（2017）京01民终4499号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2017-07-13
案件名称
万新立与李均房屋租赁合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第一中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
万新立,李均
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第一中级人民法院民 事 判 决 书（2017）京01民终4499号上诉人（原审原告）：万新立，男，1958年1月5日出生。被上诉人（原审被告）：李均，男，1966年5月14日出生。上诉人万新立因与被上诉人李均房屋租赁合同纠纷一案，不服北京市海淀区人民法院（2016）京0108民初3146号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年5月23日立案后，依法组成合议庭不开庭进行了审理。本案现已审理终结。万新立上诉请求：撤销一审法院判决，支持我一审的全部诉讼请求。事实和理由:一、一审法院审理本案超过了一年，违反了程序法对于审限的要求；二、万新立主张的是装修残值损失及可得利润损失，而非房屋拆迁补偿款。一审法院认定的事实与我的主张无关；三、我在一审法院主张的装修残值和可得利润损失一审法院应予支持而未予支持。李均辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。万新立向一审法院起诉请求：1.李均赔偿我装饰装修损失200000元；2.李均赔偿我合同未到期利润损失400000元。一审法院认定事实：2009年7月16日，甲方：李均与乙方：万新立签订《宅基租赁投资建房合同书》，约定：甲方将三层楼宅基租赁给乙方，乙方投资100万元左右，将现有房屋拆除，新建五层房屋出租，双方就有关事项协商一致，订立本合同：1.此合同定立之日起，5日内乙方向甲方交15万元风险抵押金，方可拆除旧房清基建房，待一层结构封顶，甲方将此款如数退还给乙方。甲方如不退还此款，乙方两年不向甲方交租赁金。2.甲方提供双泉堡村宅基地，乙方拆除新建。09年7月25日动工拆除，09年7月25日开始承建，09年10月30日主体完工，09年11月30日全部完工，工期为130天。3.从计算租赁期之日起，第一年甲方为乙方延缓半年交租金18万元，以后每年均为18万元，必须先交付租金，租赁期为7年整，总租金为126万元……14.在建房和经营合同期内，如遇政府或商用征地，房屋被拆除，为了保证乙方投资不受损失，赔付分配如下：一年内含一年，乙方享受三层以上，不含三层的征用赔付款。一年后两年内，乙方享受三层以上不含三层征用赔付款的百分之六十，其余全部归甲方。两年后三年内，乙方享受三层以上，不含三层，征用赔付款的百分之四十，其余全部归甲方。三年后五年内，乙方享受三层以上不含三层征用赔付款的百分之二十，其余全部归甲方。五年以后，七年以内，乙方享受三层以上不含三层，征用赔付款的百分之十其余全部归甲方。七年合同期满后所有赔付归甲方所有。15.合同期满后，在同等条件下对该房屋的承租有优先权。16.因灾害及餐界（外界）条件影响导致合同不能实施时，双方协调解决或经法律途径解决。17.此合同不得单方违反和终止合同，如果一方违反或终止合同，一切后果由违反方负全部责任。违约金为50万元。如双方法定人在合同期内有意外伤亡事故，不能履行此合同，有（由）该方法定继承人执行此合同。2011年12月5日，甲方：李均与乙方：万新立签订《补充协议》，内容为：1、经双方协商地租由原定每年18万元增加2万元，为每年20万元，五年不变。（总价为100万元）2、出租房由他人经营电费按每度电1元收取。……协商后包括原定方案，双方不能以任何理由变更。2015年8月，诉争村因棚户区改造项目进入拆迁阶段，1号在拆迁范围内。