（2017）陕0602民初2121号
裁判日期: 2017-07-03
公开日期: 2017-08-29
案件名称
原告（反诉被告）王振兵与被告（反诉原告）李锦亮房屋租赁合同纠纷案一审民事判决书
法院
延安市宝塔区人民法院
所属地区
延安市
案件类型
民事案件
审理程序
一审
当事人
王振兵,李锦亮
案由
房屋租赁合同纠纷
法律依据
《中华人民共和国合同法》：第五条，第六十条第一款，第一百零七条，第一百一十四条第一款，第一百一十七条第一款，第二百一十二条，第二百二十六条，第二百二十九条，第二百三十一条，第二百三十六条
全文
陕西省延安市宝塔区人民法院民 事 判 决 书（2017）陕0602民初2121号原告(反诉被告)：王振兵，男，汉族，1969年12月9日出生，文盲，无业，陕西省佳县人，现住延安市宝塔区。委托代理人:陈增亮，陕西北望律师事务所律师。被告（反诉原告）:李锦亮，男，汉族，1956年5月28日出生，小学文化，陕西省安塞县人，安塞建筑工程公司退休职工，现住延安市宝塔区。委托代理人：李华晟，男，汉族，1983年7月4日出生，陕西省安塞县人，大学本科，安塞县人民检察院职工，住址同上。原告（反诉被告）王振兵与被告（反诉原告）李锦亮房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年4月27日立案受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告王振兵及其委托代理人陈增亮、被告李锦亮及其委托代理人李华晟到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。原告（反诉被告）王振兵向本院提出诉讼请求：1、判令被告退还原告房租160000元、支付装饰装潢补偿费用63981元、保证金2000元、违约金9000元及仲裁费11050元，合计246031元；二、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：2014年3月25日，原、被告签订《租赁合同》，约定被告将其位于延安市宝塔区二道街大东门房屋租给原告经营使用，租赁期限12个月，自2014年5月1日至2015年4月30日，房屋租金为每年18万元，签订合同时，原告须缴纳租房保证金2000元，在合同履行期内如遇城建部门统一规划而导致合同不能正常履行时，原告必须无条件终止合同，被告只按实际履行时间收取租金，剩余房租退还原告，所有装修归原告所有。合同签订后，原告按照约定足额支付了房屋租赁费18万元及保证金2000元，但原告仅仅占有使用40天后，延安市人民政府房屋征收小组及延安市房屋征收管理局于2014年6月10日发出拆迁通知，要求原告期限内搬离。鉴于原告经营房屋不能正常使用，原告便多次积极联系被告，要求退还相关租赁费用，但被告均以各种理由推脱拒付。为此，原告于2016年1月8日申请仲裁，延安仲裁委员会作出裁决后，被告以仲裁程序违法为由向延安中级人民法院申请撤销仲裁裁决书。延安市中级人民法院经过审理作出（2016）陕06民特字第83号民事裁定书，撤销了（2016）延仲裁字第015号裁决书。现因政府拆迁致原告租赁房屋的目无法实现，被告应按合同约定给原告退还剩余租赁费、保证金及装修费用，故原告提起诉讼。被告（反诉原告）李锦亮向本院提出反诉请求：1、判令原告王振兵支付拖欠被告的2015年5月1日至2015年8月21日房屋租金55050元(180000元÷12月×3.67月);2、判令王振兵承担迟延支付租金和迟延搬迁的违约责任，即支付总租金5%的违约金9000元（180000元×5%）；3、本案诉讼费及反诉费由原告承担。事实与理由：2014年3月25日，被告与原告签订租赁合同，约定被告将延安二道街大东门8号楼门面房一间半出租给原告，租期从2014年5月1日至2015年4月30日，年租金18万元。合同第三条第7款约定，合同履行期间如遇城建部门统一规划，原告必须无条件终止合同，被告按实际履行时间收取租金。2014年6月10日，延安市政府房屋征收领导小组与延安市房屋征收管理局联合发出搬迁通知要求限期搬迁，然原告一直推脱不搬，继续经营至2015年8月22日才开始搬迁，直至9月1日才搬离承租房屋，期间，被告多次要求原告支付超期占用的房屋租金，并承担拒绝搬迁的违约责任，遭到原告拒绝。被告不应退还原告房租，因为原告并未因政府的征迁行为要求与被告解除租赁合同，而是继续占有和使用租赁房屋至2015年9月1日，根据合同第三条第7款的约定，最后计租日应为2015年8月21日。保证金被告也不应退还，因为原告存在迟延支付租金和迟延腾房的违约情形。原告主张的房屋装潢费不存在退还的问题，首先，原告不存在装潢行为；其次，合同第三条第9款约定“原告如需装潢房屋，合同期满后必须无条件归被告所有，被告不给任何经济补偿”，即便原告存在装潢，因合同已经期满（超期），被告按照合同约定也无需支付其装潢费。