（2016）京0114民初674号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2018-03-26
案件名称
朱国翠与岑嵩、沈强房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
北京市昌平区人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
朱国翠,岑嵩,沈强
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第八条第一款，第六十条第一款，第九十三条第一款，第九十七条；《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》：第十一条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百五十二条
全文
北京市昌平区人民法院民 事 判 决 书（2016）京0114民初674号原告：朱国翠，女，1990年4月12日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：罗微，女，1960年12月25日出生，住北京市昌平区。委托诉讼代理人：周晓，男，1953年10月21日出生，住北京市昌平区。被告：岑嵩，男，1983年5月28日出生，住北京市东城区。被告：沈强，男，1965年7月27日出生，住北京市西城区。二被告委托诉讼代理人：任大农，北京任大农律师事务所律师。原告朱国翠与被告岑嵩、沈强房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告朱国翠的委托诉讼代理人罗微、周晓，被告岑嵩、沈强的委托诉讼代理人任大农到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。朱国翠向本院提出诉讼请求：1、二被告返还冰柜等餐饮设备物品（详见冰山酒吧资产盘点表），并支付2013年12月11日起至实际返还之日止的使用费和折旧费，使用费236949.27元，折旧费94779.71元；2、二被告支付装修费287616.96元，装修设计费28761.7元；3、二被告返还房租5万元；4、诉讼费由二被告承担。后在案件审理过程中，朱国翠将诉讼请求第1项变更为：要求二被告赔偿原告冰柜等餐饮设备计317774.2元。事实和理由：2013年6月2日，原告（李恒代理）与被告签订《房屋租赁合同》，约定原告（承租方）向被告（出租方周喜鹏）承租北京某地下室经营酒吧，租期五年，自2013年6月10日起至2018年6月9日止，原告交付伍万元保证金。合同签订后，原告投入100余万元用于装修和购买经营酒吧所需设备物品并取得了营业执照。由于被告方之前有很多对立方等多种原因，原告试经营数月后被迫关闭了酒吧。经协商，原告与被告（岑嵩）于2013年12月11日签订《解除合同协议》，解除了此前签订的《房屋租赁合同》，双方口头约定，原告对房屋的装修留给被告（被告帮原告承接移动工程成功后），设备、冰柜等各种物品归还原告。由原告（晨虹代理）与被告（沈强）清点并签署了《冰山酒吧资产盘点表》。之后，被告将涉案房屋连同原告的装修及各种设备、物品等租给他人经营饭店。但至今没有承接到工程，装修、设备、物品等也未返还，也未给予相应补偿。根据上述事实，原告诉至人民法院，请求依法判决。岑嵩、沈强辩称，不同意原告的诉讼请求，原告租赁场地经营酒吧，由于经营不善导致合同解除，原告要求返还的物品本应当由原告自行处理，因为原告没有地方放，所以堆积在被告场地内2年时间，原告要求返还的物品有一部分原告已经拉走了。原告主张的使用费、折旧费不同意支付，被告没有使用过原告主张的这些物品。涉案房屋的装修都是原告因为经营所需自己进行的装修，原告的损失和被告没有任何关系，被告只是出租房屋，不承担装修和设计的费用。双方合同解除后，原告继续占用被告房屋已经不到2年时间，原告主张的5万元签解除协议的时候已经支付给原告了。不同意承担诉讼费用。不同意折价赔偿，双方在解除合同时已经说清楚，解除合同以后不再享有合同权利和义务，被告也没有保管的义务存在。双方只是进行了清点。原告物品存放时间都在半年以上自己也不处理，把自己的损失转嫁给被告，无论是从法律上还是情理上说都没有任何理由。