（2017）沪0114民初769号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2017-11-03
案件名称
上海保利佳房地产开发有限公司与上海通梁商贸有限公司、上海碁富餐饮有限公司等房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
上海市嘉定区人民法院
所属地区
上海市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
上海保利佳房地产开发有限公司,上海通梁商贸有限公司,上海碁富餐饮有限公司,上海保家餐饮管理有限公司,陈雅芳,徐贇
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第九十三条第一款，第九十六条第一款，第九十七条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
上海市嘉定区人民法院民 事 判 决 书（2017）沪0114民初769号原告：上海保利佳房地产开发有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：夏文伟，董事长。委托诉讼代理人：李牧、刘洪俊，上海虹桥正瀚律师事务所律师。被告：上海通梁商贸有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：陈栋梁，执行董事。被告：上海碁富餐饮有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：陈栋梁，执行董事。被告：上海保家餐饮管理有限公司，住所地上海市嘉定区。法定代表人：肖雷，执行董事。被告：陈雅芳，女，1948年1月7日生，汉族，住上海市浦东新区。被告：徐贇，女，1972年7月9日生，汉族，住上海市浦东新区。原告上海保利佳房地产开发有限公司诉被告上海通梁商贸有限公司(以下简称通梁公司)、上海碁富餐饮有限公司(以下简称碁富公司)、上海保家餐饮管理有限公司(以下简称保家公司)、陈雅芳、徐贇房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告上海保利佳房地产开发有限公司委托诉讼代理人李牧，被告陈雅芳、徐贇到庭参加诉讼，被告通梁公司、碁富公司、保家公司经本院公告传唤未到庭。本案现已审理终结。原告上海保利佳房地产开发有限公司向本院提出诉讼请求：1、确认原告与被告通梁公司签订的《台北风情街商铺租赁合同》、《台北风情街商铺租赁合同补充协议》及原告与被告碁富公司、保家公司签订的《房屋租赁合同》于2016年11月3日解除；2、要求被告通梁公司、碁富公司、保家公司将位于上海市嘉定区白银路XXX弄XXX号XXX室、402-1～28室的房屋及仓库返还原告；3、要求被告通梁公司支付自2016年1月25日起至2016年11月3日止的房屋租金2,090,667元，并支付自2016年11月4日起至房屋实际返还日止的房屋使用费(按照14,933元/天计算)；4、要求被告通梁公司支付自2016年7月1日起至2016年11月3日止的仓库租金12,169元，并支付自2016年11月4日起至房屋实际返还日止的仓库使用费(按照99元/天计算)；5、要求被告通梁公司支付自2016年1月25日起至房屋实际返还日止的物业管理费(按照31,459元/月计算)；6、要求被告通梁公司支付自2016年1月25日起至房屋实际返还日止的推广费(按照5,600元/月计算)；7、要求被告通梁公司支付补偿金672,000元；8、要求被告碁富公司对被告通梁公司上述付款义务中的84%承担共同付款责任；9、要求被告保家公司对被告通梁公司上述付款义务中的16%承担共同付款责任；10、要求被告陈雅芳对被告碁富公司上述付款义务承担连带责任；11、要求被告陈雅芳、徐贇对被告保家公司上述付款义务承担连带责任。被告通梁公司、碁富公司、保家公司未作答辩。被告陈雅芳、徐贇共同辩称，两被告均非本案租赁合同的当事人，也不是租赁房屋的实际使用人，故不应承担相应责任。另原告作为房屋出租方，亦未能尽到合同义务。经审理查明：位于上海市嘉定区白银路XXX弄XXX号的房屋系原告所有。2015年12月21日，原告与被告通梁公司签订《台北风情街商铺租赁合同》1份，约定：原告将上述房屋第四层物业中的401室、402-1～28室的房屋(以下简称系争商铺)出租给被告通梁公司用以美食小吃经营。装修免租期自2015年12月1日至2015年12月31日，租期5年：2016年1月1日起至2020年12月31日止。租金：租金按月支付，先付后用；月租金按每月基本租金和每月营业额提成租金(以每月总营业额为基数计算)中的数值高的为当月租金；2016年1月1日起至2018年12月31日止，基本租金为22.4万元/月或月总营业额之11%，两者取高；2019年1月1日起至2020年12月31日止，基本租金为22.4万元/月或月总营业额之13%，两者取高；以上租金不包括被告通梁公司应支付的推广费、物业管理费等。