（2018）鄂01民终3513号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2018-09-12
案件名称
武汉兴万居房屋经纪有限公司徐东分公司、刘元宝居间合同纠纷二审民事判决书
法院
湖北省武汉市中级人民法院
所属地区
湖北省武汉市
案件类型
民事案件
审理程序
二审
当事人
武汉兴万居房屋经纪有限公司徐东分公司,刘元宝
案由
居间合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条
全文
湖北省武汉市中级人民法院民 事 判 决 书（2018）鄂01民终3513号上诉人（原审原告）：武汉兴万居房屋经纪有限公司徐东分公司，营业场所洪山区和平乡徐东村新绿美地1-7。负责人：万道驰，该公司经理。委托诉讼代理人：韩裕雷，湖北今天律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：刘元宝，男，1979年1月16日出生，汉族，居民身份证住址湖北省丹江口市，委托诉讼代理人：汤红菁、王华珍，湖北瑞通天元律师事务所律师。上诉人武汉兴万居房屋经纪有限公司徐东分公司（以下简称兴万居徐东分公司）因与被上诉人刘元宝居间合同纠纷一案，不服湖北省武汉市武昌区人民法院（2017）鄂0106民初5546号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月9日受理后，依法组成合议庭进行了审理，本案现已审理终结。兴万居徐东分公司上诉请求：1、撤销一审民事判决；2、改判刘元宝向兴万居徐东分公司支付居间服务费144600元；3、改判刘元宝向兴万居徐东分公司支付居间服务费的资金占用费4338元（自2017年4月28日起，暂计至2017年10月27日，直至全款付清之日止）；4、判令刘元宝向兴万居徐东分公司支付律师费20000元；5、一审、二审诉讼费由全部由刘元宝承担。事实与理由：一、一审法院拒绝对兴万居徐东分公司提交的基础证据合法性作出认定，要求兴万居徐东分公司单独提起确认合同效力问题的诉讼属于法律适用错误。对证据“三性”评判是法院事实认定的基础，因此也属于一审审理范围而无需单独提起诉讼。一审法院应当依法直接对证据的合法性作出认定，而非不置可否拒绝裁判。况且合同是否有效，应当首先推定有效，除非具有无效的情形，一审法院在尚未查清合同是否具有无效情形的情况下，不予认定证据的有效性属于事实认定不清。二、《房地产居间买卖合同》系三方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，依法有效。在同一份文件内包含居间关系及房屋买卖双重法律关系不为法律所禁止，符合二手房市场交易习惯并得到司法及行政主管行政机关的确认。三、一审对于兴万居徐东分公司诉状中主张的事实系众所周知的事实、根据生活经验法则可以推出的事实，兴万居徐东分公司无需提供证据证明，一审法院以兴万居徐东分公司未提供证据证明为由不予确认属于事实认定不清。四、根据合同法关于居间合同的规定，并不禁止居间人先提供居间服务，在促成合同成立的同时再签订居间合同。居间人有权要求支付报酬的依据是提供的促成合同成立的服务，而非提供在居间合同签订后的居间服务。只要居间人提供了促成合同成立的服务就应当支付居间服务费，而不论该服务是在居间合同签订前还是签订后。因此兴万居徐东分公司在合同中约定，刘元宝“在签订合同时一次性支付”是基于房屋买卖合同已经成立，因此该约定亦属合法有效。五、案外人张洁玲与刘元宝协商解除的是房屋买卖合同，并不需要居间方参与。因《房地产居间买卖合同》内包括居间关系与买卖关系，买卖关系中的合同当事人为房屋买（刘元宝）卖（案外人）双方，兴万居徐东分公司并不是买卖合同关系的当事人，因此买卖双方协商一致解除、终止“房屋买卖协议”系其自身权利的自由处分，兴万居徐东分公司作为居间方无权干涉。因此一审法院认为解除房屋买卖合同还应通过居间方一起协商解除，此实属法律适用错误。六、兴万居徐东分公司作为居间方已经促成房屋买卖合同成立，没有故意隐瞒订立合同的有关事实，依法有权按照居间合同约定收取居间费用。