土地。1988年10月5日，滦县国土资源局批复同意滦县劳动服务公司征用该地。2012年1月17号，唐山市路南区人民法院以（2010）南执字第381号执行裁定书裁定，确认上述土地归张爱国所有。2012年4月18日，滦县人民法院以（2012）滦民初字第762号判决，确认该土地归张胜利所有。2012年9月19日地籍调查表中的宗地图显示，该土地东侧有张瑞文临建的房屋，占用了该土地的一部分。滦县人民法院于2012年12月14日作出（2012）滦民初字第2483号民事判决书，判令张瑞文将建筑在张胜利6.34亩土地上的房屋拆除。2014年8月，滦县人民法院依法强制拆除了张瑞文所建涉案房屋。再查明：原告张瑞文于2016年8月15日向滦县人民法院申请对原告于2006年建成的2014年被强制拆除的门市房屋正方三间和地下室一间的市场价值进行评估鉴定（以2014年被强拆时的市场价值为准）。经原、被告同意，我院技术室委托至唐山正德工程造价咨询有限公司进行评估鉴定，唐山正德工程造价咨询有限公司于2016年12月12日作出工程造价鉴定意见书，鉴定结论为：原告张瑞文的三间门市房和一间地下室市场价值为207358.4元，排水沟市场价值为29335.65元，合计价值236694.05元。原告张瑞文为此花费鉴定费9000元。原告对唐山正德工程造价咨询有限公司出具的鉴定意见书的真实性无异议，被告对该鉴定意见书不予认可，申请进行复核。唐山正德工程造价咨询有限公司于2017年3月26日就被告要求复核的内容作出了书面回复，结论不变。本院认为，本案共涉及三个争议焦点：一、原、被告双方签订的土地租赁合同的效力问题。就滦县人民法院于2012年12月14日作出（2012）滦民初字第2483号民事判决书可以看出，本案所涉争议的租赁土地于1988年6月20日就被滦县劳动服务公司征用并取得土地使用权，之后经两次合法流转，由张胜利于2012年4月18日取得了土地使用权。《中华人民共和国合同法》第五十一条规定：无权处分的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同有效。本案被告滦县滦州镇前明碑村村民委员会自1988年起就丧失了对该宗土地的土地使用权，故其与原告分别于2002年1月6日、2006年9月6日和2012年5月29日签订的租赁协议因无法取得土地使用权人的追认而自始无效。二、原、被告双方对于造成土地租赁合同无效是否存在过错以及各自过错大小的问题。本院认为，对于造成原、被告所签订的土地租赁合同无效，原告张瑞文与被告滦县滦州镇前明碑村村民委员会都存在一定过错。被告滦县滦州镇前明碑村村民委员会在明知其自1988年起就丧失对本案诉争土地的土地使用权的情况下，仍向原告出租该宗土地，存在明显过错。而原告张瑞文作为交易一方在承租土地时，应有适当的谨慎注意义务，不能单纯依赖被告的承诺，而应自行审查土地的产权性质和相关手续是否齐全，原告怠于审查土地的相关资料导致合同无效造成损失，自身亦存在一定过错。综上，就本案原、被告双方的过错划分，本院认定原告张瑞文承担无效合同损失30%的责任，被告滦县滦州镇前明碑村村民委员会承担70%的责任。三、因土地租赁合同无效给双方造成的损失大小以及损失如何承担的问题。1、本院认为，根据合同法相关规定，合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中，被告滦县滦州镇前明碑村村民委员会已收取原告张瑞文2012年租金2600元，由于合同无效，该部分租金应予返还。但因原告实际占用诉争土地进行经营，其应当根据实际占用土地的时间支付相应费用。原告应当支付相应的土地租赁费用，租金可以参照原、被告所签订合同中的年租金2600元予以认定，那么原告应当支付实际占用土地的租金2600元。而对于原告主张的损失问题，本院技术室委托至唐山正德工程造价咨询有限公司作出了工程造价鉴定意见书，鉴定结论为：原告张瑞文的三间门市房和一间地下室市场价值为207358.4元，排水沟市场价值为29335.65元，合计价值236694.05元。原告对唐山正德工程造价咨询有限公司出具的鉴定意见书的真实性无异议，被告对该鉴定意见书不予认可，申请进行复核。唐山正德工程造价咨询有限公司于2017年3月26日就被告要求复核的内容作出了书面回复，结论不变。因鉴定机构作出的鉴定意见书具有中立性、公平性，程序合法，故本院依该鉴定意见书确认原告张瑞文的损失为236694.05元。2、被告滦县滦州镇前明碑村村民委员会主张张胜利已就原告张瑞文在诉争土地上所建房屋被强拆事宜，赔偿了原告房屋补偿款30000元，故应驳回原告诉请。本院认为，虽然诉争土地的使用权人张胜利已赔偿了原告房屋补偿款30000元，但该补偿不足以弥补原告的实际损失，故对被告的该主张本院不予支持。但该补偿款30000元应在原告张瑞文的损失数额中予以扣除。3、综上，在本案中，由于原、被告所签土地租赁合同无效，导致原告遭受损失206694.05元（236694.05元-30000元）。而对于该损失的造成，本院认定原告张瑞文承担无效合同损失30%的责任，被告滦县滦州镇前明碑村村民委员会承担70%的责任。故原告应自行负担30%的损失62008.21元，被告应赔偿原告剩余损失144685.84元。4、原告张瑞文诉请公估费9000元由被告滦县滦州镇前明碑村村民委员会负担，因公估费属于原告为查明和确定损失程度所支付的必要的、合理的费用，理应由被告负担，故本院对原告的该诉请予以支持。综上所述，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条、第五十八条，《中华人民共和国民法通则》第四条、第六十一条之规定，判决如下:一、被告滦县滦州镇前明碑村村民委员会在本判决生效后五日内赔偿原告张瑞文因土地租赁合同无效造成的损失153685.84元（144685.84元+9000元）；二、驳回原告张瑞文的其它诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2493元，由原告张瑞文负担934元，由被告滦县滦州镇前明碑村村民委员会负担1559元，在判决书生效后五日内交纳。如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于河北省唐山市中级人民法院。审判员 ＸＸ宁二〇一七年七月三日书记员 李 然 更多数据：