（2017）鲁0826民初1142号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2017-08-09
案件名称
微山县地方税务局与曹某房屋租赁合同纠纷一审民事判决书
法院
微山县人民法院
所属地区
微山县
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
微山县地方税务局,曹某
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第四十四条第一款，第一百零七条，第二百二十六条，第二百三十五条；《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》：第二条第一款；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百四十四条
全文
山东省微山县人民法院民 事 判 决 书(2017)鲁0826民初1142号原告:微山县地方税务局，住所地：微山县新河南街95号。统一社会信用代码：11370000004223551L。法定代表人：刘宏鹏，职务：局长。委托诉讼代理人：姜敦鑫，山东姜敦鑫律师事务所律师。被告：曹某，男，1970年10月21���出生，汉族，住微山县。原告微山县地方税务局（以下简称地税局）与被告曹某房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月24日立案后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理，原告地税局的委托代理人姜敦鑫，到庭参加诉讼，被告曹某经本院传票传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原告地税局向本院提出诉讼请求：1、请求法院判决被告支付原告租金93600元；2、请求法院判决被告交回租赁房屋；3、诉讼费用由被告承担。事实与理由：2007年3月26日，原被告签订房屋租赁协议一份，约定租期10年，从2007年4月1日至2017年4月1日止，租金每年9360元，合计93600元。被告在协议履行期间没有交纳租金，现租赁协议到期。鉴于以上事实，原告提起诉讼，请求人民法院依法保护原告的合法权益不受侵害。原告地税局为支持其诉求向本院提交证据：1、2007年3月26日租房协议一份，证明合同约定的租期为10年，租金为每年1.2万元，该合同合法有效，请求予以支持。2、送达回证、告知、通知各一份，证明在合同到期前半个月，原告通知被告交回房屋，交纳拖欠的租金的事实。被告曹某辩称（书面答辩），答辩人承租被答辩人房屋8间，共计79平方米，前期答辩人正常交租，2007年8月地税局将其中的一大间（约21.61平方米）在我方不情愿的情况下强行交给公安局使用，导致我经营面积不足，严重影响了我的经营，并造成经济损失8万余元。1、被答辩人违约在先，应当承担违约责任；2、被答辩人的诉讼请求大部分超过诉讼时效，应当对于超过诉讼时效的请求予以驳回。综上，被答辩人二年前租金的诉讼请求已经超过诉讼时效，应当��回其诉讼请求，且其应当赔偿答辩人经济损失80000元，请求法院依法判决以维护我的合法权益。被告曹某未提供证据。针对原告提供的证据，被告曹某未到庭参加诉讼，应视为放弃其质证的权利。原告提供的租房协议与送达回证、告知、通知能够相互印证，结合被告的答辩，能够证明原被告之间存在租赁房屋及现已到期、被告未交纳租金的事实，该证据真实合法有效，对其证明力予以采信。本院依法予以确认并在卷佐证。本院经审理认定事实如下，2007年3月26日，原被告签订房屋租赁协议一份，约定将原告办公楼一楼门面（八小间面积79.82平方米）租给曹某使用，租期10年，自2007年4月1日至2017年4月1日，租金每年12000元，于每年的三月底前交齐一年的租金，并约定了其他相关事项。协议签订后，由于其中一间（面积17.42平方米）交给公安局作警务室使用，原告按面积计算除去该间所占的面积，实际使用的面积按每年9360元计算至2017年4月1日，共计93600元。但至今被告均未交纳，2017年3月15日原告书面通知被告，让其交纳租金及返还所租赁的房屋，被告仍未履行，现租赁协议到期，为此原告诉至法院。本院认为，依法成立的有效合同受法律保护。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。当事人对于自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利的后果。本案中，原被告签订的租赁合同，系当事��的真实意思表示，双方形成了房屋租赁合同关系。针对被告的答辩，本案争议的焦点为：一、原告是否存在违约行为；二、原告的诉请是否超过诉讼时效。针对焦点一，本院认为，原告依合同约定，已将房屋交给被告使用，虽有一间被他人所用，被告在使用所租房屋前就应提出，并追究原告的违约责任，但时至今日，不仅没有追究原告的违约行为，反而一直使用，即是对该行为及实际租赁面积的认可与接受，应按实际租赁的房屋面积，履行其交纳租金的义务，在该范围内，原告并未违约。针对焦点二，本院认为，各期租金的支付虽然具备一定的独立性，但该独立性不足以否认租金债务的整体性。本案中，交纳租金的行为系连续行为，该连续行为是指同一债权人与同一债务人之间，一段期间内基于同一个整体的意思���示而连续发生的多笔交易行为，具有整体性；双方当事人是长达10年的租赁关系，原告没有及时追索和主张主要是基于维护双方友好合作关系及对被告的信任和谅解，并非怠于行使权利，如果从每一期债务履行期限届满之日分别计算诉讼时效，则割裂了同一笔债务的整体性，不利于保护双方当事人的合法权益。据此由于多笔交易行为具有连续性、整体性的特点，本案的诉讼时效应当从最后一笔交易履行期限届满之日起计算，原告的诉请没有超过诉讼时效。本案中，依据协议的约定，该租赁期已满，原告已在期满前的合理时间书面通知了被告，且被告不交纳租金的行为视为不愿续签，应将实际所租赁的房屋返还给原告，并交纳实际使用期间所欠的租金93600元。故原告的主张，于法有据，本院予以支持。被告所主张的80000元的损失，可在取得相���证据后，另行主张权利。依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第一百零七条、第二百二十六条、第二百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：一、被告曹某于本判决生效后十日内将所租赁的涉案房屋返还给原告微山县地方税务局。二、被告曹某于本判决生效后十日内给付原告微山县地方税务局租金93600元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依法按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2140元，减半收取计1070元，由被告曹某负担。如不服本判决，可在��决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，按对方当事人人数或代表人人数提出副本，上诉于济宁市中级人民法院。审判员 赵臣臣二〇一七年七月三日书记员 刘 伟 微信公众号“”