兴万居徐东分公司作为居间人其工作已经完成，即使兴万居徐东分公司存在所谓的“附随义务”，也因刘元宝与案外人签订《房屋买卖终止协议》而自愿放弃，兴万居徐东分公司可以主张免责。刘元宝辩称兴万居徐东分公司未履行如实告知义务，恶意撮合买卖双方进行交易，违背了合同法居间合同的法律规定，无权要求被上诉人支付居间报酬。应驳回上诉，维持一审判决。兴万居徐东分公司向一审法院起诉请求：1、判令刘元宝向兴万居徐东分公司支付居间服务费144,600元；2、判令刘元宝向兴万居徐东分公司支付居间服务费的资金占用费4,338元（自2017年4月28日起，暂计至2017年10月27日，直至全款付清之日止）；3、判令刘元宝向兴万居徐东分公司支付律师费20,000元；4、本案的诉讼费由刘元宝承担。一审法院认定事实：兴万居徐东分公司诉状陈述的其“为刘元宝提供了包括房屋买卖市场行情咨询，寻找、提供并发布房源、客源信息；协助查看买卖双方身份情况，引领刘元宝看房；协助查看卖方身份情况和房屋权属证书，实地查看房屋，协助买卖双方协商、洽谈，确定交易意向，协助甲、乙双方协商确定房屋买卖合同的相关条款等居间服务”等事实，未提供充分证据加以证实。其与刘元宝及案外人签订的“房地产居间买卖合同”应为双方建立居间关系的依据，居间人应在合同签订后，向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，但按该“居间合同”确定，合同签订时，委托人即应向居间人支付报酬。案外人张洁玲单方面向刘元宝发出“催办函”，并与刘元宝签订“房屋买卖终止协议”。所谓“房地产居间买卖合同”系三方签订的合同，其效力未经法定程序予以确认，即使不属于无效合同，依法解除亦应通过合同三方共同协商或经过法定程序予以解除。建议兴万居徐东分公司通过“确认合同有效纠纷”确定合同效力，再依法主张权利，兴万居徐东分公司没有接受。刘元宝认为兴万居徐东分公司与刘元宝有居间关系，案外人与兴万居徐东分公司也有居间关系，亦未提供证据加以证实。一审法院认为，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方。当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。兴万居徐东分公司作为居间人是经过国家机关登记核准的从事居间营业的法人或者公民，其应可向刘元宝报告订约机会，居中斡旋，或者代为传达刘元宝与案外人张洁玲的意思，努力促成其合同成立，而不应利用其专业优势和信息资源，促成自己、刘元宝与案外人张洁玲签订存在争议的合同。当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用的原则。当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规。居间人只是居于交易双方当事人之间起介绍、协助作用的中间人，其服务范围有限制，不应参与委托人与第三人之间的合同。兴万居徐东分公司、刘元宝和案外人之间合同效力尚不确定，兴万居徐东分公司据该合同主张报酬、资金占用费和律师费缺乏事实和法律依据。居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。刘元宝主张兴万居徐东分公司未履行如实告知义务，致使刘元宝遭受了100,000元损失，其未提出反诉，对此本案不予审理。综上，对兴万居徐东分公司的诉讼请求依法应予驳回。依照《中华人民共和国合同法》第三条、第五条、第六条、第七条、第四百二十四条、第四百二十五条、第四百二十六条、第四百二十七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十二条的规定，判决：驳回武汉兴万居房屋经纪有限公司徐东分公司的诉讼请求。本案案件受理费3,678元，由武汉兴万居房屋经纪有限公司徐东分公司负担。本院二审期间，兴万居徐东分公司向本院提供新证据：1、兴万居徐东分公司营业执照一份；2、武房（洪）字（2017025）号备案证一份，拟证明兴万居徐东分公司是具备从业资格的合法经营企业；经质证，刘元宝意见为营业执照是2017年2月20日取得的，根据房地产经纪管理办法第十一条规定，房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案，而兴万居徐东分公司领取营业执照之后，没有在30日内备案。