（2017）豫01民终7121号

裁判日期: 2017-07-03

公开日期: 2017-08-07

案件名称

王敬蕊、王培利房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

法院

河南省郑州市中级人民法院

所属地区

河南省郑州市

案件类型

民事案件

审理程序

二审

当事人

王敬蕊,王培利,杨红义,李辉

案由

房屋买卖合同纠纷

法律依据

《中华人民共和国合同法》：第一百二十条；《中华人民共和国民事诉讼法》：第一百七十条

全文

河南省郑州市中级人民法院民事判决书（2017）豫01民终7121号上诉人（原审被告）：王敬蕊，女，汉族，1977年9月18日出生，住河北省南宫市。委托诉讼代理人：刘国亮，河南紫鼎律师事务所律师。被上诉人（原审原告）：王培利，男，汉族，1974年8月24日出生，住河南省长垣县。委托诉讼代理人：尚振铎，��南尚天律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳华阳，河南尚天律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：杨红义，男，汉族，1977年10月10日出生，住河南省原阳县。委托诉讼代理人：尚振铎，河南尚天律师事务所律师。委托诉讼代理人：靳华阳，河南尚天律师事务所实习律师。原审被告：李辉，男，汉族，1976年11月14日出生，住河北省南宫市。上诉人王敬蕊因与被上诉人王培利、杨红义及原审被告李辉房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省郑州市金水区人民法院(2017)豫0105民初2025号民事判决，向本院提起上诉，本院于2017年5月4日立案后，依法组成合议庭审理了本案。上诉人王敬蕊的委托诉讼代理人刘国亮、被上诉人王培利的委托诉讼代理人尚振铎、原审被告李辉到庭参加诉讼。本案现已审理终结。上诉人王敬蕊上诉请求：1、撤销郑州市金水区人民法院（2017）豫0105民初2025号民事判决；2、依法改判或者发回原审人民法院重审；3、判令一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一、一审法院认定事实错误。上诉人没有合同违约，上诉人严格按照《房屋买卖合同》约定履行自己的义务。在签订合同时上诉人和被上诉人以及居间方郑州金红石房地产营销策划有限公司达成口头协议，上诉人不承担房屋解押款，解押款由被上诉人承担。在履行合同的过程中，上诉人完全配合被上诉人办理银行贷款，提供所需一切手续。在办理房屋解押时，被上诉人明显是违约在先，因为贷款利息的原因，居间方郑州金红石房地产营销策划有限公司和被上诉人协商找到大道金服垫资公司垫资解押，所谓垫资就是以上诉人的名义进行贷款解押，解押款由上诉人支付和承担，��此，被上诉人已经构成合同违约。不仅如此，上诉人和郑州金红石房地产营销策划有限公司没有任何一方提前告知上诉人，垫资公司大道金服还需要扣押上诉人的本人身份证原件和买卖房屋收款银行卡原件，这是明显违反中华人民共和国法律和法规的行为。该垫资公司并不是国家法定机关，无权扣押上诉人身份证。故上诉人在大道金服公司提出此违反法律规定的要求时予以拒绝。由此可见，一审法院在审理过程中没有认清本案的基本事实，上诉人没有违约，恰恰是被上诉人违约在先，进而要求上诉人履行违反法律的民事责任。被上诉人以上诉人拒不将本人身份证和银行卡抵押在大道金服公司为由起诉上诉人违约明显是想通过诉讼手段来得利。二、一审法院认定上诉人双倍赔偿定金50000元，佣金损失10000元，共计60000元，适用法律明显错误，与事实不符。被上诉人在一审过程中所称的25000元定金和5000元佣金，上诉人不应当承担双倍返还责任。