（2017）京03民终7862号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2017-08-23
案件名称
袁静与北京慧龙都郡物业管理有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
法院
北京市第三中级人民法院
所属地区
北京市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
袁静,北京慧龙都郡物业管理有限公司
案由
物业服务合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
北京市第三中级人民法院民 事 判 决 书(2017)京03民终7862号上诉人（原审被告）：袁静，女，1982年1月9日出生，住北京市朝阳区单元***号。委托��理人：古平，男，1980年6月21日出生，住北京市朝阳区**号楼*单元***号。被上诉人（原审原告）：北京慧龙都郡物业管理有限公司，住所地北京市朝阳区安慧北里逸园甲11号楼6单元201号。法定代表人：卢红，董事长。委托代理人：冯欣，女，该公司员工。上诉人袁静因与被上诉人北京慧龙都郡物业管理有限公司(以下简称慧龙公司)物业服务合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2017）京0105民初35131号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年6月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。袁静上诉请求：撤销一审判决，改判驳回慧龙公司全部诉讼请求。事实理由：本案对方诉讼主体不适格，已经超过诉讼时效，未经业主同意转委托整个物业服务，合同应属无效，物业服务内容不符合合同约定，对方公司也没有从事物业管理的资质，违反行政法规强制性规定。慧龙公司辩称，服从一审判决，不同意上诉人的全部诉讼请求，请求维持原判。慧龙公司向一审法院起诉请求：袁静支付慧龙公司自2008年12月31日至2015年9月30日的物业费13698.06元。一审法院认定事实：袁静是涉案房屋产权人,涉案房屋建筑面积为85.46平方米。2004年至2007年期间，袁静与北京世纪龙都国际公寓有限公司签订物业管理合同，约定该公司提供物业服务，袁静向该公司交纳2004年11月至2008年12月的物业费,2009年以后的物业费应于当年一季度前交纳。2007年北京世纪龙都国际公寓有限公司与慧龙公司签订物业管理委托合同，委托慧龙公司为涉案房屋所在小区提供物业服务，涉案房屋所在楼宇物业费标准为每月每平方米1.98元。2014年，涉案房屋所在小区成立业委会，2015年5月至9月期间，该业委会组织召开业主大会，经表决决议不再由慧龙公司为该小区提供物业服务，后进行了公示。2015年8月26日,慧龙公司(移交方)与北京瑞来隆安泰物业管理有限公司(接收方)签订交接协议,约定2015年10月13日以后的物业费由新物业公司收取。庭审中，袁静提交光盘，内容为涉案房屋所在小区的视频资料等，证明慧龙公司不履行物业服务，对其小区管理不当。慧龙公司不予认可。一审法院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。同时，民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。本案中，袁静是涉案房屋的产权人，慧龙公司曾是涉案房屋所在小区的物业服务企业，双方虽未签订过物业管理合同，但慧龙公司向袁静提供了物业服务，袁静接受了慧龙公司提供的物业服务，双方存在事实上的物业服务合同关系，故袁静应当向慧龙��司支付物业费。关于诉讼时效，物业服务具有长期性、连续性的特点，本案慧龙公司的起诉时间并未超过诉讼时效。关于慧龙公司的物业资质问题，并不违反法律、行政法规的强制性规定，慧龙公司有权向袁静收取物业费。但是，根据查明的事实及袁静提交的证据，考虑涉案房屋所在小区业委会从筹建到成立到召开业主大会再到解聘慧龙公司的过程等因素，能够看出袁静乃至该小区其他业主对慧龙公司存在从质疑到分歧甚至矛盾的过程，足以确定慧龙公司的物业服务存在诸多问题，服务质量呈现不断下降之趋势。综上分析，一审法院对慧龙公司主张的物业费予以调整,酌减袁静应交纳的物业费,其中2009年1月1日至2011年12月31日的物业费不予酌减，2012年1月1日至2013年12月31日的物业费按应交数额的80%支付，2014年1月1日至2015年9月30的物业费按应交数额的50%支付,具体数额由法院核算。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零九条之规定，判决：一、袁静于判决生效后七日内支付慧龙公司二〇〇九年一月一日至二〇一五年九月三十日期间的物业费一万一千一百一十七元一角四分；二、驳回慧龙公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本院二审期间双方均未向本院提交新证据。本院查明的事实与一审法院一致。本院认为：民事活动应当遵循公平和等价有偿的原则。本案中，袁静是涉案房屋的产权人，慧龙公司曾是涉案房屋所在小区的物业服务企业，双方虽未签订过物业管理合同，但慧龙公司向袁静提供了物业服务，双方存在事实上的物业服���合同关系，故袁静应当向慧龙公司支付物业费。鉴于慧龙公司一直持续服务的事实，因此对于其持续服务期间的诉讼时效不宜过苛，对于袁静主张的其他理由，一审法院已经对慧龙公司主张的物业费用进行了适当酌减，该酌减幅度并无明显不当，应当予以维持。袁静在此基础上要求进一步减免物业费缺乏事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，袁静的上诉请求依据不足；一审判决并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费10元，由袁静负担（已交纳）。本判决为终审判决。审 判 长 刘 茵审 判 员 高 娜审 判 员 郑吉喆二〇一七年七月三日法官助理 王博文书���员崔浩然 关注公众号“”