（2017）鲁08民终2217号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2017-09-04
案件名称
济宁永胜建设集团有限公司、陈广斌商品房销售合同纠纷二审民事判决书
法院
山东省济宁市中级人民法院
所属地区
山东省济宁市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
济宁永胜建设集团有限公司,陈广斌,常涛,常孝忠
案由
商品房销售合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百六十九条，第一百七十条，第一百七十五条
全文
山东省济宁市中级人民法院民 事 判 决 书（2017）鲁08民终2217号上诉人（原审被告）：济宁永胜建设集团有限公司，住所地济宁市洸河路22号新闻大厦16层。法定代表人：叶露，董事长。委托诉讼代理人：王爱红，山东治恒律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：陈广斌，男，1954年7月18日出生，汉族，住济宁市任城区。委托诉讼代理人：仝金印、许岩，山东明廉律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：常涛，男，1968年2月3日出生，汉族，住济宁市任城区。被上诉人（原审被告）：常孝忠（被上诉人常涛之父），男，汉族，住济宁市任城区。上诉人济宁永胜建设集团有限公司与被上诉人陈广斌、常涛、常孝忠商品房销售合同纠纷一案，不服济宁市任城区人民法院（2013）任（中）民初字第1758号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年4月19日立案后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。济宁永胜建设集团有限公司上诉请求：撤销原判，依法改判或发回重审；一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人陈广斌的诉讼请求已经超过诉讼时效。陈广斌于2008年购买的房屋，合同约定是交房后半年办理房产证，而陈广斌并未在法定的两年内主张权利。即使判决上诉人违约，也只能依照陈广斌提交的《集资建房合同书》第十条和第十一条第3款的规定，由常涛、常孝忠退还全部房款。且济宁永胜建设集团有限公司只是涉案房屋的施工单位，建设单位为济宁银河染化有限公司，济宁永胜建设集团有限公司并未收取任何购房款，亦未委托常涛、常孝忠收取陈广斌的购房款。济宁永胜建设集团有限公司作为施工单位，仅对工程质量承担责任。一审判决采信山东三鑫房地产不动产评估咨询有限公司【2014】第0725-2号房地产评估报告书，不具客观性、真实性、合法性，与本案没有任何关系。且济宁永胜建设集团有限公司在一审中对该评估报告提出异议，一审法院在未依法通知鉴定人进行答复的情况下，采信该证据错误。济宁永胜建设集团有限公司并未委托常涛、常孝忠收取房款，且陈广斌未按约定向济宁永胜建设集团有限公司交付房款。另陈广斌主张其在查阅有关房产资料过程中，才知悉购买的房屋为商业用途不属实。涉案房屋的工程规划许可证一直挂在办公室，建设工程规划许可证已经在载明了用途，陈广斌已知道该事实多年。陈广斌辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。常涛、常孝忠辩称：一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回上诉人的上诉请求。陈广斌向一审法院起诉请求：依法认定双方签订的集资建房合同第四项构成欺诈行为；限期被告将房屋用途变更为住宅，并按合同规定承担费用、办理确权手续，如不能办理，被告置换同地段、同类别、同面积居住房屋；如果一、二项做不到，原告要求退房，并按同等地段、类别、面积的房屋进行评估，按评估价款支付给原告；诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：为改善居住条件，济宁银河染化有限公司作为建设单位、济宁永胜建筑工程有限公司（现被告济宁永胜建设集团有限公司）作为施工单位，双方对济宁市任城区解放路东段路南济宁银河染化有限公司两栋危房住宅楼以职工集资建房的形式进行改建成商品住宅楼及营业房。根据济宁市规划局出具的“建设工程规划许可证”，该建设项目名称为“回迁商住楼”，建设规模为:“1-3层商业面积1310平方米，4-11层住宅面积3481平方米。”2007年6月16日，经过协商，陈广斌购买了住宅楼一套，并与济宁永胜建筑工程有限公司、济宁银河染化有限公司三方签订了“集资建房合同书”。合同第二条约定“建设单位负责提供申报该建设项目所需的建设项目申请书、土地使用证等资料。”第三条约定，“施工单位负责办理该建设项目的拆迁、规划、设计、施工等各项建设手续，并负责组织施工建设及房屋销售。”合同第四条约定，“买受人购买的房屋为：1、住宅楼：三层西户（室），建筑面积130平方米。”房价款为人民币351000元。交房日期为2008年6月1日。合同第六条约定，“…。剩余购房款在施工单位交付房屋前一次性付清。”合同第九条约定，“房屋交付时的实际面积与本合同约定的建筑面积不一致时，按照房产部门确权的面积为准，按本合同约定单价据实结算。”第十条约定，“房屋交付后半年内，由施工单位方负责为买受人所购房屋办理房屋登记确权手续，需建设单位配合的，建设单位应积极配合。合同还约定了违约责任及其它事项。合同签订后，原告按实际建筑面积138.14平方米，按被告要求分四期交付给当时施工方工作人员常孝忠、常涛房款共计372978元。原告陈广斌自该房屋交付后实际居住至今。2006年10月，济宁市中级人民法院宣告济宁银河染化有限公司破产还债，2007年12月29日终结破产程序。2013年3月，济宁银河染化有限公司的留守人员通知原告办理房产过户手续。原告在查阅有关房产资料过程中，知悉其购买的房屋为商业用房。