租赁保证金：共计76万元，分三期支付，第一期在进场前一个月缴纳30万元；第二期在2016年3月1日前缴纳25万元；第三期在2016年6月1日前缴纳21万元；逾期缴纳租赁保证金达30天的，原告有权终止租赁合同并不予退还已缴纳的租赁保证金；租赁期间，被告通梁公司有违反或不履行本合同的行为，并给原告造成损失或者损害，原告有权在租赁保证金中抵扣赔偿款。物业管理费：以3145.87平方米为基数，按照10元/月/平方米计算；首月物业管理费于项目开业前30日支付，其余月份于每月第1日前支付；原告或原告委托的物业管理公司收取物业管理费后的5个工作内日开具发票。广告推广费：被告通梁公司同意原告为本项目进行商业推广活动，原告指定上海保利佳商业投资管理有限公为收款方；推广费为5,600元/月，首月推广费于项目开业前30日支付，其余月份推广费于每月第5日前支付(节假日不顺延)。商铺交付：双方交接商铺时，应当签署一份交接验收表，商铺交付状况以该交接验收表所载为准。商铺返还：被告通梁公司应于租赁期满日或合同提前终止之日后7日内撤空返还商铺，未经原告书面同意逾期不交还的，每逾期一日，被告通梁公司应按当年日租金的2倍向原告支付商铺使用费，且原告有权收取物业管理费、推广费等及使用商铺所产生的一切费用，并按日向被告通梁公司收取相当于月租金的0.5%作为违约金。同时合同约定：在租赁期限内，被告通梁公司逾期交付租金、管理费、推广费等及水、点、空调、燃气及其他费用之一或全部的，逾期达30日，原告有权单方面解除合同，收回并要求被告通梁公司复原该商铺，原告有权没收租赁保证金，并要求被告通梁公司承担租赁期内基本租金总和30%的违约金及赔偿损失。合同附件中对商铺交房标准、POS机租赁使用及往来文件送达方式等作了约定。合同签订后，原告于2016年1月25日将系争商铺交与被告通梁公司。因系争商铺需经营“台北风情街美食广场”餐饮服务项目，而被告通梁公司无餐饮服务经营许可，故被告通梁公司法定代表人欲以系争商铺为经营地另行注册两家有餐饮服务经营许可的公司，即被告碁富公司和被告保家公司。筹建期间，为工商注册之需，被告碁富公司(筹)和被告保家公司(筹)分别于2016年4月20日和2016年1月1日与原告签订《房屋租赁合同》各1份，合同中分别载明：原告将系争商铺出租，其中402-1～28室房屋(面积为807.96平方米)由被告碁富公司(筹)租用，租期自2016年4月20日至2021年3月31日止；401室房屋(房屋面积150平方米、场地150平方米)由被告保家公司(筹)租用，租期自2016年1月1日至2020年12月31日止。该2份租赁合同租金及违约条款等均无约定，且明确该2份租赁合同仅供办证使用。之后，被告碁富公司于2016年6月22日经工商注册成立，被告保家公司于2016年3月29日经工商注册成立。期间，“台北风情街美食广场”餐饮服务项目陆续引进了各餐饮经营商户，并由被告通梁公司以其和被告碁富公司、被告保家公司三方名义与各餐饮经营商户签订《台北风情街美食广场租赁合同》，将系争商铺租赁给各餐饮经营商户。2016年6月15日，原告与被告通梁公司又签订《台北风情街商铺租赁合同补充协议》1份，约定：被告通梁公司租用原告面积195.17平方米(建筑面积359.06平方米)的仓库，租期及租金：2016年6月1日至2016年6月30日为装修免租期，自2016年7月1日起至2020年12月31日止的月租金2,968元，按照《台北风情街商铺租赁合同》约定的时间及方式支付。上述合同签订后，各餐饮经营商户陆续进驻台北风情街美食广场，但被告通梁公司仅向原告支付了55万元租赁保证金，另21万元租赁保证金及租金、物业管理费及推广费等均未支付。原告多次向被告通梁公司催收未果，遂于2016年10月26日向被告通梁公司、碁富公司、保家公司发出《关于解除〈台北风情街商铺租赁合同〉、〈台北风情街商铺租赁合同补充协议〉、〈房屋租赁合同〉的函》，主张解除合同并要求返还系争商铺并支付拖欠的租金业管理费及推广费等，该函以合同中约定的送达地址邮寄送达，但因拒收退回。另查明，1、被告碁富公司为自然人独资的有限责任公司，被告陈雅芳系该公司股东；被告陈雅芳原为被告保家公司股东，被告徐贇原为被告保家公司股东及法定代表人，后于2016年10月13日经工商登记变更，被告陈雅芳、徐贇不再为该公司股东及法定代表人。原告认为被告陈雅芳作为被告碁富公司唯一股东及被告徐贇私自收取各餐饮经营商户交纳的款项(与被告保家公司存有财务混同状况)，故主张被告陈雅芳、徐贇分别对被告碁富公司、保家公司的债务承担连带责任。2、目前仍有十几户餐饮经营商户在系争商铺内经营。以上事实，有《台北风情街商铺租赁合同》、《台北风情街商铺租赁合同补充协议》、《房屋租赁合同》、律师函、交费通知、《关于解除〈台北风情街商铺租赁合同〉、〈台北风情街商铺租赁合同补充协议〉、〈房屋租赁合同〉的函》等及庭审记录为证。本院认为：原告与被告通梁公司签订的《台北风情街商铺租赁合同》、《台北风情街商铺租赁合同补充协议》合法有效，双方均应按约履行。原告依约交付了系争商铺，但被告通梁公司却未能按约交付租赁保证金、租金、推广费、物业管理费等约定费用，显属违约。