备案证不是兴万居徐东分公司的备案证，是武汉兴万居房屋经营有限公司的备案证，不能达到证明兴万居徐东分公司有房屋经营的从业资格的证明目的。兴万居徐东分公司提供的证据真实性本院予以采信，证明目的本院不予采信。刘元宝向本院提供新证据：1、房地产经纪中介机构信息查询单一份，拟证明其他分公司都有备案，但兴万居徐东分公司没有备案；2、刘元宝个人社保申请单一份，拟证明申请日期是2016年12月8日，与签订合同当日相差不到半年。经质证，兴万居徐东分公司意见为，对证据1真实性没有意义，对关联性有异议，分公司无需备案；证据2真实性无异议，请法院依法认定。刘元宝提供证据，兴万居徐东分公司未提供反驳证据，本院予以采信。本院二审中，本院要求兴万居徐东分公司提交订立房地产居间买卖合同时，在营业厅公布的收费标准。兴万居徐东分公司向本院提交一份收费标准。称系现在营业厅展示的这份收费标准，与本案案涉房地产居间买卖合同订立时的收费标准是一样的。经双方当事人对该分收费标准查看，均发现该收费标准中记载系依据武汉市物价局市房地局发布的武价房服（2013）120号文确定的收费标准，武价房服（2013）120号文中确定的“房屋居间买卖收费按宗计算，由买卖双方与房地产经纪机构在房屋成交价格总额0.5%-2.5%的范围内协商确定。”兴万居徐东分公司在对该规定确定的收费标准中的“买卖双方与房地产经纪机构在房屋成交价格总额0.5%-2.5%的范围内协商确定”中，对范围起始“0.5%-”进行了掩盖和遮蔽，让人看到兴万居徐东分公司展示的收费标准只能看到“房屋居间买卖收费按宗计算，由买卖双方与房地产经纪机构在房屋成交价格总额2.5%的范围内协商确定。”对依武汉市物价局市房地局发布的武价房服（2013）120号文确定的收费标准进行了变造。本院询问兴万居徐东分公司：“为什么把收费标准盖掉了一部分？”兴万居徐东分公司答复：“因为是物价局让我们盖住的”本院询问：“有没有物价局让你们盖住的东西（依据）？”答复：“没有”。本院二审中，关于对兴万居徐东分公司对从业资格、政策规定是否尽到应尽义务进行调查，本院询问兴万居徐东分公司：“你是否把申请营业执照的情况以及是否到相关部门进行备案的情况向刘元宝进行过告知？”答复：“没有”；询问：“你们在签订合同时对张洁玲的社保情况是否进行了调查？”答复：“没有”；询问：“你们知道政策也知道刘元宝不是武汉市户籍，进行过社保调查没？”答复：“我们没有权利调查”；询问：“你在了解刘元宝不是武汉市户口以及武汉市限购政策后，你们是否尽到了不知道社保情况可以拒绝进行居间的告知义务？”答复：“没有”；本院二审经审理查明，刘元宝为非武汉市户籍居民，在武汉市个人社保申请日期是2016年12月8日，证件收到日期是2016年12月24日。2017年2月20日，兴万居徐东分公司取得营业执照，营业范围：房地产信息咨询，房地产营销；房地产买卖、租赁、调换等流通领域中的经纪及代理活动。（依法须经审批的项目、经相关部分审批后方可开展经营活动）。兴万居徐东分公司取得营业执照之日起30日内未到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案。刘元宝为解决落户和小孩上学问题，委托兴万居徐东分公司代理提供房源购买住房。经兴万居徐东分公司提供房源，2017年4月28日，刘元宝与兴万居徐东分公司、案外人张洁玲、梅小军签订房地产居间买卖合同。案外人张洁玲、梅小军签字时间为2017年2月28日。合同约定：出卖方（甲方）梅小军，买受方（乙方）刘元宝，居间方（丙方）兴万居徐东分公司。合同第一条：甲方自愿售出位于武汉市武昌区徐家棚街徐东二路2号水岸星城G19栋1单元22层1室不动产（以下简称房产），建筑面积229.72平方米，房屋所有权证号或不动产权证号为鄂（2017）武汉市武昌不动产权第0016915号；第二条：买受上述房产总成交价为人民币大写柒佰贰拾叁万元整。（小写￥7230000.00）。