首先，上诉人没有违约，不应当适用违约条款，上诉人不应当承担双倍返还定金和佣金的罚则。其次，上诉人没有收到被上诉人任何款项。按照定金规则，定金应当是自实际交付定金于本人之日起生效。三、一审法院在审理案件时遗漏《房屋买卖合同》丙方即居间方郑州金红石房地产营销策划有限公司。郑州金红石房地产营销策划有限公司是本案的关键，被上诉人在一审中称其所交付的定金和佣金都是由其接收，其是承担支付定金的责任主体。在一审中应当列为本案被告或者第三人，但一审法院却没有将其列为诉讼当事人参加诉讼，明显违反法定程序。被上诉人王培利、杨红义辩称：一审判决认定事实清楚，法律适用正确，上诉人上诉没有任何法律依据，故请求驳回上诉，维持原判。原审被告李辉述称：认可上诉人的上诉理由和上诉请求。被上诉人王培利、杨红义向一审法院起诉请求：1、依法判决被告双倍赔偿原告定金共计5万元；以及佣金损失1万元，总计6万元；2、本案诉讼费用由被告承担。一审法院认定事实：2016年5月25日，被告李辉代被告王敬蕊（甲方）与二原告（乙方）在居间方郑州金红石房地产营销策划有限公司（丙方）的居间下签订《房屋买卖合同》一份，约定：二原告购买被告王敬蕊名下位于金水区英协路××号的房产（所有权证书号0901083080，建筑面积77.06平方米），房屋总价款510000元,二原告于本合同签订时支付人民币30000元，其中佣金5000元，余额25000元作为定金由居间方代为保管。经甲乙双方协商后，同意以按揭贷款的方式付款：乙方应在立契当日，付清首付款（首付款等于本合同约定价格减去银行实际贷款），定金在冲抵首付款后转为物业交割保证金，该保证金由丙方保管，待物业交割完毕后（包括户口迁出），甲方凭买卖双方签字确认的交割完毕清单到丙方领取物业交割保证金。剩余房款由银行放贷当日向甲方支付。以上款项具体金额以贷款银行确定的金额为准。第五条：双方同意在签订本合同后玖拾个工作日内，持本合同和相关证件到房屋管理部门立契办理房产过户及相关手续或到相关部门办理相关手续。如甲方所售房产已抵押，甲方应向乙、丙两方如实说明，乙方如愿意购买，甲乙双方应明确由双方负责解押。其他事项1、甲方房子里面如果注册的有公司将于2016年6月20日前从该房屋迁出；2、甲方配合丙方将维修资金过户给乙方；3、固定装修不变；4、此房屋买到杨红义名下。违约责任：1、甲方若违反本合同第五条的约定，视为其甲方解除合同��应双倍返还乙方交付的定金（原交丙方代为保管的定金，甲方无权取回，丙方有权将定金给付乙方，若甲乙丙三方能形成新的协议，按新协议进行）；2、乙方若违反本合同第五条的约定，视其单方解除合同，无权要求返还定金（丙方有权直接将定金、房屋产权证或售房保证金交付甲方，若甲乙丙三方能形成新的协议，按协议进行）；3、在签订本合同之时，丙方有权利全额收取佣金。本合同签订后，甲乙双方任何一方单方解除合同，双方均同意解除合同，以及法定、约定的终止履行，均不影响丙方佣金的收取，若支付佣金方为守约方，其佣金方面的损失由违约方承担，违约方需就佣金一项承担双倍的支付义务。2016年5月25日，郑州金红石房地产营销策划有限公司出具收据一份，载明：今收到王培利人民币伍仟元整，系付中介佣金。同日，该公司另出具收据一份，载明：今收到王培利人民币贰万伍仟元整，系付购房定金。上述合同签订后，二原告购买本案涉案房屋的银行贷款申请已审批通过，但被告王敬蕊拒绝履行该房屋原银行贷款解押义务，该房屋尚未办理解押登记。2016年10月1日，《郑州市人民政府办公厅关于在郑州市部分区域实施住房限购的通知》（郑政办[2016]64号）出台，该通知自2016年10月2日起实施，依据该通知二原告不具有购房资格。一审法院认为，当事人应按照合同约定全面履行各自的义务。结合本案，原被告双方签订有书面形式的房屋买卖合同，该合同系双方当事人的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。