原告据此主张合同及补充协议解除符合双方的约定，且原告按照合同约定的地址和方式送达解除合同通知，并无不当，应视为解除合同通知已送达，被告通梁公司拒收引起的相应后果应由其自行承担，故原告主张《台北风情街商铺租赁合同》、《台北风情街商铺租赁合同补充协议》于2016年11月3日解除的诉请本院予以支持。合同及补充协议解除后，被告通梁公司应将系争商铺及仓库返还原告，拖欠的租金、推广费、物业管理费及系及至系争商铺及仓库返还之日止的房屋实际使用费、物业管理费亦应由被告通梁公司予以支付，但其中推广费应计算至合同及补充协议解除之日为宜。本案合同及补充协议解除系被告通梁公司违约所致，故其应按照约定向原告支付违约金且原告可不予返还租赁保证金，现原告将已支付的租赁保证金与被告通梁公司所欠的POS机使用费、水电费等费用相冲抵，另将约定的违约金从租赁期内基本租金总和30%调整为3个月的租金，均于法不悖且属合理，本院予以支持。而原告与被告碁富公司、保家公司间虽签订有《房屋租赁合同》，但该合同仅为工商登记办证之用且缺乏租金等租赁合同必备条款，因此该2份《房屋租赁合同》对原告及被告碁富公司、保家公司均不产生效力，被告碁富公司、保家公司参与系争商铺的经营管理亦为被告通梁公司实现合同目的而为，并不因此与原告产生事实上的租赁关系，故原告依据该2份《房屋租赁合同》要求被告碁富公司、保家公司承担相应责任无事实和法律依据，本院不予支持，籍此，原告要求被告陈雅芳、徐贇对被告碁富公司、保家公司承担连带责任的诉请，本院亦不予支持。审理中，被告通梁公司、碁富公司、保家公司经本院合法传唤无正当理由而拒不到庭，表明其自动放弃答辩、质证等诉讼权利，对此应承担由此而引起的法律后果。据此，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条、第九十六条、第九十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下，判决如下：一、原告上海保利佳房地产开发有限公司与被告上海通梁商贸有限公司签订的《台北风情街商铺租赁合同》、《台北风情街商铺租赁合同补充协议》于2016年11月3日解除；二、被告上海通梁商贸有限公司应于本判决生效之日起三十日内将位于上海市嘉定区白银路XXX弄XXX号XXX室、402-1～28室的房屋及仓库返还原告上海保利佳房地产开发有限公司；三、被告上海通梁商贸有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告上海保利佳房地产开发有限公司支付自2016年1月25日起至2016年11月3日止的房屋租金2,090,667元，并支付自2016年11月4日起至房屋实际返还日止的房屋使用费(按照14,933元/天计算)；四、被告上海通梁商贸有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告上海保利佳房地产开发有限公司支付自2016年7月1日起至2016年11月3日止的仓库租金12,169元，并支付自2016年11月4日起至仓库实际返还日止的仓库使用费(按照99元/天计算)；五、被告上海通梁商贸有限公司应于本判决生效之日起三十日内向原告上海保利佳房地产开发有限公司支付自2016年1月25日起至房屋实际返还日止的物业管理费(按照31,459元/月计算)；六、被告上海通梁商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海保利佳房地产开发有限公司支付自2016年1月25日起至2016年11月3日止的推广费(按照5,600元/月计算)；七、被告上海通梁商贸有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告上海保利佳房地产开发有限公司支付解除合同违约金672,000元；八、原告上海保利佳房地产开发有限公司的其他诉讼请求不予支持。如果被告上海通梁商贸有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费人民币31,571元，由被告上海通梁商贸有限公司负担(应于本判决生效之日起七日内付至本院)。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于上海市第二中级人民法院。审 判 长 秦 忠审 判 员 张 奚人民陪审员 柏梅芳二〇一七年七月三日书 记 员 何吉珺附：相关法律条文一、《中华人民共和国合同法》第九十三条当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。第九十六条当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。……第九十七条合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。二、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。 微信公众号“”