第三条：乙方按下述方式付款：1、定金款为人民币大写壹佰万元整（小写￥1000000.00），在签署本合同时乙方即向甲方支付定金人民币大写贰拾万元整（小写￥200000.00），乙方在甲方签署本合同后7日内补足定金之余款人民币大写捌拾万元整（小写￥800000.00）：甲方收取定金之同时须将该房产之房产证／不动产权证、土地使用权证等相关证件原件提交乙方查验，并交给丙方代管作办理过户手续之用。该笔定金将在甲乙双方签署《武汉市存量房买卖合同》（即办理房产过户手续）及乙方支付购房款时自动转为第一部分房款，《武汉市存量房买卖合同》（即办理房产过户手续）须于2017年5月31日之前签署，双方不得借故拖延，否则违约。（因近期房管部门业务量大增，房管部门可能会根据具体业务量大小要求办理手续的时间调整为预约办理，若在办理本次交易手续过程中遇房管部门要求预约办理，则遵循房管部门所规定的预约程序，具体办理各项手续时间以在房管部门办理预约的日期为准。）2、人民币大写陆佰贰拾叁万元整（小写￥6230000.00），为第二部分房款，付款方式如下（乙方只可选一种，并在选定的付款方式前划“√”）：银行按揭贷款付款（商贷）。第四条：甲乙双方签署本合同后须在2017年5月10日前到银行办理乙方的按揭贷款申请手续，甲乙双方须配合提交银行所需全部资料，并按银行规定签署所需法律文书，配合银行、评估公司看房拍照完成评估手续，待银行贷款审批通过后在本合同第三条的第1小条所约定的时间内办理房产过户手续，乙方须于产权登记中心出具的办文回执上所记载的答复日期（即房管局已办理出乙方的不动产权证处于可领取状态）之日起7个工作日内到相应部门领取乙方的不动产权证后当即交由丙方保管，由丙方将不动产证送往银行，待银行出具抵押资料后，乙方须配合银行工作人员或担保公司人员携带相关资料到房管局办理该房产按揭之抵押手续，不得拖延。第十二条：基于丙方为甲乙双方签订本协议己提供之服务，丙方有权向甲方收取人民币大写——（小写￥）及向乙方收取人民币大写壹拾肆万肆仟陆百元整（小写￥144600.00）作为居间服务费，该笔费用须在甲乙双方签署本合同时一次性支付，如若甲乙双方在签订本合同后未取得丙方书面同意自行办理交易手续的，应当向丙方双倍支付居间服务费。第二十条：其他事项：1、甲乙丙三方均清楚了解中国人民银行武汉分行与中国银行业监督管理委员会湖北监管局于2016年10月6日联合发布的文件号为特急武银【2016】121号关于进一步加强住房信贷政策管理的通知；2、甲乙丙三方均清楚了解武汉市人民政府办公厅于2016年11月14日发布的文件号为武政办【2016】159号关于进一步促进我市房地产市场持续平稳健康发展的意见；3、甲方取得上述房产的产权（即在房管局办理登记备案手续）时婚姻状态为【已婚】，若取得产权式婚姻状态为已婚的，则状态为【初婚】，甲方须如实相告婚姻状况，若由于甲方隐瞒事实而导致本合同不能履行则由甲方承担相关违约责任。合同签订当天，刘元宝依约向案外人张洁玲、梅小军支付定金人民币200000元。2017年5月11日，案外人张洁玲、梅小军向刘元宝发出《催告函》向刘元宝催收800000元定金。2017年5月20日，兴万居徐东分公司向刘元宝发送《武汉落户新政5月22日起执行21种落户方式都在这》，刘元宝回复：“谢谢，刚看完这些没有一个我们条件能达到的”。刘元宝购房才知道自己购房目的不能达到。因按武汉市限购政策，刘元宝为暂停向其出售住房居民家庭，为此，案外人张洁玲、梅小军与刘元宝的房屋买卖合同目的不能实现。经协商，案外人张洁玲、梅小军与刘元宝于2017年7月17日达成房屋买卖终止协议。约定终止合同，张洁玲、梅小军退还刘元宝定金100000元。之后，兴万居徐东分公司得知该情况后，向刘元宝主张给付居间服务费，刘元宝以兴万居徐东分公司向其隐瞒了明知二手房不能落房的情况，恶意撮合促成三方协议，造成刘元宝没有购买房屋还损失100000元，无权要求居间服务费。没有向兴万居徐东分公司给付居间服务费。兴万居徐东分公司遂向一审法院提起本案诉讼。本院二审经审理另查明，兴万居徐东分公司将在其店堂所展示的收费标准中“房屋居间买卖收费按宗计算，由买卖双方与房地产经纪机构在房屋成交价格总额0.5%-2.5%的范围内协商确定。”