（2017）浙0483民初4319号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2017-09-29
案件名称
李凤云与杭州鑫岛投资有限公司、桐乡中虹置业有限公司合同纠纷一审民事判决书
法院
桐乡市人民法院
所属地区
桐乡市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
李凤云,杭州鑫岛投资有限公司,桐乡中虹置业有限公司
案由
合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民法通则》：第六十七条；《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
浙江省桐乡市人民法院民 事 判 决 书（2017）浙0483民初4319号原告：李凤云，女，1980年7月25日出生，汉族，住上海市长宁区。委托诉讼代理人：刘宇平，浙江辞达律师事务所律师。委托诉讼代理人：何飞飞，浙江辞达律师事务所律师。被告：杭州鑫岛投资有限公司，住所地：杭州市西湖区北山街道桃花弄2号323室。统一社会信用代码913301065579390239。法定代表人：张炳全。被告：桐乡中虹置业有限公司。住所地：桐乡市梧桐街道丁字街2号一层。统一社会信用代码91330483670297720R。法定代表人：唐瑞卿，该公司执行董事、总经理。委托诉讼代理人：蔡俊菲，上海市光大律师事务所律师。原告李凤云诉被告杭州鑫岛投资有限公司（以下简称鑫岛公司）、桐乡中虹置业有限公司（以下简称中虹公司）合同纠纷一案，本院于2017年5月26日立案受理后，由审判员王勤适用简易程序于2017年7月3日公开开庭进行审理。原告委托诉讼代理人何飞飞及被告中虹公司委托诉讼代理人蔡俊菲到庭参加诉讼。被告鑫岛公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告请求判令：1、被告鑫岛公司支付商铺回报收益28622元（2014年11月1日至2016年10月31日）及逾期违约金；2、被告中虹公司对上述第一项款项承担连带责任；3、本案诉讼费由二被告承担。事实与理由：2010年11月13日，原告与鑫岛公司签订《委托经营管理协议》，约定：原告将其所有的桐乡市梧桐街道公园路22号中虹天地10幢402-223号商铺经营管理权，交付鑫岛公司统一招商，租赁期间自2011年11月1日至2016年10月31日止；2011年11月1日至2014年10月31日鑫岛公司无需支付该商铺收益，2014年11月1日至2015年10月31日期间的回报收益为13558元，2015年11月1日至2016年10月31日期间的回报收益为15064元。根据协议约定，任何一方不履行、延迟履行或不适当履行的，均构成违约，应当承担违约金。现被告未按约定支付上述商铺回报收益，已构成严重违约。被告鑫岛公司书面答辩称，对应当支付的租金予以确认，但双方约定的违约金过高，要求减少。请求法院依法判决。被告中虹公司答辩称，原告与鑫岛公司签订的委托经营管理协议与中虹公司没有关系，中虹公司不应该承担连带保证责任。请求驳回原告对中虹公司的诉讼请求。本院经审理，认定事实如下：中虹公司系“中虹天地”楼盘的开发商。鑫岛公司为中虹公司在“中虹天地”项目1#商业裙楼的指定营销代理商，全权负责1#商业体的营销及财务结算，原名称杭州鑫岛投资管理有限公司，2010年9月7日，企业名称变更为杭州鑫岛投资有限公司。2010年8月6日，二被告签订“桐乡中虹天地1#商业收购协议”1份，约定鑫岛公司（乙方）收购中虹公司（甲方）合法拥有的中虹天地10幢1-4层1#商业物业，总面积17075.43平方米，转让价13000万元人民币，同时对款项支付方式、具体操作流程、双方权利义务、违约责任、保密条款等做了约定。具体约定操作流程如下：1、甲方同意在本协议签订后，按照乙方提供的铺位分割方案，在二个月内为乙方办理完毕分割铺位的面积测绘、预售许可证的更改备案及价格备案等工作，确保符合分割销售的条件。