2015年11月7日，腾退人：北京小月河科技园有限责任公司（甲方，以下简称小月河公司）就1号的房屋及附属物分别与被腾退人：李均、李玥辉、李彬楠、刘金燕（乙方）签订《棚户区改造项目腾退安置补偿协议》，内容分别为：1、双方确认李均合法有效的宅基地面积12平方米，合法有效房屋建筑面积12平方米，安置人口1人，被腾退人李均；乙方自愿选择宅基地置换补偿安置方式；乙方选择安置房如下：8号楼二单元1702号一居室，预测建筑面积46.01平方米，共计1套，总建筑面积46.01平方米。乙方应得的腾退补偿费为515934元，其中：房屋及附属物重置成新价款为98049元、提前腾退奖100000元、工程配合奖200000元、支持工程奖18000元、二层建筑面积12平方米，二层补助费9600元、搬家补助费480元、装修补助费23005元、困难补助费150000元、空调、电视、固定电话迁移补助费700元、两年周转期补助费96000元、其他补偿费550元；2、双方确认李玥辉合法有效的宅基地面积117.12平方米，合法有效房屋建筑面积117.12平方米，安置人口1人，被腾退人李玥辉；乙方自愿选择宅基地置换补偿安置方式；乙方选择安置房如下：1405号一居室，预测建筑面积52.26平方米，1301号两居室，预测建筑面积98.52平方米，共计2套，总建筑面积150.78平方米。乙方应得的腾退补偿费为813574.8元，其中：房屋及附属物重置成新价款为109624元、提前腾退奖100000元、工程配合奖200000元、支持工程奖175680元、二层建筑面积117.12平方米，二层补助费93696元、搬家补助费4684元、装修补助费75390元、空调、电视、固定电话迁移补助费3200元、两年周转期补助费216000元；3、双方确认李彬楠合法有效的宅基地面积116.08平方米，合法有效房屋建筑面积116.08平方米，其中经营面积为82平方米，安置人口1人，被腾退人李彬楠。乙方自愿选择宅基地置换补偿安置方式；乙方选择安置房如下：2号楼1705号一居室，预测建筑面积52.26平方米，4号楼1701号两居室，预测建筑面积98.52平方米，共计2套，总建筑面积150.78平方米。乙方应得的腾退补偿费为886918.2元，其中：房屋及附属物重置成新价款为108651元、提前腾退奖100000元、工程配合奖200000元、支持工程奖174120元、二层建筑面积116.08平方米，二层补助费92864元、搬家补助费4643.2元、装修补助费75390元、一次性停产停业综合补助费123000元、空调、电视、固定电话迁移补助费3200元、两年周转期补助费216000元、其他补助费550元；4、双方确认刘金燕合法有效的宅基地面积51.8平方米，合法有效房屋建筑面积51.8平方米，安置人口1人，被腾退人刘金燕。乙方自愿选择宅基地置换补偿安置方式；乙方选择安置房如下：1405号两居室，预测建筑面积86.25平方米，共计1套，总建筑面积86.25平方米。乙方应得的腾退补偿费为532972元，其中：房屋及附属物重置成新价款为48485元、提前腾退奖100000元、工程配合奖200000元、支持工程奖77700元、二层建筑面积51.8平方米，二层补助费41440元、搬家补助费2072元、装修补助费43125元、困难补助费100000元、空调、电视、固定电话迁移补助费400元、两年周转期补助费120000元。另查，《棚户区改造项目宣传手册》第三章安置与补偿规定：第十二条腾退补偿安置方式：本项目采取宅基地置换和货币补偿择一选择的方式进行。一、宅基地置换方式（一）宅基地置换方式：……2、对被腾退人宅基地上被拆除房屋及附属物由腾退人按照重置成新价给予补偿。（二）按认定的宅基地面积给予腾退拆除补助，在有效宅基地范围内已经形成的二层房屋建筑，给予第二层面积最高不超过800元/平方米补助，第三层及以上不予补偿。（三）补助费和奖励费发放标准1、周转补助费：按照所选安置房套数计算。标准为一居室4000元/月，两居室5000元/月、三居室6000元/月。周转补助费从双方签订的腾退安置补偿协议之日起至通知办理入住之日止计算（周转期预计为三年，首次随腾退补偿款发放两年周转期补助费，以后按月计算按季发放）。2、搬家补助费：按腾退人认定的宅基地面积给予被腾退人一次性搬家补助费，共补助40元/平方米。3、一次性停产停业综合补助费：在认定的宅基地面积范围内自有房屋从事生产经营活动，并持有工商营业执照，凭营业执照，按实际经营面积计算给予停产、停业补助费500-1500元/平方米。