装修部分损失应当由原告自己承担，原告撤场时应当将房屋恢复原状。原告主张的五万元租金已经退还，三个月优惠是在合同完全履行的情况下，实际上只用了半年，再给原告免三个月房租于情于理说不过去。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：2013年5月31日，朱国翠之夫晨虹向周喜鹏交纳了定金10万元，周喜鹏出具收条予以确认，收条中载明：今收到晨虹定金壹拾万元整，用于租赁北京市某地下室的定金。如租赁成交此款转作为租，如租赁不成交按原收款金额（壹拾万元）退还。2013年6月2日，周喜鹏作为出租方与作为承租方的李恒签订了一份《房屋租赁合同》，约定由李恒承租北京某地下室作为经营酒吧使用。朱国翠称李恒系其委托代理人，周喜鹏系岑嵩的委托代理人，后因李恒出国，双方将周喜鹏与李恒所签合同作废，当日又另行签订了一份《房屋租赁合同》，交予周喜鹏的10万元转作了新合同中的租金。2013年6月2日，岑嵩作为出租方（甲方）与作为承租方的朱国翠（乙方）签订了一份《房屋租赁合同》，约定：根据《中华人民共和国合同法》及有关规定，甲方同意出租以及乙方同意承租北京某地下室的房屋，特订立本合同。本合同是甲方与乙方于2013年6月2日签订。为明确双方的权利、义务，经协商一致达成以下各项合同条款，双方必须共同遵守。第一条、租赁范围：1.1根据本合同的条款，乙方向甲方承租北京某地下室。租赁物建筑面积为660平米作为乙方经营用途使用。1.2甲方以附件一所示物业设施状况出租该单元，乙方按本合同条款承租，并保证遵照本合同和西三区物业管理规定使用。第二条、租赁期限：租赁期5年（以下简称租期），租赁日期自2013年6月10日起至2018年6月9日止。第三条、租金：3.1乙方须向甲方缴纳租金，租金为：第一年人民币200000元（大写：人民币贰拾万元整）（不含物业管理费）。第二年人民币250000元（大写：人民币贰拾伍万元整）（不含物业管理费）。第三年人民币300000元（大写：人民币叁拾万元整）（不含物业管理费）。第四年人民币350000元（大写：人民币叁拾伍万元整）（不含物业管理费）。第五年人民币350000元（大写：人民币叁拾伍万元整）（不含物业管理费）。3.2甲方按合同金额开具租金的收据。3.3付款方式：乙方应按一年为一期预先交付至甲方指定人民币账户。租金须于每年5月10号之前交付。首期租金在双方签署本合同时交付。如果因乙方原因不能按时交付租金，乙方应向甲方交滞纳金。即每延迟一天，乙方支付甲方滞纳金为应付租金的5‰，若逾期十五天，甲方书面通知乙方缴付逾期款项，若乙方未在规定期限内补缴，视作乙方私自退租，乙方所付保证金及已付的租金作为违约金不予退还，若保证金不足以弥补由此给甲方造成的实际损失，乙方须就不足部分给予赔偿。3.4甲方给予乙方90天的免租期，即自2013年6月10日起至2013年9月9日止。免租期间免收租金，但需缴纳物业管理费。3.5首次租金时间为2013年9月10日至2014年9月9日。乙方需在签订本合同的同时向甲方缴纳首次租金为200000元（大写：人民币贰拾万元整）。合同期满前的最后一个不完整的租金按照所剩实际天数计算。第五条、租赁保证金：5.1在双方签署本合同时，乙方需向甲方交付人民币50000元（大写：人民币伍万元整），作为乙方履行本合同各项条款规定或条件的保证金，以下简称保证金。第十一条、合同的终止：11.1第9.5条所规定的情形发生时，甲方有权单方面终止合同，而无需对乙方作出任何赔偿。11.2甲、乙双方经协商，可达成书面协议提前终止本合同。第十四条、提前解约：双方除了本合同第十一条指定之理由外，不得提前解约，如乙方要求提前解约，甲方扣留乙方已付保证金后，则本合同自动终止。合同还约定了其他内容。合同签订后，周喜鹏收取的10万元定金转为本合同中的租金，岑嵩将涉案房屋交付朱国翠使用。2013年10月11日，朱国翠之夫晨虹与沈强对涉案房屋中的财物进行了清点，双方签署了三页《冰山酒吧资产盘点表》，资产金额合计315932.37元，经法庭询问，岑嵩表示对沈强在《冰山酒吧资产盘点表》上的签字确认予以认可。2013年12月11日，朱国翠作为承租方（乙方）与作为出租方（甲方）的岑嵩签署了一份《解除合同协议》，载明：经甲乙双方协商一致，同意将2013年6月2日签订的房屋租赁合同解除。