期间发生的合理费用由乙方承担；2、乙方根据分割方案以每层不低于7613元/平方米制定每个单位的价格表报甲方备案，同时第3-4层与甲方的合同签约价不得超过7613元/平方米。如是按揭贷款客户首付款达到房价款50%即视同完成销售的合同签约额；3、乙方承诺销售的顺序先销售第3-4层，当销售的合同签约额达到5500万元时，乙方再销售第2层，当累计销售的合同签约额达到8000万元时，乙方再开始销售第1层。甲方的权利及义务：1、甲方有权按照收购合同约定的付款进度要求乙方及时支付对应款项；2、在本收购协议签订并首笔收购款进入甲方账户后，由于该物业产权尚未进行变更，仍属于甲方。因此，甲方同意乙方以甲方名义对外进行销售，《商品房买卖合同》由甲方与小业主签订，购房款由甲方代收。为确保甲方利益，商品房买卖合同仅能就产权买卖进行约定，如物业面积、价款、付款方式、交付时间、交付标准等固有的甲方出售标准进行约定，而不得牵涉交付后的经营管理等问题，且商品房买卖合同中的履约责任由乙方承担；3、乙方以甲方名义售出的商铺所收取的小业主购房款进入甲方账户，作为乙方支付甲方的收购款。在销售的合同签约额达到10000万元时，剩余的未销售面积甲方按3000万元的总价出售给乙方；4、甲方积极帮助乙方向政府相关部门争取商业招商及后续经营中的税收优惠政策。乙方的权利和义务：1、乙方享受所购物业的处置权及相关配套的使用权；2、乙方可对收购的该物业进行另行出售转让；3、乙方应承担出售物业的招商、经营责任；4、乙方接受小业主的委托对其购买的物业进行租赁或代为租赁，租金收益及商业运营费用的支出由乙方收取和承担，自负盈亏；5、乙方在和甲方结算暂收往来款时，需提供符合甲方财务要求的手续后方能支取；6、乙方收购的物业为甲方符合交付条件的物业，因经营所需要的二次装修的设备、设施及装修费用由乙方或者经营户承担，甲方不再支付费用，但二次装修中的牵涉到的需要甲方协调的事宜甲方全力配合。特别约定：本协议标的房产乙方将进行统一招商、经营管理及装修，小业主在购买后必须将铺位租赁权交给乙方进行统一招商管理，小业主在签订商品房买卖合同的同时需要另行与甲方指定的前期物业管理公司签订物业管理委托合同。2010年10月，鑫岛公司制作了广告宣传单并在售楼处散发。该广告中宣称“中虹新天地—一座城市，只有一个新天地”、“中虹新巨作十年铸辉煌”、“带五年租约销售，五年投资回报率分别为：7%、7%、8%、9%、10%，前三年租金共计22%一次性从房款里扣除，后2年按合同额的9%、10%按半年返还”，同时在显著位置印制了“发展商：上海中虹（集团）有限公司，运营商：杭州市鑫岛投资有限公司”的字样。该广告宣传单因违反广告法，被桐乡市市场监督管理局行政处罚。2010年11月13日，原告在二被告售楼处签订商品房买卖合同，约定原告向中虹公司购买其开发的中虹天地第10幢庆丰中路402-223号房，并付清了房款，同时又与鑫岛公司签订委托经营管理协议，约定原告将上述商铺的使用权交付鑫岛公司统一招商经营并管理，并约定：经营管理期限5年，从2011年11月1日至2016年10月31日止；2011年11月1日至2014年10月31日期间，鑫岛公司无须向原告支付商铺收益（前三年收益在购房款中一次性扣除），2014年11月1日至2016年10月31日期间，鑫岛公司须分别按购房总价的9%、10%支付回报收益。违约责任：任何一方不履行、迟延履行或不适当履行的，均构成违约，违约方应承担继续履行、采取补救措施、赔偿损失等违约责任，并按协议约定承担违约金，违约金为当年的年收益金。被告鑫岛公司尚未支付2014年11月1日至2016年10月31日期间回报收益。以上事实由委托经营管理协议、发票、（2016）浙0483民初2047号判决书等证据及原、被告庭审陈述予以证实。本院认为，原告与鑫岛公司之间签订的委托经营管理协议系双方真实意思表示，不违反法律规定，双方均应按约全面履行各自义务。