2013年6月3日，原告陈广斌向济宁市城乡规划局提出书面申请，请求将济宁银河染化有限公司回迁商住楼三层由商业用途变更为住宅用途，未果。另查明，济宁永胜建筑工程有限公司系被告济宁永胜建设集团有限公司的前身。现原告陈广斌提起诉讼，请求依法认定原被告签订的集资建房合同第四项构成欺诈行为等。2014年7月25日，山东三鑫房地产不动产评估咨询有限公司出具了“房地产评估报告书”，认定涉案房产估价为917150元（房屋价值846734元，装修价值70416元），鉴定费7000元。一审法院认为,原、被告及济宁银河染化有限公司签订的《集资建房合同》系三方当事人的真实意思表示，该合同不违反法律、法规的强制性规定，故应认定该合同合法有效，各方当事人均应按照合同约定全面履行其义务。根据该合同第三条、第十条的约定，作为施工单位济宁永胜建筑工程有限公司负责组织施工建设及房屋销售，并负责为买受人所购房屋办理房屋登记确权手续。因此，应认定济宁永胜建筑工程有限公司系房屋销售方。根据原告陈广斌提交的被告常孝忠、常涛出具的收款收据；施工单位济宁永胜建筑工程有限公司已经将房屋交付给原告陈广斌的事实，而合同第六条约定“剩余购房款在施工单位交付房屋前一次性付清。”因此，根据被告对购房款一直未提出异议的事实，故，应认定作为买受方的原告陈广斌按照房屋面积已足额交付了房款，履行了其应尽的合同义务。对于工地工作人员被告常孝忠、常涛收取房款的行为，应认定是其职务行为，该两被告不应承担责任。济宁永胜建筑工程有限公司交付给原告陈广斌的房屋系商业房，而非合同约定的住宅房，原告购买房屋的目的是为了居住。鉴于商用房和住宅房在土地使用年限、生活成本、贷款、过户、税收等都存在差别，现陈广斌以被告济宁永胜建设集团有限公司的行为构成根本违约，致使其无法实现合同目的为由，主张解除合同，合法有据，应予支持。因此，原告陈广斌诉求退房，于法有据。我国《合同法》第97条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。”依据山东三鑫房地产不动产评估咨询有限公司出具的“房地产评估报告书”，涉案房屋的总价值为917150元，其与购房款差价即增值部分为846734元-372978元=473756元，房屋装修现价值为70416元。对原告主张的暖气、煤气、闭路电视开口费用等，因评估价值已包含其内，不予支持。原告陈广斌因诉讼支付的公告费600元，评估7000元应由被告承担。综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第五条，《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十四条第四款、第九十七条之规定，判决：原告陈广斌与被告济宁永胜建设集团有限公司、济宁银河染化有限公司（已破产终结）签订的“集资建房合同书”予以解除；被告济宁永胜建设集团有限公司于判决生效后十日内，支付原告陈广斌退房款372978、房屋差价473756元、房屋装修款70416元、评估费7000元、公告费600元，以上合计924750元；原告陈广斌于被告济宁永胜建设集团有限公司付清上述款项十日内腾出位于济宁市解放路东段济宁银河染化有限公司回迁商住楼三层西户房屋，交付给被告济宁永胜建设集团有限公司；驳回原告陈广斌其他的诉讼请求。如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费13047.5元，由被告济宁永胜建设集团有限公司负担。二审经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。本院认为，根据陈广斌提供的集资建房合同书第二条约定“建设单位负责提供申报该建设项目所需的建设项目申请书、土地使用证等资料。”第三条约定，“施工单位负责办理该建设项目的拆迁、规划、设计、施工等各项建设手续，并负责组织施工建设及房屋销售。”可以认定该合同的相对方为陈广斌与济宁银河染化有限公司、济宁永胜建设集团有限公司，济宁银河染化有限公司、济宁永胜建设集团有限公司应当共同对外承担责任。虽然济宁永胜建设集团有限公司为施工单位，但根据该合同第三条的约定，济宁永胜建设集团有限公司参与销售涉案房屋，故陈广斌应当向济宁银河染化有限公司、济宁永胜建设集团有限公司主张权利。因济宁银河染化有限公司于2007年12月破产程序终结，且已办理注销登记，故陈广斌向济宁永胜建设集团有限公司主张权利并无不妥。本案中，陈广斌依照双方签订的集资建房合同及诚实信用原则，对济宁银河染化有限公司及济宁永胜建设集团有限公司产生信赖。济宁永胜建设集团有限公司主张涉案房屋的建设规划许可证在办公室，陈广斌应当知道涉案房屋的建设规划，显然超出正常人的合理注意范围，故济宁永胜建设集团有限公司的该项主张本院依法不予支持。涉案房屋于2013年可以办理手续，陈广斌于2013年知道涉案房屋为商业用房后，于同年向济宁市任城区人民法院起诉，并未超过法律规定的诉讼时效期间。济宁永胜建设集团有限公司交付给陈广斌的系商业房，并非双方约定的住宅房。鉴于商用房与住宅房在土地使用年限、生活成本、贷款、过户、税收等方面都存在差别，涉案房屋与陈广斌购买房屋的目的不符，致使合同目的不能实现，陈广斌有权解除合同。同时，根据陈广斌出具的收据，该收据有收款人印章及济宁银河染化有限公司收款公章，如前文所述，集资建房合同的购买方为陈广斌，相对方为济宁银河染化有限公司及济宁永胜建设集团有限公司，该收据能够证明陈广斌已将购房款付清。陈广斌提交的房地产评估报告书系陈广斌依法向法院申请，并由双方共同选定的鉴定机构出具的，一审法院采信该证据正确。济宁永胜建设集团有限公司主张一审法院程序违法，本院依法不予支持。综上，上诉人的上诉请求不符合法律规定，本院依法不予支持；一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十五条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费13048元，由上诉人济宁永胜建设集团有限公司负担。本判决为终审判决。审判长 朱壮男审判员 扈 琳审判员 马 斌二〇一七年七月三日书记员 王晓晔 来自