（同时作废2013年6月2日周喜鹏与李恒签订的租赁合同。）根据合同法的相关规定，合同解除后双方不在享有的合同权利，也无需在承担合同约定的义务。本协议一式两份，双方各执一份。关于双方解除合同的原因，朱国翠称系因岑嵩此前曾在涉案房屋楼上经营KTV扰民，附近居民对其经营的酒吧多次进行投诉无法继续经营而解除合同，岑嵩称系因朱国翠自己经营不善而解除合同，双方对各自的主张均未提供相应证据予以证明。朱国翠称占有使用涉案房屋6个月，其中有3个月的免租期，交纳了半年的租金但实际使用期为3个月，岑嵩应当将剩余的5万元租金退还。岑嵩称签署《解除合同协议》当天，其通过中国工商银行向朱国翠之夫晨虹退还了租金5万元，并提交中国工商银行网上银行电子回单一份予以证明；朱国翠对此不予认可，称退还的5万元为晨虹向沈强交纳的保证金并非租金，并提交了一份罗微名下卡号为×××的交通银行客户交易明细清单予以证明。朱国翠称，罗微于2013年7月17日和7月25日共计取款5万元交予晨虹，由晨虹支付给了沈强作为合同保证金，沈强称未收到过晨虹交纳的保证金5万元，朱国翠亦未提交书面收据予以佐证。岑嵩称2014年1月13日和2014年6月30日朱国翠已将涉案房屋中的部分物品拉走，并提交了两张清单。经法庭询问，朱国翠对清单中载明的物品已拉走表示认可，对于已拉走物品的价值双方均未核算。朱国翠称涉案房屋的装修和设计费用分别花费了287616.96元和28761.7元，并提交一份《室内装修合同》和一份《设计服务合同书》予以证明，主张由岑嵩支付上述费用；岑嵩对上述两份合同不予认可，朱国翠亦未提交相关付款凭证证明实际花费了相应款项。本院认为，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，朱国翠与岑嵩签订的《房屋租赁合同》系双方当事人真实的意思表示，不违反法律的规定，该合同合法有效，双方当事人应当按照协议的约定全面履行自己的义务。当事人协商一致，可以解除合同。本案中，朱国翠与岑嵩经协商签署了《解除合同协议》解除了双方之间签订的《房屋租赁合同》，应当认定双方之间的房屋租赁合同关系已经解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。本案中，双方之间的房屋租赁合同解除后，岑嵩应当将涉案房屋内属于朱国翠所有的物品及剩余租期的租金返还给朱国翠。岑嵩对涉案房屋内属于朱国翠的物品已经进行了处理，应当折价进行赔偿。根据本案现有证据，无法证明朱国翠向岑嵩交纳了5万元保证金，合同解除后岑嵩返还给朱国翠的5万元亦不能认定其性质为保证金，故该5万元应认定为岑嵩返还给朱国翠的剩余租期的租金，朱国翠再次主张返还租金，没有依据，本院不予支持。对于涉案房屋的装饰装修残值损失，因出租人违约导致合同解除，承租人请求出租人赔偿剩余租期内装饰装修残值损失的，应予支持。本案中，朱国翠未能举证证明系因对方违约导致双方租赁合同解除，且关于装饰装修部分所花费的具体数额朱国翠仅提交了两份合同，未提交相关付款凭证证明实际花费了相应款项，故对其主张的装修费、装修设计费损失，本院无法支持。本案中，沈强并非双方合同的当事人，朱国翠向其主张权利没有合同依据，故对其要求沈强承担责任的诉讼请求，本院无法支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第九十三条、第九十七条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条之规定，判决如下：一、岑嵩于本判决生效之日起七日内支付朱国翠物品损失303132.37元；二、驳回朱国翠的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费人民币11852元，由朱国翠负担6580元（已交纳），由岑嵩负担5272元（于本判决生效之日起七日内交纳）。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人或者代表人的人数提交副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。审 判 长 张传京人民陪审员 张光辉人民陪审员 权立工二〇一七年七月三日书 记 员 李缘钰 来自：