故原告要求鑫岛公司支付2014年11月1日至2016年10月31日期间回报收益28622元的诉讼请求，于法有据，本院予以支持。鑫岛公司逾期未支付回报收益已构成违约，应承担违约责任。原告请求被告承担逾期付款违约金，被告答辩要求减少。根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条的规定，违约金应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素予以确定。关于中虹公司是否应当承担连带责任。鑫岛公司作为与李凤云签订委托经营管理协议的相对人，应当按约支付商铺回报收益及承担逾期违约金。至于中虹公司应否承担责任，中虹公司在开发销售涉案商铺时，出具《证明》及委托书，指定鑫岛公司为营销代理商，鑫岛公司制作并散发的广告宣传单中也标注了“发展商：中虹公司，运营商：鑫岛公司”的字样。据此，可以认定鑫岛公司与中虹公司之间存在代理销售商铺的关系，鑫岛公司销售行为的法律效果归属于中虹公司。因上述广告宣传单中载明：带五年租约销售，前三年租金收益共计22%一次性从房款中扣除，第四、五年租金收益分别为9%、10%。该有关商铺回报收益的说明和允诺内容具体确定，对小业主订立商铺买卖合同以及商铺价格的确定具有重大影响，应当认定为要约，中虹公司应受到该要约的约束。虽然中虹公司与鑫岛公司在《商业收购协议》中约定，商品房买卖合同由中虹公司签订，商品房买卖合同不得牵涉交付后的经营管理等问题，商铺由鑫岛公司统一经营管理，但此系中虹公司与鑫岛公司在销售商铺之前的内部约定，不能对抗其此后对外作出的要约。事实上，通过承诺售后包租收益，客观上促进了商铺的销售，增加了中虹公司的销售利润，故如允许以售后包租的形式促进销售后，又在商铺出售后通过人为割裂售后包租与销售之间的内在联系而免除中虹公司售后包租的义务，有违公平原则。何况，中虹公司与鑫岛公司签订的商业收购协议明确约定，小业主在购买后必须将铺位租赁权交给鑫岛公司统一招商经营，即小业主在购买商铺时只能通过中虹公司的指示直接与鑫岛公司订立委托经营管理合同，而不能根据自己的意愿另行聘请经营管理公司进行招商运营。可见，中虹公司与鑫岛公司事实上又存在捆绑销售的关系，中虹公司与委托经营管理协议的签订明显具有关联。综上，原告要求中虹公司对鑫岛公司应付的经营收益及逾期付款违约金承担连带责任的主张，具有相应的事实及法律依据，本院予以支持。被告鑫岛公司经本院传票传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，可以缺席判决。综上，依照《中华人民共和国民法通则》第六十七条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告杭州鑫岛投资有限公司于本判决生效之日起七日内支付原告李凤云20**年11月1日至2016年10月31日商铺回报收益28622元及逾期付款违约金（分别以13558元为基数，从2015年11月1日起；以15064元为基数，从2016年11月1日起；按中国人民银行同期同类贷款基准利率的3倍计算至实际付清之日止）；二、被告桐乡中虹置业有限公司对本判决第一项确定的被告杭州鑫岛投资有限公司的付款义务承担连带清偿责任。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费516元，减半收取258元，由被告杭州鑫岛投资有限公司、桐乡中虹置业有限公司共同负担。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出上诉状副本，上诉于浙江省嘉兴市中级人民法院。在当事人收到《预交上诉案件受理费通知书》后，按通知规定期限、金额预交上诉案件受理费用。判决生效后，当事人必须履行。一方拒绝履行的，对方当事人可以在判决书规定履行期间的最后一日起二年内向人民法院申请执行。审判员 王 勤二〇一七年七月三日书记员 吴佳瑶 关注微信公众号“”