4、其他补助：分体式空调拆装费：凭发票复印件每台补助400元；有线电视：每端凭缴费存折或收据复印件补助300元；固定电话移机：凭上月或当月电话缴费单每部235元。5、装修补助费：按被腾退人置换的安置房预测的建筑面积补助300元/月。庭审中，万新立主张其于2015年11月17日从涉诉房屋内搬走，李均表示认可。万新立与李均就1号院的租金无其他争议。万新立就其主张的装饰装修损失及未到期利润损失向法院提交了如下证据：1.2015年1月至6月A楼公寓统计分项总表及收据，证明其每月租金收益为9万元；2.装饰装修收据，证明其装修时发生的费用。经质证，李均对上述证据的真实性及证明目的均不认可，并称万新立搬走时将热水器、暖气、锅炉也拆掉了。经询问，万新立称其主张利润损失的合同依据为《宅基租赁投资建房合同书》第16条。一审法院认为：根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条，出租人就未经批准或者未按批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。本案中，李均在1号的原有房屋的一层系经过有关部门批准建设的，其就此与万新立签订的《宅基租赁投资建房合同书》及《补充协议》受法律保护，应属有效；而其他四层新建房屋均未经批准，因之订立的租赁合同应为无效。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。万新立与李均在《宅基租赁投资建房合同书》中明确约定了为防止万新立投资损失的赔付方案，该约定系双方真实意思表示，应为合法有效。根据本案查明的事实，1号的房屋及附属物拆迁时，未获得三层及三层以上的任何赔付款。现万新立要求李均赔偿装饰装修损失及利润损失之请求，缺乏事实及法律依据，法院不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第五十六条之规定，判决：驳回万新立的全部诉讼请求。本院经审理查明，万新立及李均均认可万新立所建房屋没有相关部门的审批手续。一审法院查明的其他事实属实，本院予以确认。本院认为：出租人就未经批准或者未按批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。万新立、李均均认可万新立所建房屋没有相关部门的审批手续，双方就该新建房屋所签订的《宅基租赁投资建房合同书》及《补充协议》为无效协议。一审法院认定上述协议部分无效，该认定不符合法律的规定，本院予以纠正。结合当事人的诉辩情况，本案的争议焦点在于万新立主张的可得利润损失及装修残值应否获得支持。关于可得利润损失。《宅基租赁投资建房合同书》及《补充协议》已经被认定为无效合同。无效合同的特点是自始无效、当然无效、绝对无效。当事人不得主张无效合同之履行。合同履行无从主张时，基于合同履行的可得利润损失当然无从谈起。万新立关于可得利润损失之主张没有法律依据，应不予支持。关于装修残值。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。万新立主张其装修残值为二十万元，万新立应当对其主张的该事实承担举证责任。对一方当事人为反驳负有举证证明责任的当事人所主张事实而提供的证据，人民法院经审查并结合相关事实，认为待证事实真伪不明的，应当认定该事实不存在。万新立在一审法院中提交了相关的收据主张其装修残值，李均对该证据的真实性及证明目的均不认可。基于如下理由，本院认为待证事实属真伪不明状态，认定该事实不存在。其一、万新立佐证其装修损失证据多为收据，收据本身证明力较低，且缺乏证人证言等证据佐证；其二、万新立佐证其装修损失的收据中包括可拆走的热水器等，该证据本身亦有重大瑕疵。由此，万新立关于装修残值之主张不能成立，应不予支持。综上所述，原判虽适用法律错误，但结果正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9800元，由万新立负担（已交纳）。本判决为终审判决。审判长 张 磊审判员 刘新泉审判员 范 磊二〇一七年七月三日书记员 赵梦芸 关注微信公众号“”