被告不存在违约情形，不应支付原告违约金。根据《国有土地房屋征收与补偿条例》第2条的规定，被征收人和补偿对象系房屋所有权人，而非承租人。本案是房屋租赁合同纠纷，双方当事人之间的权利义务应当以双方签订的房屋租赁合同为准，政府或建设单位及开发商是否给被告补偿，具体补偿金额多少，均与原告无关。综上，原告的各项请求没有事实根据和法律依据，应驳回其请求。原告（反诉被告）王振兵对被告（反诉原告）李锦亮的反诉辩称，1、被告反诉述称的事实与实际不符，也不全面。2014年6月10日搬迁通知下发后，原告第一时间便找到被告积极与其协商，要求按照合同约定退还剩余租赁费用。被告明确承诺退还剩余租赁费，其他经营户如何处理，被告也如何处理。搬迁公告发布后，拆迁单位设置了拆迁围栏、标注了拆迁标识，原告的正常经营活动受到严重影响，随着拆迁活动的进行，原告所在的经营区域停水、停电、停暖，根本无法正常经营。为此原告便开始着手找寻新的经营场所，并逐步将店内物品搬离。随后，原告多次找被告要求退还租赁费用，但被告以各种理由推脱，在市场内的其他经营户租赁费及装饰费用退还后，原告再次找到被告后，被告拒绝退还费用。后原告将被告诉至延安仲裁委，仲裁裁决作出后，被告以程序违法为由向延安中院申请撤销仲裁，延安中院以程序瑕疵撤销了仲裁裁决。2、被告的反诉请求缺乏事实依据和法律依据，依法不能成立。首先，2014年6月10日搬迁通知发出后，拆迁单位采取了一系列的拆迁措施，原告经营的房屋被围栏、标语所围、且停水、停电、停暖，根本无法正常经营，租赁房屋丧失了正常经营的使用功能。其次，2014年6月10日起，为了避免原告遭受巨大经营风险和损失，原告己着手选定新的经营场所，并搬离相应的店内物品，并不存在正常占有使用经营的条件。即使存在占用，也非经营性质的占有，以经营租金确定租金标准明显不公平。再者，拆迁通知发布后，所涉房屋己丧失租赁经营的价值，更为重要的是，拆迁单位己考虑到产权人租赁收益的减少，以停业损失的名义向产权人核定了补偿标准及数额，被告的房屋占有费用已得到补偿。被告现仍然按照正常经营时的租赁价格确定占有费用要求原告承担，不仅不符合实际，还存在双重获刹的可能。最后，本案所涉区域的整体搬迁工作已基本完成。对于同区段、同类型的经营户所涉退还租赁费及装修费问题，经延安市人民政府统一协调，处理方案均以2014每6月10日作为停止计算租金日，之后的剩余租金均给予退还。另外，原告并不存在任何违反合同约定的情形存在，合同签订后原告足额交纳了租赁费及保证金，不存在迟延支付租金的问题，且租赁合同的权利义务条款无任何关于迟延搬迁违约责任的描述，被告以此为由主张违约金，显然缺乏合同依据，原告对租赁目的无法实现无任何的过错，依法不应当承担违约责任。当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了质证，对双方提交的证据本院认定如下：（一）对原告王振兵提供证据的认定：证据一至三分别为：租赁合同及存款回单、搬迁通知及现场照片、构筑物及其他辅助设备清查评估明细表，被告对上述证据的真实性无异议，本院予以认定。证据四为宝塔区粮食局及延安紫程房地产开发有限公司的说明、延安荣利工贸有限公司的证明和谈话笔录两份，被告对该组证据的真实性和证明目的有异议，经查，宝塔区粮食局及延安紫程房地产开发有限公司的说明为复印件，无法核实其真实性，不予认定；对延安荣利工贸有限公司的证明和谈话笔录的真实性予以认定，但该两份证据不足以证实其证明目的，对证据目的不予支持。证据五为仲裁费发票一份，被告无异议，本院予以认定。（二）对被告李锦亮提供证据的认定：证据一至四分别为：被告身份证复印件一份、宝塔区粮油加工厂房地产出让合同一份、租赁合同一份、限期搬迁通知一份，原告对真实性无异议，本院予以认定。证据五为延安市房屋征收管理局北区指挥部的证明一份，该份证据所载签订补偿安置协议时间与本院核查的时间不符，且该证据形式上存在瑕疵，真实性无法核实，本院不认定。根据当事人陈述和经审查确认的证据本院认定事实如下：2009年4月28日，被告李锦亮与延安市宝塔区财政局签订《宝塔区粮油加工厂房地产出让合同书》，李锦亮通过拍卖方式购买了位于延安市宝塔区二道街大东门8号楼一层二号商铺，约定原商铺租赁合同约定的2009年5月1日至2014年4月底的租赁费继续由延安市宝塔区财政局收取，当时原告已承租被告购买商铺中的一间半门面房用于经营窗帘制作和出售生意，并根据经营的需要对房屋进行了装饰装修。2014年3月25日，原、被告签订租赁协议，将原告原来租赁的门面房一间半由原告继续租赁，约定租赁期限从2014年5月1日至2015年4月30日，年租赁金18万元，原告需交纳租房保证金2000元，在合同履行期间，如遇城建部门统一规划以及不可抗拒的自然因素而导致合同不能正常履行时，原告必须无条件终止合同，被告只按实际履行时间收取租金，但给原告造成的一切经济损失被告概不负责；在合同期间因国家政策行为或不可抗力的因素，或开发拆迁导致合同无法履行，经双方协商，直接解除合同，所剩余房租退给原告，所有装修归原告所有；如有一方违约应承担相应的违约责任并按总租金5%支付违约金。