依据合同约定，本案涉案房屋的解押由买卖双方共同负责，被告王敬蕊拒绝履行解押义务，导致涉案房屋未能在合同签订后90个工作日过户至��告杨红义名下，后郑州市人民政府办公厅出具住房限购政策，致使二原告丧失对涉案房屋的购房资格，房屋买卖合同无法继续履行，被告王敬蕊的行为构成违约。原告主张被告王敬蕊双倍赔偿定金50000元、佣金损失10000，共计60000元，依据合同约定，该院予以支持。原告主张被告李辉对上述款项承担赔偿责任，依据不足，该院不予支持。一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十四条第一款之规定，判决：一、被告王敬蕊于本判决生效之日起十日内支付原告王培利、杨红义60000元；二、驳回原告王培利、杨红义的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费650元，由被告王敬蕊负担。本院二审期间，上诉人王敬蕊提交录音一份，以证明其没有违约，是因为中介公司及垫资公司要求王敬蕊提供身份证原件和银行卡原件押到垫资公司，构成违法，致使合同不能继续履行；中介公司将房屋定金25000元和5000元佣金一直占有，没有支付给王培利或王敬蕊任何一方。被上诉人王培利、杨红义认为上述录音无法听清楚谁说的什么，与本案没有关联性，不能作为证据使用，因为有上诉人委托的律师参与，有可能是律师设的套。本院二审经审理确认的事实同一审法院确认的事实。本院认为：《中华人民共和国合同法》第一百二十条规定“当事人双方都违反合同的，应当各自承担相应的责任。”本案中双方当事人所签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，内容不违反国家法律法规的强制性规定，合��有效，双方当事人均应按照合同约定全面履行自己的义务。因诉涉房屋在银行办理有按揭抵押贷款，根据双方当事人所签订的房屋买卖合同第六条约定，应由双方负责解押；但双方未明确约定解押款应由谁提供；根据双方合同约定、双方当事人庭审陈述及交易习惯，王敬蕊诉称的双方口头约定其不承担诉涉房屋解押款符合实际，本院予以采信。本案中，王培利、杨红义在解押款未到位的情况下，主张由垫资公司垫资解押，且须以王敬蕊的名义申请并办理相关垫资借款手续，增加了王敬蕊的合同义务及风险，王敬蕊予以拒绝，理由正当；而在此情况下，双方当事人亦不能就诉涉房屋解押款问题达成一致意见，致合同无法继续履行，故双方当事人均存在过错，应各自承担相应的责任。原审判决认定本案合同不能继续履行的责任系王敬蕊拒绝履行该房屋原银行贷款解押��务，不符合客观事实，本院予以纠正。根据双方违约及过错情况，王培利、杨红义所交付的购房定金应予返还，王培利、杨红义向中介公司所交纳的佣金5000元，构成王培利、杨红义的损失，应由双方分担。因王培利、杨红义所交纳的购房定金系由中介公司郑州金红石房地产营销策划有限公司代收，并未实际支付给王敬蕊，故王培利、杨红义可要求中介公司予以返还。综上所述，上诉人王敬蕊的上诉理由部分成立，对其上诉请求合理部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项规定，判决如下：一、撤销河南省郑州市金水区人民法院(2017)豫0105民初2025号民事判决；二、王敬蕊于本判决生效之日起十日内支付王培利、杨红义佣金损失2500元；三、驳回王培利、杨红义的其他诉讼请求。一审案件受理费650元，由王敬蕊负担325元，由王培利、杨红义负担325元。二审案件受理费1300元，由王敬蕊负担650元，由王培利、杨红义负担650元。本判决为终审判决。审判长　周　金审判员　谢宏勋审判员　李　静二〇一七年七月三日书记员　任　静来源：百度“”