对范围起始“0.5%-”进行了掩盖和遮蔽，对依武汉市物价局市房地局发布的武价房服（2013）120号文确定的收费标准进行变造成“房屋居间买卖收费按宗计算，由买卖双方与房地产经纪机构在房屋成交价格总额2.5%的范围内协商确定。”本院认为，兴万居徐东分公司起诉主张居间服务费，不是主张合同纠纷，其上诉认为一审判决未认定合同效力的理由缺乏事实和法律依据不能成立。本案双方争议焦点为兴万居徐东分公司有无故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的行为，能否要求刘元宝向其给付居间服务费。兴万居徐东分公司作为房地产买卖经纪及代理活动的分支机构，除了应依法取得营业执照，并按营业执照确定的营业范围进行经营外，还应按照《房地产经纪管理办法》第十一条规定“房地产经纪机构及其分支机构应当自领取营业执照之日起30日内，到所在直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门备案”的要求，在领取营业执照之日起30日内履行到武汉市人民政府建设（房地产）主管部门办理备案手续，兴万居徐东分公司没有在30日内进行备案。对该情况未告知与其订立房地产居间买卖合同的另外合同相对方刘元宝及案外人张洁玲、梅小军。刘元宝已告知兴万居徐东分公司购买住房为了解决落户和小孩上学问题，兴万居徐东分公司没有告知刘元宝，所要购买的案外人张洁玲、梅小军的房屋能否达到该目的。也没有对刘元宝是否符合购房限购政策进行调查，并将调查情况向案外人张洁玲、梅小军进行告知，致刘元宝与案外人张洁玲、梅小军的房屋买卖合同因合同目的不符政策规定不能实现，合同终止。企业合法经营应按政府规定的价格标准，明码标价，如实公布价格标准。兴万居徐东分公司将在其店堂所展示的收费标准中“房屋居间买卖收费按宗计算，由买卖双方与房地产经纪机构在房屋成交价格总额0.5%-2.5%的范围内协商确定。”对范围起始“0.5%-”进行了掩盖和遮蔽，对依武汉市物价局市房地局发布武价房服（2013）120号文确定的收费标准进行变造成“房屋居间买卖收费按宗计算，由买卖双方与房地产经纪机构在房屋成交价格总额2.5%的范围内协商确定。”致订立合同的刘元宝在不能全面知悉真实的收费标准应在房屋成交价格总额0.5%-2.5%的范围内协商确定的情况下，误解为与兴万居徐东分公司只能按2.5%约定居间服务价格，误导刘元宝没有按自己的真实意愿确定居间服务价格而与兴万居徐东分公司订立合同。根据《中华人民共和国合同法》第四百二十五条“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”的规定，兴万居徐东分公司从事房地产买卖经纪及代理活动，是否依法办理了从业经营合法手续；提供的房源能不能达到委托人购买目的；委托人的条件是否符合房地产购买政策等事项均属于居间人应当向委托人如实报告的事项，兴万居徐东分公司没有向委托人如实报告。武汉市物价局市房地局发布的武价房服（2013）120号文确定的收费标准，是兴万居徐东分公司应该严格遵守，由合同当事人均应全面了解重要事实，且对居间服务价格的确定产生直接重大影响的事项，兴万居徐东分公司将收费标准中在房屋成交价格总额0.5%-2.5%的范围的0.5%进行掩盖、遮蔽、变造，向委托人提供虚假情况，为居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况的行为，损害委托人刘元宝的利益，不得要求刘元宝向其支付报酬，并应当承担损害赔偿责任。一审判决没有支持兴万居徐东分公司的要求刘元宝支付报酬诉讼请求，符合法律规定，并无不当。因刘元宝一审中未予反诉，在一审判决后，未提出上诉，表示服判，本院予以维持。兴万居徐东分公司的上诉理由缺乏事实和法律依据不能成立，其上诉请求本院不予支持。综上，兴万居徐东分公司上诉理由和请求缺乏事实及法律依据，不能成立。一审判决实体处理结果正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。本案二审案件受理费人民币3678元，由武汉兴万居房屋经纪有限公司徐东分公司负担。本判决为终审判决。审判长 陈继红审判员 张立新审判员 王 阳二○二○一七年七月三日书记员 刘 樊 来源：百度“”