合同签订当日，原告向被告交纳房租金18万元和2000元保证金。2014年6月10日，延安市人民政府房屋征收小组和延安市房屋征收管理局联合发出搬迁通知，要求原告所在市场的商户在接到通知之日起25日内搬迁腾空房屋。拆迁通知公告后，施工方在被搬迁房屋外修筑了围栏，后停水停电，2014年采暖期未供暖，原告于2015年8月22日份搬离租赁房屋。另查明，被告李锦亮于2014年6月11日签订《延安市房屋征收补偿安置协议书》，该协议中补偿费用包括停业损失补偿和室内外装饰装修补偿费用等，原告所租赁门面房的装饰装修补偿费用为63981元。本院认为，原、被告签订的《租赁合同》是双方的真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定，合同合法有效。该合同第六条约定，在合同履行期间如遇不可抗力的因素或开发拆迁导致合同无法履行的，双方经协商可直接解除合同，剩余房租退给原告，所有装修归原告所有。从本案现有证据来看，2014年6月10日拆迁公告发布，发生了合同约定的开发拆迁导致合同无法履行的情形，但原告一直占用租赁房屋直至合同期满后也未腾房，被告也一直未给原告退还剩余租赁费，表明双方在合同期内未就解除合同形成一致意见，而且在拆迁公告发布后，租赁房屋的周围逐渐被标注拆迁标志、设制围栏，后又停水、停电和停暖，原告依然未按拆迁要求及时腾空房屋，与被告解除租赁合同，被告也未积极要求与原告解除合同，要求原告腾房，表明原、被告均仍有继续租赁房屋的意思，合同租赁期满后，原、被告未终止合同，双方之间形成不定期租赁合同关系。从本案证据及原、被告仲裁时的证据可以确认原告于2015年8月22日搬离房屋，所以原告应当支付2015年5月1日合同履行期满后至2015年8月22日的租赁费用。2014年6月10日，拆迁公告发布后，原告租赁房屋的周围逐渐被标注拆迁标志、设制围栏，后又停水、停电和停暖，客观上对原告的正常经营带来了影响，基于公平原则和合同约定，被告应当给原告减少租金，综合考虑原告在搬迁公告后的实际经营情况和被告获得的停业损失补偿情况，本院酌情认定搬迁公告发布后的租金原告按合同约定租金的50%向被告支付。合同签订后，原告向被告支付一年租金18万元，其中2014年5月1日至2014年6月10日原告应支付租金20000元，2014年6月11日至2015年8月22日原告应支付租金108000元，减去原告应当支付的租金，被告应给原告退还租金52000元。原告主张的在拆迁通知发布后其多次与被告协商退还剩余租赁费用事宜，但无相关证据证实，与查明的事实不符，其主张不予支持。原、被告双方约定的合同期已满，且双方形成的不定期租赁合同关系实际已解除，故原告要求被告退还保证金的请求予以支持；涉诉租赁房屋是由原告根据经营需要所装修，且双方合同约定遇开发拆迁装饰装修归原告所有，故原告要求被告支付装饰装修补偿费用的请求予以支持。在合同履行过程中，被告未能给原告提供满足租赁要求的房屋，租赁期满后原告未缴纳租金，双方均有一定的违约情形，故双方互不承担违约责任，原、被告要求对方支付违约金的请求不予支持。原告要求被告支付仲裁费，该费用是原告根据原、被告的仲裁条款申请仲裁所产生，属于合理费用，结合本案案情由被告负担6000元。依据《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百一十七条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条、第二百三十一条、第二百三十六条之规定，判决如下：一、限被告（反诉原告）李锦亮于本判决生效后十五日内退还原告（反诉被告）王振兵租赁费52000元和保证金2000元，支付房屋装饰装修补偿费用63981元和仲裁费6000元，合计123981元;二、驳回原告（反诉被告）王振兵的其他诉讼请求和被告李锦亮（反诉原告）的其他反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费4990元，原告王振兵已预交，减半收取2495元，由被告李锦亮负担1995元，由原告王振兵负担500元；反诉费700元，由原告王振兵负担400元，由被告李锦亮负担300元，两项相减后，由被告李锦亮支付原告诉讼费1595元，在支付本判决案件款时一并支付给原告。如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于延安市中级人民法院。审判员 周兵兵二〇一七年七月三日书记员 慕 帅 来自